مدیریت پیمان چیست؟

در این نگارش به این موضوع خواهیم پرداخت که مدیریت پیمان چیست ، قوانین حاکم بر مدیریت پیمان چیست و مراجع آن کدام است. همچنین در ادامه برخی بند های قانونی مهم و سرنوشت ساز را نیز مورد تحلیل و بررسی قرار خواهیم داد.

مدیریت پیمان چیست؟

مدیریت پیمان یا همان Management Contracting ، قراردادی است که کارفرما (مال) با شخص یا اشخاصی به صورت حقیقی یا حقوقی منعقد می‌کند. به بیانی دیگر کارفرما سرمایه گذار و مالک پروژه بوده و خود پروژه به دست پیمانکار ساخته خواهد شد.

بدون شک شرکت یا شخصی که طرف قرارداد مدیریت پیمان است باید از صلاحیت کافی برخوردار باشد تا بتواند تمامی مراحل انجام پروژه همانند مدیریت فنی، اجرایی، مالی و اداری را به سر انجام برساند.

ضلع سومی نیز در قراردادهای مدیریت پیمان نقش دارد و آن هم مشاور است. با توجه به اینکه احتمالا کارفرما نسبت به مسائل ساخت و ساز تجربه و صلاحیت لازم را ندارد، از این رو فرد یا شرکتی در نقش مشاور در انجام پروژه‌های مدیریت پیمان نقش ایفا خواهد نمود.

تفاوت مدیریت پیمان با مشارکت در ساخت

مدیریت پیمان در مقابل مشارکت در ساخت قرار دارد. به بیانی ساده در قراردادهای مدیریت پیمان کارفرما توان پرداخت هزینه‌ها را دارد. اما در قراردادهای مشارکت در ساخت اینطور نبوده و پیمانکار (بسته به قرارداد) به ازای آورده خود و هزینه هایی که انجام داده است صاحب قسمتی از پروژه ساخته شده خواهد بود.

اهمیت وجود مشاور در مدیریت پیمان

مشاور می‌تواند کارفرما را نسبت به خطرات، ادعاها و ضررهایی که ممکن است در طول پروژه رخ دهد، آگاه نماید. کارفرما باید با قراردادی کامل از نظر فنی، حقوقی و قراردادی که توسط یک فرد کارآزموده تنظیم شده، ملک و سرمایه خود را بیمه کند. کارفرما، جهت انجام پروژه نیازمند ساز و کاری است که روابط بین طرفین پروژه را تنظیم کرده و بتواند ریسک را به بهترین نحو بین طرفین قرارداد توزیع کند. این ساز و کار می‌تواند از طریق مشاور ارائه شود.

مزایای روش مدیریت پیمان

کاهش هزینه

در قراردادهای مدیریت پیمان ، پرداخت حق الزحمه مدیر پیمان به صورت تدریجی و متناسب با هزینه اجرای پروژه خواهد بود. همچنین در اینگونه قراردادها تنها هدف پیمانکار جلب رضایت کارفرما و حفظ منافع آن است، بنابراین تمایلات سودجویانه پیمانکاری در این میان وجود ندارد.

کاهش مسئولیت‌های کارفرما

با تنظیم قرارداد مدیریت پیمان کار مدیریت پروژه از دوش کارفرما برداشته شده، مسائل فنی، ایمنی، ارتباط با همسایگان، پیمانکاران جزء و اجرای دقیق نقشه به عهده تیم مدیریت پیمان است.

کاهش زمان و تسریع امور

با توجه به منابعی که مدیر پیمان در اختیار دارد بدون شک طی زمانی کوتاه تر و با هزینه ای پایین تر پروژه تکمیل خواهد شد. فرایندهایی همچون به کارگیری استادکارها و اکیپ‌های ماهر که نیازمند شناخت افراد کارکشته است. همچنین کارفرما تنها با مدیر پروژه در ارتباط است و نیاز نیست که با تک تک پیمانکاران در ارتباط باشد.

پیمانکار ساختمان جزء در قرارداد مدیریت پیمان کیست و چه نقشی دارد؟

شرکت پیمانکار ساختمانی اصلی، برای اینکه بتواند پروژه را با کیفیت مناسب و در زمان متعهد شده، پروژه را به کارفرما تحویل دهد، ناگزیر است پروژه را به بخش‌های مختلف تقسیم کرده و هر بخش آن را به یک پیمانکار دیگر بسپارد.

به پیمانکارانی که از طرف پیمانکار اصلی منصوب می‌شوند و نه از طرف کارفرما، پیمانکار ساختمان جز یا دست دوم می‌گویند. علت آن هم قرارداد نبستن آنها با کارفرما بطور مستقیم است. پیمانکاری ساختمانی جز می‌تواند هم شخص حقیقی باشد و هم حقوقی از این نظر که مثلا بنا، نقاش، برقکار و… شخص حقیقی و شرکت آسانسوری یا پله برقی متولی نصب در پروژه شخص حقوقی است. قرارداد بین پیمانکار ساختمانی اصلی با پیمانکاران جز، لزوما مکتوب نیست و می‌تواند شفاهی نیز باشد.

مطلب پیشنهادی: دوره آموزش تنظیم قراردادهای پیمانکاری خرد

طبق ماده ۲۴ شرایط عمومی پیمان، اگر در قرارداد بین کارفرما و پیمانکاری ساختمان اصلی درج شده باشد که باید پیمانکاران دست دوم نیز به تایید کارفرما برسند، باید پیمانکار اصلی تاییدیه پیمانکاران جز را از کارفرما دریافت کند. در غیر این صورت از آنجا که کارفرما با پیمانکار اصلی قرار داد بسته است بنابراین تمام مسئولیت پروژه بر عهده پیمانکار اصلی است و نه پیمانکار دست دوم.

اگر پیمانکار جز کار خود را طبق قراردادی که با پیمانکار اصلی بسته است انجام دهد و مورد تایید مهندسین مشاور قرار گیرد ولی پیمانکار اصلی از پرداخت وجه امتنا کند کارفرما می‌تواند در حضور نماینده پیمانکاری اصلی ساختمان اقدامات لازم را انجام دهد و به شکایت پیمانکار ساختمانی دست دوم رسیدگی نماید. کارفرما با تایید مهندس مشاور می‌تواند وجه پیمانکار ساختمانی دست دوم را از محل مطالبات پیمانکار اصلی پرداخت نماید.

مطلب پیشنهادی: مرجع قراردادنویسی پیمانکاری و ساخت

شرح وظایف طرفین قرارداد مدیریت پیمان

وظایف کلی کارفرما، پیمانکار و مشاور در شکل زیر ذکر شده است:

وظایف کارفرما

1. تامین کننده هزینه‌های پروژه
2. انتخاب کننده مشاور و مدیر پیمان
3. تایید کننده تمامی متمم‌های قرارداد
4. گرفتن استعلامات لازم قبل از شروع کار
5. اخذ تمامی مجوزهای لازم جهت انجام پروژه
6. گیرنده تصمیمات و دستورات اساسی در قرارداد
7. در نظر گرفتن سود و صلاح پروژه در قراردادهای عمومی
8. داشتن توانایی لازم برای مدیریت پروژه در قراردادهای تک عاملی و دوعاملی

وظایف مشاور

1. تهیه نقشه‌ها و اخذ جواز ساخت
2. امکان‌سنجی و تهیه طرح توجیهی پروژه
3. تشخیص صلاحیت و انتخاب مدیر پیمان
4. بررسی انطباق نقشه‌ها با اجرا
5. هماهنگی ما بین کارفرما و مدیر پیمان
6. نظارت دقیق و نزدیک بر نحوه اجرای پروژه
7. کنترل تعهدات مدیر پیمان در حین اجرای پروژه
8. بررسی و کنترل قرارداد مابین کارفرما و مدیر پیمان
9. نظارت و پرداخت هزینه‌ها و کنترل خرید مصالح
10. در نظر گرفتن نظارت و خواسته‌های کارفرما در نقشه‌ها و مباحث اجرایی

وظایف پیمانکار

1. داشتن تجربه و مهارت کافی
2. داشتن پروانه اشتغال اجرا از نظام مهندسی
3. تعیین روش‌های اجرایی
4. مشخص کردن اکیپ اجرایی
5. بیمه کردن پروژه و عوامل اجرایی
6. ایجاد هماهنگی ما بین پیمانکاران جزء
7. نظارت بر اجرای پیمانکاران جز
8. ایفای تعهدات در قرارداد
9. کنترل بر تمامی عوامل و مراحل اجرایی
10. اجرای پروژه بر اساس مقررات ملی ساختمان
11. تحویل پروژه در مدت زمان قرارداد
12. نصب و راه اندازی و تحویل پروژه

از آنجایی که موضوع “مدیریت پیمان” دارای اهمیت ویژه‌ای در زمینه عمران می‌باشد، پیشنهاد می‌کنیم در این زمینه حتما از یک شرکت مهندسی معتبر که علاوه بر مسائل فنی، میزان آشنایی بالایی با مسائل حقوقی عمران نیز داشته باشد، مشاوره بگیرید تا از خسارات احتمالی زیادی که در این مسیر وجود دارد، جلوگیری نمایید.