۰ تا ۱۰۰ صدور پروانه ساختمانی

پروانه ساختمان چیست؟

برای هرگونه ساخت و ساز در حوزه ساخت وساز شهری و روستایی، برای اینکه مغایر با طرح تفضیلی شهرها یا طرح هادی روستاها ،ساختمانی احداث نشود، نیاز است تا مالک با مراجعه به مرجع صدور پروانه، مجوزی را با عنوان پروانه ساخت دریافت نماید.

پروانه ساختمان یا به عبارتی همان جواز ساخت، مجوزی است که پیش از اقدام به هر گونه عملیات ساخت و ساز بایستی از مراجع مربوطه مانند شهرداری دریافت کرد. این مجوز تایید کننده قانونی بودن عملیات اجرایی بوده و در صورت صادر نشدن آن هرگونه ساخت و سازی غیرقانونی تلقی خواهد شد.

ضوابط صدور پروانه ساختمانی

پروانه های ساختمانی، از ضوابط معماری و شهرسازی هر استان و مقررات ملی ساختمان، تبعیت کرده و می بایست با این ضوابط در هماهنگی کامل باشند. رعایت حقوق همسایگی نیز باید در طراحی ساختمان لحاظ شود. حقوق همسایگی یعنی عدم سایه اندازی و عدم مشرفیت.

چه اطلاعاتی را می توان از پروانه ساختمانی دریافت کرد؟

پروانه ساختمان، جزو مدارک اصلی احداث بنا در حوزه شهرها بوده و حاوی اطلاعات زیر می باشد:

• مشخصات مالک
•  آدرس دقیق و کروکی ملک
• مشخصات مهندسین ناظر، طراح و مجری ساختمان
•  ابعاد ملک قبل و بعد از تعریض ( اگر شامل تعریض شود )
• وضعیت ملک از لحاظ ارتفاعی
• کروکی دقیق ملک و گذر های موجود
•  شمالی یا جنوبی بودن ملک
•  نوع اسکلت
• مشخصات و کاربری ملک بعد از احداث ( به تفکیک طبقات )
• اصلاحات ایجاد شده در پروانه

“با این تفاسیر به پروانه ساختمان، شناسنامه ملک هم گفته می شود که البته با شناسنامه فنی ملک تفاوت دارد.”

درجه اهمیت پروانه ساختمان و نقشه های مصوب چگونه است؟

در پاسخ به این سوال فقط می توان گفت: ” پروانه ساختمانی بر نقشه های مصوب و سند مالکیت، ارجحیت دارد “  البته این جمله برای مالک و ناظر صادق است که می خواهند ساختمان را در ملک موجود احداث نمایند و لازم است که گفته شود در صورتیکه ملک از لحاظ ابعادی مغایر با سند احداث شود، در زمان دریافت پایان کار، سند باید اصلاح شود.

مرجع صدور پروانه کدام ارگان می باشد؟

برای پاسخ به این سوال باید مشخص شود که ساخت وساز در حوزه شهری است یا روستایی؟

در حوزه شهری: مرجع صدور پروانه ساختمان، شهرداری منطقه می باشد .
در حوزه روستایی: مرجع صدور پروانه ساختمانی می تواند : بنیاد مسکن شهرستان یا بعضاً دهیاری روستا باشد که عموما بنیاد مسکن این کار را انجام می دهد.

مطلب پیشنهادی:  ضوابط ساخت و ساز در تهران

انواع پروانه ساختمان

پروانه ساختمانی در کشور ما به ۲ شکل توسط مراجع صدور پروانه، صادر می شود.

۱- پروانه ساختمانی دفترچه ای

این شکل صدور پروانه ساختمان، روش قدیمی آن است که در حال حاضر تعداد محدودی از استانها به این شکل پروانه را صادر می کنند.

۲- پروانه تک برگی

این شکل از پروانه ساختمانی که در استان تهران و تعداد زیادی استانهای کشور نیز به این روش صادر می شود، نوع جدید صدور پروانه ساختمان است. لازم به ذکر است که تغییر در شکل پروانه، هیچ تفاوتی در اطلاعات و محتوای آن نداشته است.

مراحل گرفتن پروانه ساختمانی

۱- تهیه کروکی دقیق ملک توسط مامور بازدید از طرف مرجع صدور پروانه که عموما یک نفر مهندس نقشه بردار دارای پروانه اشتغال به کار از وزارت راه و شهرسازی است، می باشد.

در این کروکی اولیه، موقعیت فعلی ملک، عوارض موجود در ملک مانند بناهای احداث شده به صورت غیر مجاز، درخت های موجود در ملک یا معبر مجاور آن و شیب معبر مشخص می شود.

۲- تایید کروکی توسط مرجع صدور پروانه ومشخص کردن عقب نشینی یا تعریض ملک، روی کروکی و تحویل آن به مالک

۳- مراجعه مالک به مهندس طراح معمار و تحویل کروکی به ایشان برای طراحی نقشه معماری ملک با توجه به کروکی و خواسته های مالک

۴- تایید نقشه های معماری توسط معاونت معماری و شهرسازی شهرداری

سوال : آیا در صورت تایید نقشه ها توسط کنترل نقشه شهرداری یا سازمان نظام مهندسی یا بنیاد مسکن ، مسئولیت مغایرتهای احتمالی از مهندس طراح معمار کاسته می شود؟

پاسخ: خیر. کنترل کردن نقشه ها توسط سازمانهای فوق الذکر، تنها در جهت کمک کردن و رفع یکسری اشتباهات می باشد، در غیر اینصورت تمام مسئولیت خطاهای احتمالی، بر عهده طراح می باشد.
کنترل نقشه در این مرحله برای رفع مغایرتهای احتمالی با ضوابط معماری و شهرسازی یا طرح هادی روستاها انجام می شود.

۵-  بعد از تایید نقشه معماری، نوبت به تهیه نقشه های سازه می رسد.  مکانیک و برق نیز بر اساس همان نقشه معماری و توسط مهندسین طراح در رشته های مذکور انجام می شود.

نکته ۱: مهندس طراح در هر رشته، باید صلاحیت طراحی ساختمان را با توجه به گروه بندی ساختمانها در مبحث دوم و محدودیتهای موجود از لحاظ پایه و صلاحیت، داشته باشد.

۶- پس از تهیه نقشه ها و تایید آنها توسط کنترل نقشه سازمان و تعیین ناظر و مجری و عقد قرارداد ایشان با مالک، پرونده ملک برای صدور پروانه به مرجع صدور پروانه ارسال می شود.

نکته ۲: با توجه به اینکه در حال حاضر مجری ذیصلاح برای ساختمانهای روستایی، الزامی نشده،  موضوع فوق که به مجری اشاره شد، در مورد ساخت و ساز شهری صادق می باشد.

۷- تایید نقشه های ساختمان توسط آتش نشانی و بررسی لحاظ شدن ضوابط در نقشه ها

۸- پرداخت عوارض نوسازی و شهرسازی ملک و هزینه های صدور پروانه در بنیاد مسکن، و صدور پروانه

هزینه صدور پروانه ساختمانی چقدر است؟

هزینه صدور پروانه در هر شهر و استان، با توجه قیمت منطقه ای مصوب، توسط شهرداری محاسبه می شود و نمی توان حتی برای ۲ منطقه متفاوت در یک شهرستان نیز، یک قیمت صدور پروانه واحد در نظر گرفت.

اما مبلغ قابل پرداخت به سازمان نظام مهندسی و مهندسین طراح، ناظر، مجری بر اساس تعرفه سازمان نظام مهندسی محاسبه می شود که می توان گفت تقریبا در کشور، یکسان می باشد.

نحوه محاسبه عوارض صدور پروانه ساختمانی

فرمول عوارض زیر بنا

 عوارض زیربنا =[ قیمت منطقه ایی * (۲۰ * تعداد پارکینگ تامین شده ) – مساحت ناخالص زیربنا) * ضریب]

 نحوه محاسبه عوارض صدورپروانه ساختمانی (مجتمع مسکونی)

عوارض زیربنا = S * S0/ K* 100 ) * P *X   )

S= مساحت کل زیربنا

S0= زیربنای مورد تقاضا

K= تعداد کل واحدهای مسکونی

P= قیمت منطقه ایی

X= ضریب

 نحوه محاسبه عوارض پذیره برای واحدهای تجاری و اداری

(  ۵P * M * (1 + (L -L0 / 10)+ (H-H0/10 )+N/10= یک مترمربع *S

S=مساحت ناخالص تجاری

توجه: مساحت ناخالص تجاری : علاوه بر مبنای مفید تجاری، راهرو ، راه پله ، و آسانسورها مربوطه نیز جزء زیربنای ناخالص محسوب میگردد. ضمنا صرفا بنای مفید انباری های تجاری در زیر زمین محاسبه میگردد

P= قیمت منطقه ایی به ریال                           M= ضریب درصد طبق  جدول

L=دهنه واحد تجاری به متر                             L0= طول دهنه مجاز به متر(۳ متر)

H= ارتفاع واحد تجاری به متر                          H0=ارتفاع مجاز تجاری به متر(۴ متر)

N=تعداد واحدهای تجاری یا اداری

جدول میزان ضرایب M در طبقات

عوارض نوسازی شهرداری چیست؟

عوارض نوسازی و عمران شهری برخلاف اسم خود بدین معنا نمی باشد که فقط از املاک نوساز قابل دریافت می باشد و سایر املاک تکلیفی به پرداخت آن ندارند. بلکه همه املاک واقع در یک شهر می بایست این عوارض را پرداخت نمایند.

این عوارض با عوارض پسماند متفاوت است به عبارتی عوارض نوسازی صرف بهسازی معابر، گسترش و توسعه فضای یک شهر می شود. برای مثال اقدام شهرداری جهت درختکاری در خیابان ها و معابر، در صورت نیاز اقدام به آسفالت کوچه ها و معابر و… که همگی از محل عوارض نوسازی تامین می شود.

معیار های تعیین عوارض نوسازی

میزان عوارض نوسازی قابل پرداخت توسط شهروندان ممکن است در شهر ها و استان های مختلف متفاوت باشد. به عبارتی دیگر یک سری موارد از قبیل: موقعیت ملک مساحت زمین، پهنه ملک، مساحت جبهه و پشت جبهه(تا سال ۹۱) مشخصات ساختمان شامل سن ساختمان، تعداد طبقات، متراژ، نوع کاربری و… تاثیر بسیار زیادی در محاسبه عوارض نوسازی دارند.

لازم به ذکر است منظور از جبهه یا همان عمق؛ عمیق ترین طول خط ممتدی است که حداکثر پنجاه یا ۲۰ متر (بسته به هر مورد) از بر خیابان یا کوچه و  به طور کلی از معبر می توان به داخل ملک پیشروی نمود.

درست است که تعیین میزان عوارض بر اساس فرمول و ضابطه مشخصی که توسط وزارت کشور تعیین می شود صورت می گیرد اما موارد گفته شده در خروجی مبلغ نهایی تاثیرگذار می باشند.

طریقه تعیین عوارض نوسازی، ارزش ملک و ساختمان به طریقه زیر حساب می شود:

• % ۱.۵ × ارزش ملک = عوارض نوسازی
• ارزش زمین + ارزش ساختمان = ارزش ملک
• قیمت منطقه ای × مساحت زمین = ارزش زمین
• (قیمت بنا × % ۳۰ ارزش معبر) × مساحت مشمول ساختمان = ارزش ساختمان

مدت اعتبار پروانه ساختمان چه قدر است؟

مدت اعتباری که برای پروانه های ساختمانی از طرف مرجع صدور پروانه، لحاظ می گردد نیز با توجه به هر استان و شهرستان، متفاوت است.

اما عموماً مهلت شروع عملیات ساختمانی از تاریخ صدور پروانه بین ۱ تا ۲ سال بوده و در استان تهران برای اتمام عملیات ساختمانی نیز مهلت ۴۲ ماهه در نظر گرفته شده است.

در صورتیکه مالک از هر یک از زمانهای درج شده روی پروانه تبعیت نکند، می بایست برای تمدید اعتبار پروانه، هزینه پرداخت نماید. البته قابل ذکر است در صورتیکه عملیات ساختمانی شروع نشده و اعتبار پروانه تمام شود، برای تمدید اعتبار نیز محدودیت قائل شده است که در صورت عدم توجه به این موضوع و تغییر ضوابط شهرسازی و مقررات ملی ساختمان، مالک می بایست روند دریافت پروانه را مجددا طی نماید.

منبع مقاله: kilid.com