۲۱ دلیل بروز اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت

ما در این بخش شما را به بررسی و ریشه یابی زمینه‌های بروز اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت راهنمایی می‌کنیم.

بر اساس تحقیقات میدانی و پرونده های موجود در دادگاه های کشور، حدود ۸۰ درصد قراردادهای مشارکت درساخت و پیش فروش‌ها به اختلافات بر می‌خورند که بسیاری از این قراردادها و معاملات سر از محاکم قضایی در می‌آورند. این دادرسی‌ها گاها تا ده سال بطول انجامیده و دلیل این امر هم طبق یافته‌ها و تجربیات، ریشه در پیچیدگی معاملات، امکان ورود اشخاص ثالث و سایر موارد دارد که دراینجا ضمن بررسی و ریشه یابی آن، راهکارهای مؤثر و پیش گیرنده‌ای هم معرفی خواهد شد.

اکنون پرسش مهم این است که اصولاً ریشه اختلافات ملکی در قراردادهای مشارکت مدنی برای ساخت ازکجا نشأت می‌گیرد؟

اول: مفاد قراردادهای نامناسب، شروط نامناسب، مفاهیم مجهول و دوپهلو نهفته

متأسفانه کشور ما در خصوص تنظیم قراردادها و انواع معاملات ملکی، از مراجع و مراکز حرفه‌ای وحقوقی برخوردار نیست و مردم هم می‌توانند طبق ماده ۱۰ قانون مدنی هر قرارداد و معامله‌ای را بین خود بصورت مستقیم یا مع الواسطه تنظیم و یا انجام دهند. از دیگر سو دفاتر مشاورین املاک پس از انقلاب، بدلیل بد جا افتادن وظایف صنفی، برخلاف وظایف صنفی شان مبادرت به تنظیم انواع معاملات و قرارداد بین مشتریان می‌نمایند تا بدین وسیله بتوانند مطالبه کمیسیون نمایند.

رفته رفته مسئولیت تنظیم قرارداد‌های مشارکت در ساخت وسایر قراردادها بر گرده فعالان صنف مشاوره املاک تحمیل شد. درحالیکه قبل از انقلاب چنین نبود و مردم بواسطه توافقاتی که می‌کردند به دلیل تعهد و وفاداری به عهد وپیمان و ثبات اقتصادی در کوتاهترین زمان به دفتر اسناد رسمی مراجعه می‌کردند یا بصورت قطعی یا شرطی و یا رهنی معاملات خود را ثبت می‌کردند.

مطلب قابل توضیح اینکه در هیچ از قوانین مرتبط با صنف مشاورین املاک از قانون دلالی مصوب سال ۱۳۱۷ تا آئین نامه دلالی سال ۱۳۱۹ تا قانون نظام صنفی (که متأسفانه این صنف قاطی دیگر صنوف از جمله خواروبارفروش، خشکشویی و مکانیکی شده) تا شیوه نامه ساماندهی مشاورین خودرو و املاک اداره ثبت مصوب سال ۱۳۸۴، حرفی از وظیفه تنظیم قرارداد توسط دلال زده نشده که لاجرم فعالان این صنف پس از آن (یعنی تنظیم قرارداد) بتوانند تقاضا و ادعای حق دلالی بنمایند.

باری بهر جهت این بار سنگین حقوقی و کیفری رفته رفته بر شانه این صنف قرار گرفت که عواقب و نتایج آنرا می‌توانیم از زبان سخن گویان و مدیران عالی قوه قضائیه، ادارات ثبت اسناد و املاک و کانون سردفتران کشور بشنویم.

به همین دلیل در طی روز شاهد قراردادهایی هستیم که بسیار ضعیف و ناکارآمد است و در بسیاری از این قراردادها شروطی درج می‌شود که قابلیت اجرایی ندارد. مثل سلب حق پیش فروش توسط شریک سازنده که البته محاکم قضایی تن به دادرسی آن می‌دهند و یا شروطی از قبیل تحمیل تأدیه خسارات عدم اجرای تعهد بصورت افراطی و ظالمانه و یا درج شرط تعطیلی پروژه مشارکتی بیش از دو ماه و بهردلیلی، که مثلاً زمینه تأدیه خسارت فراهم شود و یا کلاً قرارداد مشارکت را منفسخ نماید.

یا اینکه حق پیش فروش از شریک سازنده سلب می‌شود صرفا ًتعهد و مسئولیتی برای مالک یا مالکین درقبال پیش خریداران ایجاد نشود و یا برای انجام محکم کاری هر دو طرف ملزم به عدم پیش فروش واحدهای متعلق به خود می‌شوندو یا غیرقابل بودن فسخ قرارداد را در متن قرارداد درج می‌نمایند که شرطی غیرقابل قبول و غیرقابل اجراست.

هم چنین پیوند دادن حل هرگونه اختلافات احتمالی بموجب رأی داوری (آن هم همه موارد مندرج در قرارداد) و یا انتخاب داورانی غیر متخصص در متن قرارداد مشارکت بدون مطالعه و گاها بدون شناخت لازم از وضعیت کیفری و محرومیت‌های احتمالی کیفری وحقوقی، میزان انصاف ودانش داور!

دوم: عدم تعریف تضمین انجام تعهدات مؤثر و کارا

متأسفانه امر تنظیم قراردادها بر عهده صنفی گذاشته شده که نه تنها قوانین مرتبط چنین وظیفه و رسالتی را برای فعالان صنف مشاورین املاک قایل نشده که خود فعالان هم عموماً از کمترین دانش حقوقی و ثبتی وقوانین مرتبط برخوردارند، با این وجود بار و مسئولیت تنظیم قراردادها را بر دوش می‌کشند بی آنکه بدانند ماوقع قرارداد به کجا ختم خواهد شد.

مثلا در بندرعباس بدعتی در معاملات مشارکتی باب شده که بسیار پر ریسک وخطرناک است. بسیاری از مالکین از همان ابتدای تنطیم، امضاء و مبادله قرارداد مشارکت در ساخت نه تنها قدرالسهم مربوط به شریک سازنده را بنام وی بطور رسمی و قطعی انتقال می‌دهند. بلکه پا را فراتر گذاشته شش دانگ سند را بنام شریک انتقال داده و سپس قدرالسهم متعلق بخود را از شریک سازنده در قالب قرارداد پیش خرید (پیش فروش) خریداری می‌نمایند.

مطلب پیشنهادی: آورده و سهم الشرکه در قرارداد مشارکت ساخت

یعنی سند شش دانگ ملک خود را بنام شریک انتقال داده و مجدداً بموجب قرارداد پیش خرید قدرالسهم متعلق بخود را از وی می‌خرند!!!؟

تأسف بارتر اینکه در قبال این انتقال قطعی و رسمی حتی همان سند را بعنوان مشتمل بر رهن بابت تضمین انجام تعهدات شریک سازنده در رهن خود قرار نمی‌دهند و تنها به اخذ چک شخصی و مدت دار شریک سازنده بسنده می‌کنند. متأسفانه فعالان این صنف هم آگاهی و مشاوره لازم را بمردم یا نمی‌دهند و یا اینکه خود از این خطر و عمل پر ریسک مالکین آگاه نیستند!

نکته دیگر اینکه بسیاری از آژانس‌های املاک قرارداد مشارکت در ساخت را با عقد بیع، عقد سَلَف، عقد مُزارعه، معاوضه و سایر عقود مخلوط می‌کنند که این امر در صورت بروز اختلاف و یا فوت و… موجبات گرفتاری و مشکلات عدیده‌ای را برای طرفین ببار می‌آورد.

توصیه این است که در قبال تضمین انجام تعهدات شریک سازنده و انتقال قدرالسهم عرصه بنام وی، باید تضمینی مؤثر و درخور اخذ نمود و آخرین تجربه بنده این است که در قبال انتقال قدرالسهم شریک سازنده بنام وی، همان قدرالسهم در روز انتقال بعنوان مشتمل بر رهن در رهن مالک یا مالکین قرار گیرد تا میزان ریسک بسیار کاهش یابد.

این اقدام حتی از سلب حق پیش فروش از شریک سازنده هم مؤثرتر است. چرا که هیچکس و هیچ مرجعی با هیج مکانیزمی نمی‌تواند جلوی پیش فروش سازنده را بگیرد.

سوم: معامله با اشخاص غیر متعهد

عدم شناخت کافی اعم از شخصیت، اخلاقیات، تمکن مالی، دانش و تجربه، میزان پایبندی به تعهدات و… از شریک سازنده می‌تواند ریشه بسیاری از این اختلافات باشد.

اخیراً پرونده‌ای داشتیم که در زمینه قرارداد مشارکت در ساخت مالکین با شریک سازنده پس از ۴ سال از انعقاد قرارداد مشارکت مشکل پیدا کرده‌اند وقتی قرارداد را مطالعه کردم متوجه شدم رفتارهای دوستانه آمیخته به نا آگاهی و مقداری طمع کار دست مالکین داده است. با گذشت ۴ سال از انعقاد قرارداد شریک سازنده تنها کاری که کرده پروانه ساختمان را به اقساط از شهرداری دریافت کرده و سه طبقه سقف زیر زمین را اجراء کرده ولی حدود ۱۰۰۰ متر مربع را از همان هم پیش فروش کرده و هم بخشی را با سایر املاک معاوضه کرده است!

پس از بروز اختلاف بین مالکین و شریک سازنده متوجه شدیم پروژه مشارکتی در حد قد و قواره شریک نیست. وی نه از نمونه کار قابل قبولی برخوردار است و نه حتی تجربه اتمام یک پروژه متوسط به بالا را دارد و نه از تمکن کافی برخوردار است و از همه مهمتر از هوش خود جهت مدیریت پروژه جهت تأمین سرمایه استفاده نکرده است. در متن قرارداد به وی اجازه تهاتر با مصالح، اجازه پیش فروش و… داده شده است. به نظر شما سرانجام چنین قراردادی غیر از این باید باشد؟

چهارم: اعتماد بی مورد

از مشکلات مبتلابه قراردادهای مشارکت اعتماد به مالک یا شریک است. بجای اینکه طرفین از هم شناخت لازم کسب نمایند و حداقل یکی دو مورد از سازه‌های شریک را بازدید نمایند و یا شریک سازنده راجع به شخصیت و خلق و خوی مالک تحقیق و اطلاعات لازم را کسب نماید و یا در خصوص شأن و جایگاه اجتماعی و اقتصادی و یا بیزنسی وی تحقیق نماید، صرف مالک بودن مالک و یا برخورداری از سود چشمگیر مبادرت به انجام معامله می‌نماید.

گاها دیده شده پس از دو بار نشست و مذاکره بدلیل هم زبانی، بچه محل بودن، هم کارو هم صنف بودن و یا هم دانشکده‌ای بودن و یا علاقمند شدن به یکدیگر و باز مخلوطی از طمع مبادرت به مشارکت کرده‌اند. در این امر تا جایی پیش رفته‌اند که بصرف وکالت کاری دادن به شریک، او اقدام به انجام هزینه اخذ پروانه ساختمان، تهیه ملک جهت جابجایی مالک یا مالکین و پرداخت بلاعوض و حتی هزینه سنگین تغییرکاربری را متقبل و متحمل شده و در کوران کار به دلایلی به مشکل برخورده‌اند و شریک سازنده نگون بخت از حقوق پیمان کار هم برخوردار نیست.

توصیه میکنم قبل از انعقاد هر عقدی و قراردادی درخصوص شهرت، خلق وخوی، شغل، میزان پایبندی به تعهدات واخلاقیات، تمکن مالی، طبقه اجتماعی، نوع سازه، کیفیت و کمیت اتمام پروژه‌ها و … تحقیق نمایید.

درواقع تحقیقی مثل خواستگار انجام شود. فراموش نکنید حداقل یک سال و در پاره‌ای موارد سال‌ها روح و روان، آرامش و سرمایه شما دست شخصی ناشناس به نام مالک و یا شریک سازنده خواهد بود. پس بجای طمع به میزان و درصد سود و قدرالسهم درست بیاندیشید، درست و کامل تحقیق نمایید تا شریکی درخور و لایق خود و ملک تان بیابید.

مطلب پیشنهادی: دوره آموزش قوانین مشارکت در ساخت

پنجم: نا آگاهی حقوقی طرفین یا یکی از طرفین قرارداد

یکی از مشکلات اساسی کشور ما قراردادهای تیپ است که توسط اتحادیه‌های صنف مشاورین املاک در سطح کشور با محتوا‌های متفاوت توزیع شده و فعالان این صنف وحتی مالک و شریک سازنده‌ای که مستقیما با عم معامله یا شراکت می‌کنند هم استفاده می‌شود که پراز ایراد است.

بنده به عنوان نگارنده باور متقن و کامل دارم که قراردادهای تیپ غیر از دردسر هیچ بهمراه ندارد.

اگر جمعیت کره زمین را مثلا هشت میلیارد نفر تخمین بزنیم حدود چهارمیلیارد تیپ و فرم قرارداد می‌تواند وجود داشته باشد چرا که شخصیت انسان ها، باورها، شرایط، توقعات، توافقات، شروط، منافع و … هر دو نفر با دیگری بسیار متفاوت است.

امروز هم شاهدیم از صدقه سر همین قراردادهای تیپ هم چون کارخانه با ظرفیت کامل و نه چهارشیفته بلکه شش شیفته مشغول تولید پرونده در سطح کشور است. همین چندماه پیش بود رئیس قوه قضائیه در پاسخ به انتقادات وارده به این قوه اعلام داشتند که در کشور سالانه ۱۵ میلیون پرونده تشکیل می‌شود.

ششم: استفاده از قراردادهای تیپ

مشکل اساسی در قراردادهای مشارکت خلط انواع عقود در قالب یک قرارداد تحت عنوان قرارداد مشارکت می‌باشد. اخیرا قراردادی به دستم رسید که بسیار جالب توجه بود. تیتر قرارداد این بود مبایعه نامه قرارداد مشارکت درساخت!

اگر از منظر حقوقی به این عبارت بنگریم متوجه می‌شویم چه راحت با عبارات و واژگان حقوقی بازی می‌شود. عقد بیع عقدی لازم است و غیرقابل فسخ مگر به موجب خیارات قانونی. اما قرارداد مشارکت در قالب تعهد تنظیم می‌شود که عموما یا براساس ماده قانون مدنی است و یا براساس قرارداد فروش یا تعهد به بیع می‌باشد. نکته دیگر اینکه در دل این قرارداد عقد معاوضه، پیش فروش و بعضا مدیریت پیمان هم ملاحظه می‌شود.

مطلب پیشنهادی: مشاوره حقوقی املاک

خلط چندین عقد در قالب یک قرارداد تنها در صورت بروز اختلاف است که می‌توانیم آسیب‌ها و خطرات آنرا با پوست و گوشت و روح وروان خود حس نماییم. اخیراً به بهانه ساماندهی به معاملات املاک قراردادهای پرینتی هم متداول شده و مفاد آن بعضا با مفاد قراردادهای مشارکتی سنتی و دستی متفاوت است و در پاره‌ای موارد متضاد هم هست. این امر خود معضلی دیگر در هنگام بروز اختلاف بین مالک وشریک سازنده هست. ما در این بخش شما را به شش بررسی و ریشه یابی زمینه‌های بروز اختلاف در قراردادهای مشارکت در ساخت راهنمایی نمودیم.

هفتم: زمان نامناسب معامله

اخیرا یکی از سرمایه گذاران تعریف می‌کرد که برای تنظیم یک قرارداد مشارکت ساعت ۶ عصر به آژانس مسکن دعوت شد و نهایتاً قرارداد درساعت ۵ صبح فردا انعقاد وامضاء شد.

سپس ادامه داد که یکی از مالکین که استاد دانشگاه بود کتابش را آورده بود و علاوه بر حضور در جلسه محتویات درس فردا را مطالعه و آماده می‌کرد و یکی از مالکین خانم که دو فرزندش را تنها درخانه رها کرده بود گله می‌کرد و از بیماری و ناخوشی یکی دیگر از مالکین می‌گفت و از خستگی مفرط خود و برادرش سخن می‌گفت و از هزار لطایف حیلی که آژانس برای انعقاد قرارداد بکار می‌برد می‌گفت. از تغییر شرایط که مدام صورت می‌گرفت سخن گفت و در پایان گفت که حدود ساعت ۶ صبح کلافه خسته و بی رمق با یک قرارداد به دست راهی خانه شدیم و پس از یک روز اسنراحت کامل، وقتی فرصتی را برای مطالعه و بازبینی مفاد قرارداد اختصاص دادم متوجه موضوعاتی شدم که هم خشمگین هم مغبون.

این فرد در ضمن معامله مشارکتی بجای مشارکت کامل مجبور شد یک واحد را با قیمت بالا بخرد.
سازنده علاوه بر تعهد پرداخت ۷۰۰ میلیون بلاعوض به سه مالکین دیگر یکصد و بیست میلیون هم قرض الحسنه بدهد.
آژانس املاک هم یکصد و هشتاد میلیون تومان کمیسیون گرفت.
یکی از مالکین بعنوان معتمد و وکیل سایر همسایه‌ها یکصد میلیون جداگانه بدون اطلاع از سایر همسایه بابت عاملیت قرارداد چک گرفت و بابت مازاد مساحتی که در آپارتمان‌های سایر مالکین از سهمش وجود داشت حسب توافق شفاهی متری هفت میلیون تومان بخرند وقتی مساحت پیش فروش شده به مالکین را با مبلغ توافقی حساب کردم عملا زیر شش میلیون تومان بود!

دستاورد این نوع معامله انجام تدلیس و تبانی توسط یکی از مالکین (بدلیل اخذ یکصد و هشتاد میلیون تومان از شریک سازنده دور از چشم و توافق سایر مالکین، عدم امضای قرارداد توسط یکی از شرکای سازنده در حالیکه اسم دو نفر در متن قرارداد درج شده بود، اخذ امضای قرارداد ساعت ۵ صبح هنگام خستگی و خواب آلودگی مفرط و ناخوش احوالی یکی از مالکین!

هشتم: بی توجهی طرفین به اصول و قواعد معاملات ملکی

متأسفانه هنوز بسیاری از متعاقدین، متعاملین و متعهدین از الفبای قرارداد، مسایل حقوقی، ثبتی و قوانین مترتب بر آن آگاه نیستند و هم چون سایر اعمال روزنه براحتی وارد.

هرنوع معامله، با هر شخصی و با هر شرایطی می‌شوند و در پاره‌ای موارد چنان تظاهر به خبرگی و برخورداری از دانش معاملات می‌نمایند که زمانیکه پرسیده می شود چرا از وکلا کمک نمی‌گیرند؟ اولا اذعان می‌دارند که وکیل دارند اتفاقا وکیل شان خیلی حاذق است. دوم اینکه خودشان صلاح ندیدند که وکیلشان همراهشان باشد چراکه موضوع مهمی نیست!

این نوع رفتار و گفتار از بی تجربگی و سهل انگاری متعاملین و سرمایه گذاران کشور ما خبر می‌دهد آنان گمان می‌کنند از وکیل و مشاور حقوقی فقط باید در محاکم قضایی کمک گرفت، درست درجایی که گاهی از دست هیچکس کاری ساخته نیست!

از این ناآگاهی مردم گاهی شاهد رفتارهایی هستیم که متأسفانه دریغ و درد بهمراه دارد و برای برخی از اصلاح رفتارهای سنتی متعاملین و… مجبور هستیم کلی انرژی صرف کنیم و گاهی هم بعنوان یک مهندس سخت گیر و بدون ملاحظه و یکدنده متحمل اتهاماتی از این دست شویم:

• چرا اصرار دارم که حتماً با خودکار خودشان امضاء نمایند؟
• چرا پافشاری میکنم که ذیل امضاء تاریخ و سمت و نام و نام خانوادگی خود را درج نمایند؟
• چرا اجازه نمی‌دهیم که هر سه نسخه قرارداد در دست مشاورین املاک به بهانه اخذ کد رهگیری باقی نماند؟
• چرا تأکید دارم علیرغم درج مشخصات چک‌های صادره در قرارداد حتما کپی گرفته شود و زیر کپی امضای تحویل اخذ شود؟
• چرا قرارداد را مشروط به انجام تحقیقات لازم و ضروری میکنیم و دهها چرای دیگر!!

نهم: کم کاری و کاهلی طرفین

پاره‌ای موارد درجلسات مذاکره و معامله دیده شده بدلیل اعتماد بیش از حدو یا بی توجهی به عواقب مندرجات و مفاد قرارداد، متعاملین قرارداد را درست مطالعه نمی‌کنند و بگذریم که اگر خیلی هم با دقت مطالعه نمایند از بسیاری از مفاد قانونی، حقوقی واداری سر در نمی‌آورند. بهرحال همان حداقلی‌ها را مراعات نمی‌کنند. مواردی از تجربیات در ادامه ذکر شده است.

• مثل رؤیت شده که بدلیل عدم حضور یکی از شرکاء در جلسه معامله، هرسه نسخه قرارداد دست یکی از مالکین داده شده تا امضای طرف غایب را اخذ و سپس هرسه نسخه را به آژانس تحویل نماید که بعدا کشف شده بجای شریک و مالک غایب کس دیگری قرارداد را امضاء کرده است.
• مفاد اسناد با دقت و از سر حوصله مطالعه نمی‌شود
• ابهاماتی همچون دلایل صدور سند جدید برای یک ملک قدیمی، دلایل انجام معامله با وکالت قدیمی مثلا ده سال پیش چگونه است؟
• بی توجهی نسبت به اظهارات مالک که مساحت مندرج در سند نسبت به میزان تصرف متفاوت است مثلاً ۵۰ متر مربع بیشتر از مساحت سند مالکین است؟
• عدم دقت در مفاد وکالت نامه که قراربوده وکالت کاری تنظیم شود اما وکالت کامل وجامع و بلاعزل نظیم شده است!

مطلب پیشنهادی: صفر تا صد گواهی عدم حضور در دفترخانه

دهم: بدلیل وجود تعارض و تزاحم درملک یا سند ملک

قبل از پرداختن به این مبحث، نخست باید معنای ثبتی دو واژه تَعارُض و تَزاحُم را بشکافم.

1. نخست اینکه هدف نگارنده از واژه تزاحم، تزاحم در تصرف است. بدین معنی که هرگاه دومالک، به استناد مدرک یا سندی ، خود را مالک ملکی بدانند که به هنگام تطبیق محدوده دو مِلک بر خارج، در تمام و یا قسمتی از دو ملک تداخل داشته باشد، به این اتفاق مطابق قانون ثبت تزاحُم گفته می‌شود.
2. منظور از تعارض هم، تعارض در تصرف می‌باشد. بدین گونه که دو مالک، ملک معینی را متعلق خود و درتصرف خود پندارند.

در این موارد توصیه اکید این است که قبل از هر اقدامی نخست مشکلات قانونی وثبتی دو ملک برطرف و سپس مبادرت به انجام مشارکت و یا سایر معاملات شود.

متأسفانه در پاره‌ای موارد مشاهده شده که با وجود سند دوقلو و یا پدیده تزاحم و یا تعارض در اسناد، سرمایه گذاران اقدام به معامله یا مشارکت می‌نمایند که در فرآیند امور ساخت و ساز یا اخذ عدم خلافو یا پایانکار این دسته مشکلات حادث می‌شود. تبعات آن هم عدم رضایت، اختلاف، طرح شکایتو یا درگیری مختلف می‌شود.

مطلب پیشنهادی: انواع سند ملکی

یازدهم: اختلافات ریشه دار بین شرکا و یا وراث

بزرگترین اشتباه در فرآیند مشارکت این است که با اشراف به وجود اختلافات قدیمی و ریشه دار بین وراث و یا شرکای قدیمی طمع کنیم و سهم یکی را با قیمت پایین بخریم و سپس به امید تحت فشار قراردادن طرف دیگر که سهمش را به ارزش کم بخریم و یا از ملک فراریش دهیم. ضمن اینکه چنین عملی نکوهیده هست درصورت آگاهی طرف مغبون و با کمک وکلا و مشاوران حقوقی حاذق چنین معاملاتی براحتی قابلیت ابطال یا فسخ را دارد.

توصیه می‌شود قبل از انجام هر نوع اقدام حقوقی و یا قانونی با تمامی وراث و شرکای درگیر مذاکره شود و یا اختلاف بین را حل و فصل نموده و سپس اقدام به تنظیم قرارداد و انجام معامله نمایند. در غیر این صورت بدون حضور همه مالکین، وراث و شرکاء هیچ قراردادی تنظیم نشود و تبعاً وجهی هم نباید پرداخت شود.

دوازدهم: اسناد مخدوش و مجعول ملک

استفاده از اسناد مخدوش مثل قراردادهای مخدوش، با امضای ناقض، جملات و شروط مبهم، قلم خوردگی زیاد و… عوامل مؤثر در ایجاد اختلاف در امر معاملات و قراردادها می‌باشد. بارها قراردادهای مشارکت درساخت را دیده و مطالعه کرده ام وقتی از معنا و مفهوم برخی از عبارات را از طرفین می‌پرسیم اطلاع ندارند ولی بر سر ماندن و حفظ آن عبارات بسیار تأکید دارند.

استفاده از وکالت‌های ناقض هم یکی دیگر از مشکلات معاملاتی می‌باشد. گاهی مفاد وکالت راجع به هرچیزی تعیین تکلیف کرده الا هدف و مقصود اصلی طرفین.

مثلا در وکالتی مالک در جلسه مشارکت ارایه می‌داد که از جانب همسرش گرفته بود به هیچ وجه راجع به حق اسقاط خیارات توسط وکیل اشاره نشده بود، درحالی که یکی از شروط بسیار متداول در امر تنظیم قراردادها علی الخصوص قرارداد مشارکت در ساخت اسقاط کافه (کلیه) خیارات (اختیارات فسخ) علی الخصوص خیارغبن(پشیمانی) می‌باشد.

سیزدهم: بازارهای پر تلاطم و یا رکود طویل المدت در بازار مسکن

بازارهای پر رونق و یا بازار با رکود سنگین هم موجبات اختلاف می‌باشد. بخصوص که طرف ذینفع حس کند از مفاد قرارداد می‌تواند سوء استفاده نماید و یا اگر شریک سازنده وقتی قراردادی کلی و خیلی دوستانه دستش هست براحتی ادعاهایی را مطرح می‌کند که می‌تواند منافع بیشتری عایدش شود و برخی از هزینه‌ها را با مالک یا مالکین تقسیم نماید.

در پاره‌ای موارد حتی این جمله که “افزایش یا کاهش هزینه‌ها، قیمت‌ها و دستمزدها و غیره هیچ تأثیری بر مفاد قرارداد مشارکت ندارد و هرنوع اداعایی در این خصوص از طرفین مسموع نیست” درج نمی‌شود و یا در تعیین نوع مصالح آنقدر بی توجهی می‌شود که دست یکی از طرفین برای هزینه کردن و یا بر عکس هزینه نکردن باز است که پایان پروژه را با فاجعه بی کیفیتی و نازل سازی و سمبل کردن مواجه می‌سازد.

چهاردهم: انجام معاملات فضولی

بسیاری از مردم از معامله فضولی اطلاعی ندارند یا چنین معاملاتی را کلاهبرداری می‌دانند و یا آن را نافذ و معتبر می‌دانند. بطور مثال در امر مشارکت در ساخت وقتی برخی از مالکین نماینده شفاهی دیگر مالکین یک مجتمع هستند و بصورت کتبی به نمایندگان منتخب اجازه انجام مذاکره و توافقات و تنظیم قرارداد با یک شریک سازنده و یا سرمایه گذار حرفه‌ای داده‌اند در برخی موارد همین مالکین ممکن است بدلیل بروز اختلاف در منافع و سایر موارد نمایندگان منتخب را کلاهبردار قلمداد نمایند که مسلماً چنین نیست (چون موضوع معامله کل عرصه (زمین) هست).

چنین معاملاتی را عموماً معامله فضولی می‌نامند که اگر شرکای مخالف اذن ندهند و تائید ننمایند این قرارداد نسبت به ملک و حقوق آنان بلا اثر است و این امر به هیچ وجه جنبه کلاهبرداری و فروش مال غیر ندارد؛ مگر اینکه نمایندگان منتخب سایر مالکین مجتمع علاوه بر انجام معامله، دخل و تصرف مالی، پولی، سندی، میزان قدرالسهم و… بنمایند که دراین صورت کلا قضیه فرق دارد و می توان بعنوان خیانت در امانت و تبانی و بردن مال غیر شکایت کیفری کرد و طبعا قرارداد و معامله هم فاقد اعتبار است.

یا وقتی شوهری بدلیل و باور اینکه چون ملکش را قبلا خود خریده و بعداً سند را بنام همسرش انتقال داده و اکنون تصورش این است که حق دارد رأسا معامله نماید و یا هرنوع دخل و تصرفی درآن بنماید (البته تا زمانی که سوء استفاده از منافع حاصله انجام ندهد و ضرری به صاحب اصلی ملک و حق نزند) این معامله فضولی محسوب می‌شود و در صورت اذن (اجازه و تائید عملی مثل امضای قرارداد یا تائید عمل شوهر به موجب قانون و یا در حضور شهود) نافذ و معتبر خواهد بود.

پانزدهم: پرداخت‌های غیر اصولی (بیش از حد و غیر متعارف پول به مالکین پرداختن)

اگر از همان ابتداء شریک سازنده در خصوص عرف پرداخت قراردادهای مشارکتی تحقیق و حساب و کتاب ننماید طبعا در فرآیند انجام پروژه به مشکل بر می‌خورد.

بعنوان مثال وقتی سرمایه گذار نتواند براستی محاسباتی دقیقی از میزان هزینه‌های ساخت وساز، مصالح، هزینه پروانه ساخت، هزینه‌های سربار یا تحمیلی احتمالی در فرآیند اجرای پروژه مشارکتی، میزان بلاعوض، قرض الحسنه، طول مدت اتمام پروژه اطلاعات دقیقی نداشته باشد و یا اسیر نحوه محاسبه آژانس‌های مسکن شود. طبعاً یا باید با ضرر هنگفت پروژه را بپایان برساند و تنها آبرویش را حفظ نماید و یا دست بکار تهیه پول نزولی و بهره‌ای بزند و یا اینکه فرارکند.

لازم بذکر است که برای تعیین محاسبه میزان سود و زیان یک پروژه مشارکتی می‌توانند از نرم افزار ROI کمک بگیرند و یا از مشاوران سرمایه گذاری حاذق یاری بجویند.

باید اذعان نمایم درصد زیادی از سازندگان و سرمایه گذاران مشارکتی حتی از قبل حساب وکتاب درست حسابی و دقیق از میزان هزینه‌ها و فروش واحتمالات بازار، وضعیت تأمین منابع مالی و …ندارد. به صرف اینکه چون ساخت وساز می‌کنند و اکیپ اجرایی شان بدلیل رکود بازار و فقدان پروژه متفرق نشوند خود را به آب وآتش میزنند که آخرالامر فقط اختلاف و درگیری درو می‌کنند!

شانزدهم: در شرایط نامناسب مالی و یا روحی قرارداشتن

وقتی در فشار مالی و اقتصادی هستید مثل فشارهای پی در پی بانک، بزرگترین اشتباه انجام معامله و یا مشارکت در ساخت می‌باشد.

فراموش نکنید معمولا فشار مالی با فشار روحی هم همراه است و بسیاری از مردم مقروض در این شرایط بخصوص اگر از قوانین هم مطلع نباشند بسیار تحت فشار قرار می گیرند و به تبع آن دست به اقداماتی میزنند که از چاله به یک چاه عمیق گرفتار می‌شوند.

هفدهم: عدم همراهی مشاوران حاذق در امور معاملات و سرمایه گذاری

یکی از دلایل بروز مشکلات و اختلافات در فرآیند پروژه مشارکتی تفسیرهایی هست که طرفین از قرارداد می‌نمایند و همین امر اختلافاتی را بهمراه خواهد داشت. وقتی چنین قراردادهایی را مطالعه می‌کنم متوجه عبارات، شروط و توافقاتی می‌شوم که گاها مستأصل می‌شوم که هدف طرفین چی بوده و قصدشان از فلان شرط چیست؟

مثلا در جایی حق هرنوع پیش فروش توسط شریک سازنده سلب شده و در چند بند پایین تر مالک ملک مشارکتی خود از شریک سازنده مثلا چند صد متر مربع پیش خرید کرده و این عمل پیش خرید را به نحوی افراطی انجام داده که در واقع هم ملکش را داده و هم پولش را که بخیالش سود بیشتری حاصل نماید!

مطلب پیشنهادی: قوانین پیش فروش آپارتمان در تهران

در واقع مالک خود اساسی ترین شرط قرارداد مشارکت درساخت را زیر پا گذاشته و بنوعی به شریک سازنده اجازه پیش فروش را داده است.

هم چنین از عادت‌های پرریسک مردم ما این است که قبل از اخذ تصمیم به انجام امور حقوقی و معاملاتی موضوع را بصورت راز نگه می‌دارند و با متخصصین به امور معاملات و حقوقی مشورت نمی‌گیرند و حاضر به تقبل هزینه‌ای هر چند اندک نیستند و زمانی که کلاه برسرش رفت فغان و فریاد حق خواهی سر می‌دهند.

مواردی را به چشم دیده ام که پس از انجام قرارداد مالکین به شریک به جای وکالت اداری به بهانه تهیه تقسیم نامه در دفتر اسناد رسمی در پایان مراحل اجرایی ساخت و ساز وکالت بلاعزل به نام شریک سازنده تنظیم کرده‌اند!

هجدهم: بر اثر زیاده خواهی طرفین یا طرف مقابل

طمع و زیاده خواهی طرف یا طرفین قراردادمشارکت سرمنشاء بسیاری از مشکلات و اختلافات در قراردادهای مشارکت می‌باشد. این زیاده خواهی بحدی چشم طرف را کور میکند که مفاد قرارداد مشارکت را درست مطالعه نمی‌کند و بصرف تنظیم و امضای قرارداد خود را برنده می‌پندارد. قراردادمشارکت در ساخت تنها قراردادی است که هرچه از طرف مقابل بیشتر بکنید در واقع به منافع واقعی خود لطمه وارد ساخته اید.

اگر به این بیاندیشید که بالاتر بلاعوض را بگیرید، بیشتر قرض الحسنه را از شریک بیگیرید و نیز بیشترین قدرالسهم اعیانی را از او بگیرید در عین حال انتظار ساخت بهتر، ساخت اصولی، اجرای حرفه ای، مصالح استاندارد و… را انتظار داشته باشید. زهی خیال باطل. چراکه با گذشت زمان انگیزه شریک سازنده تحلیل خواهد رفت وقتی منافع و دستاوری قابل قبول انگیزه بخش برایش وجود نداشته باشد، مطمئن باشید که به ضرب شکایت و قانون و… نمی‌توانید چنین شریکی را مجبور به اجرای تعهداتش نمایید.

اگر می‌خواهید بُرد متقابل داشته باشید و اگر تمایل دارید سازه‌ای استاندارد، اصولی و ارزشمند داشته باشید. دندان طمع را بکشید و منصفانه عمل کنید!

نوزدهم: بازیچه برخی از دلالان طمعکار و زیاده خواه شدن

متأسفانه بسیار دیده می‌شود که برخی از فعالان دفاتر املاک و بخصوص دلالان سرپایی که جا و دفتری را ندارند و تنها به وسیله موبایل و ارتباطات شخصی شان امر دلالی را انجام می‌دهند. برای اینکه بتوانند قراردادی منعقد نمایند و پول هنگفتی را بدست آورند اولا زیر سقف هیچ آژانسی قرار نمی‌گیرند و طبعاً مسئولیت خاصی هم در برابر مشتریان احساس نمی‌کنند.

به همین دلیل برای منوپل کردن برخی از املاک، مالکین و سرمایه گذاران با وعده و وعید دادن و تظاهر به ارتباطات وسیع داشتن و هم دراختیار داشتن مشتریان و سرمایه گذاران چاق و چله وعده‌های دروغین و طمع برانگیز به برخی از مالکین می‌دهند و برای مدت مدیدی به دنبال خود می‌کشاند و چه بسا فرصت‌های نابی را هم از آنها بگیرند.

ولی برای دستیابی به منافع شخصی وجاه طلبانه خود از هیچ کوششی دریغ ندارند. از آنجا این اشخاص بازیجه چنین دلالنی می‌شوند و طبعا تحقیق لازم را در خصوص شخصیت سازنده یا مالک نمی‌کنند.

هم چنین از تکمن واقعی طرف مقابل و یا از سمت قانونی مالک اطلاع درستی ندارند و نمونه کار اجرایی از شریک سازنده نمی‌ببینند و یا اگر می‌بینند جعلی هست و متعلق به شریک سازنده نیست و…، دهها موارد دیگر متأسفانه چنین قراردادی به فرجام مطلوبی نمی‌رسد!

بیستم: به دلیل انجام معاملات مستقیم

این بخش از عادت مردم ما بسیار متأثرم می‌کند چراکه اکثراً ادعای خداپرستی و مسلمانی و تعبد می‌کنند ولی وقتی پای اجرای فرامین و دستورات قرآن کریم به میان می‌آید. بسیاری از مالکین و سرمایه گذاران گویا اصلا قرآن را درعمرشان ندیده‌اند و نخوانده‌اند و بر خلاف دستور قرآن کریم به صرف رفت وآمد خانوادگی، همسایه بودن، هم مرام بودن و… رفتار می‌کنند!

به محض اینکه فرصتی دست دهد هرنوع معامله ملکی را که بتوانند انجام می‌دهند و برخی دیگر پا را از این هم فراتر می‌گذارند وقتی با هم دوست شدند حتی واسطه ملکی خود را دور می زنند و باصطلاح توافق (البته تبانی درست تر است) می‌کنند که شبی را با صرف کباب و شراب، قرارداد را خودشان تنظیم کنند چراکه هم تحصیلکرده هستند و هم همسایه هستند و هم …!

به فرموده امام اول شیعیان مولا علی (ع) “معامله کنید چو بیگانگان و معاشرت نمایید چون برادران”

وقتی به مفاد آیه ۲۸۲ سوره بقره که فرمان‌هایی را در خصوص آداب و احکام معاملات را صادر فرموده می‌خوانیم و بی توجه از کنار این فرامین سرنوشت ساز هم می‌گذاریم و بعد به ۱۵ میلیون پرونده متشکله در طی یکسال در کشور می‌رسیم با پوست وگوشت خود طعم این نافرمانی واقعی را درک می‌کنیم.

بیست ویکم: عدم تحقیق کافی درخصوص ملک، سند و شخصیت طرف مقابل

همه مردم دارای شخصیت، تفکر و دیدگاه وقضاوت‌های منحصر بخود هستند و هر یک دارای منافع و انگیزه‌ای هستند و باورهای خاص خود را در خصوص ساخت وساز و بیزنس دارند. ممکن است مالکین یک مجموعه بسیار آدم‌های فرهیخته و محترم و معتقد باشند ولی وقتی پای معامله و منافع به میان می‌آید افرادی کم تحمل و کم گذشت و … بشوند و یا سازنده‌ای حرفه‌ای و خوش نام باشد اما وقتی پای معامله می‌نشیند شخصیتی پر توقع و کم تحمل بنماید.

هیچ کدام از این خصلت‌ها وخصیصه‌ها قابلیت سرزنش را ندارد و متعاملین هرکه باشند و در هر جایگاه اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، مذهبی و … که باشند قابل احترام هستند. اما نباید فراموش کنیم در جلسات معاملات و مذاکره نباید مجذوب و یا مقهور کسی شویم.

بیاد دارم همراه موکلم برای بازدید نمونه کار یکی از سازندگان صاحب برند و بنام منطقه نیاوران تهران رفتیم و مشاور املاک همراه ما مدام از آرشیتکت بنام و برند این سرمایه گذار تعریف می‌کرد که فلانی را که می‌شناسید از صاحبان برند و بنام منطقه هست و چه و چه. به محل ساختمان در حال احداث شریک رسیدیم نمونه اول ساختمانی بود که تازه تمام شده بود و برخی از واحدها ساکن شده بودند و برخی دیگر خالی. واقعیت امر این بود که نوع مصالح، اجراء و نقشه ملک دلچسب نیامد، موکلم از سازنده ملک که درآنجا حضور داشت پرسید: آیا ساختمان نیمه کاره دارید تا ببینیم؟

بلافاصله به کوچه بالایی وساختمانی مرتفع اشاره کرد. به اتفاق موکل، مشاور املاک و سازنده سر ساختمان رفتیم چیزهایی را که از لحاظ مدیریت کارگاه و کیفیت اجرای سقف و ستون و اجرای بتون و … درآنجا دیدیم و پرسش‌هایی که موکلم از سازنده پرسید و پاسخ‌هایی که شنیدیم نهایتاً به این نتیجه رسیدیم که باید سریع محل ساختمان نیمه کاره را ترک نماییم.

سازه ملک افتضاح نبود بلکه فاجعه بود. مشاور املاک معمولا یا پول یا شهرت یا نفوذ سیاسی و اجتماعی و اقتصادی و … برخی از مشتریان تشریح می‌کنند و آن هم از دیدگاه خودشان و نه از دیدگاه کارشناسانه.

همین معضلات و مشکلات در امر نوع سند ملک و کیفیت انتقال آن بنام مالک و همچنین میزان تعهدپذیری مالک یا سازنده و … قابل ملاحظه هست. هرگز به شخصیت‌های کاریزماتیک، اتومبیل لوکس وگران قیمت، صاحب برند بودن، شهرت کافی، تمکن عالی و… اکتفاء نکنید. بلکه شریک یا مالک را بیازمایید و راجع به شخصیت و تعهد پذیری، حسن خلق و انجام وظایف، کیفیت برخورد در مواقع بروز اختلاف و… تحقیق مفصل نمایید.

کلام آخر

توصیه آخر اینکه در خصوص مشارکت درساخت فقط چرتکه سود و زیان نیندازید بلکه وقت کافی برای بررسی و تحقیق و شناخت شخصیت، خلق وخوی، تربیت وادب و… هم بیاندازید. توجه داشته باشید پول زیاد داشتن معیار ادب، تعهد، مسئولیت پذیری و دغدغه انسانی داشتن نیست بلکه همه اینها بعلاوه سرمایه و تمکن لازم ملاک تعیین کننده‌ای است.

از آنجایی که موضوع “مشارکت در ساخت” دارای اهمیت ویژه‌ای در زمینه عمران می‌باشد، پیشنهاد می‌کنیم در این زمینه حتما از یک شرکت مهندسی معتبر که علاوه بر مسائل فنی، میزان آشنایی بالایی با مسائل حقوقی عمران نیز داشته باشد، مشاوره بگیرید تا از خسارات احتمالی زیادی که در این مسیر وجود دارد، جلوگیری نمایید.