خیار غبن چیست؟

خیار غبن چیست و چه تبعات قانونی ای دارد؟! در این مقاله به ۰ تا ۱۰۰ یکی از مهم ترین خیارات قانونی به نام خیار غبن خواهیم پرداخت.

خیلی از خریداران و فروشندگان خانه و آپارتمان توجهی به مفاد و شروط مندرج در قرارداد نمی‌کنند و هنگامی توجه آن‌ها جلب می‌شود که با طرف مقابل شان به مشکل خورده باشند و آنگاه است که به تکاپو می‌افتند تا از متن قرارداد چیزی را له نفع خود پیدا کنند و از آن به عنوان ابزار در برابر طرف معامله استفاده کنند. مثلاً گاهی وقتی فروشنده قرارداد را امضاء کرد متوجه می‌شود که ملک را به قیمت پایینی فروخته و به اصطلاح مغبون شده یعنی ضرر کرده است.

اولین کاری که فروشنده در این شرایط تصمیم به انجام آن می‌گیرد آن است که قصد خود را مبنی بر پشیمانی و فسخ معامله را به خریدار اعلام می‌کند. خریدار هم که راضی به فسخ قرارداد نیست در جواب می‌گوید: وقتی قرارداد را امضاء کردی دیگه نمی‌توانی آنرا فسخ کنی. برو هرکجا که میخواهی‌ شکایت کن اما من به هیچ وجه قرارداد را فسخ نمیکنم چون در مبایعه نامه شرط شده که:

کلیه خیارات قانونی از جمله خیار غبن هرچند فاحش از طرفین ساقط گردید.

بله حق با خریدار است. اگر شما هم قصد فروش خانه یا هرگونه ملکی را دارید و تردید به تعدات خریدار دارید با احتمال میدهید ممکن است به هر دلیلی بخواهید قرارداد را فسخ کنید بایدبه این شرط توجه کنید. وجود این شرط در هر قراردادی یعنی خط پایان مالکیت فروشنده نسبت به موضوع معامله! غبن یعنی ضرر. کسی که در معامله ضرر کرده اصطلاحاً به او می‌گویند مغبون. شنیدید میگن فلانی مغبون شده؟ درسته یعنی چیزی خریده با فروخته اما در معامله ضرر کرده. بعنی با ارزان فروخته با گران خریده.

مطلب پیشنهادی: مشاوره حقوقی املاک

خیار غبن چیست؟

یکی از مواردی که ممکن است در هنگام خواندن مفاد قرارداد با آن برخورد کنید، «اسقاط کافۀ خیارات، ولو خیار غبن فاحش» است. این بند در واقع حقوق شما را، در برابر ضرر و زیانی که در طی قرارداد متحمل خواهید شد، شامل می‌شود.

1. اسقاط: به معنی ساقط شدن است: در نتیجه با امضای قراردادی که شامل این عبارت باشد، امکان برگشت از نظر خود را نخواهید داشت.
2. کافه: به معنی تمامی و همۀ موارد است که تحت این عبارت قرار می‌گیرد. کافه نیز بار قطعیت معنایی دارد و معنای آن چیزی بیشتر از همه، تمام و کل است.
3. خیار: اختیار برهم زدن یا فسخ معامله آورده شده است. در واقع مصدر عربی اختیار، خَیار است.
4. غبن: معنای زیان و ضرر در معامله را می‌دهد. به اختلاف قیمت و عدم تعادل هنگام معامله، غبن گفته می‌شود. غبن فاحش، ضرر و زیان بسیار است.

بر این اساس می‌توانیم بگوییم با امضای قراردادی شامل عبارت «اسقاط کافۀ خیارات، ولو خیار غبن فاحش»، تمام اختیارات برای بر هم زدن معامله، حتی اگر ضرر و زیان بسیار داشته باشد، از طرفین معامله سلب می‌شود.

به عنوان مثال در زمینۀ املاک و مستغلات، موردی که یک شخص خانۀ خود را بسیار ارزان فروخته باشد دارای شرایط خیار غبن است اما در صورتی که قرارداد شامل عبارت «اسقاط کافۀ خیارات، ولو خیار غبن فاحش» باشد، شامل شرایط خیار غبن نمی شود و امکان فسخ معامله برای فردی که خانه را ارزانتر از قیمت واقعی فروخته است وجود نخواهد داشت.

• غبن فاحش، بر اساس قانون مدنی شرایط خاصی ندارد اما در صورتی‌ که صاحب مال ادعا به فاحش بودن غبن داشته باشد، پس از دادرسی قضات و جوانب قرارداد فاحش بودن آن به توافق خواهد رسید. در واقع برای تشخیص میزان غبن و ضرر در معامله، شرایط قرارداد باید بررسی و در نظر گرفته شود. در ماده ۴۱۹ قانون مدنی ذکر شده است که شرایط معامله بر تعیین میزان غبن تاثیر دارد.
• خیار غبن محدود به یکی از طرفین قرارداد نیست، هر دو طرف معامله می‌توانند دچار غبن شوند. می‌توان گفت خیار غبن شامل حال هر دو طرف قرارداد می‌شود و باید برای فروشنده و خریدار اختیار فسخ قرارداد، یکسان در نظر گرفته شود.

تعریف غبن فاحش

در تعریف غبن فاحش که منظور قانونگذار آنچه که از ماده ۴۱۷ استنباط می‌شود ضرر آشکار بوده و بر اساس ماده فوق که در قانون چنین تعریفی از آن را به میان آورده:

ماده ۴۱۷: غبن در صورتی فاحش است که عرفا قابل مسامحه نباشد.

در اختلاف نسبت به قابل مسامحه بودن غبن، اصل لزوم قرارداد است و مدعی غبن باید فاحش بودن آن را ثابت کند؛ رجوع به کارشناس شایع ترین وسیله احراز فاحش بودن غبن است و دادگاه می‌تواند خود به این ابتکار دست زند، ولی هزینه اجرای قرار به عهده مدعی است؛ اگر ثابت شود که مغبون چنان به معامله رغبت داشته که در هر حال آن را انجام می‌داده است، (مانند خرید تمبری که مجموعه تمبرهای خریدار را کامل می‌کند) غبن اثر ندارد، هر چند فاحش باشد.

مطلب پیشنهادی: نمونه قرارداد خرید و فروش ملک

نکاتی که در خیار غبن تاثیر دارد

خیار غبن در معامله «کلی» هم وجود دارد؛ منظور از معامله کلی یعنی در خرید مصداق وجود ندارد.

خیار غبن همزمان با وقوع عقد به وجود می‌آید، زیرا از آنجایی که قیمت‌ها همیشه در نوسان است ملاک عدم تعادل در عوض در زمان عقد است؛ خیار غبن اختصاص به کسی دارد که به قیمت عادله روز جاهل باشد و اصل بر عدم علم است؛کسی که به قیمت عادله روز عالم باشد، مشمول قاعده اقدام است(یعنی هرکسی که به خود ضرر بزند مسئول خودش است) و خیار غبن ندارد.

ماده ۴۱۸: اگر مغبون در حین معامله عالم به قیمت عادله بوده است، خیار فسخ نخواهد داشت. قانون فرض می‌کند که مغبون به قیمت واقعی جاهل است و دلیل علم مغبون به قیمت عادله را طرف قرارداد باید ثابت کند، یعنی اصل بر جاهل بودن خریدار است که غابن (مدعی عالم بودن) باید علم مغبون (کسی که مورد غبن قرار گرفته) را ثابت کند؛ در اثبات علم مغبون قرینه و اوضاع و احوال و تخصص مغبون نقش مهم و اساسی دارد؛ در صورتی که مغبون درباره ارزش واقعی موضوع و نابرابری در عوض تردید داشته باشد، غبن تحقق می‌یابد.

اهمیت شرایط معامله

برای تشخیص غبن، علاوه بر مقایسه دو عوض، باید به شرایط معامله نیز توجه کرد؛ برای مثال: شروط ضمن عقد – شرایط معاملات اقساطی (مربوط به قاعده «الاجل قسط من الثمن» یعنی اجل در مقابل بخشی از ثمن قرار می‌گیرد) و …

ماده ۴۱۹: در تعیین مقدار غبن شرایط معامله نیز باید منظور گردد.

فوریت در خیار غبن

ماده ۴۲۰: خیار غبن بعد از علم به غبن فوری است. فویت در قانون برای خیارات که غبن هم نوعی خیار است بر اساس ماده ۱۱۳۱ قانون مدنی چنین تعریف شده است خیار فسخ فوری است و اگر طرفی که حق فسخ دارد بعد از اطلاع به علت فسخ نکاح را فسخ نکند، خیار او ساقط می‌شود، به شرط این که علم به حق فسخ و فوریت آن داشته باشد. تشخیص مدتی که برای امکان استفاده از خیار لازم بوده به نظر عرف و عادت است.

قاعده مهم در خیار غبن

مبنای اکثر خیارات دفع ضرر است و منطق اقتضاء می‌کند که اگر ضرر جبران بشود، خیار هم باید از بین برود؛ این قاعده در تمام خیارات مجرا است، به جز خیار غبن؛ یعنی خیار غبن استثنای این قاعده است و با دفع ضرر، از بین نمی رود؛ قاعده منطقی ماده ۴۷۸ ق.م؛ که تفسیر موسع می‌شود و استثنای آن ماده ۴۲۱ قانون مدنی که تفسیر مضیق می‌شود.

ماده ۴۷۸ قانون مدنی: هرگاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند؛ ولی اگر موجر رفع عیب کند، به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.

فسخ اجاره از همان آغاز مدت اجاره را منحل می‌سازد، هر چند که مدتی پس از آن اعمال شود.

ماده ۴۲۱: اگر کسی که طرف خود را مغبون کرده است. یعنی غابن تفاوت قیمت را بدهد، خیار غبن ساقط نمی شود، مگر این که مغبون به اخذ تفاوت قیمت راضی گردد. مبنای این ماده، استصحاب بقای خیار است و مفاد حکم با نظری تناسب دارد که خیار غبن را به «خیار تخلف از شرط ضمنی» درباره تعادل بهای دوعوض تحلیل میکند. همانطور که بیان شد، این ماده خلاف اصل است؛ اصل این است که با جبران ضرر، خیار ساقط بشود.

شرایط خیار غبن و سقوط آن

بر اساس ماده ۴۲۰ قانون مدنی خیار غبن، یک خیار فوری محسوب می‌شود و باید پس از مطلع شدن از آن به سرعت آن را اجرا کرد. تأخیر در اجرای خیار غبن موجب سقوط آن می‌شود.

اما سوال اینجاست که شرایط خیار غبن چیست و تا چه زمانی باید اجرا شود؟

1. معامله باید یک معامله معوض باشد مثل قرارداد خرید و فروش یا عقد اجاره، زیرا تنها در معاملات معوض است که دو چیز با هم مبادله می‌شوند و یکی ممکن است دیگری را فریب بدهد نه در معاملات غیر معوض مثل هبه.
2. مغبون باید بعد از آگاهی از غبن، ظرف مدت معقولی که از نظر عرف مغایر با فوریت نباشد، اقدام به اعمال خیار کند، ‌گذر زمان با آگاهی از غبن موجب سقوط آن می‌شود.
3. اگر مغبون هنگام معامله از قیمت مورد معامله اطلاع داشته باشد و با آگاهی از قیمت آن اقدام به معامله کند، شرایط خیار غبن برای او وجود نخواهد داشت.
4. غبن باید فاحش باشد یعنی فریب باید واضح باشد و نباید به صورتی باشد که بتوان از آن چشم پوشی کرد.

مثلا در معامله خانه ای با ارزش ۱۵۰ میلیون تومان، ۵۰۰ هزار تومان باعث نمی شود که خریدار بتواند معامله را با توجه به خیار غبن خاتمه دهد ولی ۵۰ میلیون تومان تفاوت قیمت به خریدار اجازه می‌دهد که با ارائه دادخواست به دادگاه معامله را فسخ کند.

در ماده ۴۱۶ قانون مدنی آمده است که کسی که فریب خورده است بعد از علم به غبن (بعد از اینکه متوجه شد فریب خورده است) می‌تواند معامله را فسخ کند. هم چنین در ماده ۴۲۰ آمده است که فرد فریب خورده باید فورا بعد از اینکه متوجه فریب شد اقدام کند. بنابراین کسی که در معامله ای گول خورده است بعد از اینکه متوجه این موضوع شد باید فورا اقدام کند و اگر این کار را به تعویق بیاندازد، دیگر حق فسخ نخواهد داشت. در اصطلاح حقوقی زمان اعمال خیار غبن بعد از علم به غبن، فوری است.

در این موارد از خیار غبن نمی توان استفاده کرد:

1. مغبون، با لفظ واعمال و حرکات خود، حقوق مربوط به خیار غبن خود را ساقط کرده باشد. مثلا بداند حق غبن دارد با وجود آن مورد معامله را تحویل بگیرد و یا تتمه الباقی ثمن را پرداخت کند.
2. مغبون در مدت عرفی خیار غبن خود را اعمال نکند (مثلا حدودا ظرف ۳۰ یا ۴۰ روز از تاریخ اطلاع اعمال کند)
3. اگر فردی بخاطر شرایط اضطراری و…ناچار به خرید، مورد معامله شود، خیار غبن ندارد.
4. جمله “اسقاط کافه خیارات و لو خیار غبن فاحش” در قرارداد، قید شده باشد.
5. از بعضی از اشخاص با توجه به نوع شغل و میزان اطلاعاتشان، مغبون شدن پذیرفته نیست مثل مشاور املاک، کارشناس قیمت گذاری اموال غیر منقول و یا منقول و…

بر اساس شرایط خیار غبن، در صورتی که شخص متضرر، با گرفتن مابه‌التفاوت قیمت راضی شود، در این زمان خیار غبن ساقط می‌شود.

تفاوت غبن فاحش و افحش

1. غبن فاحش: حدودا یک پنجم، کمتر از قیمت واقعی مورد معامله است. مثلا: ملک ۵۰۰ میلیون تومانی را ۳۹۰ میلیون تومان به فروش برسد.
2. غبن افحش: میزان مغبون شدن، بیشتر از غبن فاحش است. مثلا نصف قیمت

عملا در دادگاه‌ها تفاوتی بین غبن فاحش و افحش قائل نیستند.

طریقه اعمال خیار غبن در قراداد ها

حال که با معنا و مفهوم غبن آشنا شدیم باید طریقه مطالبه و اقدام آن جهت احقاق حق نیز بررسی شود. کسی در معامله متحمل ضرری شده باشد که هم می‌تواند خریدار باشد هم فروشنده دراین خصوص می‌بایست هرکسی که متحمل ضرری شده باشد پس از فسخ معامله به دلیل خیار غبن موضوع را به طرف دیگر اطلاع داده (ارسال اظهارنامه) و خواستار بازگشت وجه یا مال پرداختی باشد و چنانچه موضوع با توافق یکدیگر برطرف نشد می‌بایست اقدام به طرح دادخواستی با عنوان تائید فسخ و استرداد ثمن یا مبیع به طرفیت طرف مقابل در دادگستری یا دفاتر خدمات قضایی به ثبت برساند.

نمونه درخواست برای اعمال خیار غبن

با سلام

احتراماً به استحضار می‌رساند:

اینجانب با خوانده/خواندگان قراردادی را در خصوص ………. در تاریخ ……… تنظیم و امضاء کرده ایم. بنده پس از تنظیم قرارداد و اخذ مبیع علم به اختلاف زیاد قیمت مورد معامله با قیمت روز پیدا کرده و در نتیجه در قرارداد مغبون شده ام و با تحقق غبن اختیار فسخ معامله برای بنده به وجود آمده است. لذا با مراجعه به خوانده/خواندگان خواهان فسخ معامله و رد ثمن شده ام، اما ایشان در پی حل مسالمت آمیز موضوع نمی باشند.

اینجانب با وجود مراجعات مکرر، اظهارنامه ای نیز به شماره ……….. به تاریخ …….. برای خوانده/خواندگان ارسال نمودم که متاسفانه همچنان حاضر به پذیرش فسخ قرارداد و رد ثمن نمی باشند. لذا با تقدیم این دادخواست به استناد مواد ۴۱۶ و ۴۱۷ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته را استدعا دارم.

با توجه به تخصص مجموعه، قراردادهای وسیع تری همچون “نمونه قرارداد مشارکت در ساخت” نیز آماده شده و در سایت قرار گرفته. اما به هیچ عنوان استفاده از آنها توصیه نمی شود. چراکه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و هر نوع قرارداد دیگری به خصوص در حوزه مشارکت در ساخت ، حتما باید به صورت موردی تنظیم و نگارش گردد.