طرح هادی و طرح ساماندهی ساخت و ساز

طرح هادی چیست؟

یکی از گزینه‌های مناسب برای سرمایه گذاری در بازار املاک، خرید زمین در شمال یا مناطق روستایی است. چرا که این مناطق پتانسیل مناسبی برای رشد دارند، در نتیجه می‌توانند سودی بیشتر از سود متداول را عاید سرمایه‌گذاران کنند. یکی از نکات بسیار مهم برای خرید زمین در شمال یا مناطق روستایی، بررسی طرح هادی است. شاید در سالیان دورتر می‌توانستید بدون قاعده خاصی در روستاها اقدام به ساخت‌وساز کنید. اما امروز اینچنین نیست. ساخت‌وساز در این مناطق قوانین و مقررات خاص خود را دارد. یکی از مهم‌ترین قوانین ساخت‌وساز در مناطق روستایی، طرح هادی روستایی است.

اگر شما هم قصد دارید در شمال کشور یا مناطق روستایی سرمایه گذاری کنید یا زمینی در این نقاط دارید و به دنبال اطلاع از قوانین طرح هادی روستایی هستید، پیشنهاد می‌کنیم تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید.

طرح هادی روستایی از چه سالی شروع شد و هدف آن چیست؟

در سال‌های ابتدایی دهه ۶۰ شمسی، وزارت راه و شهرسازی به فکر توسعه روستاها افتاد. مهاجرت بی‌رویه به شهرها و مشکلات ناشی از آن باعث شد تا سیاست‌گذاران طرح روان‌بخشی روستاها را در دستور کار خود قرار دهند. به فاصله چند سال بعد از آن و در اواخر دهه هفتاد از طرح هادی روستایی رونمایی شد. فلسفه طرح هادی براساس ماده ۷ اساسنامه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و در سال ۱۳۷۸ تحت عنوان آیین‌نامه اجرایی تهیه و تصویب طرح‌های هادی روستایی رونمایی شد. ماده ۷ اساسنامه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی بر تهیه طرح‌های هادی روستاها از طریق هماهنگی دستگاه‌های ذی‌ربط و مشارکت مردم در انجام آن‌ها تاکید دارد.

اما بخش ۸ ماده یک آیین‌نامه نحوه بررسی و تصویب طرح‌های توسعه و عمران محلی؛ طرح مذکور را اینطور تعریف می‌کند:

«طرح هادی عبارت از طرحی است که ضمن ساماندهی و اصلاح بافت موجود میزان و مکان گسترش آتی و نحوه استفاده از زمین برای‌ عملکردهای مختلف از قبیل مسکونی، تولیدی، تجاری، کشاورزی، تاسیسات و تجهیزات و نیازمندی‌های عمومی روستایی را حسب مورد در قالب ‌مصوبات طرح‌های ساماندهی فضا و سکونت‌گاه‌های روستایی یا طرح‌های جامع ناحیه‌ای تعیین می‌نماید.»

با این اوصاف می‌توان گفت که طرح هادی طرحی است که توسط کارشناسان بنیاد مسکن و براساس نیازمندی‌ها و شرایط مختلف فرهنگی، اقتصادی، اجتماعی و وضعیت فیزیکی هر روستا تدوین شده و از آن به عنوان سند توسعه و عمران روستا یاد می‌کنند.

اهداف این طرح روستایی چیست؟

این طرح با هدف توسعه هدفمند روستاها ارائه می‌شود. به طور کل هدف سیاست‌گذاران از طرح هادی ساماندهی بافت‌های روستایی و توسعه و آبادانی آن‌ها است. در این راستا این طرح برای هر روستا تدوین و اجرا می‌شود. تصویب این طرح بر عهده شورایی متشکل از مسئولان استانی از دستگاه‌های مختلف از جمله بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است.

اما در خصوص اهداف این طرح، ماده ۲ آیین‌نامه اجرایی تهیه و تصویب طرح‌های هادی روستایی به چندین هدف اشاره کرده از جمله:

1. ایجاد تسهیلات لازم جهت جهت بهبود مسکن روستائیان و خدمات زیست‌محیطی و عمومی
2. هدایت وضعیت فیزیکی روستا
3. ایجاد زمینه توسعه و عمرانی روستاها با توجه به شرایط فرهنگی و اجتماعی آن‌ها
4. تامین عادلانه امکانات از طریق ایجاد تسهیلات اجتماعی، تولیدی و رفاهی

با این اوصاف باید گفت هر گونه ساخت‌وساز در محدوده روستاها نیاز به انطباق با طرح هادی آن روستا و حتی نیازمند اخذ مجوز از مراجع ذی‌صلاح است. با توجه به این توضیحات متوجه می‌شویم که بررسی این طرح برای ساخت‌وساز و سرمایه گذاری در مناطق روستایی و شمال کشور بسیار مهم است.

چرا این طرح بسیار مهم است؟

در حال حاضر برای اکثر قریب به اتفاق روستاهای کشور طرح هادی به عنوان سند و مرجع اصلی توسعه روستا محسوب می‌شود. بنابراین همانگونه که گفتیم، انجام هر گونه ساخت‌وساز باید با این طرح منطبق باشد. در واقع ممکن است شما قصد ساخت یک ویلا در یکی از روستاهای شمال را داشته باشید، اما بنا بر طرح هادی مجوز انجام این کار به شما اعطاء نشود. همینطور ممکن است بخواهید با هدف سرمایه گذاری در شمال کشور، قطعه زمینی خریداری کنید، اما با توجه به این طرح، سرمایه گذاری روی آن زمین توجیه اقتصادی نداشته باشد.

بنابراین اگر بدون انجام بررسی‌های لازم برای خرید زمین وارد عمل شوید، ممکن است زمینی را خریداری کنید که بر اساس طرح هادی مجوز ساخت‌وساز ندارد. به این ترتیب به احتمال زیاد متحمل ضرر و زیان چشم‌گیری می‌شوید. در این حالت احتمالا از ۲ جنبه دچار ضرر و زیان شده‌اید. اول اینکه به احتمال زیاد زمین را با قیمتی بیش از ارزش واقعی خریداری کرده‌اید. دوم اینکه اگر بخواهید آن زمین را بفروشید، به راحتی موفق به انجام این کار نمی‌شوید؛ چرا که مجوز ساخت‌وساز ندارد. بنابراین پیش از اقدام به خرید زمین، ضرروی است که بدانید زمین داخل طرح هست یا خیر؟

استعلام طرح هادی روستایی؛ چگونه بفهمیم زمین داخل طرح است یا خیر؟

با توجه به اهمیت بسیار زیاد این طرح، برای بسیاری سوال است که چگونه بفهمیم زمین داخل طرح است یا خیر؟ استعلام طرح هادی روستایی چگونه است؟ در پاسخ باید گفت برای این کار باید به نهادهای مربوطه مراجعه کنید. این نهادها عبارتند از:

• دهیاری‌های روستاها
• شهرداری‌ها
• بنیاد مسکن

بهتر است قبل از انجام هر گونه ساخت‌وساز با دهیار هر روستا مذاکره کرده و از کم و کیف طرح هادی در آن روستا کسب اطلاع کنید. از آنجا که تهیه و اجرای این طرح بر عهده بنیاد مسکن است، بنابراین حتما بعد از پرس‌وجو و تحقیقات محلی از دهیاری‌ هر روستا، از بنیاد مسکن استعلام بگیرید. چنانچه زمین مورد نظر داخل طرح باشد، اصطلاحا به آن زمین داخل بافت می‌گویند. یعنی شما می‌توانید در آن ساخت‌وساز انجام دهید. در غیر این صورت مجاز به این کار نیستید.

تغییر کاربری طرح هادی روستایی؛ الحاق زمین به طرح چگونه است؟

اشاره شد که ممکن است برخی از زمین‌ها اصطلاحا داخل بافت نباشند. در این حالت باز هم شانس دریافت مجوز وجود دارد. هر چند معمولا کار شما اندکی سخت‌تر می‌شود و باید به دنبال تغییر کاربری طرح هادی روستایی بروید. برای دریافت مجوز و تغییر کاربری باید به سازمان امور اراضی شهرستان مربوطه مراجعه و درخواست خود را مطرح کنید. زمین‌های خارج از بافت معمولا زمین کشاورزی یا منابع طبیعی بوده و برای تغییر کاربری نیاز به مجوز سازمان اراضی وجود دارد.

در برخی موارد ممکن است با درخواست شما موافقت کنند. هر چند که این مسئله تا حد زیادی بستگی به شرایط و وضعیت هر روستا و فاکتورهای دیگر دارد که از هر روستا تا روستای دیگر متفاوت است. بنابراین نمی‌توان راهکار یکسانی برای موضوع تغییر کاربری ارائه کرد. هر چند پیگیری و موفقیت در تغییر کاربری کار ساده‌ای نیست و با پیچیدگی‌های زیادی روبرو است، اما باید به یاد داشته باشید که در صورت موفقیت در تغییر کاربری، زمین شما ارزش افزوده چشمگیری بدست می‌آورد. این به معنای سود قابل توجه در سرمایه گذاری شما است. بنابراین به سادگی از کنار موضوع تغییر کاربری عبور نکنید.

مطلب پیشنهادی: ضوابط ساخت و ساز در تهران

طرح ساماندهی ساخت و ساز در محدوده حریم روستاها و مقابله با زمین خواری

ماده ۱:
به منظور پیش گیری از تخلفات ساختمانی و برخورد قانونی با متخلفین در حوزه ساخت و سازهای روستایی، مالک اراضی و املاک داخل محدوده و حریم روستاها باید قبل از شروع ساختمان، از دهیاری محل پروانه اخذ نموده و پس از اتمام عملیات، درخواست صدور پایان کار نمایند و در تمام مدت احداث بنا، پروانه صادره را برای ارائه به مأموران در محل نگهداری نمایند.

مطلب پیشنهادی: مراحل و چگونگی اخذ پایان کار ساختمان و آپارتمان

تبصره: منظور از محدوده روستا، محدوده مندرج در ماده ۳ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها (مصوب ۱۳۸۵) است. حریم روستا شامل محدوده بلافصل تا شعاع ۵۰۰ متری روستا است. در صورتیکه در طرح هادی مصوب روستا، حریم تعیین شده باشد، حریم مصوب طرح هادی روستا در این قانون ملاک عمل خواهد بود.

بر اساس ماده (۳) قانون، تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین محدوده روستا عبارت است از: محدوده‌ای شامل بافت موجود روستا و گسترش آتی آن در دوره طرح هادی روستایی که با رعایت مصوبات طرح‌های بالادست تهیه و به تصویب مرجع قانونی مربوط باید برسد از این رو نمی‌توان شعاع بلافصل مشخصی (از جمله ۵۰۰ متر مورد اشاره در تبصره ماده ۱ طرح پیشنهادی) را به عنوان حریم روستاهای کشور تعیین کرد.

ماده ۲:
در اجرای بند ۱۱ ماده ۷۸ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران (مصوب ۱۳۷۵) و اصلاحات بعدی آن، دهیاری‌ها موظفند مطابق فرمها و گردشکار ابلاغی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، اقدام به تشکیل پرونده برای متقاضیان نموده و پس از اخذ ضوابط فنی از بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شهرستان، نسبت به صدور پروانه ساختمان و پایان کار اقدام نمایند.

این مورد نیازمند قانونگذاری جدید نیست و از طریق بخشنامه و یا دستورالعمل مربوطه قابل تامین مقصود خواهد شد.

ماده ۳:
دهیاری موظف است هر گونه عملیات ساختمانی یا تفکیک اراضی بدون مجوز یا خلاف در محدوده و حریم روستا را به بخشداری ذیربط و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شهرستان گزارش نماید. بخشداری موظف است ضمن تشکیل پرونده تخلف، مراتب را جهت رسیدگی به کمیسیون موضوع تبصره ۲ ماده ۹۹ قانون شهرداریها ارجاع و هم زمان دستور توقف عملیات اجرایی را به مالک ابلاغ نماید.

تسری تکلیف کمیسیون موضوع تبصره (۲) جزء (۳) ماده (۹۹) قانون شهرداری که ناظر بر جلوگیری از ساخت و ساز‌های غیر مجاز در خارج از حریم مصوب شهر‌ها و نحوه رسیدگی به موارد تخلف است و همچنین موجبات برهم زدن نظم و قواعد قانونگذاری و دوگانگی ساختار متولی در محدوده روستا را فراهم می‌کند.

ماده ۴:
از تاریخ تصویب این قانون، مدیرکل بنیاد مسکن انقلاب اسلامی استان و رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان به عنوان عضو کمیسیون موضوع تبصره ۲ ماده ۹۹ قانون شهرداریها تعیین‌می گردند.

عضویت روسا و یا نمایندگانی از دستگاه‌های مذکور، در این کمیسیون علاوه بر پیوند زدن امور غیرهمجنس به یکدیگر و بروز رفتار‌های سلیقه‌ای متفاوت، زمینه نارضایتی‌های استقرار و کاهش ماندگاری در روستا را فراهم خواهد ساخت.

ماده ۵:
از تاریخ تصویب این قانون، کمیسیون موضوع تبصره ۲ ماده ۹۹ قانون شهرداریها با عنوان کمیسیون بدوی با عضویت مدیر جهاد کشاورزی شهرستان، مدیر راه و شهرسازی شهرستان، مدیر بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شهرستان و یک نفر قاضی با معرفی دادگستری استان و با ریاست فرماندار تشکیل‌می گردد. کمیسیون موظف است ضمن رسیدگی به پرونده‌های تخلفات ارجاعی از سوی بخشداری و سایر دستگاه‌های ذیربط، در مواردی که عملیات ساختمانی بدون اخذ پروانه ساختمان اجرا شده باشد، صرفاً نسبت به صدور رأی تخریب و قلع بنا اقدام نماید.
در مواردی که عملیات ساختمانی بر خلاف مفاد پروانه صادره اجرا شده باشد، کمیسیون در صورت رعایت اصول بهداشتی، شهرسازی و استحکام بنا، مجاز به صدور رأی جریمه به مأخذ حداقل پنجاه (۵۰) و حداکثر یکصدوبیست(۱۲۰) درصد قیمت روز اعیانی برای قسمت مورد تخلف‌می باشد. کلیه ضابطین قضایی موظفند با اعلام فرمانداری یا بخشداری مربوط، نسبت به پیگیری اجرای احکام قطعی قلع بنا با اولویت اقدام نمایند.

ماده ۶:
در صورت اعتراض مالک یا وکیل قانونی ایشان به رأی صادره از سوی کمیسیون بدوی، پرونده به کمیسیون استانی موضوع ماده ۴ این قانون به عنوان کمیسیون تجدید نظر ارجاع‌می گردد. رأی این کمیسیون قطعی و لازم الاجرا بوده و در هیچ یک از مراجع قضایی قابل اعتراض نمی باشد.

غیرممکن شدن امکان اعتراض به رای کمیسیون مذکور که یک کمیسیون شبه قضائی است در مغایرت با اصول (۳۴) و (۱۵۹) قانون اساسی از بابت وجود حق مراجعه افراد به دادگاهی که حق مراجعه به آن را دارد است که این مغایرت در خصوص حکم جزء (۲) ماده (۱۰) قانون تشکیلات و آئین دادرسی دیوان عدالت اداری نیز تسری دارد.

ماده ۷:
به منظور ساماندهی ساخت و سازهای واقع در حریم روستاها که قبل از ابلاغ این قانون احداث گردیده اند، کمیته صیانت از اراضی و عرصه‌های عمومی به ریاست دادستان استان و عضویت رئیس سازمان بازرسی استان (دبیر جلسات)، معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری، مدیرکل راه و شهرسازی استان، رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان، مدیر کل بنیاد مسکن انقلاب اسلامی استان، مدیرکل محیط زیست استان، مدیر کل اطلاعات استان و فرماندار شهرستان مربوطه تشکیل‌می گردد. کمیته مذکور حسب شرایط اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی هر منطقه، تصمیمات لازم را جهت الحاق تمام یا قسمتی از ساخت و سازها به داخل محدوده طرح هادی روستا و یا ارجاع پرونده‌های تخلف به کمیسیون بدوی اتخاذ‌می نماید.

• تبصره: تعیین تکلیف نهایی ساخت و سازهای موضوع این ماده، منوط به تأدیه حقوقی دولتی و ارایه مفاصا حساب از طرف دستگاه‌های ذیربط است.

ماده ۸:
طرحهای هادی روستایی و اصلاحات بعدی آن از تاریخ تصویب این قانون در کمیسیونی به ریاست معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری و با عضویت مدیر کل بنیاد مسکن انقلاب اسلامی استان به عنوان دبیر، رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان، مدیرکل راه و شهرسازی استان، رئیس سازمان برنامه و بودجه استان، فرماندار شهرستان مربوطه، و مدیر کل حفاظت محیط زیست استان و با حضور دهیار روستا و رئیس شورای اسلامی بخش (بدون حق رأی) به تصویب‌می رسد.کمیته کارشناسی طرحهای هادی روستایی استان که با مسئولیت بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و عضویت نمایندگان دستگاه‌های مذکور تشکیل‌می گردد، وظیفه بررسی و تأیید کارشناسی طرحهای مذکور را بر عهده دارد.

• تبصره: گردشکار بررسی و تصویب طرحهای هادی روستایی به پیشنهاد بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و توسط رئیس سازمان برنامه و بودجه کشور حداکثر ظرف ۲ ماده پس از ابلاغ این قانون ابلاغ‌می گردد.

ماده۹:
در صورت احراز تخلف یا قصور کارکنان دستگاه‌های اجرایی و نهادهای محلی در پیشگیری از تعرض به عرصه‌های منابع ملی و انفال و یا عدم گزارش و برخورد به موقع با تخلفات ساختمانی، متخلف یا متخلفین در مرتبه نخست به مجازات درجه ۵ ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی و در صورت تکرار، به انفصال دائم از خدمات دولتی محکوم‌می گردند.

عبارت “تخلفات ساختمانی” بکار رفته در این ماده، دارای یک مفهموم عام است و می‌تواند تخلفات ساختمانی در شهر‌ها را نیز شامل شود که دارای قوانین و متولیان خاص خود هستند و تخلفات ساختمانی در خارج محدوده و حریم شهر‌ها و یا روستا‌ها نیز دارای قواعد قانونی خود هستند.

ماده ۱۰:
کلیه جرایمی که در اجرای این قانون وصول‌می شود، به حساب متمرکزی نزد خزانه استان واریز و هر ماه بیست (۲۰) درصد از مجموع وجوه واصله جهت انجام اقدامات مربوط به پیش گیری از تخلفات ساختمانی و هزینه‌های اجرای عملیات قلع بناهای غیر مجاز بین دهیاریهای استان توزیع و مابقی جهت بازنگری و تهیه طرحهای هادی و محدوده‌های روستایی و اجرایی پروژه‌های بهسازی و عمران روستایی و پرداخت حق الزحمه اعضای کمیسیونها و کمیته‌های موضوع این قانون، به حساب بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شهرستان واریز‌می گردد.

این ماده در مغایرت با ماده (۱۱۸) قانون برنامه ششم توسعه است که در آن تصریح شده است که “دستگاه‌های ذیربط حق استفاده از درآمد حاصل از جرایم را ندارند”.

همچنین “پیش بینی درآمد مستمر ناشی از تخلفات ساختمانی“، در مغایرت با روح حاکم بر این طرح پیشنهادی و قوانین موضوعه است. اگر هدف این طرح و یا قوانین مربوطه که بر جلوگیری از ساخت و ساز غیرمجاز متمرکز شده است محقق شود، از این رو منابع مورد نیاز برای عملیات‌ها و ساختار‌های موضوع این طرح و ماده (۹) آن، غیر قابل اتکاء بوده و با توجه به مشخص نبودن منبع درآمدی برای ساختار و کارکرد موضوع طرح پیشنهادی، این طرح در مغایرت با اصل (۷۵) قانون اساسی است.

ماده۱۱:
کلیه اراضی موضوع این قانون در ارتباط با موضوع ساخت و ساز، صرفاً تابع ترتیبات مشخص شده در این قانون بوده و سایر قوانین از جمله قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها – مصوب ۱۳۷۴ – و اصلاحات بعدی آن و قانون افزایش بهره وری بخش کشاورزی و منابع طبیعی (مصوب ۱۳۸۹) در خصوص اراضی ذکر شده در این قانون نافذ و موثر نمی باشند.

چنین طرح و حکمی که خالی از اشکالات عدیده نبوده و فاقد مکانیزم و سازوکار‌های پرداختن به موضوع تخلف ساخت و ساز در ابعاد مختلف اجرائی و قضائی و حقوقی است؛ تنها می‌تواند به مثابه ایده‌ای همراه با آزمون و خطا تلقی شودکه در این برهه از زمان بایستی از آن اجتناب شود.

ماده ۱۲:
رسیدگی به سایر تخلفات ساختمانی در خارج از حریم شهرها و روستاها، بر اساس ساز و کار مشخص شده در این قانون به انجام خواهد رسید.

ماده ۱۳:
آیین نامه اجرایی این قانون حداکثر ظرف ۳ ماه پس از تصویب، توسط وزارت راه و شهرسازی و با همکاری وزارت کشور و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه و به تصویب به هیأت وزیران خواهد رسید.

این موضوع فعلا یک طرح است و برای تبدیل شدن به قانون راه درازی دارد و احتمالا تغییرات زیادی داشته باشد.

در صورت تصویب و اجرای درست برای ساماندهی ساخت و ساز‌های روستا‌های مهاجر پذیر و گردشگری و ویلایی و خوش اب و هوا بسیار مفید ولی برای عموم مردم روستا‌های دیگر کار را سخت و مشکل خواهد کرد. ولی برای جلوگیری از تخریب منابع طبیعی روستا‌ها مفید خواهد بود