وکالت نامه فروش ملک

در این مقاله قرار است در مورد وکالت فروش ملک، حدود اختیارات وکیل در فروش ملک و نحوه اعطای وکالت‌نامه فروش ملک صحبت کنیم. خرید و فروش ملک، یکی از معامله‌های کلان و مهم در زندگی هر خانواده و شخص به حساب می‌آید. در بسیاری از موارد دیده می‌شود که افراد کلاهبردار خطراتی را برای یکی از طرفین معامله ایجاد می‌کنند. به عنوان مثال خریدارانی که به سادگی با چند ترفند، ملک را از چنگ شخص فروشنده در می‌آورند. یکی از این مشکلات و خطرات ناشی از آن، مربوط به معامله‌های وکالتی است.از جمله رایج‌ترین سندهایی که باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود، وکالت‌نامه فروش ملک است. این وکالت‌نامه به این معناست که یک نفر به نیابت از (وکالت) از طرف فرد دیگری که مالک یک ملک است، اختیار و اجازه دارد که ملک او را به شخص دیگری بفروشد.

وکالت در خرید و فروش ملک به چه معنا است؟

حال بهتر است شما کمی با کلمه وکالت آشنایی پیدا کنید.

• طبق قانون مدنی کشور جمهوری اسلامی ایران وکالت‌نامه به عقدی گفته می‌شود که سبب این قرارداد یکی از طرفین قرارداد شخص دیگری را برای انجام امور خود وکیل می‌کند.
• فردی که امور به او ملحق می‌شود وکیل نام دارد و کسی که به شخص دیگری وکالت می‌دهد موکل نامیده می‌شود.
• دقت داشته باشید حتماً باید وکالت‌نامه شما باید به صورت کتبی نوشته شده باشد و در دفترخانه‌های رسمی به ثبت رسیده باشد. در غیر این صورت وکالت شما فسخ شده و قانونی نیست.

دلایل اعطای وکالت فروش ملک

راحت‌ترین و مطمئن‌ترین راه برای خرید یا فروش یک ملک، این است که فروشنده سند ملک را در دفتر ثبت اسناد رسمی تنظیم کند و به نام خریدار انتقال دهد در اصطلاح به او وکالت فروش ملک دهد. اما باید گفت شرایطی هم وجود دارد که یکی از طرفین یا هر دوی آنها شرایط حضور به موقع و انجام روال اداری را ندارند. به همین دلیل از قراردادی به نام وکالت فروش استفاده می‌کنند. دلایل متفاوتی برای عقد چنین قراردادی وجود دارد:

1. یکی از دلایل بسیار رایج برای معامله وکالتی، عدم آمادگی سند ملک است. به عنوان مثال، مالک ساختمان را تکمیل کرده است اما پیش از اینکه سند تفکیکی آن را دریافت کند، برای فروش واحدهای آن اقدام می‌کند. در جنین شرایطی، خریداران واحدها نمی‌توانند انتقال سند را به نام خود بزنند و باید از وکالت‌نامه استفاده کنند.
2. مورد دیگر، رهن است. اگر سند ملکی در گرو بانک باشد، فروشنده اختیار انتقال سند به نام خریدار را ندارد. پس باید به خریدار وکالت دهد که پس از اتمام اقساط وام، سند به نام او منتقل خواهد شد.

البته دلایل دیگری هم برای اعطای وکالت فروش وجود دارد، مانند:

• کوتاه کردن فرایند انتقال سند
• کاهش هزینه‌های انتقال سند
• گم شدن سند ملک
• فرار فروشنده از زیر بار مالیات

نحوه اعطای وکالت‌نامه فروش ملک

وکالت فروش و یا فروش با وکالت، راهی است برای کاهش دردسرهای مراحل اداری و کاغذ بازی‌های ناشی از آن. مطابق با آنچه گفته شد، اشخاص باید تنظیم و ثبت برگه وکالت در دفتر اسناد رسمی، از مراجع قانونی تأیید بگیرند تا بتوانند راحت‌تر به نتیجه برسند.

طرفین وکالت نامه فروش ملک
موکل: شخصی که به فرد دیگری وکالت می‌دهد.
وکیل: کسی که شخص موکل، مسئولیت انجام امور مربوط به فروش ملک را به او واگذار می‌کند.

حدود اختیارات وکیل در فروش ملک

این موضوع که وکیل تا چه حدی حق اقدام و اختیار عمل دارد، مربوط به مفادی است که در متن وکالت فروش ملک قید شده است؛ پس باید گفت که وکیل خارج از حیطه اختیارات خود، حق انجام هیچ عمل دیگری را ندارد در غیر این صورت، مسئولیت او سلب خواهد شد.
در صورتی که وکالت مطلق اعطا شده باشد، مطابق با ماده ۶۶۱ قانون مدنی ایران، وکیل از طرف موکل خود اختیار تام دارد تا در خصوص اداره اموال او هر اقدامی انجام دهد.

در مقابل، در صورتی که وکالت مطلق نباشد و به صورت مقید اعطا شده باشد، ب این معنا خواهد بود که موضوع وکالت مورد خاص و مشخصی است و وکیل در این موارد فقط در حدود موضوعات تعیین شده نماینده است و میتواند اقدام کند. برای وکالت فروش نیز، وکالت مقید اعطا می شود. به این صورت است که موکل برای موضوعات مشخص یعنی فروش ملک، تنظیم مبایعه نامه و تنظیم سند رسمی به نام خریدار، به وکیل خود وکالت میدهد.

وکالت بلا عزل

• در برخی از معاملات وکالتی فروشنده جهت انتقال سند قطعی به فردی که از او خرید را انجام داده است «وکالت بلاعزل» می‌دهد.
• اغلب مردم تصور می‌کنند چون کلمه بلا عزل را در این قرارداد شنیده‌اند و این وکالت بلاعزل است خریدار می‌تواند در هرزمانی اقدام به ثبت سند به نام خود کند.
•  باید دقت داشته باشید برداشت شما از این کلمه با تعریفی که قبل‌تر توضیح دادیم اشتباه است. منظور از کلمه وکالت بلاعزل  این است که فروشنده دیگر نمی‌تواند شخصاً وکالتش را فسخ کند. اما متأسفانه هنوز همراه‌هایی برای فسخ قرار داد حتی در حالت وکالت بلا عزل وجود دارد.
• طبق قانون در صورتی که یکی از طرفین معامله مجنون یا دیوانه شود و یا دچار مرگ ناگهانی شود این وکالت که فی‌مابین آن‌ها بسته شده است به راحتی فسخ می‌شود. حال این قرارداد وکالت بلا عزل باشد یا نباشد.
• ا توجه به نکته‌ای که قید کردیم دقت داشته باشید که اگر یک ملک، خانه یا زمینی را به صورت سند وکالتی معامله کردید قبل از آن‌که سند وکالتی را به سند قطعی تبدیل کنید فروشنده فوت کند و از دنیا برود وکالت فسخ شده و شما دیگر صاحب منزلی که هزینه آن را تمام و کمال پرداخت کرده‌اید، نیستید و آن ملک به فرزندان و وراث فرد فوت شده می‌رسد.
• جهت کم کردن ریسک این موضوع توصیه ما به شما این است که در یک دفتر اسناد رسمی یک مبایعه نامه بین خودتان تنظیم کنید در صورتی که این قول نامه یا مبایعه نامه تنظیم شود، حتی پس از فوت فروشنده می‌توانید صاحب ملکی که از خریده‌اید بشوید.
• قابل ذکر است در این روش هم کمی دادگاهی دارید ولی در نهایت رأی دادگاه به نفع شما صادر شده و قطعاً شما خانه‌ای که بابت آن هزینه پرداخت کرده‌اید را به نام خود زده و صاحب واقعی و قانونی آن می‌شوید.

با وکالت بلا عزل شما هنوز مالک اصلی ملک نخواهید بود

• دقت داشته باشید حتی زمانی که شما دارای وکالت بلا عزل هستید در واقع به صورت قانونی مالک ملک خود نیستید.
• بهتر است هر چه سریع‌تر جهت اقدام برای تبدیل وکالت‌نامه به سند قطعی و نقل و انتقال ملک اقدامات لازم را انجام بدهید.

فروشنده می‌تواند ملک وکالتی را به چند نفر بفروشد

• شاید شما به عنوان خریدار ملک وکالتی تصور کنید خانه‌ای که به‌صورت وکالتی به شما فروخته شده است و نقل و انتقال ملک با سند وکالتی انجام شده دیگر نمی‌تواند از طرف فروشنده مورد معامله قرار گیرد زیرا به شما وکالت بلاعزل داده است.
• اما باید بدانید سخت در اشتباه هستید. زیرا حتی هنگامی‌که فروشنده نقل و انتقال ملک با وکالت نامه را انجام می‌دهد و به شما وکالت بلا عزل می‌دهد می‌تواند همچنان انتقال سند قطعی را خودش انجام دهد و ملک را به شخص دیگری بفروشد و حکم ابطال وکالت بر وکالت نامه شما بخورد.  در این حالت دیگر شما نیازی به آن وکالت نامه ندارید و خانه‌ای که هزینه آن را پرداخت کرده‌اید از دست می‌دهید. در چنین حالتی شما فقط دو راه‌کار دارید : از فروشنده درخواست کنید هم‌زمان با تنظیم وکالت نامه یک مبایعه نامه تنظیم کند. یا این که در وکالت نامه حق فروش ملک به شخص دیگر از فروشنده سلب شود.

خرید و فروش ملک با وکالت‌نامه چه مشکلاتی دارد؟

البته ما در این بخش در رابطه با نقل و انتقال ملک بیشتر صحبت خواهیم کرد. سند نزدن و اعطای سند وکالتی و وکالت بلا عزل به وکیل خود دلایل بسیاری زیادی را در برمی‌گیرد. چند نمونه از آن دلایل عبارت است از:

• صرف زمان بسیار در نقل و انتقال ملک بین خریدار و فروشنده که گاهی به اندازه یک روز کاری طول می‌کشد.
• صرف هزینه بسیار جهت نقل و انتقال ملک از فروشنده به خریدار، که باید دقت داشته باشید در صورت خرید خانه‌ای با وام اوراق این سند زدن هزینه زیادی برای خریدار دارد.
• گم شدن سند رسمی ملک خریداری شده.
• فرار مالیاتی
• آماده نبودن سندهایی که باید به صورت تفکیک‌شده دربیایند.
• عجله فروشنده و … .

موارد استثنا در فسخ وکالت

طبق ماده ۶۸۰ قانون مدنی ایران، در صورتی که وکالت از طرف موکل عزل شود اما وکیل از این امر آگاه نباشد، هرگونه اقدام وکیل در حیطه موضوع وکالت، قابل قبول خواهد بود. در واقع باید گفت که حکم عزلی که به اطلاع و آگاهی وکیل نرسیده باشد، قابل قبول و اثر نخواهد بود و عزل حکم در صورتی موثر خواهد بود که به وکیل از آن اطلاع داشته باشد.

حال این سؤال پیش می‌آید که اگر موکل فوت شود و وکیل از آن اطلاع نداشته باشد و موضوع وکالت را انجام دهد، در این صورت نیز عزل وکالت بی‌اثر خواهد بود یا خیر.

این سؤال نیز پاسخ قطعی ندارد. عده‌ای اعتقاد دارند که چون عزل یک اقدام ارادی است و تا وقتی که وکیل از آن آگاه نشود، منشأ اثر قانونی نخواهد بود، پس فوت نیز که یک عمل غیر ارادی است باید به طریقه مورد اول تحت حکم ماده ۶۸۰ قانون مدنی ایران قرار داشته باشد. به عبارت دیگر، موکل تا پایان عمر به وکیل خود اعتماد داشته است و قرارداد وکالت را فسخ نکرده است؛ اما عزل قرارداد نشانه بی‌اعتمادی است و با مورد فوت قابل مقایسه نیست و این دو نباید در یک جایگاه سنجش قرار بگیرند.

گروهی دیگر اعتقاد دارند که قانون‌گذار در ماده ۶۸۰ قانون مدنی کشور، از واژه فوت نام نبرده است پس اختیار این را دارد فوت را تابع اصل بداند. در صورتی که وکیل از عزل قرارداد آگاه باشد اما همچنان در موضوع وکالت اقداماتی انجام دهد، معامله قابل اثر نخواهد بود و موکل باید به وکیل مراجعه کند.

نمونه وکالت نامه فروش ملک

موکل : آقای / خانم ………………………………. فرزند ……………………… بشناسنامه شماره ……………. متولد ……………….. صادره از …………………… به شماره ملی ………………….. ساکن ……………………………………………………

وکیل : آقای / خانم : ………………………………. فرزند ……………………… بشناسنامه شماره ……………. متولد ……………….. صادره از …………………. به شماره ملی ………………… ساکن ……………………………………………………

مورد وکالت: مراجعه به شهرداری و دارائی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و زمین شهری و جهاد کشاورزی و مابع طبیعی و جنگلبانی و فرمانداری و بخشداری و دهداری و دوایر تابعه آنها و هر مرجع ذیصلاح دیگر اعم از دولتی و غیر دلتی که جهت انجام امور این وکالتنامه لازم باشد به منظور تقاضای دصور هرگونه گواهی و مفاصا حساب و مدارک لازم نسبت به ………………………………………… حسب‌الاظهارات واقع در ………………………. و تهیه و تقدیم مدارک مورد نیاز و پرداخت کلیه حقوق دولتی و عوارض شهرداری و مالیاتی و انجام کلیه تشریفات اداری و دادن رسید و سپردن هرگونه تعهد و گواهی امضا و نیز با حق تقاضای صدور گواهی عدم خلاف یا گواهی پایان ساختمان نسبت به پلاک مرقوم و انجام تشریفات مربوط و تقاضا و اخذ پروانه ساختمان و معرفی مهندس ناظر و محاسب و غیره و خرید تراکم یا مازاد تراکم و تخریب و احداث بنا و در صورت لزوم حضور در کمیسیونهای مربوطه در شهرداری و دارائی و قبول آراء صادره و یا اعتراض به آنها و پرداخت جرائم تعیین شده احتمالی و اخذ گواهیهای صادره با حق تمدید و تجدید گواهی های مرقوم از مراجع ذیربط و مراجعه به سازمانهای آب و برق و گاز و تلفن و تقاضای تغییر انشعاب پرداخت وام و ودیعه‌های مربوطه و مضاء ذیل کلیه اوراق و اسناد و دفاتر و پس از رفع کلیه موانع قانونی با حق انتقال ششدانگ پلاک ثبتی فوق‌الذکر به بیع قطعی و رهنی و صلح و معاوضه و مبادله و تقسیم و تفکیک و افراز و اجاره استجیار و غیره مشاعاً یا مغروزاً با کلیه ملحقات و منضمات آب و برق و گاز موجوده و منصوبه به هرکس و یا هر شخص حقیقی یا حقوقی حتی به شخص خود و به هر مبلغ و به هر نحو و تکریب و کیفیت که وکیل صلاح و مقتضی بداند و مقررات اجازه دهد و اخذ وجه و امضاء ذیل کلیه اوراق و اسناد و دفاتر و اسقاط کافه خیارات و ضمان درک شرعی و تحویل دادن مورد معامله و سپردن و قبول تعهد و در صورت لزوم به رهن و وثیقه قرار دادن مورد معامله در قبال باقیمانده بها معاملات قطعی به هر مبلغ و بهر مدت که باشد و دریافت باقیمانده بها و فک رهن و آزاد نمودن مورد معامله و مراجعه به اداره ثبت مربوطه و تقاضای صدور سند مالکیت یا المثنی بنام و برای انجام تشریفات لازمه و پرداخت حقوق دولتی و اخذ سند مالکیت صادر و دادن رسید و همچنین با حق اقامه و طرح هرگونه دعوی نسبت به پلاک فوق‌الذکر علیه هر شخص حقیقی یا حقوقی و تهیه و تقدیم هرگونه دادخواست تحت هر اسم و عنوان به دادگاههای مربوطه و جوابگوئی به دعاوی مدعیان و جلب ثالث و جوابگویی به دعوی ثاث و دفاع متقابل و ادعای جعل نسبت به اسناد طرف و تعیین جاعل و ارجاع امر به داوری و انتخاب دارو و تعیین کار شناس و مصدق و ارزیاب و مطالبه و دریافت خسارات و دفاع از حقوق موکل در کلیه مراحل و مراجع صالحه از نخستین تا فرجام و انجام تشریفات محاکماتی به نحوی که منجر به ختم موضوع و صدور احکام قطعی و نهائی و اجرای مفاد حکم و وصول مدعی به و یا محکوم به شده و یا به صلح و سازش خاتمه یابد و تعیین مال الصلح و قبول یا رد آن و تنظیم و امضاء هرگونه صلحنامه و ترک دعوی و تقاضای صدور برگ لازم‌الاجرا در هر موردی که وکیل صلاح بداند و تقاضای توقیف اشخاص یا اموال آنان در قبال طلب و حقوق موکل نسبت به پلاک ثبتی فوق‌الذکر.

حدود اختیارات:

مرقوم در انجام مورد وکالت با حق توکیل به غیر کلاً یا جزاً و یا حق عزل وکلای انتخبای دارای کلیه اختیارات تامه و لازمه قانونی از جانب موکل می‌باشد و هرگونه اقدام و امضاء و عمل ، تفویض و حق عزل یا ضم امین یا وکیل دیگر را تا خاتمه امر وکالت از خود سلب و ساقط و مبلغ ……………… ریال بابت تنظیم سند توسط ……………… و طی فیش شماره ……………. به بانک ملی ایران شعبه ………………. واریز و قبض رسید شماره …………….. صادر و تسلیم گردید.

بتاریخ یکهزار و سیصد و ……….. شمسی                         محل امضاء

جمع بندی

همان‌طور که در مقاله به‌صورت کامل و جامع قید کردیم وکالت نامه قراردادی است که از فردی به فرد دیگری داده می‌شود و طی آن می‌توان ملکی را به صورت وکالتی به فردی دیگر فروخت، که این نقل و انتقال ملک با وکالت نامه و سند وکالتی دردسر و مشکلات بسیار زیادی را می‌تواند در پیش داشته باشد.

توصیه ما استفاده نکردن از این نوع نقل و انتقال و خرید و فروش ملک است. بهتر است اگر ملک یا زمینی با سند وکالتی را خریداری می‌کنید آن را با سند قطعی با خیال جمع به نام خود کنید زیرا حتی در صورت داشتن وکالت بلا عزل اگر یکی از طرفین فوت کند دست شما به هیچ جایی بند نبوده و هیچ ملکی عاید شما نمی‌شود، بلکه قانونا ملک متعلق به فرزندان و وراث فروشنده است. همچنین فروشنده می‌تواند با وکالت نامه و سند وکالتی برای نقل و انتقال ملک خانه یا زمین خریداری شده توسط شما را به چند نفر دیگر نیز بفروشد. پس در خرید و انتخاب ملک دقت کافی داشته باشید.