ضوابط پهنه کاربری R

در طرح تفصیلی تهران، برای تعیین متراژ و تعداد طبقات مجاز یک پروژه ضوابطی ارائه شده است که به توسعه پایدار و هماهنگ شهری کمک می‌کند. این ضوابط بر اساس نوع پهنه کاربری منطقه مورد نظر، مانند پهنه کاربری S و پهنه کاربری M، تدوین شده‌اند. پهنه کاربری S، که عمدتاً به فضاهای کار و فعالیت اختصاص دارد و سهم سکونت در آن بسیار محدود است، دارای ضوابط خاصی است که بر اساس نیازهای کاربری‌های غیرمسکونی و فعالیت‌های تجاری و خدماتی تنظیم شده است. در مقابل، پهنه کاربری M که مختلط است و ترکیبی از کاربری‌های مختلف شامل مسکونی، تجاری و اداری را در بر می‌گیرد، دارای ضوابط منعطف‌تری است که اجازه می‌دهد پروژه‌ها به گونه‌ای طراحی شوند که بتوانند به نیازهای متنوع شهری پاسخ دهند.

مشارکت در ساخت در این زمینه نقش کلیدی ایفا می‌کند. با مشارکت در ساخت، توسعه‌دهندگان و سرمایه‌گذاران می‌توانند با رعایت ضوابط تعیین‌شده، پروژه‌هایی را طراحی و اجرا کنند که نه تنها با مقررات شهری هماهنگ باشند، بلکه به بهبود کیفیت زندگی شهری و ارتقاء فضای زیست و کار نیز کمک کنند. این مشارکت‌ها با همکاری بین بخش‌های مختلف دولتی و خصوصی، امکان‌پذیر شده و باعث می‌شود تا پروژه‌ها با بهره‌گیری از بهترین منابع و فناوری‌ها، به بهترین نحو ممکن اجرا شوند.
ضوابط ارائه شده در طرح تفصیلی تهران، شامل معیارهای دقیق برای متراژ زیربنای مجاز، تعداد طبقات، نسبت‌های تراکم ساختمانی، و سایر شاخص‌های مربوط به استفاده از فضاهای شهری هستند. به طور خاص، در پهنه کاربری S، ممکن است محدودیت‌هایی برای تعداد طبقات و حجم ساخت و ساز وجود داشته باشد تا تداخل کمتری با عملکردهای اصلی این پهنه که عمدتاً فعالیت‌های تجاری و خدماتی هستند، ایجاد شود. از سوی دیگر، در پهنه کاربری M، این ضوابط ممکن است انعطاف بیشتری داشته باشند تا بتوانند ترکیبی متوازن از کاربری‌های مسکونی، تجاری و اداری را در خود جای دهند.
در مجموع، تعیین دقیق این ضوابط و اجرای آن‌ها با مشارکت در ساخت، نقش مهمی در شکل‌گیری شهری پایدار و کارآمد دارد و می‌تواند به تحقق اهداف توسعه شهری و بهبود کیفیت زندگی شهروندان کمک شایانی کند.

ضوابط ساخت و ساز در زیر پهنه سکونت (R) بر اساس طرح تفصیلی شهر تهران

تراکم مجاز یک ساختمان عمدتا بسته به عرض گذر، دسترسی ملک و متراژ عرصه زمین موردنظر و برخی ضوابط خاص معین می‌شود. در دسته بندی پهنه‌های تهران، وسیع ترین پهنه، پهنه مسکونی است که با علامت اختصاری R نشان داده می‌شود. در جدول این پهنه‌بندی، برای هر زیر پهنه، تعداد طبقات و سطح اشغال مجاز درج شده است.

شرط اختصاص این تراکم به هر ملک داشتن عرض گذر و مساحت حداقلی است که در دو ستون انتهایی آمده است. چنانچه ملک هر یک از شروط عرض گذر و مساحت حداقل موردنظر را نداشته باشد، به ازاء هر شرط یک طبقه از تعداد طبقات مجاز آن ملک کاسته می‌شود.

پهنه کاربری شامل زیر پهنه های R111 – R112 – R121 – R122 – R131 – R211 – R212 – R221 – R231 – R241 – R251 – R261 – R262 – R263 می باشد که شرح هر یک از این پهنه های کاربری در جدول زیر آمده است.

به عقیده مهندس داود کامرانی به عنوان “یکی از سازندگان با سابقه شهر تهران” ، پهنه کاربری R122 به عنوان پهنه کاربری روتین و مناسب جهت مشارکت در ساخت شناخته می شود و پس از این پهنه کاربری ، پهنه R251 یکی از پهنه های مناسب جهت مشارکت در ساخت در شهر تهران است. شرط ساخت به عنوان یک سازنده حرفه ای پس از کسب دانش و تجربه ، عقد یک قرارداد مشارکت در ساخت مناسب و دقیق است که این موضوع به صورت حرفه ای توسط مجموعه تخصصی ساخت مهندس داود کامرانی انجام می گردد.

اگه به دنبال تغییر پهنه کاربری هستید، حتما وارد صفحه طرح توجیهی شهرداری بشید.

پهنه مسکونی عام

پهنه اصلی “مسکونی عام” با کدهای یک رقمی (R1) و شامل ۳ پهنه با کد دو رقمی:

1. پهنه مسکونی با تراکم کم (R11) که خود به دو زیرپهنه با کد سه رقمی (R111) و (R112) طبقه بندی شده است.
2. پهنه مسکونی با تراکم متوسط (R12) که به دو زیرپهنه با کد سه رقمی (R121) و (R122) طبقه بندی شده است.
3. پهنه مسکونی با تراکم زیاد (R13) که به یک زیرپهنه با کد سه رقمی (R131) طبقه بندی شده است.

این امکان وجود دارد که برخی از پهنه های کاربری با تعداد طبقات اندک به پهنه های کاربری دیگر تغییر پیدا کنند، به طور مثال پهنه کاربری R112 با سه طبفه به پهنه کاربری R122 با پنج طبقه مسکونی تغییر کاربری پیدا کند که این مهم توسط مجموعه مهندسی داود کامرانی مورد انجام قرار می گیرد.

پهنه کاربری R121

در پهنه کاربری R121 حداکثر تراکم مجاز برابر 240 درصد بوده و در شرایطی که عرض معبر بالاتر از 8 متر باشد و مساحت قطعات بالاتر از 200 متر مربع باشد به ساختمان شما 4 طبقه با تراکم 60 درصد تعلق پیدا می کند. حال اگر مساحت زمین شما کمتر از 200 متر مربع بوده و یا عرض گذر کمتر از 10 متر باشد به ازای هر کدام از این موارد یک طبقه از تعداد طبقات مجاز شما کاسته خواهد شد.

پهنه کاربری R122

در پهنه کاربری R122 حداکثر تراکم مجاز برابر 300 درصد بوده و در شرایطی که عرض معبر بالاتر از 10 متر باشد و مساحت قطعات بالاتر از 250 متر مربع باشد به ساختمان شما 5 طبقه با تراکم 60 درصد تعلق پیدا می کند. حال اگر مساحت زمین شما کمتر از 250 متر مربع بوده و یا عرض گذر کمتر از 10 متر باشد به ازای هر کدام از این موارد یک طبقه از تعداد طبقات مجاز شما کاسته خواهد شد.

پهنه کاربری R131

در پهنه کاربری R131 حداکثر تراکم مجاز برابر 360 درصد بوده و در شرایطی که عرض معبر بالاتر از 12 متر باشد و مساحت قطعات بالاتر از 300 متر مربع باشد به ساختمان شما 6 طبقه با تراکم 60 درصد تعلق پیدا می کند. حال اگر مساحت زمین شما کمتر از 300 متر مربع بوده و یا عرض گذر کمتر از 12 متر باشد به ازای هر کدام از این موارد یک طبقه از تعداد طبقات مجاز شما کاسته خواهد شد.

پهنه کاربری R251

این پهنه کاربری نیز یکی از پهنه های کاربری متداول در شهر تهران بوده، در این پهنه کاربری شما در صورتی که حداقل زمین 300 متر مربع داشته باشید و دارای عرض گذر 12 متری باشید، می توانید 5 طبقه مسکونی با تراکم 250 درصد، یعنی به ازای سطح اشغال 50 % سازه خود را بنا کنید.

مثال از ارزش تغییر پهنه کاربری R

فرض کنیم ملکی به مساحت ۲۴۵ مترمربع درنظر بگیرید که در جنوب گذری به عرض ۱۲ متر قرار دارد. اگر این ملک در زیرپهنه R122 باشد، بجای ۵ طبقه ۶۰ درصد، ۴ طبقه ۶۰ درصد می تواند بسازد. چون مساحت حداقل زیرپهنه R122 معادل ۲۵۰ مترمربع است. اما اگر همین ملک در زیرپهنه R251 واقع شده باشد، مطابق جدول پهنه بندی مسکونی شهر تهران، ساخت ۵ طبقه ۵۰ درصد مجاز است.

پهنه مسکونی ویژه

پهنه اصلی “مسکونی ویژه ” باکدهای یک رقمی (R2 ) و شامل ۶ پهنه با کد دو رقمی:

1. پهنه مسکونی ارزشمند روستائی (R21) که به دو زیرپهنه با کد سه رقمی (R211) و (R212) طبقه بندی شده است.
2. پهنه مسکونی ارزشمند تاریخی (R22) که به یک زیرپهنه با کد سه رقمی (R221) طبقه بندی شده است.
3. پهنه مسکونی ارزشمند معاصر (R23) که به یک زیرپهنه با کد سه رقمی (R231) طبقه بندی شده است.
4. پهنه مسکونی ارزشمند سبز (R24) که به یک زیرپهنه با کد سه رقمی (R241) طبقه بندی شده است.
5. پهنه مسکونی ویژه پهنه مرکزی شهر (R25) که به یک زیرپهنه با کد سه رقمی (R251) طبقه بندی شده است.
6. پهنه مسکونی ویژه محورهای شهری (R26) که به سه زیرپهنه با کد سه رقمی (R261) و (R262) و (R263) طبقه بندی شده است.