راهنمای کامل صفر تا صد مشارکت در ساخت
ما در مجموعه کامرانی با سه قشر متفاوت در تعامل هستیم. سازندگان، مالکین و سرمایه گذاران که سه ضلع اصلی در پروژه های مشارکت در ساخت هستند. در واقع ما “نوک پرگار” مشارکت در ساخت هستیم. برای سازندگان پروژه مشارکتی پرسود و برای مالکین سازنده مطمئن تعریف خواهیم کرد و پروژه را در بهینه ترین حالت ممکن به انجام می رسانیم.
ویدئوی کوتاهی که در ادامه آن را مشاهده خواهید کرد آشنایی کوتاهی است از خدمات مجموعه کامرانی در حوزه مشارکت در ساخت، به منظور آشنایی بیشتر حتما آن را مشاهده نمایید.
مجموعه ما به صورت تخصصی در حوزه مشارکت در ساخت فعالیت داشته و به عنوان بنیانگذار “کانون مشارکت ساخت ایران” و به صورت یک سازنده و واسط بین سازندگان و مالکین عمل می نماید.
شرایط مشارکت در ساخت، شهر به شهر و منطقه به منطقه متفاوت است. به طور مثال در پروژه هایی که خود ما درگیر آن هستیم در سطح شهر شهریار با نسبت 70 درصد برای سازنده و 30 درصد برای مالکین مورد مشارکت قرار گرفته است. این در حالی است که در سطح شهر تهران عموما درصد مشارکت در حدود 60 به 40 به نفع مالکین قرار دارد. در مناطق بالاتر تهران این درصد ممکن است به صورت 70 به 30 به سود مالکین تغییر کرده و در مناطق پایین تر این درصد مشارکت برای سازنده تهران به 50 به 50 نیز می رسد. به طور کل می توان بیان کرد قیمت نوساز هر منطقه در خصوص تعیین درصد مشارکت بین سازنده و مالک تعیین کننده است.
بلاعوض در مشارکت در ساخت یا وجه اختلاف، به وجهی گفته می شود که از طرف سازنده به مالکین به منظور جبران اختلاف ارزش هزینه ساخت و سهم آورده مالکین پرداخت می گردد. این بلاعوض یا همان وجه اختلاف فرمول مشخصی ندارد و عموما در مناطق مرکزی تهران به بالا مورد پرداخت قرار می گیرد. در مکانی که قیمت ساختمان نوساز عدد بالایی بوده پرداخت این بلاعوض توجیه دارد اما در مناطق متوسط تهران و معادل آنها در سایر شهرها این وجه پرداخت نمی گردد.
در سطح کشور و قوانین وضع شده در خصوص مشارکت در ساخت، هیچ قانون مشخصی وجود ندارد که به صورت مستقیم و درست به موضوع مشارکت در ساخت بپردازد. قراردادهای مشارکت در ساخت عموما بر پایه ماده 10 قانون مدنی تنظیم شده و تماما مورد توافق طرفین قرار گرفته و عملیاتی می شود. از این رو تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به گونه ای که تمامی گزینه های فنی و حقوقی در آن در نظر گرفته شود از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است.
همیشه در سمینارها و مراجعینی که داشته ایم بارها ذکر کرده ام که داور در قراردادهای مشارکت در ساخت باید 2 ویژگی مهم داشته باشد. ویژگی اول اینکه بتواند انصاف و عدالت را رعایت نماید و دوم اینکه از نکات فنی و حقوقی موضوع اطلاعات کافی و درستی داشته باشد. به هیچ عنوان انتخاب افراد سالخورده و در اصطلاح ریش سفید را برای این موضوع پیشنهاد نمی کنم.
در خصوص شرایط و نحوه مشارکت در ساخت، نکات زیر را باید در نظر داشته باشید:
شراکت در ساخت و ساز با همسایه به دو صورت امکانپذیر است:
در هر دو حالت، اولین قدم امضای یک توافقنامه بین همسایهها است. در این توافقنامه باید به موارد زیر اشاره شود:
“امضای چنین توافقنامهای میتواند از بروز اختلافات و درگیریهای احتمالی در آینده جلوگیری کند و روند ساخت و ساز را روانتر و هماهنگتر کند.”
مجموعه مهندسی کامرانی از ابتدا تا انتهای پروژههای مشارکت در ساخت در کنار شما خواهد بود. اگر برای مشارکت در ساخت نیاز به سازنده یا زمین دارید یا به مشاوره نیازمندید، با ما تماس بگیرید. به عنوان مالک، اگر قصد دارید پروژهای به صورت مشارکتی اجرا کنید، پیش از هر اقدامی اطلاعات خود را در این زمینه بهروزرسانی و کامل کنید. دریافت مشاوره و آگاهی از نکات مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، نحوه انتقال سند، چگونگی تقسیم واحدها و شرایط و قوانین مربوط به ساخت و سازهای اشتراکی از اصولی است که دانستن آنها میتواند تصمیمگیری شما را مطمئنتر کند.
مهندس داود کامرانی با تخصص ویژه در تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت، همراه شما خواهد بود. تیم ما به عنوان یک سازنده حرفه ای در شهر تهران مشغول به فعالیت است. پروژه هایی است که تیم ساختمانی ما خود، مشغول به انجام ساخت و ساز آنها بوده و پروژه هایی هستند که بنا به دلایلی نظیر حجم پروژه و یا عدم انطباق با منطقه تخصصی علاقه به انجام آن از طرف ما وجود ندارد. این پروژه ها از طرف مجموعه ما به سایر سازنده هایی که با آنها در ارتباط هستیم معرفی می گردد.
این مجموعه علاوه بر ارائه اطلاعات کامل در زمینه ساخت و سازهای اشتراکی، آماده است تا در موارد زیر نیز شما را همراهی کند:
با تماس با ما، از تخصص و تجربه مهندسین ما بهرهمند شوید و پروژههای خود را با اطمینان بیشتری پیش ببرید.
مشاوره ساخت سازنده به معنای ارائه راهنماییها و بررسیهای فنی توسط کارشناسان ساخت و ساز است که شامل دو بخش اصلی میشود:
این بخش شامل ارزیابی دقیق وضعیت فعلی ملک از نظر فنی است. کارشناسان بررسی میکنند که ملک از نظر سازهای، مصالح به کار رفته، وضعیت تاسیسات و دیگر جنبههای فنی در چه وضعیتی قرار دارد. همچنین، تراکم ساختمانی ملک مورد بررسی قرار میگیرد که به معنای تعیین حداکثر میزان ساخت و ساز مجاز بر روی زمین مورد نظر بر اساس ضوابط و مقررات شهرداری است.
این بخش شامل بررسی و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به گونهای است که تمامی شرایط و مفاد آن با قوانین و مقررات شهرداری همخوانی داشته باشد. این قوانین میتوانند شامل مقررات مربوط به ارتفاع ساختمان، فاصلهها، نوع کاربری، ضوابط ایمنی و بهداشت و دیگر موارد مرتبط با ساخت و ساز باشند. گاهی برای بالا بردن سود سازنده نیاز به تغییر پهنه کاربری داریم که این خدمات نیز در مجموعه ما قابل انجام است.
بطور کلی خدمات ما در مشاوره ساخت سازنده اطمینان حاصل میکند که پروژه ساخت و ساز از نظر فنی و قانونی مشکلی نداشته باشد و تمامی مراحل آن مطابق با مقررات شهرداری انجام شود.
برای دریافت مشاوره و یا خدمات از مجموعه مهندس کامرانی می توانید با شمارههای درج شده در ذیل تماس حاصل فرمایید.
تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت شامل مجموعهای از فعالیتها و مراحل است که هدف آن ایجاد یک توافقنامه قانونی و معتبر بین مالک و سازنده برای اجرای پروژههای ساخت و ساز است. این فعالیتها شامل موارد زیر میشود:
تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت توسط مهندس داود کامرانی به صورت حرفهای و دقیق، به همراه مشاوره و جلسات حضوری، اطمینان میدهد که پروژه با کمترین ریسک و با رعایت تمامی قوانین و مقررات مربوطه به اجرا درآید.
مجموعه کامرانی برای سایر سازندگان اقدام به تعریف پروژه سودمند کرده و با سازندگان تمام مناطق تهران در حال همکاری است.
با محاسبه دقیق هزینهها به همراه قیمت ملک در زمان اتمام پروژه و بر اساس نرخ تورم میزان سودآوری پروژه را تخمین زده تا استوار اقدام به عقد قرارداد کنید.
در زمان عقد قرارداد در کنار شما بود تا نسبت به مسائل مختلف قرارداد پیش رو شما را آگاه کنیم تا بهترین تصمیم برای اخذ قرارداد اتخاذ گردد.
مشارکت در ساخت عقد نامعینی است که مالک، ملک خود را در اختیار یک سازنده قرار میدهد و سازنده نیز عملیات اجرایی و هزینه های تخریب و نوسازی ساختمان را به عهده میگیرد. با توجه به ارزش زمین و هزینه تخریب و نوسازی، تقسیم واحدهای آپارتمانی ساخته شده بین طرفین صورت میگیرد. این عقد نامعین معمولا بر اساس ماده 10 قانون مدنی نگارش شده و نمی توان چنین قراردادی را زیر پوشش مبایعه نامه تنظیم نمود.
مشارکت در ساخت به ذات خود خطرناک نیست اما معمولا یکی از طرفین بدون آگاهی درست نسبت به شرایط اقدام به انجام مشارکت مینماید. به طور مثال سازنده ای با سهم کمی شروع به ساخت مینماید و در میانه راه متوجه میشود که سرمایه وی کفاف اتمام پروژه را نمی دهد و در نتیجه کار متوقف شده و به مشکل میخورد. یا مالک بدون آگاهی درست از شرایط ساخت و توان انجام پروژه صرف صحبت های ابتدایی انتظار دارد که در تاریخ مشخص شده پروژه به اتمام برسد و این در حالی است که بعضا پروژه ها به بازه های زمانی بسیار طولانی ای خورده که دادرسی به آنها نیاز به گذر زمان است و در این مدت معمولا مالکین با مشکلات فراوانی دست و پنجه نرم میکنند.
“خطرناک ترین عامل موجود در حوزه مشارکت در ساخت، عدم عقد یک قرارداد صحیح و درست و متناسب با پروژه است.”
اختلافات حوزه مشارکت در ساخت از تغییر در مصالح متعهد شده آغاز شده و تا زمان تحویل ملک، عدم ساخت و ساز صحیح و موارد این چنینی نیز ادامه پیدا میکند. بررسی این پرونده ها در محاکم قضایی نزدیک به دو الی چهار سال زمان میبرد. بر اساس آمار اعلام شده نزدیک به 80 درصد قراردادهای مشارکت در ساخت به اختلاف رسیده و پس از طی زمانی به محاکم قضایی کشیده شده و وارده پروسه طولانی مدت چندین ساله رسیدگی میگردد. در این رابطه ملک مورد اختلاف نیز بدون تکلیف باقی ماده و مطمئنا باعث ضرر به هر دو طرف سازنده و مالک میگردد. اینجاست که دو طرف تنها به یک جمله میاندیشند: پیشگیری بهتر از درمان است !
3 اصل مهم برای مشارکت در ساخت وجود دارد. اول عدم استفاده سازنده از وام، دوم عدم انتقال زودهنگام سند و سوم عدم اجازه پیش فروش به سازنده قبل از موعد مشخص. این موضوع بدان معناست که باید بر اساس زمان بندی مشخص و دقیقی به صورت کاملا برنامه ریزی شده اقدام به انجام این موارد نمود. البته به این نکته خیلی مهم توجه داشته باشید که شما وارد یک شراکت دو طرفه شدید و مطمئنا باید منافع هر دو طرف در انجام پروژه دیده شود. حدالامکان از قراردادن بندهای یک طرف در قرارداد اجتناب کنید و این به معنای کوتاه آمدن نیست، بلکه باید شرایط درست و مناسبی را در نظر بگیرید.
این موضوع بسیار گسترده بوده و برای مناطق مختلف و پروژه های مختلف متفاوت است. با یک فرمول ثابت نمی توان این مورد را محاسبه کرد و اصلا به دنبال رابطه خاصی نگردید. این مورد در هر پروژه بایستی که با عوامل مختلف محاسبه شده و با توافق طرفین نهایی گردد.
به صورت کلی و آنچه رایج است بلاعوض به شکل زیر محاسبه می شود.
(ارزش کارشناسی شده ملک×قدرالسهم سازنده) – (هزینه های ساخت × قدرالسهم مالک) = مبلغ بلاعوض
معمولا در سطح شهر تهران تقسیم قدرالسهم در حدود 60% برای مالک و 40% برای سازنده است.
اگر قصد دارید ساختمان قدیمی و فرسوده خود را بدون دردسر نوسازی کنید، ساخت و ساز مشارکتی یکی از بهترین، آسانترین و سریعترین روشها است. این روش نه تنها نوسازی ساختمانهای قدیمی را آسان میکند، بلکه منجر به ساخت ساختمانهایی استاندارد و مقاوم در برابر زلزله و دیگر عوامل مخرب میشود. یکی دیگر از مزایای پروژههای مشارکتی، افزایش زیبایی ساختمانها است. با نوسازی مشارکتی، وضعیت سکونت خانوارها بهبود مییابد و زیبایی و کیفیت محیط زندگی افزایش پیدا میکند.
با وجود اینکه قوانین مشارکت در ساخت ساختمان زیاد و پر از نکات حقوقی است، انعقاد قرارداد مشارکت بسیار آسان و بدون پیچیدگی انجام میشود. این روند به نوسازی خانههای قدیمی کمک کرده و بسیاری از مشکلات شهری را حل میکند. اجرای پروژههای نوسازی، چه به صورت مشارکتی و چه فردی، باعث افزایش ارزش ملک میشود. با ساخت و ساز مشارکتی، نه تنها به راحتی ملک خود را نوسازی میکنید، بلکه به دلیل افزایش بهای ملک، سرمایه قابل توجهی نیز کسب خواهید کرد.
به طور کلی، یکی از مهمترین مزایای مشارکت در ساخت و ساز صرفهجویی در زمان، انرژی و بودجه مالی مالک است. به خصوص اگر طرف دیگر قرارداد شرکتهای پیمانکاری معتبر و متخصص در زمینه ساخت و ساز باشد، پروژه با تسلط و به بهترین نحو ممکن اجرا میشود. همچنین، در هزینه خرید لوازم ساختمانی و مصالح اولیه نیز صرفهجویی میشود.
“توجه به این مسائل و اتخاذ تدابیر مناسب میتواند به کاهش مشکلات و اختلافات در پروژههای مشارکتی کمک کند.”
مطلب پیشنهادی: خطرات مشارکت در ساخت
مطلب پیشنهادی: تقسیم واحد ها در مشارکت ساخت
اگر شما مالک یک بنای قدیمی و کلنگی هستید که از نظر موقعیت مکانی ارزش نوسازی دارد، احتمالاً پیشنهادات زیادی برای ساخت و نوسازی دریافت کردهاید. در این شرایط، انتخاب از میان این افراد یا گروهها میتواند گیجکننده باشد. معمولاً تمایل دارید با کسی همکاری کنید که پیشنهاد مالی بهتری دارد، اما انتخاب شریک مناسب تنها به پول خلاصه نمیشود و نیاز به بررسی دقیقتری دارد.
پیشنهادات مشارکت در ساخت عمدتاً از سوی پیمانکاران و بساز و بفروشها مطرح میشود. به عنوان مالک، باید به دقت سوابق سازنده را بررسی کنید. مشاهده نمونه کارها و شنیدن تجربه مالکانی که پیش از شما با مجری طرح همکاری کردهاند، میتواند بسیار کمککننده باشد. از سازنده درباره پروژههای گذشتهاش بپرسید و با مالکان آن پروژهها ارتباط بگیرید تا از کیفیت ساخت و میزان تعهد سازنده به اجرای درست و به موقع پروژه مطلع شوید.
ساخت و ساز نیاز به سرمایه زیادی دارد و اگر سازنده منابع مالی لازم را نداشته باشد، ممکن است کیفیت کار پایین بیاید زیرا احتمالاً از مواد و مصالح بیکیفیت استفاده خواهد کرد. بنابراین، اطمینان حاصل کنید که سازنده تمکن مالی کافی برای تکمیل پروژه را دارد.
زمین یا ملک شما سرمایه ارزشمندی است و پس از ساخت باید به ارزش آن افزوده شود. اگر شریک خود را با دقت انتخاب نکنید، ممکن است به اهداف خود نرسید. برای جلوگیری از سوء استفادههای احتمالی، از طرف مقابل ضمانتهایی مانند تعهد، چک یا سفته دریافت کنید.
برای شروع یک پروژه مشارکت در ساخت، اخذ دستور نقشه از شهرداری ضروری است. این فرآیند شامل تهیه و ارائه مدارک مورد نیاز مانند سند مالکیت، نقشههای معماری و سایر اسناد مرتبط به شهرداری میباشد. پس از بررسی و تأیید این مدارک توسط شهرداری، دستور نقشه صادر میشود که مشخصات و ضوابط اجرایی پروژه را تعیین میکند. دریافت دستور نقشه، اولین گام برای اطمینان از انطباق پروژه با مقررات محلی و شروع مراحل بعدی ساخت و ساز است.
برای شروع یک پروژه ساخت و ساز، اخذ جواز شهرداری یک مرحله حیاتی و ضروری است. این فرآیند شامل مراحل زیر میشود:
دریافت این مجوز اطمینان میدهد که پروژه شما مطابق با مقررات و ضوابط شهری اجرا خواهد شد و از مشکلات قانونی در آینده جلوگیری میکند.
بحث ضمانت یکی از مهمترین مسائلی است که باید در قراردادهای مشارکت دیده شود. به سه دسته مهم تضمین حسن انجام کار، تضمین خسارت تاخیر انجام تعهد و تضمین سرمایه تقسیم می شود. تضمین سرمایه معمولاً در قبال مالکیت تدریجی قسمت مشاع عرصه و تعهد سازنده به ساخت و ساز گرفته میشود. طبق این تضمین، میتوان معادل ضرر و زیان مالک را تادیه کرد.
قرارداد مشارکت در مبنای ماده 10 قانون مدنی بین دو طرف منعقد شده و میتوان گفت هیچ تفاوتی بین قرارداد ساده بین دو نفر، قرارداد نزد مشاور املاک و یا قرارداد در دفتر اسناد رسمی وجود ندارد و در هر شرایطی که این قرارداد بین دو نفر امضا شود نافذ و جاری خواهد بود. موضوع مهمی که در این قسمت میتوان عنوان کرد این است که به هیچ عنوان از قراردادهای آماده برای پروسه مشارکت در ساخت استفاده نکنید. تجربه ثابت کرده که تمام پروژهها شرایط منحصر به فرد خود را دارند.
نرخ مصوبی برای کمیسیون مشارکت در ساخت وجود ندارد و این مورد به صورت کاملا توافقی بوده و به قرار بین طرفین بستگی دارد. اما معمولا این کمیسیون بر اساس نرخ سود سازنده محاسبه می شود. آنچه معمولا مشاورین املاک به عنوان کمیسیون مطرح می کنند در حدود 200 الی 300 میلیون تومان (زمستان 1400) است.
