بلاعوض مشارکت در ساخت و روش محاسبه
یکی از مسائلی که در قراردادهای مشارکت در ساخت مطرح میشود، تعیین مبلغ بلاعوض مشارکت در ساخت است. مشخص کردن این وجه بلاعوض به شرایط و عوامل متنوعی وابسته است. در واقع، هر قرارداد مشارکت در ساخت ویژگیهای منحصر به فرد خود را دارد که تاثیر بسزایی در تعیین این مبلغ دارد. در این بخش از مقاله، ما به تعریف وجه بلاعوض میپردازیم و روشی را برای محاسبه مقدار بلاعوض به شما آموزش میدهیم.
بلاعوض در مشارکت ساخت چیست؟
مبلغ بلاعوض در مشارکت ساخت، یک مقدار است که برای تعادل آوردههای طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت تعیین میشود تا هر کدام از طرفین به اندازهای صاحب کل یک واحد آپارتمان شوند.
در قسمتی از مقاله، درصد مشارکت در ساخت را بررسی کردهایم و اشاره کردهایم که در اکثر موارد، درصد آورده طرفین در قرارداد به گونهای است که تقسیم آپارتمانهای نوساز ممکن نیست. به عنوان مثال، فرض کنید آورده مالک ۵۵٪ و آورده سازنده ۴۵٪ است. در این حالت، راهحل مناسب برای بالانس کردن آوردهها این است که سازنده معادل ۵٪ آورده مالک را به وی پرداخت کند تا آورده طرفین به نسبت ۵۰-۵۰ تساوی شود.
البته، نسبت ۵۰-۵۰ تنها یک مثال برای پروژههایی است که تعداد آپارتمانهای نوساز به صورت عدد زوج است. اما اگر تعداد واحدهای نوساز به صورت فرد باشد (مانند ۵ واحد)، در این حالت، یکی از طرفین قرارداد ۲ واحد و دیگری ۳ واحد خواهد داشت. بنابراین، در این موارد، باید با استفاده از مبلغ بلاعوض، درصد آورده طرفین را به نسبت ۶۰-۴۰ تعدیل کنیم.
در شرایطی که امکان تقسیم واحدها وجود نداشته باشد؛ سازنده میتواند با پرداخت مبلغ بلاعوض مشارکت در ساخت، مقدار آوردهها را بهصورت درصدی به نفع خود تغییر دهد. این امکان برای طرف مالک نیز وجود دارد.
عوامل موثر در تعیین مبلغ بلاعوض مشارکت در ساخت چیست؟
تعیین مبلغ بلاعوض در قراردادهای مشارکت در ساخت تحت تأثیر عوامل متعددی قرار میگیرد. این عوامل میتوانند شامل موارد زیر باشند:
- ارزش زمین: ارزش زمینی که توسط مالک در اختیار قرار میگیرد، یکی از عوامل مهم در تعیین مبلغ بلاعوض است. ارزش زمین بر اساس عواملی مانند موقعیت مکانی، امکانات اطراف، منطقه و بازار ملکی تعیین میشود.
- هزینه ساخت: هزینه ساخت پروژه مشارکت در ساخت نیز در تعیین مبلغ بلاعوض تأثیرگذار است. هزینه ساخت شامل هزینههای مربوط به ساخت و ساز، مصالح، نیروی انسانی، تجهیزات و سایر هزینههای مرتبط است.
- سود مورد انتظار: سازنده در تعیین مبلغ بلاعوض به سود مورد انتظار خود نیز توجه میکند. این سود ممکن است به عنوان پاداش برای ریسکهای مرتبط با ساخت و بهرهبرداری از پروژه در نظر گرفته شود.
- بازده سرمایهگذاری: سازنده ممکن است با توجه به بازده سرمایهگذاری خود، مبلغ بلاعوض را تعیین کند. این بازده میتواند شامل درآمدهای حاصل از فروش واحدهای ساخته شده یا درآمدهای مستقر در پروژه باشد.
- نقشها و سهام: تقسیم و توزیع واحدهای مسکونی یا تجاری بین مالک و سازنده نیز بر تعیین مبلغ بلاعوض تأثیرگذار است. نقشها و سهام هر طرف در پروژه، نسبت و توزیع سودهای آتی را تعیین میکند.
- شرایط بازار: شرایط بازار نیز به طور مستقیم بر تعیین مبلغ بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت تأثیر میگذارد. عواملی مانند عرضه و تقاضا در بازار ملکی، رونق ساخت و ساز، نرخ سود بانکی و شرایط اقتصادی کلان، قیمتها و مبالغ بلاعوض را در بازار تعیین میکنند.
- ریسکها و محدودیتها: ریسکهای مرتبط با پروژه، محدودیتهای قانونی، مالی، فنی یا زیرساختی و سایر عواملی که میتوانند بر پروژه تأثیر بگذارند، نیز در تعیین مبلغ بلاعوض مهم هستند. در صورت وجود ریسکها و محدودیتها بیشتر، سازنده ممکن است مبلغ بلاعوض را بیشتر در نظر بگیرد.
این عوامل به طور کلی تأثیرگذار در تعیین مبلغ بلاعوض در قراردادهای مشارکت در ساخت هستند. البته هر قرارداد ممکن است شرایط خاص خود را داشته باشد و عواملی که در آن موثر هستند، ممکن است متفاوت باشند. بنابراین، در هر قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین مبلغ بلاعوض بر اساس شرایط و معیارهای خاص آن قرار میگیرد.
فرمول محاسبه بلاعوض در قرارداد مشارکت ساخت
به عنوان مثال، فرض کنید ارزش زمین یا آورده مالک در قرارداد ۱۳ میلیارد تومان باشد و هزینه ساخت پروژه، که متعلق به آورده سازنده است، ۸ میلیارد تومان باشد. اگر بخواهیم ۵ واحد آپارتمان ساخته شود و ۳ واحد از آن متعلق به مالک و ۲ واحد به سازنده باشد، درصد مشارکت در ساخت برابر با ۶۰٪ برای مالک و ۴۰٪ برای سازنده خواهد بود. بنابراین، مبلغ بلاعوض طبق فرمول زیر محاسبه میشود:
مبلغ بلاعوض = (درصد مالک * (آورده مالک + آورده سازنده)) – آورده مالک
با جایگذاری ارقام در فرمول:
مبلغ بلاعوض = ۶۰٪ * (۱۳ + ۸) – ۱۳ = ۴۰۰ میلیون تومان
در مثال دیگر، فرض کنید یک زمین با ارزش ۱۱ میلیارد تومان وجود داشته باشد و قرار باشد ۶ واحد آپارتمان ساخته شود و تقسیم واحدها به نسبت ۵۰٪-۵۰٪ باشد. همچنین، هزینه ساخت تخمین زده شده را ۱۲ میلیارد تومان در نظر بگیرید. در این صورت، مبلغ بلاعوض به صورت زیر محاسبه میشود:
با جایگذاری ارقام در فرمول:
مبلغ بلاعوض = ۵۰٪ * (۱۱ + ۱۲) – ۱۱ = -۵۰۰ میلیون تومان
همانطور که مشاهده میشود، مبلغ بلاعوض در این حالت منفی میشود، به این معنی که مالک باید ۵۰۰ میلیون تومان به سازنده بپردازد تا بتواند سه واحد آپارتمان را در اختیار داشته باشد. اگر مالک توانایی پرداخت ۵۰۰ میلیون تومان را نداشته باشد، راهکارهای دیگری نیز وجود دارد. میتوانید تعداد واحدهای مالک را کاهش داده و مجدداً مبلغ بلاعوض را محاسبه کنید. همچنین، مالک میتواند یک واحد خود را پیش فروش کند تا بتواند این مبلغ را پرداخت کند.
استفاده از راهکارهای مختلف بستگی به توانایی مالک و توافقات قراردادی دارد. در هر صورت، مبلغ بلاعوض و نحوه پرداخت آن باید بر اساس توافقات قرارداد و شرایط مالی طرفین تعیین شود.
نحوه پرداخت بلاعوض در مشارکت در ساخت
در پرداخت مبلغ بلاعوض، نکتهای بسیار مهم وجود دارد که به آن باید توجه کرد. مناسب است مالکان اصلی این مبلغ را پس از صدور مجوز دریافت کنند. بهتر است تقریباً یک سوم این مبلغ را در زمان عقد قرارداد دریافت کرده و مابقی را پس از صدور مجوز دریافت نمایند. زیرا ممکن است به هر دلیلی مانند مشکلات مربوط به مجوز یا تغییر قوانین، صدور مجوز با مشکلاتی مواجه شود. در این صورت، امکان فسخ قرارداد یا تغییر در میزان بلاعوض وجود دارد.
بنابراین، بهتر است که تمام مبلغ بلاعوض در زمان عقد قرارداد تحویل نشود. لازم به ذکر است که یک سازنده که تمام مبلغ بلاعوض را در زمان عقد قرارداد به شما پرداخت میکند، به عنوان یک سازنده حرفهای شناخته نمیشود و در آینده احتمالاً مشکلاتی برای شما ایجاد میکند. بنابراین، بهترین راهکار این است که بخشی از این مبلغ را در زمان عقد قرارداد دریافت کنید و مابقی آن را پس از صدور مجوز دریافت نمایید. این نکته ممکن است در ابتدا به دید کماهمیتی بیاید، اما در مواقعی که با مشکلاتی مواجه میشویم، این راهکار میتواند از بروز عواقب ناخوشایند جلوگیری کند.