نکات مهم اجاره و تخلیه ملک
اجاره کردن خانه، یکی از آن کارهای روزمرهای است که تقریباً همه ما یا خودمان تجربه کردهایم یا نزدیکانمان درگیرش بودهاند. اما جالب است بدانید همین قرارداد به ظاهر ساده، هر چند سال یک بار قوانینش عوض میشود و اگر از این تغییرات بیخبر باشید، ممکن است کلی ضرر کنید.
در این نوشته قصد دارم بدون استفاده از جملات خشک و پیچیده حقوقی، صاف و پوستکنده بگویم که چه قوانینی الان حاکم است، چطور قرارداد ببندید که بعداً دعوا نشود، و اگر کار به تخلیه کشید از کجا باید پیگیری کنید.
اول بیایید چند تا کلمه را روشن کنیم
خیلی از مردم اصطلاحاتی مثل «اجرت المثل» یا «عین مستأجره» را میشنوند اما دقیقاً نمیدانند یعنی چه. بگذارید خیلی ساده بگویم:
- اجاره: یعنی شما پول میدهید تا برای مدتی از خانه یا مغازه کسی استفاده کنید.
- موجر: همان کسی است که خانهاش را اجاره میدهد.
- مستأجر: همان کسی که خانه را اجاره میکند.
- اجرت المثل: یعنی اگر کسی بدون قرارداد یا بعد از تمام شدن قرارداد، خانه را نگه دارد، باید اجارهبهایی بدهد به اندازه همان روز بازار. نه آن مبلغی که قبلاً توافق کرده بودند.
حالا برویم سراغ اصل مطلب.
بیست نکته کلیدی که هیچکس به شما نمیگوید
۱. حتماً بنویسید از کی تا کی است
قرارداد اجاره بدون مدت معین، اعتبار ندارد. حتی اگر شفاهی هم باشد. پس همیشه تاریخ شروع و پایان را بنویسید. اگر ننویسید، قانون میگوید از روز امضای قرارداد شروع میشود.
۲. موجر حتماً نباید مالک باشد
مهم نیست خانه مال خودش است یا نه. مهم این است که حق استفاده از آن را برای مدت معین داشته باشد و بتواند این حق را به شما بدهد. مثلاً کسی که خودش مستأجر است، میتواند خانه را به شما اجاره دهد، مگر اینکه در قراردادش این کار ممنوع شده باشد.
۳. اگر خانه معیوب باشد، شما حق دارید بروید
فرض کنید خانه را اجاره کردهاید، بعد از چند روز فهمیدید سقفش ترک خورده یا نمناک است. در این شرایط یا موجر باید تعمیر کند یا اگر نکرد، شما میتوانید قرارداد را فسخ کنید. اما اگر موجر تعمیر کند و ضرری به شما نرسد، دیگر حق فسخ ندارید.
۴. موجر حق ندارد وسط کار مزاحمت ایجاد کند
موجر نمیتواند در طول مدت اجاره، در خانه را قفل کند یا تعمیراتی انجام بدهد که استفاده از خانه را برای شما سخت کند. البته اگر تعمیرات فوری و ضروری باشد (مثل ترکیدگی لوله اصلی)، باید اجازه بدهید، حتی اگر مجبور شوید چند روزی خانه را تخلیه کنید. در آن صورت هم میتوانید قرارداد را فسخ کنید.
۵. چه تعمیراتی با کیست؟
هر تعمیری که برای استفاده کردن از خانه لازم است، مثل لولهکشی، سیمکشی، نصب آبگرمکن یا شوفاژ، به عهده موجر است. مگر اینکه در قرارداد نوشته باشید چیز دیگری.
۶. اگر از خانه سوءاستفاده کنید، اخراج میشوید
اگر خانه را اجاره کردهاید برای سکونت، اما آنجا را تبدیل به انبار یا کارگاه کردهاید، موجر میتواند یکطرفه قرارداد را بر هم بزند.
۷. اجارهبها را به موقع بدهید و رسید بگیرید
حتماً در موعد مقرر اجاره را پرداخت کنید و حتماً رسید بگیرید. حتی اگر کارت به کارت میکنید، رسید آن را پرینت بگیرید یا اسکرینشات نگه دارید.
۸. استفاده تجاری ممنوع
اگر در قرارداد نوشته «مسکونی»، حق ندارید آنجا را به مغازه یا دفتر کار تبدیل کنید. اگر این کار را بکنید، موجر میتواند فسخ کند.
۹. با تمام شدن مدت، کار تمام است
به محض اینکه تاریخ قرارداد تمام شد، اجاره هم تمام میشود. اگر شما خانه را تخلیه نکنید، حتی اگر توی آن نباشید، باید اجرت المثل بدهید. یعنی اجارهبهای روز.
۱۰. مرگ کسی قرارداد را باطل نمیکند
اگر موجر فوت کند، ورثهاش جای او مینشینند. اگر مستأجر فوت کند، ورثهاش میتوانند تا پایان مدت از خانه استفاده کنند. مگر اینکه در قرارداد شرط شده باشد که فقط خود مستأجر حق استفاده دارد.
۱۱. اجاره دادن خانه به دیگری
شما نمیتوانید خانهای را که اجاره کردهاید، دوباره به شخص دیگری اجاره بدهید، مگر اینکه موجر اجازه داده باشد.
۱۲. اگر تعمیر کردی بدون اجازه، پولش را نمیگیری
اگر خودسرانه و بدون هماهنگی با موجر، خانه را تعمیر کنید، حق مطالبه پولش را ندارید.
۱۳. کاشتن درخت یا ساختن دیوار بدون اجازه
اگر بدون اجازه موجر در حیاط خانه درخت بکارید یا دیواری بسازید، موجر میتواند آنها را خراب کند و اگر به خانه آسیب برسد، باید هزینه آن را شما بدهید.
۱۴. قرارداد عادی یا رسمی، فرق دارد
قراردادهایی که در بنگاههای املاک بسته میشوند، «عادی» هستند نه «رسمی». برای اینکه از مزایای قانون استفاده کنید، حتماً باید دو شاهد پای آن را امضا کنند. فرقی نمیکند فرم چاپی باشد یا تایپی.
۱۵. اگر نماینده هستید، مدرکش را نشان بدهید
اگر کسی بیاید بگوید «من از طرف صاحبخانه اجاره میدهم»، باید وکالتنامه رسمی یا مدرک معتبر نشان بدهد. در غیر این صورت، قرارداد مشکل دارد.
۱۶. بعد از تمام شدن مدت، اگر تخلیه نکردید چه کنید؟
اگر مستأجر خانه را تخلیه نمیکند، موجر باید به شورای حل اختلاف یا دادگاه برود و درخواست تخلیه بدهد. لازم نیست حتماً وکیل بگیرد، خودش هم میتواند این کار را انجام دهد.
۱۷. دستور تخلیه یعنی چه؟
اگر شورا یا دادگاه تشخیص بدهد که حق با موجر است، یک برگه به نام «دستور تخلیه» صادر میکند. این برگه به مستأجر ابلاغ میشود و او سه روز فرصت دارد خانه را خالی کند.
۱۸. پول پیش را فراموش نکنید
اگر مستأجر پول پیش یا رهن داده باشد، تا وقتی آن پول برگردانده نشود، موجر نمیتواند خانه را تحویل بگیرد. یعنی تخلیه و پس دادن پول، باید همزمان انجام شود.
۱۹. اگر سند رسمی دارید، کارتان راحتتر است
اگر قرارداد اجاره در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شده باشد، برای تخلیه لازم نیست به دادگاه بروید. کافی است به همان دفترخانه بروید و درخواست اجرائیه بدهید. بعد از ۲۴ ساعت، پرونده به اجرای ثبت فرستاده میشود و آنها ظرف ۴۸ ساعت به مستأجر ابلاغ میکنند و مستأجر ۳ روز فرصت دارد تخلیه کند.
۲۰. از پول پیش کم نکنید
اگر موجر فکر میکند مستأجر به خانه آسیب زده یا اجارهبها را نداده، نمیتواند خودسرانه از پول پیش کم کند. باید به دادگاه برود و حکم بگیرد.
الان کدام قانون حاکم است؟
اجازه بدهید صریح بگویم: اگر الان میخواهید قرارداد اجاره ببندید، باید بر اساس قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ عمل کنید. اما اگر قراردادتان مربوط به قبل از آن سال است، تابع قانون قدیمتر (سال ۱۳۵۶ یا ۱۳۶۲) خواهد بود و در آن قوانین، حقوق مستأجر خیلی بیشتر بود. به عنوان مثال، در قانون قدیم، موجر به راحتی نمیتوانست بعد از تمام شدن مدت، مستأجر را بیرون کند.
موجر باید چه سندی داشته باشد؟
برای اینکه کسی حق اجاره دادن داشته باشد، لازم نیست حتماً سند مالکیت به نامش باشد. اگر خودش مستأجر است و اجارهنامهاش به او اجازه میدهد که زیرمجموعه بگیرد، میتواند اجاره بدهد. اما در عمل، اکثر قراردادها این اجازه را نمیدهند.
پول پیش و رهن یعنی چه؟
خیلی از مردم فکر میکنند پول پیش همان اجارهبهاست. اما نه. پول پیش یا رهن، یک مبلغی است که مستأجر به موجر میدهد و موجر موظف است در پایان مدت، عین همان مبلغ را برگرداند. در مقابل، موجر معمولاً اجاره ماهانه کمتری میگیرد یا اصلاً نمیگیرد. این پول نقش «تضمین» را هم دارد.
هزینهها با کیست؟
- تعمیرات اساسی، لولهکشی، سیمکشی، نصب وسایل گرمایشی و سرمایشی با موجر.
- هزینههای جاری مثل قبض آب، برق، گاز، شارژ ساختمان و تعویض لامپ با مستأجر.
آیا قرارداد بنگاهها رسمی است؟
نه. فرقی نمیکند که در بنگاه املاک باشد یا در خانه، تا وقتی که در دفترخانه اسناد رسمی ثبت نشده باشد، «عادی» است. برای اینکه از قانون ۱۳۷۶ استفاده کنید، حتماً باید دو شاهد پای آن را امضا کنند.
آیا میشود قبل از تمام شدن مدت، قرارداد را فسخ کرد؟
در حالت عادی، نه. قرارداد اجاره تا سررسید به قوت خود باقی است. اما در موارد خاصی مثل خرابی شدید خانه، یا اگر طرفین با هم توافق کنند (که به آن «اقاله» میگویند)، میشود فسخ کرد. بعضیها هم در قرارداد شرط میکنند که هر طرف با اعلام یک یا دو ماه قبل، میتواند فسخ کند.
چک تضمین تخلیه چه حکمی دارد؟
اگر مستأجر چکی بدهد و روی آن بنویسد «بابت تضمین تخلیه»، این چک کیفری نیست. یعنی اگر برگردد، نمیتوانید از طریق دادگاه کیفری او را تعقیب کنید. فقط میتوانید از راه حقوقی پیگیری کنید.
یک نمونه درخواست تخلیه (برای شورای حل اختلاف)
اگر میخواهید خودتان درخواست تخلیه بدهید، یک نمونه ساده آن این است:
«اینجانب ………، یک باب منزل مسکونی به نشانی ……… را طبق قرارداد عادی مورخ ……… به آقای ……… تا تاریخ ……… اجاره دادهام. با توجه به پایان مدت و تخلیه نکردن، تقاضای دستور تخلیه بر اساس قانون ۱۳۷۶ را دارم. کپی سند مالکیت و اجارهنامه پیوست است.»
تفاوت اصلی قانون ۱۳۷۶ با قانون ۱۳۵۶ در یک نگاه
- در قانون قدیم (۱۳۵۶)، قرارداد میتوانست شفاهی باشد. در قانون جدید، باید کتبی و با دو شاهد باشد.
- در قانون قدیم، اجاره تقریباً دائمی بود و موجر به راحتی نمیتوانست تخلیه کند. در قانون جدید، با تمام شدن مدت، موجر میتواند تخلیه بگیرد.
- در قانون قدیم، تخلیه حتماً باید از طریق دادگاه و با تشریفات قضایی انجام میشد. در قانون جدید، از طریق شورای حل اختلاف یا اجرای ثبت، خیلی سریعتر انجام میشود.
- در قانون قدیم، شروط خلاف قانون باطل بود. در قانون جدید، شروط طرفین حرف اول را میزند.
جمعبندی
اجاره دادن و اجاره کردن، اگر اصولی پیش برود، برای هر دو طرف آرامشبخش است. اما اگر قرارداد درست بسته نشود یا یکی از طرفین به حقوق دیگری تجاوز کند، کار به دعوا و تخلیه میکشد. بهترین کار این است که:
۱. همیشه قرارداد را کتبی ببندید.
۲. حتماً دو شاهد امضا کنند.
۳. مدت، مبلغ اجاره، نحوه پرداخت و شرایط فسخ را واضح بنویسید.
۴. از رسید گرفتن غافل نشوید.
۵. اگر به مشکلی برخوردید، اول سعی کنید با گفتگو حل کنید، اگر نشد به شورای حل اختلاف یا دادگاه مراجعه کنید.
نکته حرفهای: اگر در حوزه ساخت و ساز، مشاوره ملکی یا وکالت دادگستری فعالیت دارید، دانستن این جزئیات برای شما حیاتی است. بسیاری از دعاوی ملکی دقیقاً از همین به ظاهر سادهها شروع میشوند: یک قرارداد اجاره که درست خوانده نشده، یک شرط که نادیده گرفته شده، یا یک تاریخ که اشتباه ثبت شده است.