مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت عقد نامعینی است که مالک، ملک خود را در اختیار یک سازنده قرار می‌دهد و سازنده نیز عملیات اجرایی و هزینه های تخریب و نوسازی ساختمان را به عهده می‌گیرد. با توجه به ارزش زمین و هزینه تخریب و نوسازی، تقسیم واحدهای آپارتمانی ساخته شده بین طرفین صورت می‌گیرد. این عقد نامعین معمولا بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی نگارش شده و نمی توان چنین قراردادی را زیر پوشش مبایعه نامه تنظیم نمود.

مشارکت در ساخت به ذات خود خطرناک نیست اما معمولا یکی از طرفین بدون آگاهی درست نسبت به شرایط اقدام به انجام مشارکت می‌نماید. به طور مثال سازنده ای با سهم کمی شروع به ساخت می‌نماید و در میانه راه متوجه می‌شود که سرمایه وی کفاف اتمام پروژه را نمی دهد و در نتیجه کار متوقف شده و به مشکل می‌خورد. یا مالک بدون آگاهی درست از شرایط ساخت و توان انجام پروژه صرف صحبت های ابتدایی انتظار دارد که در تاریخ مشخص شده پروژه به اتمام برسد و این در حالی است که بعضا پروژه ها به بازه های زمانی بسیار طولانی ای خورده که دادرسی به آنها نیاز به گذر زمان است و در این مدت معمولا مالکین با مشکلات فراوانی دست و پنجه نرم می‌کنند.

خطرناک ترین عامل موجود در حوزه مشارکت در ساخت، عدم عقد یک قرارداد صحیح و درست و متناسب با پروژه است.

اختلافات حوزه مشارکت در ساخت از تغییر در مصالح متعهد شده آغاز شده و تا زمان تحویل ملک، عدم ساخت و ساز صحیح و موارد این چنینی نیز ادامه پیدا می‌کند. بررسی این پرونده ها در محاکم قضایی نزدیک به دو الی چهار سال زمان می‌برد. بر اساس آمار اعلام شده نزدیک به ۸۰ درصد قراردادهای مشارکت در ساخت به اختلاف رسیده و پس از طی زمانی به محاکم قضایی کشیده شده و وارده پروسه طولانی مدت چندین ساله رسیدگی می‌گردد. در این رابطه ملک مورد اختلاف نیز بدون تکلیف باقی ماده و مطمئنا باعث ضرر به هر دو طرف سازنده و مالک می‌گردد. اینجاست که دو طرف تنها به یک جمله می‌اندیشند: پیشگیری بهتر از درمان است !

۳ اصل مهم برای مشارکت در ساخت وجود دارد. اول عدم استفاده سازنده از وام، دوم عدم انتقال زودهنگام سند و سوم عدم اجازه پیش فروش به سازنده قبل از موعد مشخص. این موضوع بدان معناست که باید بر اساس زمان بندی مشخص و دقیقی به صورت کاملا برنامه ریزی شده اقدام به انجام این موارد نمود. البته به این نکته خیلی مهم توجه داشته باشید که شما وارد یک شراکت دو طرفه شدید و مطمئنا باید منافع هر دو طرف در انجام پروژه دیده شود. حدالامکان از قراردادن بندهای یک طرف در قرارداد اجتناب کنید و این به معنای کوتاه آمدن نیست، بلکه باید شرایط درست و مناسبی را در نظر بگیرید.

بحث ضمانت یکی از مهمترین مسائلی است که باید در قراردادهای مشارکت دیده شود. به سه دسته مهم تضمین حسن انجام کار، تضمین خسارت تاخیر انجام تعهد و تضمین سرمایه تقسیم می شود. تضمین سرمایه معمولاً در قبال مالکیت تدریجی قسمت مشاع عرصه و تعهد سازنده به ساخت و ساز گرفته می‌شود. طبق این تضمین، می­توان معادل ضرر و زیان مالک را تادیه کرد.

قرارداد مشارکت در مبنای ماده ۱۰ قانون مدنی بین دو طرف منعقد شده و می‌توان گفت هیچ تفاوتی بین قرارداد ساده بین دو نفر، قرارداد نزد مشاور املاک و یا قرارداد در دفتر اسناد رسمی وجود ندارد و در هر شرایطی که این قرارداد بین دو نفر امضا شود نافذ و جاری خواهد بود. موضوع مهمی که در این قسمت می‌توان عنوان کرد این است که به هیچ عنوان از قراردادهای آماده برای پروسه مشارکت در ساخت استفاده نکنید. تجربه ثابت کرده که تمام پروژه‌ها شرایط منحصر به فرد خود را دارند.

این موضوع بسیار گسترده بوده و برای مناطق مختلف و پروژه های مختلف متفاوت است. با یک فرمول ثابت نمی توان این مورد را محاسبه کرد و اصلا به دنبال رابطه خاصی نگردید. این مورد در هر پروژه بایستی که با عوامل مختلف محاسبه شده و با توافق طرفین نهایی گردد.

به صورت کلی و آنچه رایج است بلاعوض به شکل زیر محاسبه می شود.

(ارزش کارشناسی شده ملک×قدرالسهم سازنده) – (هزینه های ساخت × قدرالسهم مالک) = مبلغ بلاعوض

معمولا در سطح شهر تهران تقسیم قدرالسهم در حدود ۶۰% برای مالک و ۴۰% برای سازنده است.

نرخ مصوبی برای کمیسیون مشارکت در ساخت وجود ندارد و این مورد به صورت کاملا توافقی بوده و به قرار بین طرفین بستگی دارد. اما معمولا این کمیسیون بر اساس نرخ سود سازنده محاسبه می شود. آنچه معمولا مشاورین املاک به عنوان کمیسیون مطرح می کنند در حدود ۲۰۰ الی ۳۰۰ میلیون تومان (زمستان ۱۴۰۰) است.