مشارکت در ساخت

قانون مشارکت در ساخت چیست؟

مشارکت در ساخت عقد نامعینی است که مالک، ملک خود را در اختیار یک سازنده قرار می‌دهد و سازنده نیز عملیات اجرایی و هزینه های تخریب و نوسازی ساختمان را به عهده می‌گیرد. با توجه به ارزش زمین و هزینه تخریب و نوسازی، تقسیم واحدهای آپارتمانی ساخته شده بین طرفین صورت می‌گیرد. این عقد نامعین معمولا بر اساس ماده 10 قانون مدنی نگارش شده و نمی توان چنین قراردادی را زیر پوشش مبایعه نامه تنظیم نمود.

چرا مشارکت در ساخت خطرناک است؟

مشارکت در ساخت به ذات خود خطرناک نیست اما معمولا یکی از طرفین بدون آگاهی درست نسبت به شرایط اقدام به انجام مشارکت می‌نماید. به طور مثال سازنده ای با سهم کمی شروع به ساخت می‌نماید و در میانه راه متوجه می‌شود که سرمایه وی کفاف اتمام پروژه را نمی دهد و در نتیجه کار متوقف شده و به مشکل می‌خورد. یا مالک بدون آگاهی درست از شرایط ساخت و توان انجام پروژه صرف صحبت های ابتدایی انتظار دارد که در تاریخ مشخص شده پروژه به اتمام برسد و این در حالی است که بعضا پروژه ها به بازه های زمانی بسیار طولانی ای خورده که دادرسی به آنها نیاز به گذر زمان است و در این مدت معمولا مالکین با مشکلات فراوانی دست و پنجه نرم می‌کنند.

خطرناک ترین عامل موجود در حوزه مشارکت در ساخت، عدم عقد یک قرارداد صحیح و درست و متناسب با پروژه است.

شرایط پرونده های مشارکت در ساخت در دادگاه ها

اختلافات حوزه مشارکت در ساخت از تغییر در مصالح متعهد شده آغاز شده و تا زمان تحویل ملک، عدم ساخت و ساز صحیح و موارد این چنینی نیز ادامه پیدا می‌کند. بررسی این پرونده ها در محاکم قضایی نزدیک به دو الی چهار سال زمان می‌برد. بر اساس آمار اعلام شده نزدیک به 80 درصد قراردادهای مشارکت در ساخت به اختلاف رسیده و پس از طی زمانی به محاکم قضایی کشیده شده و وارده پروسه طولانی مدت چندین ساله رسیدگی می‌گردد. در این رابطه ملک مورد اختلاف نیز بدون تکلیف باقی ماده و مطمئنا باعث ضرر به هر دو طرف سازنده و مالک می‌گردد. اینجاست که دو طرف تنها به یک جمله می‌اندیشند: پیشگیری بهتر از درمان است !

مهمترین نکات در مشارکت در ساخت چیست؟

3 اصل مهم برای مشارکت در ساخت وجود دارد. اول عدم استفاده سازنده از وام، دوم عدم انتقال زودهنگام سند و سوم عدم اجازه پیش فروش به سازنده قبل از موعد مشخص. این موضوع بدان معناست که باید بر اساس زمان بندی مشخص و دقیقی به صورت کاملا برنامه ریزی شده اقدام به انجام این موارد نمود. البته به این نکته خیلی مهم توجه داشته باشید که شما وارد یک شراکت دو طرفه شدید و مطمئنا باید منافع هر دو طرف در انجام پروژه دیده شود. حدالامکان از قراردادن بندهای یک طرف در قرارداد اجتناب کنید و این به معنای کوتاه آمدن نیست، بلکه باید شرایط درست و مناسبی را در نظر بگیرید.

بلاعوض و قرض الحسنه چقدر باید باشد؟

این موضوع بسیار گسترده بوده و برای مناطق مختلف و پروژه های مختلف متفاوت است. با یک فرمول ثابت نمی توان این مورد را محاسبه کرد و اصلا به دنبال رابطه خاصی نگردید. این مورد در هر پروژه بایستی که با عوامل مختلف محاسبه شده و با توافق طرفین نهایی گردد.

به صورت کلی و آنچه رایج است بلاعوض به شکل زیر محاسبه می شود.

(ارزش کارشناسی شده ملک×قدرالسهم سازنده) – (هزینه های ساخت × قدرالسهم مالک) = مبلغ بلاعوض

معمولا در سطح شهر تهران تقسیم قدرالسهم در حدود 60% برای مالک و 40% برای سازنده است.

مزایای مشارکت در ساخت و ساز چیست؟

اگر قصد دارید ساختمان قدیمی و فرسوده خود را بدون دردسر نوسازی کنید، ساخت و ساز مشارکتی یکی از بهترین، آسان‌ترین و سریع‌ترین روش‌ها است. این روش نه تنها نوسازی ساختمان‌های قدیمی را آسان می‌کند، بلکه منجر به ساخت ساختمان‌هایی استاندارد و مقاوم در برابر زلزله و دیگر عوامل مخرب می‌شود. یکی دیگر از مزایای پروژه‌های مشارکتی، افزایش زیبایی ساختمان‌ها است. با نوسازی مشارکتی، وضعیت سکونت خانوارها بهبود می‌یابد و زیبایی و کیفیت محیط زندگی افزایش پیدا می‌کند.

با وجود اینکه قوانین مشارکت در ساخت ساختمان زیاد و پر از نکات حقوقی است، انعقاد قرارداد مشارکت بسیار آسان و بدون پیچیدگی انجام می‌شود. این روند به نوسازی خانه‌های قدیمی کمک کرده و بسیاری از مشکلات شهری را حل می‌کند. اجرای پروژه‌های نوسازی، چه به صورت مشارکتی و چه فردی، باعث افزایش ارزش ملک می‌شود. با ساخت و ساز مشارکتی، نه تنها به راحتی ملک خود را نوسازی می‌کنید، بلکه به دلیل افزایش بهای ملک، سرمایه قابل توجهی نیز کسب خواهید کرد.

به طور کلی، یکی از مهم‌ترین مزایای مشارکت در ساخت و ساز صرفه‌جویی در زمان، انرژی و بودجه مالی مالک است. به خصوص اگر طرف دیگر قرارداد شرکت‌های پیمانکاری معتبر و متخصص در زمینه ساخت و ساز باشد، پروژه با تسلط و به بهترین نحو ممکن اجرا می‌شود. همچنین، در هزینه خرید لوازم ساختمانی و مصالح اولیه نیز صرفه‌جویی می‌شود.

معایب مشارکت در ساخت

1. تحویل ندادن واحدها در موعد مقرر:
یکی از مشکلات رایج در مشارکت در ساخت، تحویل ندادن واحدها در زمان تعیین شده است. برای جلوگیری از این مشکل، می‌توان ضمانت‌های اجرایی در قرارداد مشخص کرد. به این صورت که اگر سازنده واحدها را به موقع تحویل ندهد، باید مبلغی را به عنوان خسارت تاخیر پرداخت کند. حتی مالک می‌تواند در این شرایط، حق فسخ قرارداد را داشته باشد.

2. اختلاف در تقسیم واحدها:
اختلافات بر سر تقسیم واحدها نیز از مشکلات مهم مشارکت در ساخت است. این اختلافات به دلیل روش‌های مختلف تقسیم واحدها به وجود می‌آید. یکی از رایج‌ترین روش‌ها، تقسیم معمولی است. در این روش، مالک و سازنده بر اساس آورده و سرمایه خود، درصدی از کل سهام ساختمان را به خود اختصاص می‌دهند، بدون اینکه واحدها بین آنها تقسیم شود.

توجه به این مسائل و اتخاذ تدابیر مناسب می‌تواند به کاهش مشکلات و اختلافات در پروژه‌های مشارکتی کمک کند.

3. پیش فروش آپارتمان‌ها بدون اطلاع مالک و کلاهبرداری:

واگذاری حق پیش فروش واحدها از طرف مالک به سازنده می‌تواند مشکلات زیادی ایجاد کند. اگر این واگذاری پیش از اتمام پروژه، قبل از تحویل واحدها یا تنظیم سند انجام شود، ممکن است سازنده انگیزه‌ای برای تکمیل پروژه نداشته باشد.

علاوه بر این، پیمانکاران غیر معتبر ممکن است یک واحد را به چندین نفر بفروشند و سپس ناپدید شوند، و مالک را با مشکلات فراوانی تنها بگذارند. به همین دلیل، بهتر است مالک در ابتدا چنین حقی را به سازنده ندهد. در نهایت، محدود کردن این حق به بخشی از سهم الشرکه نیز می‌تواند به جلوگیری از بروز این مشکلات کمک کند.

4. خسارت‌های مالی و جانی در ملک مورد مشارکت:

عملیات ساخت و ساز می‌تواند خطرات مالی و جانی زیادی برای مالک یا سازنده به همراه داشته باشد. برای پیشگیری از این مشکلات، توصیه می‌شود مالک در قرارداد، سازنده را ملزم به بیمه کردن ساختمان کند.

بهتر است طرفین قرارداد قبل از شروع فرآیند ساخت و ساز، ساختمان را بیمه کنند. این بیمه می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

• بیمه خسارت‌های وارده به اشخاص ثالث: این بیمه شامل خسارت‌هایی است که ممکن است به همسایگان یا مالکین املاک مجاور وارد شود.
• بیمه مسئولیت پیمانکار در مقابل کارگران ساختمانی:  این بیمه مسئولیت حوادثی را که ممکن است برای کارگران در طول ساخت و ساز رخ دهد، پوشش می‌دهد.
• بیمه ضمانت کیفیت ساختمان: این بیمه، ساختمان را در برابر هر گونه عیوب آشکار و پنهان تضمین می‌کند.

با بیمه کردن ساختمان، می‌توان از بسیاری از خسارت‌ها و مشکلات احتمالی در طول پروژه جلوگیری کرد و امنیت مالی و جانی طرفین قرارداد را تامین نمود.

تقسیم‌بندی واحدها در مشارکت ساخت

1. تقسیم واحدی:
در این روش، مالک زمین و پیمانکار بر اساس فاکتورهایی مثل تعداد واحدها، متراژ و کیفیت ساخت، واحدها را بین خود تقسیم می‌کنند. این نوع تقسیم‌بندی ممکن است منصفانه نباشد زیرا همیشه احتمال دارد که برخی از واحدها کوچکتر یا بزرگتر از بقیه باشند، که این باعث می‌شود یکی از طرفین قرارداد متضرر شود.

2. تقسیم واحدی-احتسابی:
این روش به عنوان بهترین نوع تقسیم‌بندی شناخته می‌شود. در این روش، مالک و پیمانکار ابتدا واحدهای دلخواه خود را انتخاب می‌کنند. سپس توافق می‌کنند که پس از دریافت صورت مجلس تفکیکی، اختلافات در مساحت یا کیفیت واحدها را بر اساس قیمت قراردادی یا قیمت روز مصالحه کنند. علاوه بر این، وضعیت مالکیت نسبت به انباری، پارکینگ و سایر امکانات نیز در قرارداد مشخص می‌شود.

این نوع تقسیم‌بندی به دلیل انعطاف‌پذیری بیشتر و عدالت در تقسیم واحدها، از مشکلات و نارضایتی‌های احتمالی جلوگیری می‌کند و باعث می‌شود هر دو طرف قرارداد از نتیجه راضی باشند.

برای ساخت خانه چه کسانی مشارکت می‌کنند؟

اگر شما مالک یک بنای قدیمی و کلنگی هستید که از نظر موقعیت مکانی ارزش نوسازی دارد، احتمالاً پیشنهادات زیادی برای ساخت و نوسازی دریافت کرده‌اید. در این شرایط، انتخاب از میان این افراد یا گروه‌ها می‌تواند گیج‌کننده باشد. معمولاً تمایل دارید با کسی همکاری کنید که پیشنهاد مالی بهتری دارد، اما انتخاب شریک مناسب تنها به پول خلاصه نمی‌شود و نیاز به بررسی دقیق‌تری دارد.

پیشنهادات مشارکت در ساخت عمدتاً از سوی پیمانکاران و بساز و بفروش‌ها مطرح می‌شود. به عنوان مالک، باید به دقت سوابق سازنده را بررسی کنید. مشاهده نمونه کارها و شنیدن تجربه مالکانی که پیش از شما با مجری طرح همکاری کرده‌اند، می‌تواند بسیار کمک‌کننده باشد. از سازنده درباره پروژه‌های گذشته‌اش بپرسید و با مالکان آن پروژه‌ها ارتباط بگیرید تا از کیفیت ساخت و میزان تعهد سازنده به اجرای درست و به موقع پروژه مطلع شوید.

ساخت و ساز نیاز به سرمایه زیادی دارد و اگر سازنده منابع مالی لازم را نداشته باشد، ممکن است کیفیت کار پایین بیاید زیرا احتمالاً از مواد و مصالح بی‌کیفیت استفاده خواهد کرد. بنابراین، اطمینان حاصل کنید که سازنده تمکن مالی کافی برای تکمیل پروژه را دارد.

زمین یا ملک شما سرمایه ارزشمندی است و پس از ساخت باید به ارزش آن افزوده شود. اگر شریک خود را با دقت انتخاب نکنید، ممکن است به اهداف خود نرسید. برای جلوگیری از سوء استفاده‌های احتمالی، از طرف مقابل ضمانت‌هایی مانند تعهد، چک یا سفته دریافت کنید.

اخذ دستور نقشه و اخذ جواز ساخت 

برای شروع یک پروژه مشارکت در ساخت، اخذ دستور نقشه از شهرداری ضروری است. این فرآیند شامل تهیه و ارائه مدارک مورد نیاز مانند سند مالکیت، نقشه‌های معماری و سایر اسناد مرتبط به شهرداری می‌باشد. پس از بررسی و تأیید این مدارک توسط شهرداری، دستور نقشه صادر می‌شود که مشخصات و ضوابط اجرایی پروژه را تعیین می‌کند. دریافت دستور نقشه، اولین گام برای اطمینان از انطباق پروژه با مقررات محلی و شروع مراحل بعدی ساخت و ساز است.

برای شروع یک پروژه ساخت و ساز، اخذ جواز شهرداری یک مرحله حیاتی و ضروری است. این فرآیند شامل مراحل زیر می‌شود:

1. تهیه مدارک و نقشه‌ها: ابتدا باید مدارک مالکیت، نقشه‌های معماری، سازه‌ای و تأسیساتی و سایر اسناد مربوطه را تهیه کنید.
2. ارائه مدارک به شهرداری: مدارک جمع‌آوری شده را به شهرداری منطقه مربوطه ارائه دهید. این مدارک شامل تقاضای صدور پروانه ساختمان، نقشه‌های معماری و سازه‌ای، و اطلاعات فنی پروژه می‌شود.
3. بررسی و بازدید شهرداری: کارشناسان شهرداری مدارک را بررسی کرده و ممکن است از محل پروژه بازدید کنند تا انطباق نقشه‌ها با شرایط واقعی را بررسی کنند.
4. اصلاحات و تایید نهایی: در صورت نیاز، اصلاحات مورد نظر شهرداری را اعمال کرده و نقشه‌های نهایی را ارائه دهید.
5. دریافت مجوز: پس از تایید نهایی، شهرداری مجوز ساخت را صادر می‌کند که به شما اجازه می‌دهد مراحل ساخت و ساز را آغاز کنید.

دریافت این مجوز اطمینان می‌دهد که پروژه شما مطابق با مقررات و ضوابط شهری اجرا خواهد شد و از مشکلات قانونی در آینده جلوگیری می‌کند.