مشارکت در ساخت

مشاوره مدیریت در ساخت و قرارداد مشارکت

بسیاری از مالکین با اعتماد فراوان و هزاران امید و آرزو اقدام به مشارکت در ساخت می کنند. با نگاهی کوتاه به راهروهای دادگاه ها و شوراهای حل اختلاف به این موضوع پی می برید که فرآیند مشارکت در ساخت تا چه اندازه حساس بوده و نیاز به این دارد که با دید باز و شناخت کامل نسبت به قواعد و قوانین اقدام به انعقاد قرارداد کنید. در این صفحه نکات مهم پیرامون قرارداد مشارکت در ساخت بیان گردیده است.

برخی از مهم ترین مواردی که در مشارکت در ساخت بایستی در نظر گرفته شود. در ابتدا ویدئوی کوتاهی آماده شده که ضمن مشاهده آن شما را به مطالعه ادامه این صفحه دعوت می کنیم.

هرآنچه باید درباره قوانین مشارکت در ساخت بدانید

مشارکت در ساخت عقد نامعینی است که مالک، ملک خود را در اختیار یک سازنده قرار می‌دهد و سازنده نیز عملیات اجرایی و هزینه های تخریب و نوسازی ساختمان را به عهده می‌گیرد. با توجه به ارزش زمین و هزینه تخریب و نوسازی، تقسیم واحدهای آپارتمانی ساخته شده بین طرفین صورت می‌گیرد. این عقد نامعین معمولا بر اساس ماده 10 قانون مدنی نگارش شده و نمی توان چنین قراردادی را زیر پوشش مبایعه نامه تنظیم نمود.

مشارکت در ساخت به ذات خود خطرناک نیست اما معمولا یکی از طرفین بدون آگاهی درست نسبت به شرایط اقدام به انجام مشارکت می‌نماید. به طور مثال سازنده ای با سهم کمی شروع به ساخت می‌نماید و در میانه راه متوجه می‌شود که سرمایه وی کفاف اتمام پروژه را نمی دهد و در نتیجه کار متوقف شده و به مشکل می‌خورد. یا مالک بدون آگاهی درست از شرایط ساخت و توان انجام پروژه صرف صحبت های ابتدایی انتظار دارد که در تاریخ مشخص شده پروژه به اتمام برسد و این در حالی است که بعضا پروژه ها به بازه های زمانی بسیار طولانی ای خورده که دادرسی به آنها نیاز به گذر زمان است و در این مدت معمولا مالکین با مشکلات فراوانی دست و پنجه نرم می‌کنند.

خطرناک ترین عامل موجود در حوزه مشارکت در ساخت، عدم عقد یک قرارداد صحیح و درست و متناسب با پروژه است.

اختلافات حوزه مشارکت در ساخت از تغییر در مصالح متعهد شده آغاز شده و تا زمان تحویل ملک، عدم ساخت و ساز صحیح و موارد این چنینی نیز ادامه پیدا می‌کند. بررسی این پرونده ها در محاکم قضایی نزدیک به دو الی چهار سال زمان می‌برد. بر اساس آمار اعلام شده نزدیک به 80 درصد قراردادهای مشارکت در ساخت به اختلاف رسیده و پس از طی زمانی به محاکم قضایی کشیده شده و وارده پروسه طولانی مدت چندین ساله رسیدگی می‌گردد. در این رابطه ملک مورد اختلاف نیز بدون تکلیف باقی ماده و مطمئنا باعث ضرر به هر دو طرف سازنده و مالک می‌گردد. اینجاست که دو طرف تنها به یک جمله می‌اندیشند: پیشگیری بهتر از درمان است !

3 اصل مهم برای مشارکت در ساخت وجود دارد. اول عدم استفاده سازنده از وام، دوم عدم انتقال زودهنگام سند و سوم عدم اجازه پیش فروش به سازنده قبل از موعد مشخص. این موضوع بدان معناست که باید بر اساس زمان بندی مشخص و دقیقی به صورت کاملا برنامه ریزی شده اقدام به انجام این موارد نمود. البته به این نکته خیلی مهم توجه داشته باشید که شما وارد یک شراکت دو طرفه شدید و مطمئنا باید منافع هر دو طرف در انجام پروژه دیده شود. حدالامکان از قراردادن بندهای یک طرف در قرارداد اجتناب کنید و این به معنای کوتاه آمدن نیست، بلکه باید شرایط درست و مناسبی را در نظر بگیرید.

بحث ضمانت یکی از مهمترین مسائلی است که باید در قراردادهای مشارکت دیده شود. به سه دسته مهم تضمین حسن انجام کار، تضمین خسارت تاخیر انجام تعهد و تضمین سرمایه تقسیم می شود. تضمین سرمایه معمولاً در قبال مالکیت تدریجی قسمت مشاع عرصه و تعهد سازنده به ساخت و ساز گرفته می‌شود. طبق این تضمین، می­توان معادل ضرر و زیان مالک را تادیه کرد.

قرارداد مشارکت در مبنای ماده 10 قانون مدنی بین دو طرف منعقد شده و می توان گفت هیچ تفاوتی بین قرارداد ساده بین دو نفر، قرارداد نزد مشاور املاک و یا قرارداد در دفتر اسناد رسمی وجود ندارد و در هر شرایطی که این قرارداد بین دو نفر امضا شود نافذ و جاری خواهد بود. موضوع مهمی که در این قسمت می توان عنوان کرد این است که به هیچ عنوان از قراردادهای آماده برای پروسه مشارکت در ساخت استفاده نکنید. تجربه ثابت کرده که تمام پروژه ها شرایط منحصر به فرد خود را دارند.

این موضوع بسیار گسترده بوده و برای مناطق مختلف و پروژه های مختلف متفاوت است. با یک فرمول ثابت نمی توان این مورد را محاسبه کرد و اصلا به دنبال رابطه خاصی نگردید. این مورد در هر پروژه بایستی که با عوامل مختلف محاسبه شده و با توافق طرفین نهایی گردد.

به صورت کلی و آنچه رایج است بلاعوض به شکل زیر محاسبه می شود.

(ارزش کارشناسی شده ملک×قدرالسهم سازنده) – (هزینه های ساخت × قدرالسهم مالک) = مبلغ بلاعوض

معمولا در سطح شهر تهران تقسیم قدرالسهم در حدود 60% برای مالک و 40% برای سازنده است.

نرخ مصوبی برای کمیسیون مشارکت در ساخت وجود ندارد و این مورد به صورت کاملا توافقی بوده و به قرار بین طرفین بستگی دارد. اما معمولا این کمیسیون بر اساس نرخ سود سازنده محاسبه می شود. آنچه معمولا مشاورین املاک به عنوان کمیسیون مطرح می کنند در حدود 200 الی 300 میلیون تومان (زمستان 1400) است.

مشارکت در ساخت

مشاوره ساخت و قرارداد

بررسی دقیق وضعیت فنی و تراکم ساختمانی املاک و تطبیق مفاد قرارداد با شرایط ساخت بر اساس قوانین شهرداری

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

تنظیم قرارداد مشارکت به صورت حرفه ای و با رعایت تمامی ضوابط فنی و حقوقی، به همراه مشاوره و برگزاری جلسات حضوری مشاوره و بررسی قرارداد

معرفی مالک و سازنده

به منظور انجام پروژه‌های مشارکت در ساخت تیم ما هم مالکین را به سازندگان معرفی نموده و هم سازنده صلاحیت‌دار را به مالکین

طرح دعوی و پیگیری حقوقی

انجام اقدام حقوقی بر اساس اسناد، قرارداد و پیگیری تا نتیجه پرونده از جمله خدمات ما در حوزه مشارکت ساخت است.

دستیار حقوقی

در زمان عقد قرارداد در کنار شما بود تا نسبت به مسائل مختلف قرارداد پیش رو شما را آگاه کنیم تا بهترین تصمیم برای اخذ قرارداد اتخاذ گردد.

سودآوری مشارکت

با محاسبه دقیق هزینه‌ها به همراه قیمت ملک در زمان اتمام پروژه و بر اساس نرخ تورم میزان سودآوری پروژه را تخمین زده تا استوار اقدام به عقد قرارداد کنید.

خدمات تنظیم قرارداد و مشاوره مشارکت در ساخت

  1. بررسی ملک از نظر پتانسیل ساخت
  2. بررسی مدارک و مستندات ملک از نظر حقوقی و مباحث شهرداری
  3. تعیین تعهدات عمومی طرفین با توجه به شرایط ملک
  4. محاسبه و تعیین درصد قدرالسهم و تنظیم تقسیم¬نامه در قرارداد، مقدار بلاعوض و قرض¬الحسنه
  5. تعیین جدول زمانبندی پروژه (اخذ جواز + ساخت + پایان کار + سند + دوره تضمین)
  6. تعیین دقیق مشخصات ساختمان جدید و حدود متراژ جدید برای مالکین
  7. تعیین زمانبندی انتقال سند و میزان قدرالسهم انتقالی به سازنده در هر مقطع
  8. تعیین حق فسخ، الزامات، خسارات و ضمانت قرارداد
  9. تعیین لیست متریال مناسب با شرایط پروژه
  10. تعیین متن وکالت کاری مناسب جهت اعطا به سازنده
  11. تعیین شرایط اخذ طبقه و متراژ مازاد و درصد آن
  12. تعیین ضمانت های کیفیت ساختمان
  13. تعیین نماینده مالکین و حدود اختیارات
  14. تعیین شرایط پیش فروش و ایجاد محدودیت برای پیش فروش غیر مجاز طرفین
  15. مشخص نمودن شرایط مداخله مالکین در اجرا، فورس ماژور، قهری، اضافه بنا، تخلفات ساخت و…
  16. تعیین داور و مشخص نمودن حدود اختیارات، نحوه ی تشکیل جلسات داوری و نحوه صدور رای داوری
  17. تنظیم پیش نویس و بررسی قرارداد از نقطه نظر حقوقی

مهم: مشاهده نمونه قرارداد مشارکت در ساخت به همراه فایل PDF

فرم زیر را پر کنید تا با شما تماس بگیریم

خدمات داوری قرارداد مشارکت در ساخت

  1. در شرایط داوری کلیه اطلاعات و اسناد و مدارک مربوط به طرفین قرارداد، به صورت امانت نزد داور قرار خواهد گرفت و در صورت درخواست هر یک از طرفین (درصورت عدم وجود ممانعت طبق قرارداد یا نظر طرف دیگر) با اخذ رسید، بازگردانده خواهد شد.
  2. برگزاری جلسات توجیهی و هماهنگی در مقاطع زمانی مختلف، قبل از انجام پروژه، در حین انجام پروژه و پس از انجام پروژه
  3. هیچگونه مسئولیتی در خصوص پرداخت یا تضمین تمام یا بخشی از ثمن معاملات یا حق کمسیون آژانس های املاک یا هر هزینه دیگر بر عهده تیم داوری نبوده و پرداخت هزینه‌ها با هر عنوانی و به هر شخص بر عهده مالکین و سازنده خواهد بود.
  4. پیگیری پس از ۵ روز از اعلام کتبی طرفین مبنی بر وجود اختلاف، برگزاری جلسه هماهنگی طی ۱۰ روز و در صورت تداوم اختلاف ، اعلام رای طی مدت دو ماه.
  5. وجود تعهد داوری طبق قرارداد تا مرحله ای که نیاز به داوری بوده و در قرارداد ذکر شده. به طور مثال اگر قرارداد داوری تا پایان مرحله ساخت سازه باشد، تیم داوری نقشی در صدور سند و مراحل اخذ سند تک برگی نخواهد داشت.
  6. برگزاری جلسات هماهنگی به صورت ماهانه در طی مراحل ساخت
  7. طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، مکلف به تقدیم اسناد و مدارک لازم و موجود به داور هستند، عدم ارائه مدارک و اسناد به منزله خارج شدن آن مدارک از لیست دلایل بوده و تیم داوری بدون آن مدارک انشاء رأی نموده و مسئولیت عدم ارائه مدارک و اسناد با طرفی که اسناد را ارائه نکرده، خواهد بود.

جدیدترین دوره‌ ها

رشد شما با یادگیری آغاز می‌شود...

آموزش ضوابط ساخت و ساز شهری
23%
تخفیف
0
770,000 تومان
قوانین مشارکت در ساخت
48%
تخفیف

دوره آموزش قوانین مشارکت در ساخت

بدون امتیاز 0 رای
4,200,000 تومان
0
4,200,000 تومان
قانون پیش فروش ساختمان
47%
تخفیف

دوره آموزش پیش فروش ساختمان

بدون امتیاز 0 رای
419,000 تومان
15
419,000 تومان