ما در مجموعه با سه قشر متفاوت در تعامل هستیم. سازندگان ، مالکین و سرمایه گذاران که سه ضلع اصلی در پروژه های مشارکت در ساخت هستند. در واقع میشه گفت ما “نوک پرگار” مشارکت در ساخت هستیم. برای سازندگان پروژه مشارکتی پرسود و برای مالکین سازنده مطمئن تعریف میکنیم و پروژه رو در بهینه ترین حالت ممکن به انجام می رسونیم.
عرف درصد مشارکت در ساخت: شرایط مشارکت در ساخت، شهر به شهر و منطقه به منطقه متفاوت است. به طور مثال در پروژه هایی که خود ما درگیر آن هستیم در سطح شهر شهریار با نسبت 70 درصد برای سازنده و 30 درصد برای مالکین مورد مشارکت قرار گرفته است. این در حالی است که در سطح شهر تهران عموما درصد مشارکت در حدود 60 به 40 به نفع مالکین قرار دارد. در مناطق بالاتر تهران این درصد ممکن است به صورت 70 به 30 به سود مالکین تغییر کرده و در مناطق پایین تر این درصد مشارکت به 50 به 50 نیز می رسد. به طور کل می توان بیان کرد قیمت نوساز هر منطقه در خصوص تعیین درصد مشارکت بین سازنده و مالک تعیین کننده است.
بلاعوض در مشارکت ساخت: بلاعوض یا وجه اختلاف در مشارکت در ساخت، به وجهی گفته می شود که از طرف سازنده به مالکین به منظور جبران اختلاف ارزش هزینه ساخت و سهم آورده مالکین پرداخت می گردد. این بلاعوض یا همان وجه اختلاف فرمول مشخصی ندارد و عموما در مناطق مرکزی تهران به بالا مورد پرداخت قرار می گیرد. در مکانی که قیمت ساختمان نوساز عدد بالایی بوده پرداخت این بلاعوض توجیه دارد اما در مناطق متوسط تهران و معادل آنها در سایر شهرها این وجه پرداخت نمی گردد. “به منظور مطالعه بیشتر: بلاعوض در مشارکت ساخت“
قانون مشارکت در ساخت: در سطح کشور و قوانین وضع شده در خصوص مشارکت در ساخت، هیچ قانون مشخصی وجود ندارد که به صورت مستقیم و درست به موضوع مشارکت در ساخت بپردازد. قراردادهای مشارکت در ساخت عموما بر پایه ماده 10 قانون مدنی تنظیم شده و تماما مورد توافق طرفین قرار گرفته و عملیاتی می شود. از این رو تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به گونه ای که تمامی گزینه های فنی و حقوقی در آن در نظر گرفته شود از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. “مطالعه بیشتر: نمونه قرارداد مشارکت در ساخت“
داور در قرارداد مشارکت در ساخت: همیشه در سمینارها و مراجعینی که داشته ایم بارها ذکر کرده ام که داور در قراردادهای مشارکت در ساخت باید 2 ویژگی مهم داشته باشد. ویژگی اول اینکه بتواند انصاف و عدالت را رعایت نماید و دوم اینکه از نکات فنی و حقوقی موضوع اطلاعات کافی و درستی داشته باشد. به هیچ عنوان انتخاب افراد سالخورده و در اصطلاح ریش سفید را برای این موضوع پیشنهاد نمی کنم.
درصورتی که مایل به ساخت هریک از موارد زیر هستید، با ما تماس بگیرید.
مشارکت در ساخت عقد نامعینی است که مالک، ملک خود را در اختیار یک سازنده قرار میدهد و سازنده نیز عملیات اجرایی و هزینه های تخریب و نوسازی ساختمان را به عهده میگیرد. با توجه به ارزش زمین و هزینه تخریب و نوسازی، تقسیم واحدهای آپارتمانی ساخته شده بین طرفین صورت میگیرد. این عقد نامعین معمولا بر اساس ماده 10 قانون مدنی نگارش شده و نمی توان چنین قراردادی را زیر پوشش مبایعه نامه تنظیم نمود.
مشارکت در ساخت به ذات خود خطرناک نیست اما معمولا یکی از طرفین بدون آگاهی درست نسبت به شرایط اقدام به انجام مشارکت مینماید. به طور مثال سازنده ای با سهم کمی شروع به ساخت مینماید و در میانه راه متوجه میشود که سرمایه وی کفاف اتمام پروژه را نمی دهد و در نتیجه کار متوقف شده و به مشکل میخورد. یا مالک بدون آگاهی درست از شرایط ساخت و توان انجام پروژه صرف صحبت های ابتدایی انتظار دارد که در تاریخ مشخص شده پروژه به اتمام برسد و این در حالی است که بعضا پروژه ها به بازه های زمانی بسیار طولانی ای خورده که دادرسی به آنها نیاز به گذر زمان است و در این مدت معمولا مالکین با مشکلات فراوانی دست و پنجه نرم میکنند.
خطرناک ترین عامل موجود در حوزه مشارکت در ساخت، عدم عقد یک قرارداد صحیح و درست و متناسب با پروژه است.
اختلافات حوزه مشارکت در ساخت از تغییر در مصالح متعهد شده آغاز شده و تا زمان تحویل ملک، عدم ساخت و ساز صحیح و موارد این چنینی نیز ادامه پیدا میکند. بررسی این پرونده ها در محاکم قضایی نزدیک به دو الی چهار سال زمان میبرد. بر اساس آمار اعلام شده نزدیک به 80 درصد قراردادهای مشارکت در ساخت به اختلاف رسیده و پس از طی زمانی به محاکم قضایی کشیده شده و وارده پروسه طولانی مدت چندین ساله رسیدگی میگردد. در این رابطه ملک مورد اختلاف نیز بدون تکلیف باقی ماده و مطمئنا باعث ضرر به هر دو طرف سازنده و مالک میگردد. اینجاست که دو طرف تنها به یک جمله میاندیشند: پیشگیری بهتر از درمان است !
3 اصل مهم برای مشارکت در ساخت وجود دارد. اول عدم استفاده سازنده از وام، دوم عدم انتقال زودهنگام سند و سوم عدم اجازه پیش فروش به سازنده قبل از موعد مشخص. این موضوع بدان معناست که باید بر اساس زمان بندی مشخص و دقیقی به صورت کاملا برنامه ریزی شده اقدام به انجام این موارد نمود. البته به این نکته خیلی مهم توجه داشته باشید که شما وارد یک شراکت دو طرفه شدید و مطمئنا باید منافع هر دو طرف در انجام پروژه دیده شود. حدالامکان از قراردادن بندهای یک طرف در قرارداد اجتناب کنید و این به معنای کوتاه آمدن نیست، بلکه باید شرایط درست و مناسبی را در نظر بگیرید.
بحث ضمانت یکی از مهمترین مسائلی است که باید در قراردادهای مشارکت دیده شود. به سه دسته مهم تضمین حسن انجام کار، تضمین خسارت تاخیر انجام تعهد و تضمین سرمایه تقسیم می شود. تضمین سرمایه معمولاً در قبال مالکیت تدریجی قسمت مشاع عرصه و تعهد سازنده به ساخت و ساز گرفته میشود. طبق این تضمین، میتوان معادل ضرر و زیان مالک را تادیه کرد.
قرارداد مشارکت در مبنای ماده 10 قانون مدنی بین دو طرف منعقد شده و میتوان گفت هیچ تفاوتی بین قرارداد ساده بین دو نفر، قرارداد نزد مشاور املاک و یا قرارداد در دفتر اسناد رسمی وجود ندارد و در هر شرایطی که این قرارداد بین دو نفر امضا شود نافذ و جاری خواهد بود. موضوع مهمی که در این قسمت میتوان عنوان کرد این است که به هیچ عنوان از قراردادهای آماده برای پروسه مشارکت در ساخت استفاده نکنید. تجربه ثابت کرده که تمام پروژهها شرایط منحصر به فرد خود را دارند.
این موضوع بسیار گسترده بوده و برای مناطق مختلف و پروژه های مختلف متفاوت است. با یک فرمول ثابت نمی توان این مورد را محاسبه کرد و اصلا به دنبال رابطه خاصی نگردید. این مورد در هر پروژه بایستی که با عوامل مختلف محاسبه شده و با توافق طرفین نهایی گردد.
به صورت کلی و آنچه رایج است بلاعوض به شکل زیر محاسبه می شود.
(ارزش کارشناسی شده ملک×قدرالسهم سازنده) – (هزینه های ساخت × قدرالسهم مالک) = مبلغ بلاعوض
معمولا در سطح شهر تهران تقسیم قدرالسهم در حدود 60% برای مالک و 40% برای سازنده است.
نرخ مصوبی برای کمیسیون مشارکت در ساخت وجود ندارد و این مورد به صورت کاملا توافقی بوده و به قرار بین طرفین بستگی دارد. اما معمولا این کمیسیون بر اساس نرخ سود سازنده محاسبه می شود. آنچه معمولا مشاورین املاک به عنوان کمیسیون مطرح می کنند در حدود 200 الی 300 میلیون تومان (زمستان 1400) است.
بررسی دقیق وضعیت فنی و تراکم ساختمانی املاک و تطبیق مفاد قرارداد با شرایط ساخت بر اساس قوانین شهرداری
تنظیم قرارداد مشارکت به صورت حرفه ای و با رعایت تمامی ضوابط فنی و حقوقی، به همراه مشاوره و برگزاری جلسات حضوری مشاوره و بررسی قرارداد
به منظور انجام پروژههای مشارکت در ساخت تیم ما هم مالکین را به سازندگان معرفی نموده و هم سازنده صلاحیتدار را به مالکین
انجام اقدام حقوقی بر اساس اسناد، قرارداد و پیگیری تا نتیجه پرونده از جمله خدمات ما در حوزه مشارکت ساخت است.
در زمان عقد قرارداد در کنار شما بود تا نسبت به مسائل مختلف قرارداد پیش رو شما را آگاه کنیم تا بهترین تصمیم برای اخذ قرارداد اتخاذ گردد.
با محاسبه دقیق هزینهها به همراه قیمت ملک در زمان اتمام پروژه و بر اساس نرخ تورم میزان سودآوری پروژه را تخمین زده تا استوار اقدام به عقد قرارداد کنید.
مهم: مشاهده نمونه قرارداد مشارکت در ساخت به همراه فایل PDF
رسالت ما حفاظت از دارایی شماست...
رشد شما با یادگیری آغاز میشود...