بافت فرسوده و ضوابط آن
بافت فرسوده شهری به مناطق و محلههایی اطلاق میشود که به دلیل قدمت بالا، مشکلات ساختاری، و نبود امکانات مناسب زندگی، دچار تخریب و کاهش کیفیت شدهاند. این بافتها معمولاً شامل ساختمانهای قدیمی، خیابانها و زیرساختهای ناکارآمد هستند که نیازمند نوسازی و بازسازی جدی میباشند. در بسیاری از شهرهای ایران و جهان، بافتهای فرسوده به یکی از چالشهای اصلی مدیریت شهری تبدیل شدهاند، زیرا عدم توجه به آنها میتواند به افزایش مشکلات اجتماعی، اقتصادی و زیستمحیطی منجر شود.
ضوابط بافت فرسوده با ضوابط دیگر بافتهای شهر متفاوت است. برای مثال در تامین پارکینگ، ضوابط اصلاحی بافت فرسوده، سختگیری کمتری دارد. تسلط کامل به این ضوابط برای سازنده تهران بسیار حائز اهمیت بوده و می تواند مسیر مشارکت در ساخت در این مناطق را کاملا تغییر دهد. ما در این مقاله ابتدا بافت فرسوده را تعریف کرده و سپس به صفر تا صد ضوابط بافت فرسوده در تمام زمینهها خواهیم پرداخت. با ما همراه باشید تا دریابید که چرا بازسازی و نوسازی این بافتها نه تنها به بهبود کیفیت زندگی ساکنان این مناطق کمک میکند، بلکه میتواند تاثیرات مثبتی بر اقتصاد شهری، حفظ میراث فرهنگی و کاهش آسیبپذیری در برابر بلایای طبیعی داشته باشد.
در این مقاله، به بررسی جامع بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری خواهیم پرداخت. ابتدا به تعریف بافت فرسوده و شاخصهای آن پرداخته و سپس به جزئیات ضوابط تشویقی و تسهیلاتی که شهرداریها برای بازسازی این مناطق در نظر گرفتهاند، اشاره خواهیم کرد. با ما همراه باشید تا اهمیت بازسازی و نوسازی این بافتها و تأثیرات مثبت آن بر کیفیت زندگی شهری و توسعه پایدار را مورد بررسی قرار دهیم.
توضیح جامع بافت فرسوده
بافت فرسوده شهری به مناطقی از شهرها گفته میشود که ساختمانها و زیرساختهای آنها به دلیل قدمت و نبود نگهداری مناسب دچار فرسودگی و کهنگی شدهاند. در تمام شهرها محلاتی وجود دارد که نسبت به انتظارات طبیعی از یک ساختمان، ضعیفتر عمل میکنند. این ضعف میتواند در سازه و مقاوت ساختمان باشد یا اینکه در ابعاد زمین یعنی کوچک بودن آن باشد. همچنین ممکن است عرض معابر یا کوچهها در این محلات کم باشد.
به این مناطق بافت فرسوده گفته میشود. منظور از بافت، مجموعهای گسترده از بناها، راهها، فضاها، تأسیسات و تجهیزات شهری یا ترکیبی از آنها است. این محلات دارای پیچیدگیهای اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی خاصی هستند. از یک سو، این محلات به دلیل اصالت فرهنگی و معماری خود ارزشمندند، و از سوی دیگر، به دلیل فرسودگی شدید، نبود دسترسی مناسب به خدمات شهری و بهداشتی، مشکلات اجتماعی و امنیتی و آسیبپذیری در برابر زلزله و آتشسوزی، با الزامات زندگی امروزی شهری و شهرسازی مدرن همخوانی ندارند.
این مناطق معمولاً دارای مشکلاتی همچون:
۱. قدمت و فرسودگی ساختمانها: ساختمانهای موجود در این مناطق به دلیل قدمت زیاد و عدم بازسازی، دچار آسیبهای ساختاری و فنی هستند.
۲. زیرساختهای ناکارآمد: تأسیسات زیربنایی مانند شبکههای آب، برق، گاز و فاضلاب اغلب قدیمی و ناکارآمد هستند.
۳. مشکلات اجتماعی و اقتصادی: این مناطق معمولاً با مشکلات اجتماعی مانند فقر، بیکاری و جرم و جنایت بیشتر مواجه هستند.
۴. کمبود خدمات شهری: خدمات شهری مانند فضاهای سبز، مراکز فرهنگی و ورزشی، مدارس و مراکز بهداشتی در این مناطق معمولاً ناکافی است.
هدف از نوسازی و بهسازی این بافتها، ارتقای کیفیت زندگی ساکنان، افزایش ایمنی، بهبود زیرساختها و خدمات شهری و ایجاد فرصتهای جدید اقتصادی است.
برای دریافت مشاوره و یا خدمات از مجموعه مهندس کامرانی می توانید با شمارههای درج شده در ذیل تماس حاصل فرمایید.
شاخصهای شناسایی بافتهای ناپایدار و فرسوده
- ریزدانگی: بلوکهایی که بیش از ۵۰ درصد پلاکهای آنها مساحتی کمتر از ۲۰۰ متر مربع دارند.
- ناپایداری: بلوکهایی که بیش از ۵۰ درصد بناهای آنها ناپایدار و فاقد سیستم سازهای هستند.
- نفوذناپذیری: بلوکهایی که بیش از ۵۰ درصد معابر آنها دارای عرض کمتر از ۶ متر هستند.
بافت ناپایدار به بخشی از شهر گفته میشود که یکی از سه شاخص ریزدانگی، نفوذناپذیری یا ناپایداری را دارد. اما بافت فرسوده به مناطقی اطلاق میشود که تمامی سه شاخص مذکور را به طور همزمان دارند.
با توجه به افزایش قیمت زمین و بالا رفتن هزینههای ساخت و ساز، بسیاری از سازندگان تمایل به ساخت مسکن در بافتهای فرسوده دارند. این تمایل به دلیل طرحهای تشویقی و تسهیلاتی است که شهرداری و دولت برای سازندگان و مالکان زمینهای بافت فرسوده در نظر گرفتهاند. این ضوابط تشویقی به دلایلی همچون تأمین انشعابات گاز، آب و برق، ارائه خدمات شهری و تسهیل دسترسی نیروهای امدادی در هنگام وقوع حادثه تدوین شدهاند. که سازنده حتما باید در هنگام عقد قرارداد مشارکت در ساخت به این موارد توجه کرده و در قرارداد ذکر کند.
نحوه استعلام زمین در بافت فرسوده
اگر زمینی دارید و میخواهید بدانید که آیا در بافت فرسوده قرار دارد یا نه، میتوانید از سامانه استعلامات شهرداری استفاده کنید. به سایت “تهران من” بروید و با وارد کردن اطلاعات ملک خود، بررسی کنید که آیا زمین شما در بافت ناپایدار یا فرسوده قرار دارد یا خیر.
ضوابط ساخت ساختمان در بافت فرسوده
شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ ۱۴۰۱/۰۶/۲۱، پیشنهاد مربوط به «ضوابط خاص احداث بنا در محدوده بافت فرسوده شهر تهران» را که بر اساس بند ۱۵-۲ مصوبه مورخ ۱۳۹۸/۰۲/۳۰ شورای عالی به تصویب کمیسیون ماده ۵ رسیده است، بررسی کرد. پس از استماع گزارشهای مسئولان شهرداری تهران و نظرات کمیته فنی شورای عالی، و بحث و تبادل نظر، به شرح زیر تصمیمگیری شد:
در تمام بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری واقع در پهنههای سکونت (R)، فعالیت (S) و مختلط (M)، که محدوده آنها توسط کمیسیون ماده ۵ و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تأیید شده است، رعایت ضوابط پهنهبندی، شبکه معابر و مقررات ساختوساز طرح تفصیلی، با در نظر گرفتن مفاد این ضوابط الزامی است. در مناطقی از بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری که دارای طرح موضعی مصوب هستند، ضوابط طرح مصوب مبنای کار خواهد بود. در سایر مناطقی که نیازمند طرح موضعی هستند، تا زمان تصویب و ابلاغ طرح موضعی، ضوابط طرح تفصیلی با در نظر گرفتن مفاد زیر مبنای کار خواهد بود.
تبصره: ضوابط زیر فقط در بافتهای ناکارآمد کالبدی (فرسوده) اعمال میشوند و در بافتهای تاریخی مصوب، معتبر نیستند. بافتهای تاریخی تابع طرحها و ضوابط مصوب ویژه خود هستند.
- تراکم و طبقات تشویقی
– مساحت بیش از ۱۰۰ متر مربع : در بافتهای فرسوده، اگر مساحت ملک بیش از ۱۰۰ متر مربع باشد، ساخت یک طبقه تشویقی با درصد تراکم مشخص شده در طرح تفصیلی مجاز است.
– تبصره (۱) : در قطعات واقع در زیرپهنههای R112، R121، R122، R251، پیشروی طولی تا ۲ متر با حفظ سطح اشغال و رعایت همجواری و حقوق همسایگی مجاز است.
مقاله پیشنهادی: ضوابط پهنه کاربری R
- املاک با مساحت کمتر از ۱۰۰ متر مربع
– در زیرپهنههای M113، R251، R122، R121، پلاکهایی که مساحت آنها کمتر از ۱۰۰ مترمربع است (طبق سند مالکیت)، در صورتی که باقیمانده زمین پس از اصلاح بین ۵۰ تا ۱۰۰ مترمربع باشد و امکان تجمیع وجود نداشته باشد (یعنی طرفین آنها به گذر، پلاکهای با کاربری تثبیتشده یا پلاکهایی با سازه بادوام طبق ممیزی مرحله پنجم محدود باشد)، میتوانند با کسر حداکثر دو واحد پارکینگ، تا حداکثر ۴ طبقه روی پیلوت با تراکم متناظر و مشروط به عدم تجاوز از ارتفاع ساختمانهای مجاور، نسبت به نوسازی ملک خود اقدام کنند.
– تبصره (۱) : تعداد طبقات حاصل از این ضابطه در هر حال نباید از تعداد طبقات منتج از ضوابط بند ۱ این دستورالعمل تجاوز نماید.
این ضوابط به این معناست که اگر مساحت ملک بین ۵۰ تا ۱۰۰ متر مربع باشد و به دلیل نوساز بودن ساختمانهای کناری امکان تجمیع قطعات وجود نداشته باشد، شهرداری به ملک مجوز ساخت تا ۴ طبقه را میدهد. همچنین، تأمین پارکینگ به اندازه ۲ واحد کمتر مشکلی نخواهد داشت.
- پلاکهای با مساحت کمتر از ۵۰ متر مربع
– زیرپهنههای مسکونی: در صورتی که مساحت ملک پس از اصلاحی کمتر از ۵۰ متر مربع شود و امکان تجمیع نداشته باشد، مجوز ساخت یک واحد مسکونی با حداقل مساحت ۳۵ متر مربع و ۱۰۰ درصد سطح اشغال یا یک واحد تجاری در یک طبقه با حداکثر ارتفاع ۴.۵ متر بدون الزام به تأمین پارکینگ صادر میشود. فعالیت تجاری باید در چارچوب فعالیتهای مجاز به استقرار در مرکز محله به عنوان خدمات پشتیبان سکونت باشد که در جدول ۱۱ از بخش ۱۶ طرح تفصیلی مشخص شده است.
- عرض معبر
– حداقل عرض معبر : عرض معبر تعیین شده در طرح تفصیلی ملاک عمل خواهد بود و در موارد سکوت طرح تفصیلی، حداقل عرض معبر نباید از ۶ متر کمتر باشد.
- پروژههای تجمیعی و معابر بنبست
– در پروژههای تجمیعی، اگر معبر بنبست یا بخشی از آن داخل پروژه قرار گیرد و با تجمیع قطعات کارکرد خود را از دست بدهد، واگذاری سطح معبر به پروژه مجاز است. در این حالت، سطح معبر به مساحت پروژه اضافه میشود و در محاسبه تراکم مورد نظر، به عنوان بخشی از مساحت پروژه در نظر گرفته میشود.
- پروژههای تجمیعی ویژه
– در پروژههای تجمیعی ویژه که شامل یک بلوک کامل شهری است، امکان اعطای یک طبقه تشویقی اضافی وجود دارد. این امر مشروط به تهیه و تصویب یک طرح یکپارچه برای بلوک شهری توسط کمیسیون ماده ۵ است، با توجه به جلوگیری از شکلگیری مگاپروژهها با تودهگذاریهای عظیمالجثه. همچنین باید بخشی از سرانههای خدماتی مورد نیاز جمعیت مازاد تأمین شده و تنوع زیربنای واحدهای مسکونی تا حداقل ۳۵ مترمربع در نظر گرفته شود. قطعات تجمیعی با مساحت حداقل ۴۰۰ مترمربع (پس از اصلاح)، که تمامی پارکینگهای مورد نیاز را تأمین کرده و با معبری با حداقل عرض ۸ متر مجاور باشند، نیز مشمول این مشوق هستند.
این ضوابط به منظور تسهیل در نوسازی و بازسازی بافتهای فرسوده تدوین شدهاند و هدف از آنها، بهبود کیفیت زندگی ساکنان، ارتقای زیرساختها و کاهش مشکلات اجتماعی، اقتصادی و زیستمحیطی است. با رعایت این ضوابط و استفاده از تسهیلات و طرحهای تشویقی، میتوان به طور موثر بافتهای فرسوده را به مناطق قابل سکونت و مدرن تبدیل کرد و به توسعه پایدار شهری کمک نمود.
اهمیت ضوابط بافت فرسوده
این ضوابط تشویقی به دلایلی همچون تأمین انشعابات گاز، آب و برق، ارائه خدمات شهری و تسهیل دسترسی نیروهای امدادی در هنگام وقوع حادثه تدوین شدهاند. هدف از این ضوابط، تسهیل در نوسازی و بازسازی بافتهای فرسوده و افزایش کیفیت زندگی ساکنان این مناطق است. با نوسازی این مناطق، میتوان علاوه بر بهبود وضعیت سازهها و زیرساختها، از بروز مشکلات اجتماعی، اقتصادی و زیستمحیطی جلوگیری کرد و به توسعه پایدار شهری کمک نمود.
ضوابط تامین پارکینگ در بافت فرسوده
تامین پارکینگ در بافتهای فرسوده به دلیل محدودیتهای فضایی و ساختاری نیازمند ضوابط خاصی است که در اینجا به تفصیل بیان میشود:
- پارکینگ مزاحم
– در پلاکهای داخل بافت فرسوده، احداث یک واحد پارکینگ مزاحم بهصورت یکبهیک (فقط مزاحم یک واحد) بلامانع است. در حالت عادی که بافت فرسوده نباشد، فقط در صورتی میتوان پارکینگ مزاحم احداث کرد که هر دو پارکینگ برای یک واحد باشند.
تبصره (۱): تأمین پارکینگ در پروژههای موضوع بند ۵ بخش (الف) این دستورالعمل، مشمول ضوابط عام طرح تفصیلی است.
- درب پارکینگ
– اگر عرض بر زمین بیش از ۲۵ متر باشد یا بر قطعه حاصل از تجمیع قطعات بیش از ۱۴ متر باشد، میتوان دو درب برای پارکینگ در نظر گرفت. در بافت فرسوده و برای پروژههای تجمیعی، این مقدار به ۱۲ متر کاهش مییابد. یعنی چنانچه بر قطعه حاصل (پس از رعایت اصلاحی) بیش از ۱۲ متر باشد، احداث دو درب پارکینگ در بر مربوطه بلامانع است.
- تامین پارکینگ در پروانههای تجمیعی
– طبق ضوابط اصلاحی تأمین پارکینگ کاربریها در کلانشهر تهران، در بافت فرسوده با کاربری مسکونی، تامین نیم واحد پارکینگ تا سقف ۱۸۱ درصد تراکم و مازاد بر آن یک واحد برای پلاکهای ۱۲۱ تا ۳۱۱ متر مربع در پروانههای تجمیعی مجاز است.
- در پروژههای تجمیعی، چنانچه بَرِ قطعه حاصله (پس از رعایت اصلاحی) بیش از ۱۲ متر باشد، احداث دو درب پارکینگ در بَرِ مربوطه بلامانع است.
مثال محاسبه پارکینگ در بافت فرسوده
فرض کنید زمینی حاصل از تجمیع قطعات با متراژ بین ۱۲۱ تا ۳۱۱ مترمربع داریم و در این زمین ساختمانی ۴ طبقه و ۸ واحدی با سطح اشغال هر طبقه ۶۰ درصد داریم:
- – تراکم تا ۱۸۱ درصد : سه طبقه اول (۶۰% ضرب در ۳ = ۱۸۰%) شامل ۶ واحد است.
- – تعداد پارکینگ برای سه طبقه اول = ۶ واحد * ۰.۵ پارکینگ = ۳ پارکینگ.
- – تراکم بالای ۱۸۱ درصد : طبقه چهارم شامل ۲ واحد است.
- – تعداد پارکینگ برای واحدهای طبقه چهارم = ۲ واحد * ۱ پارکینگ = ۲ پارکینگ.
- بنابراین، تعداد کل پارکینگهای مورد نیاز برای این ساختمان در بافت فرسوده عبارت است از:
- – تعداد پارکینگهای سه طبقه اول (تا ۱۸۱ درصد تراکم) = ۳ پارکینگ.
- – تعداد پارکینگهای طبقه چهارم (بیش از ۱۸۱ درصد تراکم) = ۲ پارکینگ.
- جمعبندی تعداد پارکینگها:
– تعداد کل پارکینگها = ۳ پارکینگ (سه طبقه اول) + ۲ پارکینگ (طبقه چهارم) = ۵ پارکینگ.
این ضوابط و مثال ارائه شده نشان میدهند که چگونه میتوان با رعایت قوانین و استفاده از تسهیلات خاص، در بافتهای فرسوده به بهینهسازی فضا و تامین نیازهای پارکینگ پرداخت. این رویکرد نه تنها به بهبود کیفیت زندگی ساکنان این مناطق کمک میکند، بلکه به ارتقای زیرساختهای شهری و کاهش مشکلات ترافیکی نیز منجر میشود.
تعداد پارکینگ مورد نیاز = (تعداد واحد طبقات بالاتر) + ((۰.۵ طبق ضابطه) × (تعداد واحد تا تراکم ۱۸۱ درصد))
۵ = ۲ + ۰.۵ × ۶
- پلاکهای تجاری موجود
– برای املاک واقع در کلیه زیرپهنههای مسکونی و مختلط تجاری، اداری و خدمات با مسکونی (به جز زیرپهنههای M111، M112، M117)، در صورتی که مساحت حقوق تجاری مکتسبه ملک کمتر از ۲۰ درصد مساحت عرصه و کمتر از ۵۰ مترمربع باشد، تجاریهای موجود با حقوق مکتسبه پیش از سال ۱۴۰۰، ملزم به تأمین پارکینگ نیستند و زیربنای تجاری حقوق مکتسبه در طبقه پروانه محاسبه نمیشود.
مقاله پیشنهادی: ضوابط پهنه کاربری M
- پارکینگ محلهای
– شهرداری تهران مکلف به تأمین پارکینگ محلهای در مکانهای مناسب در بافتهای فرسوده برای جبران کسری پارکینگ واحدهای مسکونی خواهد بود. نقشه موقعیت پارکینگهای محلهای مذکور باید ظرف مدت سه ماه توسط شهرداری تهران به کمیسیون ماده ۵ ارائه گردد و به عنوان پهنههای تثبیت شده مورد تایید قرار گیرد.
ضوابط ویژه بافت فرسوده
ضوابط و مقررات مربوط به بافت فرسوده شامل تسهیلات و مشوقهای مختلفی است که به منظور نوسازی و بهبود این مناطق طراحی شدهاند. این ضوابط به طور کلی به تسهیل فرآیند ساخت و ساز و افزایش انگیزه برای نوسازی در بافتهای فرسوده کمک میکنند. در ادامه به بررسی این ضوابط میپردازیم:
- عوارض صدور پروانه:
– شهرداری عوارض صدور پروانه را برای زمینهایی که در بافت فرسوده قرار دارند رایگان کرده است. این اقدام به منظور کاهش هزینههای اولیه ساخت و ساز و تشویق به نوسازی در این مناطق صورت گرفته است.
- تسهیلات دولتی:
– دولت برای ساخت و ساز در بافت فرسوده تسهیلاتی با عنوان وام بافت فرسوده در نظر گرفته است. این وامها با شرایط ویژه و بهرههای پایینتر از وامهای معمولی ارائه میشوند تا انگیزه بیشتری برای سرمایهگذاری در این مناطق ایجاد شود.
- حق الزحمه مهندس ناظر:
– حق الزحمه مهندس ناظر سازمان نظام مهندسی به اندازه نصف محاسبه میشود. این کاهش هزینهها به سازندگان کمک میکند تا با هزینه کمتری پروژههای خود را به پایان برسانند.
- تعبیه شیرهای هیدرانت:
– شهرداری تهران موظف است در مناطقی از بافتهای فرسوده که خودروهای آتشنشانی نمیتوانند به راحتی دسترسی داشته باشند یا دچار مشکل هستند، شیرهای هیدرانت را نصب و مکانیابی کند.
- تراکمهای تشویقی:
– محلات یا نواحی که خدمات عمومی آنها در وضعیت بحرانی هستند (یعنی کمتر از یک سوم سرانه مصوب خدمات و فضای سبز برای مقیاس محله یا ناحیه را تأمین میکنند)، از دریافت تراکمهای تشویقی بر اساس این دستورالعمل محروم خواهند بود.
تبصره ۱: فهرست محلات مشمول این بند باید پیش از ابلاغ این ضوابط به شهرداریهای مناطق، به کمیسیون ماده ۵ گزارش شود. همچنین، تأییدیه تأمین خدمات و امکان بهرهمندی از تراکمهای مرتبط در این محلات، پس از ارائه گزارش شهرداری، به تصویب کمیسیون ماده ۵ خواهد رسید.
تبصره ۲: بلوکهای شهری که قادر به تأمین سرانه خدمات عمومی مورد نیاز خود در داخل بلوک باشند، از اجرای این بند مستثنی خواهند بود.
مهم: این مصوبه، جایگزین همه بندهای فصل ۱۵ مصوبه مورخ۱۳۹۸/۰۲/۳۰ شورایعالی شهرسازی و معماری موضوع ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران و تنها مبنای ملاک عمل برای اقدام در بافتهای موضوع این مصوبه بوده و هرگونه ضابطه و دستورالعمل احتمالی دیگر در این خصوص فاقد وجاهت قانونی است.
این مجموعه از ضوابط و مقررات با هدف تسهیل و تسریع در روند نوسازی بافتهای فرسوده شهری تدوین شدهاند. با ارائه تسهیلات مالی و تخفیفهای مختلف، کاهش هزینههای نظارت مهندسی، تامین ایمنی و بهبود زیرساختهای خدماتی، این قوانین به ایجاد محیطی مطلوبتر و پایدارتر در بافتهای فرسوده کمک میکنند. همچنین با اعمال محدودیتهایی در ارائه تراکمهای تشویقی در مناطقی که خدمات عمومی کافی ندارند، تضمین میشود که نوسازی این مناطق به شکل متوازن و کارآمد انجام شود.
این ضوابط و مثال ارائه شده نشان میدهند که چگونه میتوان با رعایت قوانین و استفاده از تسهیلات خاص، در بافتهای فرسوده به بهینهسازی فضا و تامین نیازهای پارکینگ پرداخت. این رویکرد نه تنها به بهبود کیفیت زندگی ساکنان این مناطق کمک میکند، بلکه به ارتقای زیرساختهای شهری و کاهش مشکلات ترافیکی نیز منجر میشود. شهرداریها با تامین پارکینگهای محلهای و اجرای دقیق این ضوابط میتوانند به توسعه پایدار و نوسازی بافتهای فرسوده کمک کنند.
پیشنهاد می شود که در دوره بافت فرسوده با تدریس مهندس داود کامرانی شرکت کرده تا به طور کامل به این مبحث مسلط شوید.
مطالب زیر را حتما مطالعه کنید
کارشناسی ملک
تغییر کاربری مسکونی
گواهی عدم خلاف
درز انقطاع چیست ؟ آموزش محاسبه آن
کمیسیون ماده ۷ شهرداری
دیدگاهتان را بنویسید