راه حل تعیین اصالت سند ملکی
راه حل تعیین اصالت سند ملکی
یکی از مهارتهای سرمایه گذاری در املاک ومستغلات به خصوص در خرید املاک و یا مشارکت در ساخت توانایی کشف و تعیین اصالت سند ملک مورد معامله میباشد. پرسش این است که:
- اهمیت اصالت سند در چیست؟
- چرا باید اصالت سند احراز شود؟
- مکانیزمهای مؤثر در این امر کدامند؟
متأسفانه یکی از آفات بازار املاک ومستغلات کشور فضای مسموم آن است به نحوی که عده ای سودجو ازبی دانشی مردم سوء استفاده کرده وانواع سند جعلی به اشکال مختلف به بازار املاک ومستغلات عرضه مینمایند.
حتی دیده شده که سندهایی به اسم سازمانها وارگانهای دولتی جعل نموده یا به خود دولتیها میفروشند و یا به سرمایه گذاران از همه جا بی خبر!
برای احراز اعتبار و اصالت سند باید به چه شیوه ای اقدام کرد؟
اول: ملک را از افراد اصل و نَسَب دار بخرید.
دوم: برای احراز اصالت سند وفروشنده در محل از طریق سر دفتران، مشاوران املاک و همسایههای مجاور پرس و جو و تحقیق مفصل و از سر حوصله ( البته با توجه به وضعیت رکود، رکود تورمی، تورم یا رونق بازار املاک ) کنید ؛ عین پرس وجوو انجام تحقیق از خواستگار !.
سوم: به مفاد و مطلب مندرج در سند بسیار دقت نمایید.اگر معنی عبارتی را متوجه نمی شوید حتماً بپرسید.
چهارم: از طریق ادارات ثبت اسناد واملاک در صورتی که آشنا داشته باشید مفصلا از کم وکیف سند ملک مورد معامله تحقیق کنید.یعنی صرفاً دلتان را به استعلام معمولی ادارات ثبت اسناد و املاک خوش نکنید. چه آن که جاعل میداند چه ملکی را و چگونه جعل نماید که اگر خریدار یا سرمایه گذار خواست استعلام ثبت بگیرد، پاسخی مغایر با اهداف جاعل دریافت ننماید.
به همین دلیل تأکید میشود که اگر اشخاص معتمد وسالم وقابل اعتماد در چنین اداراتی دارید، دست به تحقیق بزنید. راستی چرا پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد واملاک محل، جریان جعل سند را نمی تواند بر ملا سازد؟
در پاسخ به این پرسش باید ابتداء نحوه انجام عملیات جعل سند، توسط جاعل یا جاعلین تشریح شود وقبل از آن، نکته قابل عرض این است که باید بدانیم این است که هر سندی را نمی توان جعل کرد! پس چه املاکی استعداد جعل سند را دارد؟
معمولا چه املاکی استعداد جعل و سند سازی را دارد:
- املاکی که محصور نیست مثل زمینهای غیر محصور
- املاک شراکتی که بین شرکاء سال هاست اختلاف تصرف یا فروش ویا افراز وجود دارد
- املاک نوساز مثل آپارتمانها که هنوز از پایانکار و صورتجلسه تفکیکی برخوردار نیست
- املاک کلنگی که سال هاست بدون تصرف و ساکنی رها شده است
- املاک وراثتی که وراث جهت فروش یا ساخت و یا تفکیک ملک موروثی اختلاف وجود دارد
- کلاهبرداری از مالکین مستأصل به بهانه خرید ملک از طریق اخذ وام از بانک ها
شیوه جعل سند توسط جاعلین چگونه است؟
سندسازی براساس اطلاعات ملک طِلق (کاملا شسته و رفته و فاقد هر نوع عارضه ای) که هیچ گونه شائبه وایراد ومشکلی ندارد، تهیه و درست میشود و سپس برآن اساس، برای ملک مورد نظر، سند سازی میشود، به همین دلیل وقتی مبادرت به اخذ استعلام ثبتی میشود، اداره ثبت محل، انجام معامله را برای ملک مورد استعلام جائز و بلامانع میداند.
در هنگام عرضه به بازار هم از این تکنیک استفاده میشود: ملک الف را به مشتری ارائه میدهد در حالی که اطلاعات سند ملک شسته و رفته و بی غل و غش دیگری را که جعل سند کرده، ارائه میدهد. بنابراین پس از انجام معامله، سه نفر در این نوع معاملات گرفتار میشوند:
- خریدار ی که طعمه کلاهبردار شده است.
- مالک ملک” الف ” که درقالب مبایعه نامه به تصرف خریدار داده میشود.
- مالک ملک ” ب ” که اطلاعات ملک وی مورد سوء استفاده قرارگرفته است.
بنابراین مالکین و خریداران وقتی متوجه کلاهبرداری میشوند که ملک شان به تصرف خریداران در میآید و خریداران هم وقتی میفهمند که مالکین هنگام خاک برداری یا تخریب و … سر میرسند!
راهکارهای مقابله با اعمال چاعلین اسناد و مدارک ملکی
یکی از راهها و ابزارهای کشف این کلاهبرداری، تجربه و دانش روان شناختی متعاملین و حقوقدانان است که البته دقت، حوصله، کنجکاوی، اجتناب از طمع کردن و همراهی حقوقدانان حاذق و پر تجربه میباشد.
تکنیک کلاهبرداران از مالکین مستأصل، با ارائه وعده ثَمَن بیشتر درقبال اخذ اسناد ویا کپی آن جهت ارائه به بانک و اخذ وام، به هدف شوم خود میرسند. البته بی توجهی به این شگردهای کلاهبردارانه، گاهی ممکن است به قیمت جان مالک هم تمام شود.