نحوه انتقال سند در مشارکت ساخت
انواع روشهای معمول انتقال سند در مشارکت در ساخت
به صورت معمول و طبق عرف، نحوه انتقال سند در مشارکت ساخت طبق سه روش زیر صورت میپذیرد:
- انتقال سند از مالک به سازنده با چک تضمینی مالک در انتهای کار
- انتقال سند از مالک به سازنده با چک تضمینی سازنده در شروع کار
- انتقال مرحله به مرحله سند با توجه به میزان قدرالسهم
هرکدام از این روشها جزئیاتی دارند که در ادامه به آن ها میپردازیم. اما جدای از این روشها بایستی یادآور شویم که هر پروژه ای شرایط خاص خود را دارد. ازاین رو تصمیم گیری را نباید تنها منوط به خوب و بد بودن یک روش از نظر حقوقی و یا شرایط اقتصادی نمایید. بلکه برحسب شرایط پروژه باید این تصمیم گرفته شود. درک درست هرکدام از این روشها میتواند زمینه ساز یک تصمیم ایده آل برای این منظور توسط مالکین باشد. سازندهها نیز میتوانند از این اطلاعات برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت استفاده نموده و اطمینان خود را از بابت دریافت سهم خود از ملک در قرارداد بالا ببرند.
نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک چگونه است ؟
هنگامی که امضای قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک و سازنده انجام میشود با توجه به میزان آگاهی و یا ناآگاهی مالک ممکن است اتفاقات ناخواسته و البته ناگوار از جهت مالی برای او و ملکش رقم بخورد. یکی از کارهای غیر حرفه ای و ناشیانه ای که بسیاری از مالکین پس از امضای قرارداد مشارکت در ساخت انجام میدهند که دهان هر وکیل و حقوقدانی باز میماند این است که همان اول بسم الله تمام سهم الشرکه سازنده را به صورت رسمی در سند مالکیت قبلی به سازنده انتقال میدهند! میدانید با این کار چه اتفاقی میافتد و چه مشکلی برای مالک رقم میخورد؟
این کار یعنی نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک به وی در ابتدای قرارداد باعث میشود که سازنده این توانایی حقوقی و قانونی را به دست آورد که حتی قبل از اینکه هرگونه اقدامی را در رابطه با قرارداد مشارکت در ساخت بخواهد انجام بدهد از زمان انتقال رسمی ملک به او، مالک قانونی و رسمی سهم و یا واحدهایی از پروژه ای میشود که هنوز کلنگ آن را به زمین نزده است و هنوز جوهر خودکارش که با آن پای قرارداد مشارکت را امضاء کرده است خشک نشده است.
در این گونه موقعیتها که مالک اطلاعات حقوقی و قراردادی درباره شیوه نوشتن و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ندارد، معمولاً سازنده به شما میگوید که من چون طبق قرارداد مشارکت در این پروژه ۴۰ درصد سهم برای او لحاظ شده است، شما باید لطف کنید بیاید در دفترخانه اسناد رسمی و ۴۰ درصد یا میزان مشخصی از شش دانگ این ملک را به نام من به عنوان سازنده انتقال بدهید! مثلاً باید ۲ دانگ یا ۳ دانگ از ملک را رسماً به من انتقال بدهید تا من بتوانم شروع به کار کنم شما یا مالکی هم که از همه جا بیخبر است و اطلاعات کافی در شیوه و چگونگی انعقاد حرفه ای قرارداد مشارکت در ساخت ندارد می رود دفترخانه و به صورت رسمی ملکیت ملک را به سازنده به میزان تعیین شده در قرارداد مشارکت در ساخت انتقال میدهد. بدون اینکه حتی یک جلسه به صورت حضوری با وکیل و مشاور حقوقی قراردادهای مشارکت در ساخت یا وکیل دعاوی ملکی کمترین مشاوره حقوقی را انجام بدهد. یقیناً دلیل اصلی بیشتر آسیبهای حقوقی و شکستهای قراردادی به عدم مشاوره پیش از معامله برمی گردد.
بنابراین نباید به عنوان مالک تا زمانی که هنوز هیچ اتفاقی نیافتاده و هنوز سرمایه و پولی از طرف سازنده در پروژه تزریق نشده اقدامی در جهت انتقال ملک تان به نام سازنده بکنید. شاید به هر علتی شهرداری جواز ساخت صادر نکند یا سازنده فوت بکند یا اختلافی بین مالکین بروز کند و سازنده نخواهد قرارداد را فسخ بکند در این شرایط حتی اگر قرارداد هم فسخ بشود اما هنوز سازنده مالک مشاعی ملک خواهد بود و این میتواند تهدید حقوقی جدی برای مالکین در قرارداد مشارکت در ساخت محسوب بشود که هم اکنون بسیاری از پروندههای حقوقی با موضوع دعاوی مشارکت در ساخت دارای چنین شرایطی هستند که من وکالت بسیاری از این پروندهها را بر عهده دارم و شاهد مشکلات آنها میباشم.
نمونه متن برای انتقال مالک به سازنده
در قوانین جاری کشور متاسفانه قانونی در رابطه با به نحوهبه نام زدن آورده نشده است و یک مساله ای است که به صورت عرف و اعتماد طرفین صورت میگیرد.
انتقال سند در واقع مهم ترین تعهد مالکین است و یکی از مهم ترین دغدغههای سازندگان که به همین دلیل معمولا در این مورد طرفین به شکل برخورد میکنند.
بر اساس تجربهما بهترین روش به نام زدن که کمترین اختلاف را میان طرفین به وجود میآورد به شرح زیر است.
مالکین در ۳ مرحله اقدام به انتقال سند به صورت رسمی در دفترخانه شماره ….. به آدرس ……….. به نسبت. دانگ از سند موضوع ماده…… به نام طرفین دوم قرارداد با زمان بندی زیر مینمایند
- پس از اخذ جواز/گود برداری/ اتمام اسکلت در تاریخ …… مالکین باید نسبت به انتقال…. دانگ از یک دانگ از عرصه ملک موضوع قرارداد به نام طرف دوم اقدام نمایند.
- پس از اتمام سفت کاری/ تحویل آپارتمانهای نوساز به مالکین و در تاریخ …….. مالکین باید نسبت به انتقال … دانگ از عرصه ملک موضوع قرارداد به طرف دوم اقدام نمایند.
- پس از اخذ صورت مجلس تفکیکی/ تحویل آپارتمانهای نوساز و در تاریخ…….مالکین باید نسبت به انتقال….دانگ از عرصه ملک موضوع قرارداد به طرف دوم اقدام نمایند.
نمونه رای دادگاه در رابطه با انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت
رای شماره 1495 : انتقال واحدها توسط سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت