تغییر کاربری زمین

تغییر کاربری زمین یکی از مسائل بحرانی در حوزه مدیریت منابع طبیعی و برنامه‌ریزی شهری است. ایران با داشتن تنوع جغرافیایی و منابع طبیعی گرانبها، تحت تأثیر تغییرات گسترده در کاربری زمین قرار گرفته است. در دهه‌های اخیر، تغییرات عمده‌ای در الگوهای کاربری زمین ایران به وقوع پیوسته است. این تغییرات از کاهش سطح زمین‌های کشاورزی و جنگلی، افزایش سطح زمین‌های شهری و صنعتی، و تغییرات در استفاده از منابع آب و خاک همراه بوده‌اند.

تغییر کاربری زمین در ایران در سطحی وسیع تأثیر می‌گذارد. این تغییرات علاوه بر اثرات محیط زیستی، تأثیرات اجتماعی و اقتصادی نیز به همراه دارند. به عنوان مثال، کاهش زمین‌های کشاورزی می‌تواند منجر به کاهش تولید محصولات غذایی، افزایش وابستگی به واردات و افزایش فقر روستاییان شود. افزایش سطح زمین‌های شهری همراه با مسائلی نظیر ترافیک، آلودگی هوا و کاهش کیفیت زندگی می‌باشد. از این رو، تحلیل تغییر کاربری زمین در ایران ضرورتی برای درک بهتر تأثیرات آن بر محیط زیست و جامعه است.

با توجه به اهمیت موضوع و تأثیرات تغییر کاربری زمین  و تغییر کاربری ساختمان ها در ایران، مطالعه این مقاله به دانشمندان، سیاستگذاران و عموم جامعه کمک خواهد کرد تا بهترین راهکارها و تدابیر برای حفظ و مدیریت بهینه منابع زمین در ایران را شناسایی کنند.

مفهوم تغییر کاربری

تغییر کاربری زمین های زراعی و باغ ها به معنای تغییر نحوه استفاده و بهره برداری از کاربری زراعی و باغی به کاربری دیگراست به گونه ای که مانع «تداوم» و «بهره وری» این اراضی گردد؛ به همین خاطر ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۷۴/۰۳/۳۱ در این خصوص چنین مقرر نموده است « بمنظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تداوم و بهره‌ وری آنها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در‌خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها جز در موارد ضروری ممنوع می‌باشد.»

بند ( د ) ماده یک آیین‌ نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۱۳۸۶ هیات وزیران در خصوص تعریف تغییر کاربری چنین بیان نموده «هر گونه اقدام [ ی است ] که مانع از بهره‌ برداری و استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغ ها در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب شود.»

مطلب پیشنهادی: کارگاه آموزشی تفکیک اراضی و تغییر کاربری

مرجع تعیین و تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها

تعیین و تغییر کاربری املاک واقع در محدوده شهری، با توجه به ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، بر عهده کمیسیون مقرر در این ماده است، اما براساس تبصره 2 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها«مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها، وزارت جهاد کشاورزی است …»

همچنین براساس تبصره ماده 1 این قانون «تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، ‌مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار می‌باشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌‌گردد…» که این کمیسیون به کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها معروف است.

براساس تبصره 1 ماده 1 دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز موضوع ماده ۱۰ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغها مصوب ۱/۸/۱۳۸۵ مجلس شورای اسلامی، موضوع ماده ۱۱ تصویب نامه شماره ۵۹۸۷۹/ت ۳۷۱۱۰ هـ مورخ۱۳۸۶/۴/۱۹ هیئت وزیران « تشخیص سایر مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز [ غیر از مصادیق موضوع ماده یک دستور العمل که ذیلا می آید ] به عهده سازمان امور اراضی کشور بوده و سازمان جهاد کشاورزی استان موظف است در صورت ابهام نظریه سازمان مذکور را استعلام و براساس آن عمل نماید.»

مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی و باغ ها

براساس ماده 1 دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز موضوع ماده ۱۰ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغها مصوب 1385/8/1 مجلس شورای اسلامی، موضوع ماده ۱۱ تصویب نامه شماره ۵۹۸۷۹/ت ۳۷۱۱۰ هـ مورخ۱۳۸۶/۴/۱۹ هیئت وزیران « اقدامات ذیل در صورتی که در اراضی زارعی و باغهای موضوع قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغ ها و بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از کمیسیون تبصره یک ماده یک و یا موافقت سازمان جهاد کشاورزی در قالب طرح‎های تبصره ۴ الحاقی قانون مذکور حسب مورد صورت گیرد و مانع از تداوم تولید و بهره ‎برداری و استمرار کشاورزی شود به عنوان مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز تلقی می‎گردد:

– برداشت یا افزایش شن و ماسه
– ایجاد بنا و تأسیسات
– خاکبرداری و خاکریزی
– گود برداری
– احداث کورههای آجر و گچپزی
– پی کنی
– دیوار کشی اراضی
– دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی.
– ایجاد سکونتگاه های موقت
– استقرار کانکس و آلاچیق
– احداث جاده و راه
– دفن زباله های واحدهای صنعتی
– رها کردن پساب های واحدهای صنعتی، فاضلاب های شهری، ضایعات کارخانجات
– لوله گذاری
– عبور شبکه های برق
– انتقال و تغییر حقابه اراضی زارعی و باغات به سایر اراضی و فعالیت های غیر کشاورزی
– سوازندن، قطع و ریشه کنی و خشک کردن باغات به هر طریق
– مخلوط ریزی و شن ریزی
– احداث راهآهن و فرودگاه
– احداث پارک و فضای سبز.
– پیست های ورزشی
– استخرهای ذخیره آب غیر کشاورزی
– احداث پارکینگ مسقف و غیرمسقف
– محوطه سازی (شامل سنگفرش و آسفالت کاری، جدول گذاری، سنگ ریزی و موارد مشابه)
– صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی و طرح های موضوع تبصره ۴ فوق الذکر.
– صنایع دستی
– طرح های خدمات عمومی
– طرح های تملک داراییهای سرمایه‌ای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی – استانی).

مطلب پیشنهادی: کارگاه آموزش کمیسیون های مهم شهرداری

مصادیق مجاز تغییر کاربری اراضی زراعی

مطابق تبصره 4 ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها «احداث گلخانه‌ها،‌ دامداری ها، مرغداری ها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه های صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها بهینه‌کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده وتغییر کاربری محسوب نمی‌شود. موارد مذکور از شمول این ماده مستثنی بوده و با رعایت ضوابط زیست‌محیطی با موافقت سازمان‌های جهاد کشاورزی استان ها بلامانع می‌باشد.»

براساس تبصره یک ماده 2 قانون مزبرور «تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا پانصد متر مربع فقط برای یکبار و احداث دامداری ها، مرغداری ها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای و همچنین واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهد بود.» مطابق بند 3 از قسمت الف دستورالعمل ماده 1 آئین نامه اجرائی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها « ..فعالیت هایی از قبیل پرورش قارچ، آبزیان، اسب، کرم ابریشم، زنبورداری، تولید نهال و بذر و … » را جزء تعریف سایر تولیدات کشاورزی آورده است.

براساس بند 1 از قسمت الف دستورالعمل ماده 1 آئین نامه اجرائی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها « کارگاه صنایع تکمیلی و غذایی و واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی، بنگاه‎های تولیدی ..» جزء موارد تغییر کاربری مجاز تلقی شده اند.