صلح عمری چیست و چگونه باطل می شود؟

اگر شخصی املاک و دارایی‌هایی داشته باشد، پس از مرگ وی این اموال به وراث او منتقل می‌شود. اما اگر فردی بخواهد اموال خود را تا زمانی که زنده است بین فرزندان و وراث خود تقسیم کند و در عین حال تا زمانی که در قید حیات است از منافع دارایی‌هایی خود بهره مند شود می‌تواند از روش صلح عمری استفاده کرده و اموال خود را به دیگران صلح کند.

صلح عمری چیست؟

صلح عمری قراردادی است که بر اساس آن مالک، مالکیت اموال خود را به دیگری واگذار می‌کند با این شرط که تا زمانی که زنده است بتواند از اموال یا نفع مال خود استفاده کند و بعد از مرگ وی صلح کامل شده و علاوه بر مالکیت بر خود ملک حق استفاده از منافع آن هم به شخص مورد نظر (متصالح/انتقال گیرنده) منتقل می‌شود.

این نوع قرارداد می‌تواند در قرارداد مشارکت در ساخت نقش موثری ایفا کند. در مشارکت در ساخت، مالک زمین با یک سازنده قراردادی منعقد می‌کند که طی آن سازنده با تامین هزینه‌های ساخت و ساز، پروژه را اجرا می‌کند و در مقابل، سهمی از ملک جدید را دریافت می‌کند. استفاده از صلح عمری در این فرایند می‌تواند به عنوان یک راه‌حل حقوقی مناسب برای تنظیم روابط بین مالک و سازنده مورد استفاده قرار گیرد.

برای مثال، مالک می‌تواند مالکیت زمین خود را به سازنده واگذار کند، با این شرط که تا زمان زنده بودن بتواند از ملک یا نفع آن استفاده کند. این توافق می‌تواند به افزایش اطمینان و اعتماد بین طرفین کمک کرده و همزمان به مالک اطمینان دهد که در دوران حیات خود از ملک بهره‌مند خواهد بود. پس از فوت مالک، سازنده به عنوان متصالح، به طور کامل مالکیت و منافع ملک را به دست خواهد آورد، که این خود تضمینی برای سازنده محسوب می‌شود.

یکی از محدودیت‌هایی که در رابطه با وصیت وجود دارد این است که شخص تنها می‌تواند در مورد یک سوم اموال خود وصیت کند و اگر بیش از ثلث اموال را وصیت کند، در صورتی نارضایتی وراث وصیت باطل می‌شود. حال اگر شخصی بخواهد بیش از یک سوم اموال خود را به یکی از وراث خود بدهد و در عین حال بخواهد تا زمانی که زنده است از منافع و مزایای مال خود بهره ببرد می‌تواند آن مال را به ورثه خود صلح کند.

مقاله پیشنهادی: قانون انحصار وراثت بعد از فوت پدر

در قرارداد صلح عمری با دو مفهوم رو به رو هستیم:

• مصالح : کسی است که ملک خود را بر اساس قرارداد صلح عمری به شخص دیگری صلح می‌کند. (انتقال دهنده)
• متصالح : فردی است که مصالح ملک خود را به نفع او صلح نموده است. (انتقال گیرنده)

شرایط ابطال صلح عمری

مصالح هر زمان که بخواهد می‌تواند با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی قرارداد صلح عمری را به اختیار خود و به صورت یکطرفه فسخ نماید. اگر مصالح در زمان تنظیم قرارداد صلح عمری برای خود حق فسخ تعیین نکرده باشد، این حق از او گرفته می‌شود و در هیچ صورتی قادر به فسخ نخواهد بود.

در موارد زیر می‌توان آن را در دادگاه باطل کرد:

• فقدان قصد طرفین: به معنی این است که هر دو طرف معامله قصد انجام معامله را نداشته باشد و یا عقد صوری باشد.
• فقدان اهلیت: بدین معنی است که شخص از نظر قانونی این حق را نداشته باشد که مالک شود یا ملک خود را انتقال دهد. (عاقل، بالغ و رشید نباشد)
• اشتباه در موضوع قرارداد
• اشتباه در طرف معامله
• نامشروع بودن جهت قرارداد
• معلوم و معین یا شرعی و عقلانی نبودن مورد معامله

اگر متصالح فوت کند نیز چون نمی‌توان اموال را به وارث او اهدا کرد، قرارداد به خودی خود فسخ می‌شود و مصالح می‌تواند فرد دیگری را به عنوان متصالح انتخاب کند. البته اگر مصالح  در قرارداد ذکر کند که ملک را به نوادگان و وراث متصالح صلح کرده است، این مشکل رفع می‌شود.

مدارک لازم برای  عقد صلح عمری

• سند ملکی ملک مربوطه؛ اعم از سند تک برگی و یا دفترچه‌ای.
• پایان کار؛ مشروط بر اینکه موضوع صلح عمری، اعیانی احداثی باشد.
• جواب استعلام شهرداری.
• جواب استعلام دارایی.
• اسناد هویتیمصالح و متصالح، شامل کارت ملی و شناسنامه طرفین.
• جواب استعلام اداره ثبت.
• اجاره نامه عرصه، در حالتی که ملک موضوع صلح عمری، اوقافی باشد.
• اخذ مشاوره ابطال صلح عمری از وکلای برجسته

مزیت های عقد صلح نامه عمری

• اگر مالک بخواهد قبل از مرگ تکلیف اموال خود را مشخص کرده و تقسیم اموال را به نظر وراث منوط نکند، می‌تواند تا زمانی که زنده است اموال خود را به هر کس که خود بخواهد صلح کند.
• اگر فرد مالکیت اموال خود را به فرد دیگری واگذار کند، دیگر نمی‌تواند از منافع و مزایای آن‌ها بهره مند شود. در قرارداد صلح عمری فرد با وجودی که مالکیت ملک خود را به دیگری انتقال می‌دهد می‌تواند تا پایان عمر از منافع آن استفاده کند.
• قرارداد صلح عمری در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود و اعتبار زیادی دارد.
• میزان مالیات بر قرارداد صلح عمری بسیار کمتر از مالیات بر ارث است.

در تنظیم و ثبت یک قرارداد نحوه تنظیم و محتوای آن اهمیت بسیاری دارد. اگر محتوای یک قرارداد به درستی تنظیم نشده باشد و دانش حقوقی و تجربه لازم در تنظیم آن به کار نرفته باشد، ممکن است باعث تخلفات و نقض عهدهای بسیاری شود. وقوع این امر می‌تواند باعث شود افراد از حق خود محروم شوند. به همین دلیل اخذ مشاوره از وکلای با تجربه جهت تنظیم یا ابطال صلح عمری اهمیت فراوانی دارد و از سوء استفاده‌های احتمالی در آینده جلوگیری خواهد کرد.

روش فسخ یا ابطال صلح نامه

1. 1. به طور کلی برای فسخ قراردادها کسی که به موجب قانون حق فسخ داشته باشد در ابتدا باید قصد خود مبنی بر فسخ قرارداد را به طرف مقابل اعلام نماید. معمولا با ارسال اظهارنامه‌ای این کار انجام می‌شود.
   2. در مرحله بعد، خواهان با ارائه دادخواست به دادگاه حقوقی تقاضای فسخ قرارداد را مطرح می‌نماید.
   3. در واقع، با وجودی که حق فسخ قرارداد به مصالح داده شده و نیازی به رضایت متصالح نیست اما دادگاه باید تایید کند که خواهان دارای حق فسخ است.
   4. البته انجام موارد بالا در صورتی لازم است که فسخ قرارداد منوط به شرایط خاصی باشد. معمولا در متن قرارداد صلح عمری نوشته می‌شود که مصالح تا مدت زمان مشخصی بدون اینکه نیاز به مراجعه به دادگاه داشته باشد می‌تواند به صورت یکطرفه اقدام به فسخ و باطل کردن قرارداد نماید.
   5. در صورتی که در قرارداد شرط خاصی قید نشده باشد، متقاضی فسخ با مراجعه به دادگاه و در صورت وجود برخی شرایط می تواند تقاضای فسخ یا ابطال صلح را مطرح کند. در این حالت فسخ معامله در سند ملکی درج و سند صلح صادره باطل می‌شود.

نمونه دادخواست ابطال صلح نامه

اینجانب ……………………. در تاریخ ……………………….. در دفترخانه شماره …………………….. شهر …………………………. حاضر شده و اقدام به تنظیم سند صلح عمری یک باب منزل مسکونی به مشخصات …………………………………….، برای متصالح آقا / خانم ……………………………. نموده‌ام که در متن سند قرارداد تنظیم شده در دفترخانه، برای اینجانب حق فسخ قرارداد، لحاظ شده است. بدینوسیله، اراده خود را برای فسخ قرارداد مزبور اعلام نموده و بدین ترتیب، با اعمال حق فسخ قرارداد، مالکیت پلاک ثبتی ……………………. واقع در …………………………. مجددا به اینجانب، اعاده گردد .

متن حقوقی فسخ صلح عمری در دفترخانه اسناد رسمی

آقای ………… (مصالح) با مشخصات فوق سند صلح اموال غیرمنقول شماره ……….. مورخ ……….. این دفترخانه و بعدالحضور با تودیع مال الصلح با استفاده از اختیار حق فسخ خود اقدام به فسخ  و ابطال سند صلح نمود و با فسخ سند صلح فوق از شش‌دانگ آپارتمان پلاک ……….فرعی از ……… اصلی قطعه ……… تفکیکی بانضمام انباری …….. تفکیکی و پارکینگ قطعه……….. تفکیکی مفروز و مجزی شده از ……….. فرعی از اصلی مذکور واقع در بخش ………. حوزه ثبت ملک ………. مورد ثبت سند مالکیت ذیل ثبت …….. صفحه ……….. دفتر ……….. شماره چاپی ………. مورد مصالحه در تملک مصالح قرار گرفت و مشارالیه مالک عین و منافع گردید.