الزام به اخذ پایان کار ساختمان، یکی از دعاوی حقوقی ملکی است که علیه فروشنده به دلیل عدم انجام تعهدات طرح می شود. چرا که پس از اتمام عملیات ساختمانی، فروشنده ملزم به اخذ پایان کار می باشد و بدون دریافت این گواهی امکان انتقال سند رسمی به نام خریدار وجود ندارد. در این مطلب در رابطه با دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان توضیح می دهیم. با ما همراه باشید.
پایان کار ساختمان چیست؟
پایان کار گواهی است که از سوی شهرداری صادر می گردد و به معنای پایان عملیات ساختمانی ملک می باشد.
در پایان کار ساختمان، شهرداری مراتب عدم بدهی ملک به شهرداری و عدم خلاف در بنا را گواهی می نماید و همچنین انطباق بنای ساخته شده با قوانین و مقررات شهرسازی و معماری و نیز نقشه ساخت مصوب شهرداری تایید می گردد. اخذ پایان کار نشان دهنده استاندارد ساختمان است.
به علاوه بدون این گواهی انجام مراحل بعدی جهت اخذ سند ،اخذ صورت مجلس تفکیکی و اخذ سند می باشد غیرممکن است.
دریافت پایان کار به این صورت است که پس از پایان عملیات ساختمانی و ثبت تقاضای مالک در خصوص اخذ پایان کار و ارائه ی مدارک پایان کار به شهرداری، کارشناسان دفتر فنی و شهرسازی شهرداری محل وقوع ملک، از اتمام عملیات ساختمانی بازدید می نمایند. تایید کارشناسان شهرداری جهت اخذ پایان کار امری لازم است.
اصولا تمامی هزینه های اخذ گواهی پایان کار بر عهده ی سازنده و یا فروشنده ساختمان است مگر آنکه بین مالک و سازنده طور دیگری توافق شده باشد.
مطلب پیشنهادی: اهمیت، مراحل و چگونگی اخذ پایان کار ساختمان و آپارتمان
چرا اخذ گواهی پایان کار مهم است؟
همان طور که در مقدمه گفته شد، گواهی پایان کار ساختمان در انتهای عملیات ساخت و ساز صادر می شود. بنابراین هنگامی که ساختمانی دارای گواهی پایان کار باشد، مفهوم آن این است که:
- ملک ساخته شده فاقد تخلف ساختمانی بوده و مطابق با معیارهای فنی و مهندسی مورد تأیید شهرداری احداث شده است.
- میتوان برای این ملک صورت مجلس تفکیکی تنظیم کرد. با دریافت گواهی پایان کار ساختمان، امکان تنظیم صورت مجلس تفکیکی از طرف اداره ثبت اسناد و املاک فراهم میشود. پس از صدور صورت مجلس تفکیکی می توان برای هر یک از واحدهای موجود در ساختمان، سند مالکیت مجزا صادر کرد.
- امکان صدور سند برای ساختمان فراهم است. در واقع هنگامی که گواهی پایان کار ساختمان صادر شود، میتوانید برای دریافت سند اقدام کنید. باید بدانید تا زمانی که سند را در اختیار نداشته باشید امکان فروش آن ملک برای شما وجود ندارد. بنابراین تا زمانی که ساختمان گواهی پایان کار نداشته باشد، امکان انتقال رسمی سند از طریق دفترهای اسناد رسمی مهیا نیست. این یکی از دلایل مهم برای الزام تنظیم سند می باشد.
در صورتی که مالک ساختمان بخواهد قبل از گرفتن پایان کار ساختمان برخی واحدها را پیش فروش کند، قرارداد مربوط به این واحدها باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده و منعقد شود. در این قرارداد، فروشنده باید متعهد شود که در زمان مقرر گواهی پایان کار را دریافت کند. همچنین در این قرارداد تاریخ دقیق حضور طرفین در دفتر اسناد برای انتقال سند ذکر میگردد، که مسلماً فروشنده باید در آن تاریخ گواهی پایان کار را همراه داشته باشد، چرا که بدون آن امکان انتقال سند وجود ندارد. این مراحل اصولا در پروژه های مشارکت در ساخت توسط سازنده انجام میگیرد.
در صورتی که ملک دارای تخلفات قانونی باشد، پرونده مربوط به آن به کمیسیون ماده 100 ارجاع میشود. در صورتی که در این کمیسیون رأی به پرداخت جریمه نقدی داده شود، مالک موظف است جریمه را پرداخت کند و پس از انجام این کار، گواهی پایان کار ساختمان صادر میشود.
مدارک لازم برای اخذ گواهی پایان کار
- اصل و کپی سند مالکیت
- اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی؛ در صورت فوت مالک اصلی؛ ارائه کپی انحصار وراثت و کپی مدارک شناسایی ورثه
- اصل و کپی فیش عوارض نوسازی سالیانه
- اصل و کپی فیش آب، برق، گاز، تلفن
- ارائه کارت سازه، برگه اتمام عملیات ساختمانی و کلیه گزارشهای مرحلهای و همچنین تأییدیه استاندارد برای آسانسور در ساختمانهای نوساز
- اصل و کپی پروانه ساختمانی
- نقشه معماری ملک دارایی مهر شهرداری منطقه به همراه CD
برای دریافت مشاوره و یا خدمات از مجموعه مهندس کامرانی می توانید با شمارههای درج شده در ذیل تماس حاصل فرمایید.
پایان کار اقدام قانونی محکوم له چیست و چگونه اجرا میشود؟
این اصطلاح، از ماده 47 قانون مدنی اخذ شده است. در این ماده اشاره شده هر زمان محکوم علیه از اجرای حکم اخذ پایان کار دادگاه امتناع کرد، دادگاه میتواند حکم را توسط محکوم له یا شخص ثالثی اجرا کند. لازم به ذکر است که پرداخت هزینههای این کار به عهدۀ محکوم علیه خواهد بود. محکوک علیه در اینجا به همان سازنده یا فروشندۀ ساختمان گفته میشود.
نکته مهم 1: اگر پرونده پایان کار ملی در شهرداری مشمول جریمه شد، محکوم له میتواند کل مبلغ را بدون طرح دادخواست پرداخت کند. وی بعد از پرداخت هزینه، میتواند تمام مبلغ جریمه را از متعهد (فروشنده/ سازنده) دریافت کند.
نکتۀ مهم 2: این ماده در اجرای احکام جزو مواد متروک است. بنابراین ممکن است برآورد هزینههای مربوط به پایان کار مورد پذیرش دادگاه قرار نگیرد. بهتر است در هنگام اجرای حکم با ارجاع موضوع به کارشناس رسمی، اقدام به محاسبۀ دقیق هزینهها کنید. در این صورت هنگام وصل مبلغ از طرف مقابل با مشکلات کمتری مواجه میشوید.
مراحل دریافت سند گواهی پایان کار ساختمان
تشکیل پرونده
مالکین موظفند پس از اتمام پایان کار ساختمان جهت ثبت درخواست مبنی بر اخذ گواهی پایان کار ساختمان به شهرداری منطقه مربوطه مراجعه کنند و تشکیل پرونده بدهند. در صورتی که ساخت ملک به صورت نوسازی باشد عوارض مربوط به نوسازی باید توسط مالک ساختمان پرداخت شده باشد و رسید آن به شهرداری ارائه شود. سایر مدارکی که برای تشکیل پرونده جهت اخذ گواهی پایان کار ساختمان ضروری میباشد شامل موارد زیر است.
مطلب پیشنهادی: نحوه دریافت کد نوسازی
- ارائه سند مالکیت رسمی مالک پروژه به شهرداری
- ارائه نامه درخواست به شهردار برای اخذ دستور صدور گواهی پایان کار
- تکمیل فرم ثبت شماره و تاریخ در دبیرخانه
- تعیین زمان برای بازدید کارشناس دفتر فنی و شهرداری از ملک مربوطه
پس از بازدید کارشناس دفتر فنی شهرداری از ملک مربوطه، کارشناس شهرداری از ملک مورد نظر بازدید میکند و گزارشی مبنی بر وضعیت ملک تنظیم خواهد شد. پس از طی کردن این مراحل لازم است فرم گزارش مبنی بر روند قانونی مراحل ساخت و ساز ساختمان توسط ناظر تکمیل شود و در اختیار مالک قرار گیرد. مالک پروژه لازم است به هنگام مراجعه مدارک شناسایی مورد نیاز را به همراه داشته باشد.
تعیین تخلف
پس از ارائه مدارک ذکر شده توسط مالک پروژه به شهرداری، مرحله بعدی ارائه نظر کارشناس میباشد. در صورتی که ملک هیچ گونه تخلف ساختمانی نداشته باشد و در چارچوب قوانین ذکر شده در سند پروانه ساختمان تکمیل شده باشد پرونده ملک به قسمت محاسبات انتقال داده میشود در این مرحله پس از بررسیهای لازم، برگه رسید عوارض و گزارش ناظر در مرحله اتمام و برگ اتمام بنا ارائه میگردد. محتوای برگ اتمام بنا متشکل از پیشنویس پایان کار ساختمان و رسید تایید بازرسی میباشد.
اگر ملک دارای تخلفات ساختمانی باشد به منظور بررسی این تخلفات پرونده مربوطه به کمیسیون ماده 100 ارجاع میشود. در این صورت اخذ گواهی پایان کار ساختمان زمان بیشتری نیاز دارد زیرا پس از بررسی تخلف ساختمانی و تایید تخلفات، از مالک پروژه درخواست میشود که توضیحات خود را در رابطه با تخلف مربوطه ظرف مدت ده روز ارائه دهد.
پس از ارائه گزارشات مالک، کمیسیون ماده 100 تصمیم خود را ارائه خواهد داد. پس از طی این مرحله برای صدور گواهی پایان کار ساختمان لازم است تصمیم کمیسیون ماده 100 به تایید رئیس بازرسی، معاون شهرسازی و شهرداری برسد و در آخر به دبیرخانه شهرداری منطقه مربوطه ارائه شود.
اگر کمیسیون ماده 100 پس از بررسی تخلف ملک، جریمهای را برای مالک در نظر گرفته باشد مالک پروژه موظف به پرداخت جریمه مذکور میباشد. پس از پرداخت جریمه پرونده به طور مجدد در مسیر صدور گواهی پایان کار ساختمان قرار میگیرد و پس از گذراندن مراحل قانونی سند گواهی پایان کار ساختمان صادر شده و به مالک ارائه میگردد.
اما اگر پرداخت جریمه ذکر شده توسط مالک پروژه انجام نگیرد پرونده به کمیسیون تجدید نظر ماده 100 انتقال داده میشود. در این مرحله کمیسیون مربوطه حکم تخریب بنا را صادر میکند و اگر مالک از حکم مذکور سرپیچی کند، شهرداری منطقه مربوطه برای تخریب ساختمان اقدام کرده و مالک موظف است هزینههای تخریب را بپردازد.
پایان کار ساختمان
در این مرحله که در واقع مرحله نهایی صدور پایان کار ساختمان میباشد مالک پروژه با ارائه اصل و کپی سند ملک، اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی، ارائه رسید پرداخت عوارض نوسازی و ارائه کپی پایان کار ملک مربوطه مرحله تشکیل پرونده را به طور مجدد طی میکند. پس از انجام این مرحله در مرحله بعدی پیشنویس پایان کار توسط واحد تشکیل پرونده شهرداری آماده میشود و با تکمیل برگ گواهی پایان کار ساختمان در بخش پروانه ساختمان شهرداری برای تایید نهایی این برگ لازم است معاون شهرسازی، شهردار، معاون مالی اداری، محاسب و پیشنویس گیرنده آن را امضا کنند.
پس از طی کردن این مرحله پرونده ملک مربوطه به دبیرخانه شهرداری انتقال داده خواهد شد. گواهی ممهور به شماره، مهر و تاریخ شهرداری میشود. پس از طی این مرحله تمامی اقدامات لازم جهت صدور گواهی پایان کار ساختمان به پایان میرسد و مالک ساختمان مربوطه می تواند پس از مدت زمانی کوتاه گواهی پایان کار ساختمان را دریافت کند. استعلام پایان کار ساختمان شهرداری مهر تاییدی بر این امر است که احداث ساختمان به صورت قانونی شروع شده و به اتمام رسیده است.
مراحل اخذ گواهی پایان کار ساختمان در ساختمانهای قدیمی و کلنگی
همان طور که گفته شد فروش و انتقال سند ساختمانهای جدید و خانههای قدیمی بدون داشتن سند پایان کار امکان پذیر نمیباشد. بسیاری از ساختمانهای قدیمیساز فاقد گواهی پایان کار ساختمان میباشند و در صورتی که مالک ساختمان بخواهد سند ملک را به خریدار منتقل کند لازم است برای دریافت گواهی پایان کار جدید ساختمان به شهرداری مراجعه کند و اقدامات لازم را انجام دهد.
گواهی پایان کار جدید برای ساختمانهای قدیمی با عمر 29 سال و یا بیشتر ضروری است. قبل از اقدام به ثبت پرونده جهت صدور گواهی پایان کار جدید برای ساختمانهای کلنگی لازم است تا اطلاعات کاملی در ارتباط با مراحل دریافت گواهی پایان کار برای موقعیتهای مختلف ساختمانهای قدیمی بدست آورید.
بسیاری از ساختمانهای قدیمی یا کلنگی گواهی پایان کار قدیمی دارند. در این صورت صدور گواهی پایان کار جدید برای این دسته از ساختمانها به سادگی انجام میشود و مالکین ساختمان با ارائه مدارک قدیمی به شهرداری، میتوانند برای ثبت پرونده و درخواست صدور گواهی پایان کار جدید اقدام کنند. در این صورت نیازی به ارائه برگه اتمام عملیات ساختمانی توسط مالک نیست و ثبت پرونده و طی مراحل قانونی برای صدور گواهی پایان کار ساختمان به راحتی انجام میشود.
دریافت پایان کار برای بازسازی خانه قدیمی
برخی از ساختمانهای قدیمی دارای پایان کار قدیمی میباشند اما مالکین آنها بدون اخذ مجوز قانونی از شهرداری تغییراتی را در ساختمان ایجاد کردهاند. به عنوان مثال مالک ساختمان بدون اخذ مجوز از شهرداری یک طبقه به ساختمان اضافه کرده است. در این صورت اگر مالک ساختمان بخواهد برای ثبت گواهی پایان کار جدید اقدام کند لازم است مدارک شخصی و مدارک قدیمی مربوط به ملک را به شهرداری ارائه کند.
پس از این مرحله شهرداری پرونده مورد نظر را جهت بررسی تخلف به کمیسیون ماده 100 و یا کمیسیون داخلی شهرداری انتقال میدهد. پس از تعیین جریمه توسط کمیسیون مربوطه و پرداخت آن توسط مالک ساختمان، پرونده در ادامه مسیر صدور گواهی پایان کار ساختمان قرار میگیرد و با طی مراحل قانونی گواهی پایان کار جدید برای مالک صادر میگردد.
بسیاری از ساختمانهای قدیمی هیچ گونه مجوزی برای ساخت ندارند و فاقد سند و گواهی پایان کار قدیمی میباشند. در این صورت طی مراحل قانونی برای دریافت گواهی پایان کار جدید بسیار دشوار و پیچیده است. این ساختمانها به دلیل نداشتن سند و گواهی پایان کار جدید قابل انتقال به غیر نیستند و از نظر مادی ارزش کمی دارند.
مدت اعتبار گواهی پایان کار ساختمان
برای پایانکار ساختمان اعتبار مشخصی در نظر گرفته نشده و این گواهی بدون محدودیت زمانی قابل استفاده میباشد. پایان کار ساختمان برای وام بدین صورت است که باید توام با پایان کار تفکیکی و صورت جلسه تفکیکی سند و مدارکی باشد که از طرف بانک وامدهنده اعلام شده است.
هزینه پایان کار ساختمان چقدر است؟
هزینه پایان کار ساختمان با در نظر گرفتن منطقه جغرافیایی و شهری که ساختمان قرار است در آن مکان احداث شود متغیر میباشد. مبلغی که در نظر گرفته میشود در مراحل مختلف به شکل متفاوتی تعیین شده و در طی مراحل اخذ پروانه پرداخت خواهد شد. برای اصلاح پایان کار ساختمان چنانچه قرار باشد تغییراتی در مراحل ساخت صورت بگیرد هزینه اضافی باید پرداخت گردد.
جمع بندی
برای انتقال سند ساختمانهای قدیمی و ساختمانهای جدید به اشخاص خریدار، اخذ گواهی پایان کار جدید امری ضروری و الزامی میباشد. اهمیت دریافت پایان کار ساختمان بسیار زیاد است و تعیین کننده ارزش ملک مورد نظر برای فروش میباشد. املاکی که پایان کار ندارند موفق به دریافت سند نمیشوند و در این صورت ارزش ملک به میزان زیادی افت پیدا خواهد کرد. در همه مناطق کشور از جمله شهرهای شمالی که ویلاسازی انجام میشود ضرورت دریافت پایان کار وجود دارد تا جنبه قانونی به عملیات ساخت وساز بدهد.
با توجه به اهمیت و ضرورت گواهی پایان کار ساختمان، بدست آوردن اطلاعات مفید در این زمینه میتواند راهنمای خوبی برای مالکین باشد. در این مطلب توضیحات مفیدی در ارتباط با تعریف گواهی پایان کار ساختمان، تمامی مراحل قانونی جهت دریافت گواهی پایان کار برای ساختمانهای جدید و قدیمی و مدارک مورد نیاز جهت ثبت پرونده برای دریافت گواهی پایان کار ارائه شده است.
از آنجایی که موضوع “اخذ پایان کار ساختمان” دارای اهمیت ویژهای در زمینه عمران میباشد، پیشنهاد میکنیم در این زمینه حتما از یک شرکت مهندسی معتبر که علاوه بر مسائل فنی، میزان آشنایی بالایی با مسائل حقوقی عمران نیز داشته باشد، مشاوره بگیرید تا از خسارات احتمالی زیادی که در این مسیر وجود دارد، جلوگیری نمایید.
