عرصه و اعیان در قرارداد های ملکی
وقتی با قراردادهای ملکی و اسناد زمینها و ساختمانها مواجه میشوید، دو اصطلاح بیش از هر عنوانی به چشم میخورد.
- عرصه
- اعیان
عرصه چیست؟ به زمین و محلی که ساختمان روی آن بنا شده، عرصه گفته میشود.
اعیان چیست؟ ساختمان و بنایی که روی عرصه و زمین ساخته و احداث شده، اعیان گفته میشود.
عرصه و اعیان دو رکن اصلی تشکیل دهنده یک ملک محسوب می شوند عرصه به زمین اصلی و بکر اشاره دارد عرصه اساس و پایه ملک است اعیان شامل تمام ساختمان ها و سازه های احداث شده روی عرصه می شود خانه مغازه دیوار و درختان کاشته شده نمونه های اعیان هستند رابطه عرصه و اعیان رابطه ای عمودی و وابسته است مالکیت عرصه و اعیان می تواند جدا از هم باشد یک شخص مالک زمین باشد شخص دیگری مالک ساختمان روی آن باشد این تفکیک مالکیت در حقوق ایران به رسمیت شناخته شده است آثار حقوقی عرصه و اعیان در مواردی مانند فروش ارث و وثیقه گذاری اهمیت فراوانی دارد.
به طور مثال در وام های بانکی به منظور پیش خرید آپارتمان بانک عنوان می کند که در صورت عدم پرداخت اقساط سهم بانک در عرصه ملک خواهد بود و این بدان معناست که واحد ساختمانی چه ساخته شود و یا ساخته نشود در صورت عدم پرداخت بانک در زمین ملک سهیم خواهد شد.
مثال: مالک یک قطعه زمین بزرگ تصمیم میگیرد بخشی از زمین خود را به دیگری منتقل کند او فقط عرصه ملک را بدون اعیان میفروشد خریدار صاحب یک زمین خالی میشود خریدار حق دارد روی این زمین ساختمان بسازد ساختمان جدید اعیان جدید محسوب میشود مالک اول در بخش دیگر زمین خود یک کارخانه دارد کارخانه شامل زمین و ساختمان ها میشود کارخانه اعیان آن عرصه است مالکیت عرصه و اعیان در این کارخانه برای یک نفر است این مثال تفاوت عرصه و اعیان را نشان میدهد.
نکات مهم درباره عرصه و اعیان
با توجه به سند ملک و یا مقررات و ضوابط محلی یک ملک اعم از عرصه یا اعیان دارای کاربری مشخصی میباشد. مثلا: اداری، مسکونی، تجاری، کشاورزی و غیره. بنابراین در هنگام خرید املاک و مستغلات مثل زمین یا آپارتمان حتما به نوع کاربری آن که در گواهی ساختمان یا همان پایان کار توجه کنید. چون مشاغل تجاری نمیتوانند در محلی که دارای کاربری مسکونی است فعالیت کنند و بالعکس.
مطلب پیشنهادی: تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری
هنگام معاملات مربوط به خرید و فروش آپارتمان باید توجه کنید که زمینهای اوقافی اولاً قابل خرید و فروش نیستند و صرفاً با مجوز اداره اوقاف برای مدت معینی اجاره داده میشوند. ثانیاً زمینهای اوقافی معمولا عرصه و یا اعیان آن اجاره داده میشود و لذا ششدانگ همیشه شامل عرصه و اعیان نمیشود. آن دسته از افرادی که قصد خرید ملک و آپارتمان دارند باید دقت کنند که در برخی نقاط شهرها زمینها اوقافی هستند و حتما معاملات راجع به آنها باید با اجازه اداره اوقاف مربوطه باشد. هرچند برخی ادارات اوقاف اجازه ساخت اعیانی روی عرصه را نیز به مستاجرین میدهند.
سند اعیانی چیست؟
این سوال مکررا از ما پرسیده می شود، اگر متن بالا را مطالعه کرده باشید مشخص گشته که اعیان منظور سازه ایست که روی زمین بنا شده، در نتیجه زمانیکه گفته میشود سند اعیانی منظور سندی است که به موجب آن، مالکیت اعیان صرفا در اختیار فرد قرار گرفته و این مالکیت به هیچ عنوان در زمین (عرصه) نبوده. حال نکته ای مهم وجود دارد و آن این است که در صورت تخریب سازه شما دیگر مالکیتی نخواهید داشت و نمیتوانید ادعایی بر روی زمین داشته باشید. این مورد به خصوص در قراردادهای مشارکت در ساخت اهمیت بسیار بالایی پیدا می کند.
مطلب پیشنهادی: انواع سند ملکی
شاید این سوال پیش بیاید که پس “حقوق مالک عرصه” چه خواهد شد؟ متاسفانه در رابطه با این موضوع بر اساس قراردادهای نوشته شده بین نفرات رفتار شده و نفرات این موضوع را پذیرفته اند که تنها مالکیت خود را بر اعیان یا عرصه دارند و این تقسیم بندی می تواند از حق و حقوق فرد در قسمت دیگر جلوگیری کند. در واقع بر اساس قرارداد مالکیت فرد مشخص می شود و به نوعی شراکت مشاعی در ملک ایجاد می گردد.
