سند اوقافی

در گوشه و کنار شهر املاکی تحت عنوان اوقافی وجود دارند که به صورت سند اوقافی به فروش می‌رسند. خیلی‌ها نسبت به خرید و فروش این نوع ملک تردید دارند و نمی‌دانند تفاوتش با سند ملکی چیست. با ما همراه باشید تا ابهامات شما درباره‌ی املاک اوقافی برطرف شود.

سند اوقافی چیست؟

تعریف این نوع ملک می‌تواند به خوبی بسیاری از ابهامات را برطرف کند. در واقع املاک اوقافی به املاکی گفته می‌شود که زمین آن توسط شخصی وقف شده است و اداره‌ی اوقاف در ازای اقساط ۹۹ ساله آن را به افراد دیگر اجاره داده و درآمد حاصله را صرف امور مربوطه می‌کند.

البته ناگفته نماند مبالغ اقساط گفته شده در طول سال خیلی زیاد نیست. یادتان باشد پرداخت اقساط ۹۹ ساله به معنای اجاره به شرط تملیک نیست!

املاک اوقافی دارای سند هستند و هیچ مشکلی هم برای فروش و خرید خانه ، رهن و اجاره آپارتمان و حتی ساخت‌وساز در زمین آن‌ها وجود ندارد. این املاک دارای سند اوقافی هستند که البته تفاوت‌هایی با سند ملکی دارد. املاک اوقافی در شهرهای مختلف ایران وجود دارد و متأسفانه به دلیل قیمت کمتر و تفکر اشتباهی که در جامعه رواج پیدا کرده دید خوبی نسبت به آنها وجود ندارد.

مطلب پیشنهادی: انواع سند ملکی

منظور از ملک وقفی این نیست که اداره اوقاف آن ملک را تصاحب کرده باشد یا آن ملک معارض داشته باشد .بلکه به اینصورت است که صاحب اولیه آن  ، ملک  یا زمین را وقف کرده و اداره اوقاف نیز سالیانه مبلغ نه چندان زیادی از صاحب ملک دریافت مینماید.

در خرید و فروش این املاک یا زمین ها ،  اداره اوقاف  بصورت اقساط 99 ساله به اشخاص دیگر واگذار مینماید. این املاک هیچ ایرادی ندارند چه بسا برای افرادی که به دنبال خرید ملک ارزانتر میباشند یک حسن محسوب میشود .زیرا با قیمت پایینتر میتوانند صاحب خانه شوند.

یکی از مزایای این سند می‌تواند برای افرادی باشد که بودجۀ کمی دارند؛ چرا که نه تنها می‌توانند صاحب ملک شوند، بلکه اگر ملک اوقافی را به صورت زمین خریداری کنند امکان دریافت وام و ساخت‌وساز روی آن وجود دارد.

تفاوت سند اوقافی با سند ملکی در چیست؟

سند اوقافی

این سند به مالک اختیار کامل نمی‌دهد و علاوه بر اقساطی که به صورت سالیانه به ادارۀ اوقاف پرداخت می‌شود و بعد از ۹۹ سال دربارۀ اجارۀ مجدد ملک اوقافی تصمیم‌گیری خواهد شد، برای هر کاری از جمله نقل و انتقال باید اجازۀ اوقاف داشته باشید.

املاکی که این برگه را دارند دارای سند اعیان و اجاره نامۀ عرصۀ ملک موقوفه هستند و در واقع خریدار حق مالکیتی روی عرصه ندارد و تنها مالک اعیان خواهد بود.

در واقع یکی از تفاوت‌های این سند با سند ملکی این است که نه تنها بدون مجوز امکان خرید و فروش ندارد، بلکه دربارۀ هر گونه تغییری در املاک اوقافی باید چندین مرحله با حضور در ادارۀ اوقاف پیموده شود.

مطلب پیشنهادی: منظور از عرصه و اعیان ساختمان چیست؟

سند ملکی

اسناد ملکی شش دانگ هستند و به صورت تک جلد یا چند جلد در اختیار مالکان قرار می‌گیرد. نکتۀ مهم این است که چه مالک یک نفر باشد چه چند نفر، نام آنها در هر سند که دارای شماره پلاک ثبتی مجزا است درج می‌شود و پلاک مذکور و هویت مالک به سادگی از طریق ادارۀ ثبت اسناد و املاک قابل رهگیری است.

• در سند ملکی هر فرد یک سند شش دانگ یا به اندازۀ سهم خود سند دفترچه‌ای و منگوله‌دار دارد و نباید منگوله دست خورده باشد.‌ در سند ملکی حدود اربعه از چهار طرف شمال، جنوب، شرق و غرب مشخص شده است. نقل و انتقال سند ملکی باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و غیر از آن اعتبار قانونی ندارد.
• شماره سریال اوراق سند اهمیت زیادی دارد و تمام اوراق مربوط به همان سند ملکی است؛ از همین رو باید شماره سریال تمام صفحات یکسان باشد.
• نکتۀ مهم دیگر این است که از نظر ارزش و اعتبار، طبیعتاً اعتبار ملکی شش دانگ از آن بیشتر است و همین امر باعث قیمت کمتر املاک اوقافی شده است. اما در نهایت اختیار ملک اوقافی با کسی است که آن را خریداری کرده است . گفته می‌شود ارزش یک ملک دارای سند ملکی نسبت به نمونۀ مشابه تا ۲۰ درصد بیشتر است.
• نکتۀ مهم دیگری که لازم است به آن توجه شود این است که هنگام معاملۀ ملک وقفی، علاوه بر ادارۀ ثبت اسناد، باید از اداره اوقاف نیز استعلامات لازم گرفته شده و در نهایت نکات مربوط به معاملات املاک اوقافی نیز رعایت شود.

مطلب پیشنهادی: راه حل تعیین اصالت سند ملکی

خانه های اوقافی

خانه های اوقافی، همانند سایر املاک، می‌توانند آپارتمان، خانه ویلایی یا حتی خانه‌های قدیمی در بافت‌های شهری باشند که زمین آن‌ها وقفی است. این نوع خانه‌ها معمولاً به دلیل قیمت مناسب‌تر نسبت به املاک با سند ملکی، گزینه جذابی برای افرادی با بودجه محدود محسوب می‌شوند. خریداران این خانه‌ها مالک اعیان ساختمان هستند و بابت عرصه (زمین) به اداره اوقاف یا متولی آن اجاره سالیانه پرداخت می‌کنند. خانه های اوقافی در مناطق مختلف شهرها یافت می‌شوند و بسته به موقعیت مکانی، نوع ساخت و شرایط سند، می‌توانند گزینه‌ای اقتصادی و قابل قبول برای سکونت یا حتی سرمایه‌گذاری باشند؛ به شرط آن‌که تمامی مراحل قانونی با دقت طی شده و استعلام‌های لازم از اداره اوقاف اخذ شده باشد.

خرید و فروش ملک اوقافی

طبق گقته مهندس داود کامرانی خرید و فروش املاک اوقافی مانند املاک شخصی است، با این تفاوت که کلیه مراحل آن باید با تایید اداره اوقاف انجام شود. نکته دیگر اینکه شما هنگام خرید و فروش ملک وقفی، فقط اعیان ملک را می‌خرید و مالکیت عرصه ملک متعلق به متولی آن است و شما برای عرصه به صورت سالانه مبلغی را به عنوان اجاره به متولی پرداخت می‌کنید.

به طور کلی برای خرید ملک وقفی باید بدانید قدرت خرید و هدف از خرید شما چیست. اگر تصمیم گرفتید که با توجه به شرایط و بودجه خود، املاک اوقافی را خریداری کنید، باید توجه داشته باشید که گاهی فروش این املاک برای مالک بسیار سخت است. که بخشی از این سخت بودن فرایند فروش به علت ناآگاهی و باورهای نادرستی است که مردم نسبت به املاک اوقافی دارند.

یکی از مهم‌ترین نکاتی که درباره زمین اوقافی و املاک اوقافی وجود دارد این است که آیا می‌توان روی این املاک وام دریافت کرد یا خیر؟ در صورتیکه زمین یا ملک واجد شرایط وام گرفتن باشد، با رعایت قوانین حقوقی این امکان وجود دارد. دریافت وام روی املاک اوقافی همانند خرید و فروش آن باید با تاییدیه اداره اوقاف و امور خیریه انجام شود.

به طور کلی انتقال املاک و زمین‌های اوقافی از نظر قانونی صحیح نیست اما در صورتیکه تبصره‌ها یا ضوابط مربوط به هر ملک دقیقاً مشخص شود، این امکان وجود دارد که سند ملک اوقافی از یک شخص به شخص دیگری منتقل گردد. همانطور که در قسمت بالا هم به آن اشاره کردیم سند املاک و زمین اوقافی صرفاً از نظر اعیان ملک در اختیار فرد قرار می‌گیرد و هیچ تصرفی در عرصه ملک نخواهد داشت.

نکات مهم در معامله ملک اوقافی

• توجه داشته باشید که تمام بدهی‌های ملک مربوطه به سازمان اوقاف یا متولی مربوطه، پرداخت شده باشد. برای این کار حتما از اداره اوقاف منطقه استعلام بگیرید.
• در مبایعه‌‌نامه این معامله حتما ذکر شود که خریدار از اوقافی بودن ملک آگاه است. در این صورت خریدار دیگر نمی‌تواند ادعا کند که از اوقافی بودن آن خبر نداشته است.
• نکته دیگر این است که تا تاریخ تنظیم سند، اجاره‌نامه به خریدار انتقال یابد، تا از پیش آمدن مشکل بین خریدار و فروشنده جلوگیری شود.
• همانطور که قبلا هم گفتیم، در سند ملک عبارت”شش دانگ اعیان” به جای عبارت “شش دانگ عرصه و اعیان” ذکر شود.
• راستی حواستان به کلاهبردارها باشد. افرادی ممکن است با جعل سند، سند وقفی را به عنوان سند ملکی جا بزنند. پس خیلی دقت کنید.

جمع بندی: خانه اوقافی بخریم یا نه؟

شاید هنوز هم با این سوال روبه‌رو باشید که ملک اوقافی بخریم یا نه؟ آیا خرید زمین از اوقاف به صرفه است یا باید به‌دنبال منبع دیگری باشیم؟ همان‌طور که گفته شد، ملک اوقافی نسبت به دیگر املاک قیمت پایین‌تری دارد. البته شرایط قانونی و چارچوب‌ها در این نوع از املاک و زمین پیچیده‌تر هستند.

درنهایت اگر به‌دنبال خرید املاک با هزینه پایین‌تر هستید، خرید زمین از اوقاف یا خرید املاک اوقافی راه خوبی خواهد بود. البته همیشه باید استعلام‌های لازم را پیش از نهایی شدن قرارداد درباره زمین و ملک موردنظر داشته باشید.

حال با دانستن این نکات، با آسودگی خاطر بیشتری می‌توانید ملک وقفی مورد نظرتان را معامله کنید و جلوی مشکلات احتمالی را بگیرید.

از آنجایی که موضوع “املاک اوقافی” دارای اهمیت ویژه‌ای در زمینه عمران می‌باشد، پیشنهاد می‌کنیم در این زمینه حتما از یک شرکت مهندسی معتبر که علاوه بر مسائل فنی، میزان آشنایی بالایی با مسائل حقوقی عمران نیز داشته باشد، مشاوره بگیرید تا از خسارات احتمالی زیادی که در این مسیر وجود دارد، جلوگیری نمایید.