15 سوال خیلی مهم در مورد خرد نمودن اراضی
برخورد وزارت جهاد کشاورزی با متخلفین خرد نمودن اراضی کشاورزی و همچنین صدور اسناد اراضی کشاورزی بدون رعایت حد نصابهای فنی و اقتصادی چگونه خواهد بود؟
پاسخ به 15 سوال مهم در رابطه با خرد کردن زمین
در صورت خرد نمودن اراضی کشاورزی یا صدور اسناد ثبتی بدون رعایت حدنصابهای مذکور، مطابق مواد ۵ و ۶ تصویب نامه شماره ۱۵۹۲۹۴/ت۵۲۱۶۶ هـ مورخ ۱۵/ ۱۲/ ۱۳۹۵ هیأت وزیران، وزارت جهاد کشاورزی ضمن جلوگیری از خرد نمودن اراضی نسبت به معرفی متخلف بر اساس قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تقدیم دادخواست ابطال سند به مرجع قضائی صالحه اقدام خواهد نمود.
۱- تعریف اراضی کشاورزی بر اساس قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی و اقتصادی چیست؟
اراضی کشاورزی اعم از باغ ها، نهالستان ها، اراضی زیر کشت آبی، دیم و آیش که در آنها محصولات زراعی، باغی، دامی و شیلاتی تولید میگردد.
۲- تعریف خرد شدن اراضی کشاورزی چیست؟
مطابق بند (ت) ماده ۱ تصویب نامه شماره ۱۵۹۲۹۴/ت۵۲۱۶۶ هـ مورخ ۱۵/ ۱۲/ ۱۳۹۵ هیأت وزیران
تفکیک، افراز، تقسیم و هرگونه اقدام حقوقی نظیر صدور سند و همچنین اقدامات عملی از قبیل دیوارکشی، فنس کشی و قطعه بندی که به کوچک شدن اراضی کشاورزی به کمتر از حدنصابهای فنی و اقتصادی منجر میشود.
۳- منظور از تجمیع چیست؟
بر اساس بند (ج) ماده ۱ تصویب نامه شماره ۱۵۹۲۹۴/ت۵۲۱۶۶ هـ مورخ ۱۵/ ۱۲/ ۱۳۹۵ هیأت وزیران
اقدامات ثبتی جهت صدور سند واحد برای اراضی متصل به هم را تجمیع گویند.
۴- تعریف یکپارچه سازی چیست؟
با توجه به بند (ث) ماده ۱ تصویب نامه شماره ۱۵۹۲۹۴/ت۵۲۱۶۶ هـ مورخ ۱۵/ ۱۲/ ۱۳۹۵ هیأت وزیران، فرآیندی از اصلاح زمین که با عملیاتی نظیر تسطیح، رفع موانع تولید و مرزبندیهای اختصاصی مالکان و در صورت لزوم احداث جادههای بین مزارع و تأسیس شبکههای آبیاری و زهکشی، به ایجاد یک واحد کشاورزی و مدیریت واحد بر منابع تولید با حداقل نصابهای فنی و اقتصادی منجر میگردد.
۵- منظور از حد نصاب های فنی و اقتصادی چیست؟
بر اساس بند ۱ تصویب نامه شماره ۱۵۹۴۶۷/ت۵۲۱۶۶ هـ مورخ ۱۵/ ۱۲/ ۱۳۹۵ هیأت وزیران،
مساحتی از اراضی کشاورزی است که به عنوان یک واحد تولیدی و با توجه به شرایط اقلیمی، الگوی کشت، ضوابط مکانیزاسیون و کمیت و کیفیت منابع آب و خاک و بهره وری از عوامل تولید، دارای توجیه فنی و اقتصادی میباشد و مطابق جدول موضوع بند ۲ تصویب نامه مذکور برای هر شهرستان تعیین شده است.
برای اطلاع از حدنصابهای یاد شده به جدول مراجعه فرمائید.
۶- نحوه محاسبه حدنصاب فنی و اقتصادی چگونه است؟
حدنصاب فنی و اقتصادی اراضی کشاورزی با توجه به نوع کشت و میزان اراضی کشاورزی متقاضی و بر اساس مساحتهای مندرج در جدول موضوع بند ۲ تصویب نامه شماره ۱۵۹۴۶۷/ت۵۲۱۶۶ هـ مورخ ۱۵/ ۱۲/ ۱۳۹۵ هیأت وزیران و تبصره ۱ ذیل آن محاسبه میگردد.
به عنوان مثال: فردی در شهرستان آذر شهر متقاضی صدور سند ششدانگ افرازی یا تفکیکی اراضی خود میباشد.
-حدنصاب فنی و اقتصادی در شهرستان آذرشهر :
| زراعت آبی | زراعت دیم | باغ آبی | باغ دیم |
| ۵ هکتار | ۲۰ هکتار | ۵/۲ هکتار | ۶ هکتار |
چنانچه میزان اراضی کشاورزی متقاضی کمتر از مساحتهای فوق باشد صدور سند افرازی یا تفکیکی مجاز نمی باشد.
اگر مساحت زمین متقاضی معادل یا حداکثر تا دو برابر مساحتهای مذکور باشد صدور سند افرازی ششدانگ برای کل مساحت یاد شده امکانپذیر است.
در صورتی که میزان زمین مورد مالکیت متقاضی معادل یا بیش از دو برابر حدنصابهای فنی و اقتصادی هر شهرستان باشد برای محاسبه حدنصاب فنی و اقتصادی جدید یکی از حالتهای زیر مصداق خواهد داشت :
- الف) اراضی با مساحتهای (۲) تا (۵) برابر حدنصابهای مذکور در هر شهرستان؛ حداقل (۲) برابر نصاب مذکور.
- ب) اراضی با مساحتهای بیش از (۵) تا (۱۰) برابر حدنصابهای مذکور در هر شهرستان؛ حداقل (۵) برابر نصاب مذکور.
- پ) اراضی با مساحتهای بیش از (۱۰) برابر حدنصابهای مذکور در هر شهرستان؛ حداقل (۱۰) برابر نصاب مذکور.
بنابراین در صورتی که فرد مذکور در این شهرستان دارای ۲۱ هکتار باغ آبی یا نهالستان باشد و بخواهد آنرا تفکیک یا افراز نماید تعیین حدنصاب جدید به صورت زیر میباشد:
حدنصاب فنی و اقتصادی جدید: ۴/۸ =( ۵/۲ هکتار حدنصاب باغ آبی)÷ میزان زمین تحت مالکیت متقاضی (۲۱ هکتار)
اراضی متقاضی بیش از ۴/۸ برابر حدنصاب فنی و اقتصادی در شهرستان است.
لذا با توجه به اینکه مساحت باغ بین ۵ تا ۱۰ برابر حدنصاب مندرج در جدول میباشد در این حالت بند (ب) مصداق داشته و حدنصاب فنی و اقتصادی برای این مالک پنج برابر عدد جدول (۵/۲ هکتار) یعنی ۵/ ۱۲ هکتار خواهد شد.
۷- آیا امکان صدور سند شش دانگ تفکیکی یا افرازی برای خانههای کارگری و نگهبانی، محل جمع آوری و نگهداری محصولات کشاورزی، موتورخانه، راههای بین مزارع، تاسیسات تأمین و انتقال آب، استخرهای ذخیره آب کشاورزی، راه های بین مزارع وجود دارد؟
از آنجا که محل جمع آوری و نگهداری محصولات کشاورزی، موتورخانه و آشیانه ماشین آلات و ادوات کشاورزی (هانگار)، ایستگاههای پمپاژ و استخرهای ذخیره آب کشاورزی، تأسیسات تأمین و انتقال آب کشاورزی و راههای بین مزارع از جمله زیر ساختهای بخش کشاورزی بوده و در حکم اراضی زراعی و باغها محسوب میشوند، لذا تفکیک و افراز آنها مجاز نمی باشد.
۸-آیا تفکیک وافراز اراضی کشاورزی داخل محدوده طرحهای هادی روستایی یا روستاهای فاقد طرح هادی، مشمول حدنصابهای قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی میباشد؟
بله، با توجه به بند (ب) ماده ۱ تصویب نامه شماره ۱۵۹۲۹۴/ت۵۲۱۶۶ هـ مورخ ۱۵/ ۱۲/ ۱۳۹۵ هیأت وزیران، کلیه اراضی کشاورزی واقع در خارج از محدوده شهرها منجمله روستاهای دارای طرح هادی یا فاقد آن مشمول حدنصابهای فنی و اقتصادی موضوع قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی میباشند.
۹- نحوه تفکیک یا افراز اراضی کشاورزی به چه نحو میباشد؟
به موجب ماده ۲ قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی تفکیک و افراز اراضی کشاورزی به قطعات کمتر از نصاب فنی و اقتصادی ممنوع است و ارائه هرگونه خدمات ثبتی از قبیل صدور سند مالکیت تفکیکی یا افرازی مجاز نخواهد بود. برای اینگونه اراضی در صورت تقاضا، سند مشاعی صادر و نقل و انتقال اسناد بهطور مشاعی بلامانع است.
۱۰- در صورتی که در نتیجه افراز یا تفکیک، باقیمانده اراضی کمتر از حدنصابهای فنی و اقتصادی شود آیا افراز یا تفکیک مالکیت امکانپذیر است؟
به استثناء موارد مستثنی شده در سوال ۱۱، در سایر موارد امکانپذیر نمی باشد.
۱۱- اراضی کشاورزی که به موجب قوانین و مقررات دیگر از حدنصابهای قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی و اقتصادی مستثنی شده اند چه هستند؟
- الف) اراضی که به معابر عمومی موجود یا اراضی دولتی و ملی و یا اراضی دارای سند تفکیکی محاط شده باشند بطوریکه امکان صدور سند مشاعی برای آنها وجود نداشته باشد. (تبصره ۱ ماده ۶ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی).
- ب) نسقهای زراعی و اراضی مشمول قانون کشت. (تبصره ۲ ماده ۶ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی).
- ج) اراضی کشاورزی واقع در محدوده قطبهای کشاورزی، برای این اراضی حدنصاب تفکیک و افراز برای زراعت ۲۰ هکتار و برای باغها ۱۰ هکتار میباشد.(بند ۳ تصویب نامه شماره ۱۵۹۴۶۷ / ت ۵۲۱۶۶ ﻫ مورخ ۱۵/۱۲/۱۳۹۵ هیأتوزیران).
۱۲- صدور سند تفکیکی یا افرازی برای نسقهای زراعی و اراضی مشمول قانون کشت موقت به چه نحو میباشد؟
با توجه به تبصره ۲ ماده ۶ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی تفکیک و افراز نسقهای زراعی و باغات مشمول « قانون مربوط به اصلاحات ارضی مصوب ۲۶/۲/۱۳۳۹ و اصلاحات بعدی آن » و اراضی مشمول قانون واگذاری زمینهای بایر و دایر که بعد از انقلاب به صورت کشت موقت در اختیار کشاورزان قرار گرفته است مصوب ۸/۸/۱۳۶۵ و اصلاحات بعدی آن فقط به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط، مجاز است و صدور سند تفکیکی برای صاحب نسق اولیه یا سند بیع شرط یا خریداران از آنها به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط، بلامانع میباشد.
چنانچه نسق اولیه در قطعات مختلف و پراکنده باشد صدور سند ششدانگ برای هر قطعه برای زارعین صاحب نسق یا خریدار آنها نیز با رعایت ضوابط و مقررات امکان پذیر میباشد. لیکن چنانچه موضوع درخواست صدور سند افرازی یا تفکیکی بخشی از یک نسق زراعی باشد، رعایت حدنصابهای فنی و اقتصادی الزامی خواهد بود.
13- شمول قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی ناظر بر کدام دسته از اراضی زیر میباشد؟
با توجه به بند (ب) ماده ۱ تصویب نامه شماره ۱۵۹۲۹۴/ت۵۲۱۶۶ هـ مورخ ۱۵/ ۱۲/ ۱۳۹۵ هیأت وزیران، اراضی کشاورزی واقع در خارج از محدوده شهرها.
۱۴- نحوه تفکیک و افراز طرح هایی که مجوز تغییر کاربری را از کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها دریافت کرده اند چگونه است؟
صدور سند تفکیکی طرحهای موضوع تبصره (۱) ماده (۱) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها در صورت موافقت کمیسیون تبصره (۱) ماده (۱) و صدور مجوز تغییر کاربری، مشروط به تایید پیشرفت فیزیکی حداقل ۵۰ درصد طرح توسط مرجع صادر کننده موافقت اصولی یا جواز تاسیس، بلامانع است.
۱۵- نحوه تفکیک و افراز طرحهای تملک داراییهای سرمایه ای (ملی – استانی) چگونه است؟
در صورتی که محل اجرای طرح در اراضی دارای سند ششدانگ باشد، پس از تصویب کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ استان مبنی بر تشخیص ضرورت تغییرکاربری، نقل و انتقال و صدور سند شش دانگ مطابق نقشه و مساحت مندرج در مجوز کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ استان بلامانع می باشد.
بدیهی است مالکیت باقیمانده اراضی بصورت ششدانگ خواهد ماند و چنانچه محل طرح، اراضی مشاعی باشد مالکیت باقیمانده اراضی کماکان بصورت مشاعی باقی میماند.
در مورد این دسته از طرحها ارائه موافقت نامه بین دستگاه اجرایی با سازمان برنامه و بودجه کشور و استان، سند مالکیت یا اقرارنامه به همراه وکالت نامه بلاعزل ماخوذه از فروشنده که تمامی اختیارات از جمله درخواست مجوز تغییر کاربری در کمیسیون و تفکیک یا افراز اراضی با مختصات جغرافیایی UTM (با مقیاس یک پانصدم) به وکیل جهت طرح و اتخاذ تصمیم درکمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ در آن درج شده باشد، ضروری است.