سرمایه گذاری در مسکن (گنجینه)
نکات مهم و طلایی پیرامون سرمایه گذاری در مسکن
این مقاله در دو بخش ارائه خواهد شد. بخش اول 50 نکته طلایی پیرامون سرمایه گذاری در مسکن و بخش دوم در رابطه با نکات طلایی و مهمی که برای مکان یابی املاک مورد نظر خودتان بایستی در نظر بگیرید. این مکان یابی می تواند در میزان سود پروژه شما بسیار بسیار اثرگذار باشد. هدف این مقاله این است که بتواند “آموزش سرمایه گذاری در املاک و مستغلات” را به درستی برای مخاطبین به انجام رساند.
50 نکته طلایی برای سرمایه گذاری در مسکن
امنیت سرمایه گذاری و سود موجود در آن عموماً رو به کاهش است. البته برای افراد آماتور و بی تجربه و ریسک کنندگان بی محابا. در اینجا با توجه به تحقیقات، مطالعات و تجربیاتم در این خصوص نکات بی نظیری را درباره سرمایه گذاری موفق در املاک و مستغلات در ایران و دیگر کشورها ارائه خواهد شد. با این امید که کمکی مؤثر برای تصمیم گیری باشد.
نکات اول تا 20 ام سرمایه گذاری در مسکن
نکته اول: مهم ترین و مؤثرترین و پایدارترین سرمایه گذاری در طول زندگی بشر، آموزش و یادگیری است! این سرمایه گذاری اصولی در هنگام بروز خطر و بحرانهای مالی واقتصادی در سطح کشور و جهان به کمک شما میشتابد!
نکته دوم: دومین سرمایه گذاری حرفهای در طول زندگی، سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در تمام کشورهای جهان است. بشرطی که حرفه ای، علمی و مبتنی بر شناخت و تخصص باشد!
نکته سوم: برای به روز ماندن و کسب تجربیات جدید در حوزه سرمایه گذاری املاک باید پیوسته به مطالعه و تحقیق بپردازید و در سمینارها و همایشها ونمایشگاههای داخلی وخارجی شرکت کنید!
نکته چهارم: برای تسریع در پیشرفت و رفتار حرفهای در حوزه سرمایه گذاری املاک و مستغلات از تجارب ودانش افراد خبره و شرکتها و مؤسسات تخصصی مشاورهای کمک بگیرید!
نکته پنجم: باید رفتار مشتریان و مصرف کنندگان را در حوزه املاک و مستغلات در دوران رکود و بحران و رونق بشناسید و برآن اساس برنامه ریزی نمایید!
نکته ششم: شما هرگز در امر سرمایه گذاری املاک و مستغلات موفق نخواهید شد اگر که موجهای بازار مسکن در ایران را نشناسید و یا قادر به مدیریت این موجها نباشید!
نکته هفتم: رفتارهای سنتی و باورهای نادرست خود را در حوزه سرمایه گذاری املاک و مستغلات دور بریزید!
نکته هشتم: به محض بروز شایعه افت قیمت املاک و مستغلات از طریق رسانههای صوتی و تصویری، رسانههای مکتوبی، انجمنها و تشکلهای سرمایه گذاری و … درحوزه سرمایه گذاری املاک و مستغلات مطمئن باشید که زمان خرید فرا رسیده است. درکشورما این نهادها و رسانهها تعمداً چنین امواجی را تعمدا شایعه و پخش میکنند و یا حسابی به این امواج دامن میزنند تا ملکهای مورد نظرشان بخرند و در زمان مناسب با بهترین قیمت به بازار عرضه دارند!
نکته نهم: مدیریت سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات را بیاموزید. مثلا در زمانی که بازار ملک به مرحله رکود رسیده، عرضه فروش را محدود وحتی بخش فروش را تعطیل کنید. دراین صورت شما نیازمند فرد حرفهای هستید برای دریافت وامهای کم سود و مطلوب تحت عنوان تولید، صادرات، واردات و … از طریق اسناد ملکی خود.
نکته دهم: هرگز وضعیت سرمایه گذاری غلط و پر اشتباه خود را در حوزه املاک با اشتباه دیگری به فاجعه تبدیل نکنید. اگر در آخرین ماههای رکود بازار ملک، ملک با ارزشی را با شرایط بد فروخته اید ولی اکنون در دوره رونق یا شروع رونق بازار مسکن هستید. اولین کار شما باید خرید ملکی با ارزش دارای ظرفیت و کاربریهای متفاوت ولو نصف مساحت ملک قبلی تان است باشد. در واقع ضرروزیان خود را به ضرر دیگری ( مثل دست رو دست گذاشتن و به امید ارزان تر شدن ملک) اضافه نکنید.
نکته یازدهم: فرصتها و پتانسیلهای موجود در دفاتر مشاورین املاک را دست کم نگیرید.
تحقیقات میدانی و بازار گردانی نویسنده ثابت کرده است که نود و پنج درصد سرمایه گذاران موفق در حوزه مسکن در واقع هنر مدیریت و تعامل با مشاورین املاک را داشته و بخوبی از این ظرفیتها و پتانسیلهای موجود بهره برده اند. اکنون در حوزه سرمایه گذاری املاک حرف اول را میزنند :
- الف: ارتباط خود را با آنان مستحکم تر کنید بخصوص مدیران و مشاورین املاک حرفه ای، با سابقه و موفق
- ب: از توانایی ها، تجارب و ارتباطات شان در تصمیم گیریهای مهم خود بهره جویید
- ج: به دفاتری که پشت پرده کارخود، خریداران و سرمایه گذاران حرفهای و پولدار را برای خود حفظ کرده اند، بیشتر اهمیت دهید
- د: برخی از افراد دارای اعتبار فراوان پیش برخی از مشتریان هستند و به قولی مشتریان مؤمن و مطیع بسیار دارند.
نکته دوازدهم: باید تکنیکها و سیاستهای مؤثر فروش ملک در بازار رکود را فرا بگیرید. چرا که ممکن است تصمیم اشتباه و پر زیان بگیرید و ممکن است هرگز فرصت جبران را در این حوزه نداشته باشید تا مثل سرمایه گذاران سنتی، ملک تان را با التماس نفروشید و حقیرش نکنید!
نکته سیزدهم: انجام معاملات ملکی به صورت دست به دست کردن، به شأن و اعتبار تان لطمه میزند و بیشتر به نفع دیگران است تا شما .: ضمن این که به دردسرهای احتمالی آن نمی ارزد!
نکته چهاردهم: قبل از ورود به سرمایه گذاری در حوزه ملک، اهداف خود را (اعم از کوتاه مدت، بلند مدت و میان مدت ) تعیین و برنامه ریزی کنید. تکنیکها و اهداف سرمایه گذاری هریک از سه شاخص مذکور بسیار متفاوت میتواند باشد!
نکته پانزدهم: برای خود سبک معاملاتی منحصر بفرد تعریف کنید: ولی هرگز روی استراتژیهای سرمایه گذاری خود تعصب نشان ندهید مثلاًا ین که چون همیشه در حوزه ملکهای تجاری ساخت و ساز کرده اید. پس حتماً باید پیشنهادات پرسود را بازار املاک مسکونی رد کنید! این استراتژی اشتباه است چرا که هدف سرمایه گذاری کسب و منافع و خدمت است نه تعصب و اصرار بر استراتژیی که زیان آور باشد واکنون ادامه پنجاه نکته درباره سرمایه گذاری املاک ایران وجهان.
نکته شانزدهم: اعتبار واعتماد کسبی خود را در محل و منطقه سرمایه گذاری و ساخت و ساز با اعمال و کردار نادرست و نسنجیده مثل زن بارگی، ربا خواری، میخوارگی، مصرف مواد مخدر، یادرگیری مستمر با مشتریان، همسایگان، شرکاء، سهامداران، شرکتهای خدمات ساختمانی، نهادهای دولتی و مدنی لطمه وارد نکنید. اعتبار تنها چیزی است که برایش المثنی صادر نمی شود!
نکته هفدهم: در حوزه سرمایه گذاری املاک و مستغلات، خوش نامی، متعهد بودن، پایبندی به توافقات وقول وقرارها، دلسوزی نسبت به منافع مشتریان توسط سرمایه گذار همیشه با ارزش تر و کارآمد تر از میزان نقدینگی، پول و سرمایه شماست!
نکته هجدهم: هرگز تصمیمات حوزه سرمایه گذاری و انجام معاملات ملکی را بصورت احساسی انجام ندهید. این رفتاربه معنی انسان دوستی و بلوغ فکری و رفتار حرفهای شما نیست بلکه رفتاری غیربالغانه وغیر حرفهای است. اما میتوانید در پارهای از معاملات درصورتی که به یقین واقعی در خصوص محدودیت بودجهای و دیگر شرایط طرف مقابل دست یافتید احساسی رفتار کنید و هر سرمایه گذاری ناخودآگاه معمولاً در حد 10 درصد از معاملاتش را چنین رفتار میکند.
نکته نوزدهم: توجه داشته باشید که تاکتیک واستراتژی سرمایه گذاری در سرمایه گذاریهای مولد وغیر مولد بسیار متفاوت است. مثلا اگر بناچار هنگام اجرای پروژه ملکی به دوره رکود سنگین برخورد کردید باید فرآیند اجرای پروژه را نه تعطیل بلکه تعدیل کنید واز شتاب اجرایی آن بکاهید ولی در زمان رکود در سرمایه گذاری غیر مولد باید تعجیل کنید تا فرصتها از دست نرود!
نکته بیستم: آداب واحکام انجام معاملات خاص را بیاموزید. همه املاک و همه تیپ معاملات با یک سبک و سیاق انجام نمی شود وانواع متفاوت دارد. مثلاً فروش یک واحد از یک ساختمان برند و بسیار معروف که همیشه وحتی در بازار رکود بهترین خریدار را دارد، ممکن است هرگز مطابق املاک معمولی و به شیوه معمولی حتی معامله نشود. حتی ممکن است کل ثَمَنِ ملک (قیمت و بهای ملک) را یکجا با توجه به شرایط ملک، شخصیت فروشنده، قیمت و شرایط معامله، طی یک فقره چک آن هم بدون تحویل ملک، بدون انتقال سند و بدون تنظیم مبایعه نامه و و کالت نامه صورت گیرد!
نکات 20 تا 35 ام سرمایه گذاری در مسکن
نکته بیست ویک: هنگام تعریف پروژه مشارکتی، نه براساس احتمال افزایش قیمت در آینده، بلکه براساس شرایط بحرانی تصمیم بگیرید. روی احتمالات 20 درصد، ولی روی شرایط موجود 80 درصد حساب بازکنید. ادامه پنجاه نکته درباره سرمایه گذاری املاک و مستغلات در ایران وجهان به شرح ذیل است.
نکته بیست و دوم: در عرصه معاملات و سرمایه گذاری بسیار شاهد این اتفاق بوده ام که احتمالات یک درصدی بعضاً بر نودونه درصدی چربیده است! : بنابراین در برخی از معاملات و سرمایه گذاری به یک درصد بیشتر از نودونه درصد بها دهید!
نکته بیست و سوم: رفتار حرفهای داشته باشید. هیچ وقت بصرف اظهارات و پیشنهادات دیگران برای انجام معاملات و سرمایه گذاریها تصمیم نگیرید. اخیراً در جلسهای متوجه شدم یکی از سرمایه گذاران و کارخانه داران معروف کشور برای خرید چند قطعه زمین که حداق 8 بار طی 34 سال دست به دست شده بود کلی هزینه کرده تا به ریشه و سوابق ملک و مالک دست پیدا کند و این موضوع حتی از دید واسطه معامله هم به دور مانده بود، اما وقتی وارد جلسه شدیم خیلی با صراحت گفت که تاکنون ملک مصادرهای نخرید وحتی یک ریال ربا تو زندگیش وارد نشده است. سپس مؤدبانه تمام سوابق مالک اصلی ملک را تشریح کرد و بعد ادامه دادکه شخصی مأمور کرده تا با وراث مالک درآمریکا تماس بگیرند موافقت اخلاقی آن را جذب کرده و باهزینه خود این کار انجام خواهد داد ودرصورت موفقیت ملک را ازمالک فعلی خواهد خرید. کل مدت جلسه 10 دقیقه طول کشید. و ادامه پنجاه نکته درباره سرمایه گذاری املاک ایران وجهان
نکته بیست و چهار: برای انجام سرمایه گذاری در ملک استراتژی مشخص و حرفهای داشته باشید: تعیین میزان سود و زیان، مدیریت زمان و تعیین نوع سرمایه گذاری مثلا بر روی املاک تجاری یا اراضی فاقد کاربری از اجزای مؤثر استراتژی سرمایه گذاری موفق در املاک و مستغلات میباشد.
نکته بیست و پنج: در سرمایه گذاری خود همیشه یک چشم تان به اتفاقات بازار املاک دنیا باشد. در دنیای اقتصادی امروز، اقتصادها مثل جزایر متصل عمل میکنند و هیچ کس در جزیره امن ونا امن تنها نیست! . فراموش نکنید که همه سوار بر یک کشتی هستیم و همه جای این کره منابع قابل استفاده ارضی بسیار هم محدود میباشد.
نکته بیست و ششم: دست از سرمایه گذاری پراکنده در اکناف کشور یا دنیا بردارید: این حق شماست که هر جای این کره خاکی و یا حتی کره ماه و مریخ سرمایه گذاری نمایید چون سرمایه متعلق به شماست. اما فراموش نکنید این روش سرمایه گذاری در دنیای پیشرفته پسندیده نیست. هزینه مدیریت و نگهداری املاک و مستغلات با این سبک بسیار بالاست.
نکته بیست و هفتم: به کیفیت نقدشوندگی املاک و مستغلات خیلی اهمیت دهید. ملک از جمله کالایی است که نقدشوندگی آن کند است. سرمایه گذاری یا ساخت املاک نامرغوب و نامناسب مثل بر و عرض نامناسب، محلیت نامناسب، اسناد نامناسب و دهها مؤلفه دیگر میتواند وضعیت نقد شوندگی را فاجعه بار نماید!
نکته بیست و هشتم: مشکل تحلیل بنیادی در بازار املاک فراموش نشود. برخلاف سایر بازارهای دارایی، بازار املاک و مستغلات به راحتی قابل تحلیل بنیادی نیست. تاکنون حتی در کشورهای پیشرفته نتوانسته اند بازار ملک را تحلیلی بنیادی مثلا 6 ماهه ارایه دهند. به دلیل پیچیدگیها و مؤلفههای مؤثر فراوان در بازاراملاک و مستغلات، این تحلیل بسیار مشکل میباشد علی الخصوص تحلیل بازار مسکن کشوری که دارای اقتصاد ناپایدار و شدیداً بیمار و مافیا زده میباشد.
نکته بیست ونهم: آینده نگری در سرمایه گذاری املاک و مستغلات: با وجود خطرات وفراز وفرودها در بازار مسکن باز به اعتقاد بنده پایدارترین و امن ترین سرمایه گذاری در ایران و سایر نقاط دنیا میباشد و به نحوی که طبق حقوق بین الملل هیچ حکومت متجاوز یا متخاصم خارجی در صورت تصرف خاک آن کشور، حق مصادره ویاسلب مالکیت اتباع آن کشور را ندارد.
نکته سی ام: زمان مناسب و مطلوب برای انجام یک معامله خوب در املاک و مستغلات، زمانی است که حداقل 70درصد نگرانی هاو ریسکها ی خود را بر طرف نمایید؛ دقیقاً عملی که بانکهای کشور هنگام اعطای وام مضاربه، جعاله و یا مشارکت مدنی به سرمایه گذار انجام میدهند!
نکته سی ویکم: همیشه آن لاین وگوش بزنگ باشید. یکی از فرایض واجبات روزانه برای سرمایه گذار املاک حداقل یک بار در روز گوش سپردن به اخبار روزانه ایران وجهان است و نیزمطالعه نشریات اقتصادی، سرمایه گذاری و قوانین مترتب بر اراضی و سایر مستغلات نباید فراموش شود. گوش سپردن به اخبار داخل وخارج کشور موجب میشود تا از اوضاع اقتصادی، سیاسی، وضعیت بازار سایر داراییها مثل وضعیت بازار بورس، طلا، ارز، خودرو و مسکنوتغییرات حاصله در هریک از این پنج بازار دارایی زودتر از دیگران مطلع شوید ونیز میتوانید بهتر تغییراتی که موجب بروز شرایط جدید شده، مدیریت نمایید.
نکته سی ودوم: در امر سرمایه گذاری متمایز باشید: شیوه و راهی را برای سرمایه گذاری، انجام معاملات و ساخت و ساز برگزینید که افراد کمتری آن را پیموده اند.
نکته سی و سوم: هرگز دنباله رو و مقلد کسی در امر سرمایه گذاری نباشید: چون اگر موفق شوید آن برند یا شخص را بزرگ کرده اید و اگر شکست بخورید تحقیر خواهید شد!
نکته سی وچهارم: سرمایه گذاری املاک و مستغلات را پس از مطالعه و تحقیق مفصل بازار املاک منطقه شروع کنید واگر بازار املاک توانست شما را مجاب به سرمایه گذاری نماید آنگاه اقدام کنید. گام دوم و مؤثر تشکیل دپارتمان سرمایه گذاری است. این دپارتمان اطلاعات فراوانی را از لحاظ کم و کیف سرمایه گذاری املاک و مستغلات و سایر نیازمندیهای منطقه در اختیار شما قرار میدهد.
نکته سی و پنجم: قبل از جا افتادن و تسلط بر بازار سرمایه گذاری نه از شغل دولتی تان دست بکشید ونه از شغل غیر دولتی. ترک شغل وحرفه فعلی که سالها درآن مشغول هستید کمکی به موفقیت تان نمی کند مگر اینکه به شما لطمه اقتصادی وارد نماید. نخست زیر پایتان را حسابی سفت کنید و مدتی آن را پایش کرده و آنگاه خیلی حرفهای وحساب شده تازه بخشی از سرمایه را وارد بازار املاک و مستغلات نمایید. حتی توصیه میکنم قبل از شروع سرمایه گذاری مدتی را در یک آژانس مسکن خوش نام و موفق کارآموزی کنید تا با پتانسیل سرمایه گذاری املاک منطقه بطور کامل آشنا شوید و نیز منابع لازم و مرتبط با سرمایه گذاری املاک و مستغلات را تهیه و مطالعه نمایید و آنگاه “ راه خود گویدت چون باید رفت “!
نکات 36 تا 50 ام سرمایه گذاری در مسکن
نکته سی و ششم: اگر از دسته افراد منضبط و برنامه ریز هستید وارد بازار سرمایه گذاری املاک و مستغلات بخصوص پیش فروش و مشارکت در ساخت شوید درغیر این صورت با خود و سرمایه خود به دشمنی برخاسته اید: چراکه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات انضباط، برنامه ریزی، مطالعه و تحقیق، پایبندی به تعهدات و توافقات، برخورداری از دغدغه، نقشه راه، مسئولیت پذیری و اهداف مشخص را میطلبد.
نکته سی و هفتم: وقتی حرفهای عمل کنید نه نیاز به بدبینی دارید ونه نیاز به خوش بینی: که البته هر دوی این نگرش، آفت بزرگی برای سرمایه گذاری املاک و مستغلات است. به جای خوش بینی که “ چون پسرخاله ام در بازار مسکن خیلی موفق شده وطبعاً من هم خواهم توانست “، هیچ کسی نمی تواند چنین تضمینی به شما بدهد و یا چون فلان پسر عمویم در بازار ملک بخاک سیاه نشست والان در زندان بسر میبرد، ملاک درستی برای ورود و یا عدم ورود به این بازار نیست.
نکته سی و هشتم: با توجه به عُلقههای شخصیتی، اخلاقی و روحی و روانی خود سرمایه گذاری نمایید. دنیا پر است از فرصتهای سرمایه گذاری حتماً مجبور نیستید که در ملک وارد شوید شاید از سرمایه گذاری در طلا بیشتر لذت ببرید. شاید تنوع اتومبیل در دنیای ما حس لذت جویی شما را ارضاء نماید! چرا که داراییهای شما در بازارهای سرمایه گذاری عبارت است از اطلاعات، دانش و تجربه، رؤیا، هدف جدی و مهم در طول زندگی، زمان وعمر شما.
نکته سی ونهم: قدرت و دانش تحلیلی خود را از وضعیت بازار سرمایه را در خود تقویت کنید و روی این موضوع خیلی جدی و فعالانه پیگیر باشید. سرمایه گذار اگر نتواند روند بازار سرمایه و سرمایه گذاری داخلی وخارجی را پیش بینی و یا تحلیل نماید توصیه میشود که حتماً از دانش و تخصص واطلاعات مشاوران خبره کمک بگیرد. در این راستا تلاش کنید تا زمینههای فکری وقدرت پیش بینی خود را از روند بازار سرمایه مورد علاقه گسترش دهید تا بتوانید به تحلیلگری خبره و هوشمند تبدیل شوید و یا سریع از بازار سرمایه گذاری خارج شود! .
نکته چهلم: هدف گذاری، ایده پردازی، تجسم خلاق، نوشتن رؤیاها بر روی کاغذ و تلاش مستمر و مؤمنانه اساس موفقیت وثروت اندوزی در هر بازار سرمایه گذاری به ویژه بازار املاک و مستغلات میباشد. بالاترین درآمدها و موفقیتها تنها با پنج عامل بالا دست یافتنی میباشد.
نکته چهل ویکم: دغدغه انسان دوستی، میهن دوستی، عشق به طبیعت و منابع موجود در این کره خاکی در امر سرمایه گذاری املاک و مستغلات کلید موفقیت شماست. درکنار این دغدغه هاست که میتوانید سرمایه گذار موفقی شوید. نتیج این دغدغه مشتری مداری با بهترین کیفیت و بازدهی میباشد پس مداوم به منافع مشتری، امنیت ورضایت او بیاندیشید و کمک هم به ارزش افزوده کنید و هم قدردان منابع محدود فعلی این کره خاکی زیبا باشید!
نکته چهل ودوم: برای شروع سرمایه گذاری املاک و مستغلات در هر شهر و منطقهای که بسر میبرید. اساسی ترین و مبرم ترین نیاز مردم محل را کشف کرده و یا یکی از مشکلات مردم منطقه، شهر، استان و یا کشور را شناسایی نمایید. اگرهم قدرت و توان و تجربه نیاز سازی دارید قبل از شروع ساخت و ساز نخست برای نیازسازی، فعالیت حرفهای و مؤثر انجام دهید! برای کشف نیازهای جدید مردم توصیه میشود. این اقدامات را فراموش نکنید، نخست اینکه محصولات یا خدمات جدید را برای خواندن مفالات، نوشتهها وآگهیها ونشریات و مجلات تخصصی داخلی وخارجی مثل معماری، حقوقی، مذاکره و…زمانی را اختصاص دهید. دوم حضور در همایشها و نمایشگاههای تخصصی صنعت اساختمان وفرصتهای سرمایه گذاری املاک و مستغلات اعم داز دولتی وخصوصی. ایجاد ارتباط و تعامل با افراد بسیار موفق، مهربان و دلسوز و کلیدی در صنعت ساختمان و دوستان وآشنایان مؤثر وصاحب کسب و کار موفق
نکته چهل و سوم: برای موفقیت در سرمایه گذاری املاک و مستغلات باید به برخی از قوانین مثل قانون مالیات ها، شهرداری ها، ملاک عمل، مقررات سازمان نظام مهندسی، اداره ثبت اسناد واملاک و … اشراف داشته باشید. عدم آگاهی از قوانین و مقررات مذکور میتواند مشکلاتی برای سرمایه گذار ایجاد نماید و او را از انجام سرمایه گذاری پشیمان نماید.
نکته چهل و چهار: در حوزهای سرمایه گذاری نمایید که شرکتهای کلان دولتی نتوانند روی آن موضوع تمرکز نمایند و یا تاکنون وارد آن حوزه نشده اند. از طرف دیگر رقبای بزرگ نهادهای دولتی را در حوزه سرمایه گذاری املاک و مستغلات با مطالعه و تحقیق مورد شناسایی قراردهید. پس از کسب اطلاعات مؤثر در خصوص سرمایه گذاری در آن حوزه تصمیم بگیرید که وارد آن بشوید و یا کلاً قیدش را بزنید!
نکته چهل و پنج: فراموش نکنید که گرایش به بخش “ خارج از قانون در املاک و مستغلات “ بخش خاکستری اقتصاد است که مرزی طولانی با دنیای سرمایه گذاری قانونی دارد! : اگر چه ممکن است سود زیادی برخوردار باشد ولی آخر الامر اینکار به دام سازمانهای امنیت و اطلاعات افتادن است که همه دستاوردهای چندین ساله را با کلی اتهامات و ناراحتیها باید برگردانید.
نکته چهل و ششم: اگر چه شرایط کشور به نحوی است که تمایل و گرایش سرمایه گذاران را به ورود به بخش سرمایه گذاری املاک در حوزه “ خارج از قانون “ از طریق ارتباطات، سند سازی، تصرفات صوری و هزار و یک لطایف الحیل و ترفندهای قانونی و غیرقانونی سوق میدهد، ولی خود این حوزهها به نوعی تله محسوب میشود: اگر چه عوامل اصلی چنین گرایشات و تمایلاتی سرمایه گذاریهای غیر قانونی، قوانین منسوخ، غیر متعارف و آمرانه است.
نکته چهل و هفتم: توجه داشته باشید که اکثر مردم و به ویژه سرمایه گذاران املاک و مستغلات بدون برخورداری از اسناد رسمی، هرچقدر که دارایی انباشت کنند و ملک بخرند و یا هر چقدر که سخت کار و تلاش کنید. باز قادر به پیشرفت مناسب و درخوری نخواهند شد و تنها مخاطرات و ریسک خود را در حوزه صنعت ساختمان افزایش میدهند و پدیده گریز از اسناد رسمی. اگر چه به دلیل قوانین نامناسب و سخت گیرانه هنگام تغییر کاربری، هنگام ساخت و ساز، هنگام نقل وانتقال ملکی بیش از پیش نمودِ بیشتری پیدا میکند، ولی باز توصیه و تأکیدم بر این است که از چاله سند رسمی وانتقال رسمی به چاه بی پایان اسناد عادی نیفتید!
نکته چهل و هشتم: هرناندو دوسوتو در کتاب گرانقدر “ راز سرمایه “ چنین میفرماید: “تغییر کاربری اراضی مزروعی به کاربری مسکونی در کشورهای توسعه نیافته، از طریق نقش پنهان دولتها صورت میپذیرد” بنده نیز این فرمایش شان را تایید میکنم و بارها مردمی را دیده ام که دارای املاک بسیار زیادی آن هم در بهترین وگران ترین منطقه و بافت شهر هستند. ولی به موجب قوانینی که فقط حقوق این نوع مالکین را ذایل کرده، دنبال افراد متنفذ و خاصی میگردند که شاید به امید ارتباطات آنان، سهمی از این ثروت برخوردار شوند و چند سال بعد دقیقاً پس از یک چرخش و تعویض جناحها در هرم قدرت سیاسی، همان ملکِ در طرح منابع طبیعی، یا محیط زیست، یا جگلبانی، حریم رودخانه و دریا و … دارای سند جدید با گران ترین کاربری، حصار کشی، دارای طرحهای اقتصادی رویایی برای ساخت و ساز، پروانه ساختمان خیلی خاص و … شده است! ؟
نکته چهل ونهم: در حوزه صنعت ساخت و ساز، دولت مردان باید بدانند و درک کنند که در بخش سرمایههای خرد ( کوچک و کم )، مردم برای ساخت و ساز خود به تعداد درهایی که قانون به رویشان میبند، راههای فرار پیدا میکنند! این دولت مردان هستند که همیشه یک گام عقب هستند. به همین دلیل بنده اعتقاد دارم وقتی دولت مردان و مسئولان صنعت ساختمان سکوت کنند، خطرناکند و نه وقتی که قوانین آمرانه و محدود کننده وضع میکنند! .
مردم حتی ضعیف ترین قشر اقتصادی جامعه راه فرار را از این تیپ قوانین را در کوتاهترین زمان ممکن کشف میکنند. مثلاً وقتی دولت اراده کرد تا از خانههای خالی مالیات مضاعف اخذ نماید، مردم با نصب پردهای شیک و فاخر، دولت را ناکام گذاشتند یعنی دور زدن کل قانون با تقبل هزینه خرید و نصب پرده برای کل پنجره ها! و یا زمانی که دولت قصد اخذ مالیات بر درآمد از معاملات بیش از دو معامله املاک نوساز را در سال داشت. به وضوح میدیدیم که سازندهای 30 واحد پارتمان را ظرف یک سال فروخت اما مالیات بر درآمد آن چنانی هم نپرداخت!
مثال دیگر اینکه در محله هایی هم چون درکه، اوین و فرحزاد، پونک و …، با وجود استقرار ستاد حریم و گشت زنی نایبان بر حق شهرداری سوار بر تویوتاهای گران قیمت ژاپنی، ساختمانهای عجیب و غریب است که شبانه، قارچ گونه رشد میکند!
با این تفسیر چقدر ساختمان در ایران بصورت خارج از قانون احداث شده و تمامی عملیات تصرف و ساخت آن همراه با تخلفات و دور زدن قانون بوده است؟ پاسخش را هیچکس نمی دهد!
نکته پنجاهم: با وجودی که در کشورهای توسعه یافته و پیشرفته، مالکیت رسمی و سیلهای است برای انگیزه دادن به مردم که بتوانند ارزش افزوده ایجاد کنند، به داراییهای خود سروسامانی بخشند و کمک مؤثری در قوام و فرهنگ سازی نظام مالیاتی بنمایند و اشتغال پایدار ایجاد کنند.
سرانجام اینکه زمینه توسعه پایدار را در سطح استان، شهر و اکناف کشور فراهم آورند و یا اینکه صاحب نظران و کارشناسان حوزه سرمایه گذاری املاک و مستغلات، مالکیت خصوصی را مهمترین نهاد واحد برای همبستگی اجتماعی و سیاسی هر کشور میپندارند.
اما در کشور ما مالکیت رسمی با محدودیتهای بیشتری همراه است (به نحوی تا همین سه سال پیش در هیأت کمیسیون ماده 147 قانون ثبت اسناد واملاک، قفل شده بود با وجود اینکه در دست مردم انبوهی از قولنامه، و کالت نامه، صلح نامه و … بود که نمی دانستند تکلیف شان چیست؟
شناسایی محل و منطقه، قبل از انجام معامله و سرمایه گذاری ملکی
شناسایی محل و منطقه، قبل از انجام معامله و سرمایه گذاری ملکی بسیار حائز اهمیت است. برای انجام معاملات املاک اعم از خرید ملک، خواه فروش آن باشد، خواه اجاره دادن ملک باشد و یا مشارکت در ساخت و خواه معاوضه و تهاتر باشد و خواه تنظیم وامضای قرارداد به قصد انجام معامله باشد نباید احساسی و عجولانه رفتار کرد. هرگز هم اجازه ندهید عجله طرف مقابل شما را هم به عجله کردن وادار کند و تصمیمی را عجولانه و شتابان و بدون تأمل و تفکر مناسب اتخاذ کنید. بدون هیچ شک و تردیدی این دو رفتار، موجب پشیمانی و تحمیل خسارات غیر قابل جبران به شما خواهد شد.
متأسفانه بسیاری از مردم وقتی پول دست شان هست، برای انجام هر نوع معاملهای اعم از معامله اتومبیل و یا معامله املاک یا خرید اثاث منزل، صبور و شکیبا نیستند. خیلی سریع برای تهیه ملک تصمیم میگیرند که مواد این نوع تصمیم گیری، یکی رفتار احساسی هست و دومی رفتار عجولانه.
بنا بر 28 سال تجربه و تحقیق و مطالعه و همراهی با موکلینم، در اینجا میخواهم 35 توصیه کاربردی و تأثیر گذار بر تصمیم سازی و تصمیم گیری شما هم میهنان عزیز و ارجمندم داشته باشم. توجه داشته باشید به صِرف بازدید ملک، رؤیت اسناد و مدارک و قیمت خوب، نباید احساسی و عجولانه تصمیم به تهیه ملک گرفت، بلکه باید موارد زیر را هم لحاظ کرد تا “زورتان را ندهید که التماس بخرید”
یک: شناسایی بدنام ترین و خوش نام ترین سازندگان ساختمان از لحاظ انجام تعهدات به موقع یا با تأخیر بسیار زیاد و یا پشت گوش انداختن امور اداری پس از اتمام ساختمان مثل تعلل در اخذ پایانکار، تعلل در اخذ گواهیهای مربوط به آتش نشانی، تعلل در اخذ صورتجلسه تفکیکی از اداره ثبت و …
دو: شناسایی بدنام ترین و خوش نام ترین مالکین محل از لحاظ انجام قول و قرار، از لحاظ حضور به موقع در محضر، از لحاظ تحویل به موقع ملک به مستأجر یا خریدار و …
سه: شناسایی بدنام ترین و خوش نام ترین شرکتهای ساختمانی و پیمانکاری: از قدیم گفته چند گروه بسیار بدعهد و غیرقابل اطمینان بوده و هنوز هم هستند.
گروه خیاطان، نجاران، معماران ( نه آرشیتکتها بلکه اوستا بناها ) و پیمانکاران. با دقت در انتخاب بهترین، حاذق ترین و خوش قول ترین رمز موفقیت اجرا و اتمام پروژههای ساختمانی هست.
چهار: شناسایی بدنام ترین و خوش نام ترین شرکتهای تعاونی ساختمان ساز محل: برخی از شرکتهای تعاونی متأسفانه سر اعضای خود شرکت تعاونی را هم که دهها سال همکارشان بوده اند، کلاه میگذارند چه رسد به عضو بیرون ازاداره و همکار! .
متأسفانه طی سالهای اخیر به ویژه از اواخر دهه هشتاد به بعد پدیده بدعهدی، نامردی کردن و کلاه گذاری در بین برخی از شرکتهای تعاونی مسکن ادارات دولتی و غیر دولتی فراوان به چشم میخورد. بنابراین شناسایی محل و منطقه، قبل از انجام معامله و سرمایه گذاری ملکی بسیار حائز اهمیت است.
پنج: شناسایی بدنام ترین و خوش نام ترین بنگاههای املاک محل: خوشبختانه هستند مدیران و مشاورین املاک حاذق و متعهد که به اعتبار شخصی و صنفی خود بها میدهند و در امر مشتری مداری تلاش صادقانه میکنند والبته در کنار این افراد فعالان صنفی بدعهد و غیر متعهد و پول دوست هم کم نیستند. هنر شما یافتن افراد دسته اول است که در هر منطقه و محلی ولو محدود تعدادی از این فعالان صنفی یافت میشود. تلاش تان را قبل از امضای هر قراردادی یافتن این نوع فعالان باشد تا در امر انجام هر نوع معامله ملکی در امان باشید.
شش: شناسایی بدنام ترین و خوش نام ترین اراضی و املاک محل: اراضی و املاک خوش نام و بدنام به دو دسته تقسیم میشود. ارضیهای که قابل ساخت و ساز هست و دارای ابعاد مطلوب و ایده آل هست که خواهان و خریداران زیادی دارد و اراضیای که از لحاظ موقعیت مکانی و محلی در بدترین موقعیت مکانی و محلی دارد. مثل جنب بیمارستانهای عمومی و یا جنب زندانهای بزرگ و قبرستانها قرار داشتن یا تودلی بودن ملک و … .
هفت: شناسایی بدنام ترین و خوش نام ترین پلا کهای ثبتی محل
هشت: شناسایی بدنام ترین و خوش نام ترین ساختمانهای احداثی در ملک
نه: شناسایی بدنام ترین و خوش نام ترین منطقه و محل، کوی و برزن
ده: شناسایی بدنام ترین و خوش نام ترین ساختمان کوچه و محل
یازده: شناسایی امن ترین و نا امن ترین منطقه و محله
دوازده: شناسایی بدنام ترین و خوش نام ترین کاسب محل
سیزده: شناسایی بدترین و بهترین مئدیریت ساختمان و مجتمع در محل
چهارده: شناسایی بالاترین و کمترین سرانه فضای سبز کوچه و محل
پانزده: شناسایی زیباترین و زشت ترین خیابان و کوچه و محل
شانزده: شناسایی کمترین و بیشترین حضور اماکن امنیتی، انتظامی، نطامیان و زندانها و … در محل و منطقه
هفده: شناسایی محلههای دارای بیشترین همشهریان و هم محلیهای با فرهنگ و کم فرهنگ منطقه و محله
هیجده: شناسایی پر حادثه ترین و کم حادثه ترین معابر محل
نوزده: شناسایی میزان معتادترین و سالم ترین جمعیت محل و منطقه
بیست: شناسایی گران ترین، منصفانه ترین و ارزان ترین مناطق و محلات
بیست ویک: شناسایی مناطق و محلههای پر جرم و کم جرم
بیست و دو: شناسایی خشن ترین و آرامترین مردم محل (بافت فرهنگی )
بیست و سه: شناسایی اصولی ترین و غیر اصولی ترین ساخت و سازهای رایج محل و منطقه
بیست وچهار: شناسایی مناطق دارای بافت شهرسازی اصولی و غیر اصولی محل و منطقه
بیست و پنج: شناسایی بالاترین میزان سواد و کم سواد مردم منطقه و محل
بیست و شش: شناسایی متعصب ترین و عاقل ترین پیروان دینی محل و منطقه
بیست و هفت: بهترین و مجهزیرین بیمارستانها و امکانات خدمات پزشکی و درمانی محل و منطقه
بیست و هشت: شناسایی مناطق و محلههای دارای بیشترین دیپلماتهای خارجی و داخلی
بیست ونه: شناسایی مناطق و محلههای مشهور به مناطق مذهبی اکثریت و اقلیتهای مذهبی
سی: شناسایی بالاترین و کمترین سطح درآمد اقتصادی ساکنین محل و منطقه
سی ویک: شناسایی بدنام ترین و خوش نام ترین پیش فروش کنندگان ساختمان
سی و دو: شناسایی بدنام ترین و خوش نام ترین مشارکت کنندگان ملکی در محل
سی و سه: شناسایی بدنام ترین و خوش نام ترین مراکز خرید محل و منطقه
سی وچهار: شناسایی بدنام ترین و خوش نام ترین بازارها و میادین تره بار محل و خیابان
سی و پنج: شناسایی خیابانها و کوچههای دارای بیشترین و یا کمترین حجم ترافیک و دسترسیهای محلی.
توجه و دقت و شناخت موارد سی و پنج گانه بالا میتواند برای شما انجام معاملهای شیرین، امن و حرفهای را رقم بزند. در امر معاملات املاک و امضاء قراردادهای ملکی به هیچ وجه عجولانه و احساسی رفتار نکنید.
منبع مقاله: heyvalaw.com