نحوه افراز و تفکیک اراضی

نحوه افراز و تفکیک اراضی

در ادبیات حقوقی به مال مشترک، مشاع گفته می‎شود و همانطور که از نام آن معلوم می‌شود، اموالی است که متعلق به بیش از یک نفر ‌باشد. به سخن دیگر به اجتماع حقوق چند نفر بر مال معین، خواه مال موجود در خارج باشد، خواه در ذمه باشد، “مشاع” گویند. مشاع بودن یک مال می‌تواند به طور ارادی باشد، مانند شرکت‌های اختیاری، و یا قهری باشد مانند مالکیت چند وارث بر ترکه، که بر پیدایش قهری ملکیت مشاع اشاعه نیز گویند. اشاعه در مقابل افراز و مشاع در مقابل مفروز به کار می‌رود.

در تعریف افراز گفته شده به تقسیم کردن مال غیرمنقول مشاعی بین دو یا چند نفر شریک اطلاق می‌شود، که یا از طریق تراضی بین شرکاء و یا تقسیم اجباری در قالب صدور دستور فروش توسط دادگاه، انجام می‌شود. در واقع افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکا است. به‎طور مثال اگر مال غیر منقولی مانند خانه، زمین یا مغازه‎ای بین حداقل دو نفر مشاع باشد چنانچه این دو نفر بخواهند سهم خود را مجزا کنند باید آنرا افراز کنند.

لیکن تقسیم اعم از تفکیک و افراز و غیر آن است. مثلاً هرگاه کسی فوت کند ترکه او بین ورثه تقسیم می‌شود و این ترکه شامل منقول و غیر منقول می‌شود و در این مورد اصطلاح تقسیم ترکه به کار برده می‎شود نه افراز یا تفکیک.

از آنجایی که در مالکیت مشاعی همواره مشکلاتی قابل طرح می‌باشد، لذا بحث تقسیم اموال مشاع ضروری به نظر می‌رسد تا اجتماع حقوق مالکان متعدد در ملک واحد از بین رفته و مالکیت مشاعی آنها به مالکیت افرازی و اختصاصی تبدیل می‌شود.

با این توصیف شرکاء هر ملکی می‎توانند با تراضی و توافق میان خود، به هر نحوی که می‌خواهند تقسیم آن را انجام دهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می‌تواند اجبار شرکاء را به انجام تقسیم بخواهد. پس هر شریک می‌تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید، مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع یا شرکاء ملزم بر عدم تقسیم شده باشند.

مطلب پیشنهادی: 15 سوال خیلی مهم در مورد خرد نمودن اراضی

تفاوت تفکیک و افراز

گرچه بعضاً دیده شده برخی از افراد تفکیک و افراز را مترادف و به معنای واحد دانسته اند، اما باید اشاره نمود از منظر قانونی و عرف ثبتی، تفکیک عبارت از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر می‌باشد. به طور مثال قطعه زمینی است به مساحت ۵ هزار متر که مالک یا مالکین آن تصمیم دارند آن را به قطعات ۲۰۰ متری تقسیم نمایند. اگر این تقسیم صورت گرفت، گفته می‌شود که آن زمین به قطعات ۲۰۰ متری تفکیک شده است.

به این ترتیب از تفکیک به منظور انتقال قطعات تفکیک شده به صورت مفروز (جداجدا)، صدور سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم نامه استفاده می‌شود. ‌تمامی امور مربوط به تفکیک در اداره ثبت انجام می‌شود و بعد از آن صورت‌مجلس تفکیکی تنظیم می‌شود. این صورت‌مجلس شامل حدود مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال و به صورت قطعات مفروزی جهت صدور سند مالکیت برای قطعات و تنظیم تقسیم نامه است.

از طرفی دیگر، در تفکیک لازم نیست که ملک غیر منقول مشاع باشد یعنی یک نفر که مالک ۶ دانگ زمین بزرگی است می‌تواند آن را به قطعات کوچک تر تفکیک و تقسیم نماید، همانطور که اگر چند نفر مالک آن باشند می‌توانند آن را تفکیک کنند. اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیر مشاع این اصطلاح به کار برده نمی شود. بنابراین اگر ملک مشاعی تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی رود.

یعنی پس از تفکیک نیز شرکاء در هر قطعه ای به نسبت سهم خود مالکیت دارند. مثلاً اگر زمینی به مساحت ۵ هزار متر بین دو نفر به طور مساوی مشترک باشد و آن زمین به ۱۰ قطعه ۵۰۰ متری تفکیک گردد، هر یک از شرکاء مالک ۳ دانگ هر قطعه خواهند بود، اما در افراز سهم شریک مشخص و معین می‌شود و ازحالت مشاع بودن و اشتراک خارج می‌گردد.

چگونگی درخواست تفکیک و افراز

با توجه به ماده ۱۵۰ قانون ثبت، مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت است و هرگاه از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شود این تقاضانامه به اداره ثبت ارسال می‌گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی از طرف ذینفع بر اساس مبلغ مزبور قبلاً پرداخت گردد. مبنای وصول هزینه تفکیک ارزش معاملاتی (دارایی) خواهد بود هر چند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.

طبق ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷، در مورد املاک مشاعی که جریان ثبت آنها خاتمه یافته، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، رسیدگی به درخواست افراز با واحد ثبتی محلی است که ملک مورد تقاضای افراز در حوزه آن واقع است و طبق ماده۲ همان قانون، تصمیم واحد ثبتی ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه است.

بنابراین در مورد املاک مشاعی که درخواست افراز آنها می‌شود باید نخست وضع ملک از لحاظ اینکه آیا جریان ثبتی آن خاتمه یافته است یا نه؟ در نظر گرفته شود و با توجه به وضع آن، مرجع رسیدگی به درخواست افراز مشخص می‌شود.

الف) اگر جریان ثبتی خاتمه یافته باشد، مرجع رسیدگی اداره ثبت محل وقوع ملک است و تصمیم آن ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی می‌باشد. مگر اینکه بین مالکین، محجور یا غائبی باشد که در این صورت برابر رأی وحدت رویه ردیف ۵۹/۲۹ مورخه ۱۵/۱/۱۳۶۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور ناظر به ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی رسیدگی به دعوی افراز در صلاحیت دادگاه عمومی می‌باشد.

ب) اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد، مرجع رسیدگی به افراز، دادگاه عمومی محل است و رأی آن دادگاه چه در بند الف، چه در بند ب، برابر ماده ۱۹ قانون تشکیل دادگاه‌های عمومی و انقلاب قابل تجدیدنظر است.

باید دانست که اگر نسبت به ملک مشاعی سند مالکیت صادر شده باشد، صدور سند مالکیت نشان دهنده ختم عملیات ثبتی است و در نتیجه افراز آن باید از اداره ثبت محل درخواست بشود. اما اگر برای ملک مشاع سند مالکیت صادر نشده باشد لازم است متقاضی ابتداء به اداره ثبت مراجعه کند و در صورتی که آن اداره اعلام نماید که جریان ثبتی خاتمه نیافته است، متعاقباً به دادگاه عمومی دادخواست تقدیم نماید. این اقدام موجب سرعت عمل بیشتری می‌شود زیرا در غیر این صورت، مثلاً اگر پیشاپیش به دادگاه دادخواست داده شود دادگاه باید از اداره ثبت استعلام نماید که آیا جریان ثبتی خاتمه یافته است یا نه، که در جای خود موجب اطاله دادرسی خواهد شد.

شرایط و نحوه افراز و تفکیک املاک در مراجع قضایی و ثبتی

ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت، مصوب ۳۱ تیر ۱۳۶۵ مجلس شورای اسلامی مقرر می‌دارد: دادگاه‌ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند. شهرداری‌ها مکلفند براساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا‌هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت اظهارنظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده اعلام دارند. در غیر این صورت دادگاه‌ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک رأساً اقدام خواهند نمود.

برای أخذ تأیید شهرداری، مالک نقشه‌ای که برای تفکیک زمین خود فراهم کرده است، تسلیم شهرداری می‌کند و در مقابل آن رسیدی مبنی بر تسلیم نقشه مذکور دریافت می‌کند. شهرداری پس از تسلیم این نقشه، اقدام به کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات از کل زمین می‌کند و سپس آن را تأیید کرده و به صورت کتبی به مالک ابلاغ می‌کند.

در همین جا لازم به ذکر است که تفکیک املاک و اراضی در کلیه پهنه‌های شهر با متراژ کمتر از 1000 مترمربع، بعد از رعایت برهای اصلاحی (با کاربری مسکونی) و با متراژ کمتر از 2000 مترمربع (با سایر کاربری‌ها)، ممنوع است. لیکن در صورت درخواست تفکیک برای اراضی و املاک بیش از نصاب‌های مذکور، حداقل مساحت قطعه حاصل از تفکیک نبایستی از 500 مترمربع در کاربری‌های مسکونی و 1000 مترمربع در سایر کاربری‌ها، کمتر باشد.

اینک با اصلاحیه ای که از سال 1390 در ماده 101 قانون شهرداری اعمال شد، تغییراتی در مسیر دریافت تقاضای تفکیک اراضی ایجاد شده است. بدین صورت که نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه کرده است و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می‌کند، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف 3 ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود. در تعیین این درصدها توسط شهرداری عواملی همچون موقعیت اراضی، مساحت اولیه و باقی‌مانده پس از تفکیک، کاربری مصوب اراضی و تشویق متقاضیان تفکیک به متراژهای بالاتر از حد نصاب تفکیک در آن شهر مؤثر است.

متعاقباً بعد از انقضای مهلت مقرر و عدم تعیین‌ تکلیف از سوی شهرداری، مالک می‌تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم کند. دادگاه با رعایت حداکثر نصاب‌های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده 5، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌کند.

مطلب پیشنهادی: آشنایی با تقسیمات ثبتی املاک

کمیسیون ماده 5 حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر می‌کند. البته در اراضی با مساحت بیشتر از 500 مترمربع که دارای سند ششدانگ است، شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف 25 درصد و برای تأمین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک، تا 25 درصد از باقیمانده اراضی را دریافت می‌کند.

شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت کند. در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت کند.

نکته دیگر اینکه معابر و خیابان‌هایی که در اثر تفکیک اراضی به وجود می‌آید، به صورت بلاعوض به شهرداری‌ها تعلق می‌گیرد. بدین ترتیب متقاضیان تفکیک، بخشی از اراضی خود را به شهرداری به صورت بلاعوض تملیک خواهند کرد.

شایان ذکر است که هرگونه تخلف از موضوع قانون فوق در تفکیک یا افراز اراضی، جرم تلقی‌شده و با متخلفان، طبق قانون مجازات اسلامی و قانون تخلفات اداری برخورد خواهد شد.

املاک غیر قابل افراز

مطابق ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.

تعریف سند: مطابق ماده 1284 قانون مدنی «سند عبارت است از هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد »

سند مالکیت:باتوجه به ماده 21 قانون ثبت «سند مالکیت سندی است که اداره ثبت مطابق ثبت دفتر املاک تهیه و به مالک یا قائم مقام او تسلیم می نماید »

تعریف سند مالکیت معارض :اگر دو سند مالکیت ،جزئا یا کلا از حیث اصل ملکی که موضوع آنهاست یا از حیث حدود ملک یا حقوق ارتفاقی با هم تعارض داشته باشند و این تعارض با رای هیات نظارت احراز شود سند مالکیتی که ثبت آن نسبت به دیگری موخر است سندمالکیت معارض تلقی می شود.

چه املاکی غیرقابل افراز می باشند؟

1.تبصره ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع: نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده تازمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.

2.مطابق ماده 591 قانون مدنی اگر مالی به دلیل ایجاد ضرر قابل تقسیم نباشد فروخته می شود تا بهای آن به نسبت سهم شریکان تقسیم می شود.

3.مطابق ماده 317 قانون امور حسبی در صورتی که مالی اعم از منقول یا غیر منقول قابل تقسیم و تعدیل نباشد ممکن است فروخته شده بهای آن تقسیم شود.

ثبت ملک مشاع

ماده 576 قانون مدنی :«هریک از شرکا به نسبت سهم خود در نفع و ضرر سهیم می باشند ،مگر اینکه برای یک یا چند نفر از آن ها در مقابل عملی سهم زیادتری منظور شده باشد .»

در رابطه با ثبت املاک مشاع ماده 115 آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک مقرر می دارد «در املاک مشاع برای هریک از شرکا نسبت به سهم او یک سند مالکیت صادر خواهد شد.

با توجه به ماده قانون مدنی که شرکت را اجتماع حقوق مالکین متعدد در یک شی به نحو اشاعه می داند بنابراین ملک مشاع مال همه شرکا بوده و همه شرکا مالک محسوب می شوند و مطابق قانون ثبت حق در خواست ملک خود را دارند ومطابق ماده 115 ایین نامه قانون ثبت املاک مشاع به نام همه شرکا ثبت می شود و نسبت به سهم هریک از شرکا یک سند مالکیت  مالکیت به نام او صادر خواهد شد .

هزینه افراز ملک مشاع

مطابق ماده 3 قانون افراز و فروش املاک مشاع هزینه افراز هم در موقع اجرای تصمیم قطعی افراز از طرف اداره ثبت همانند هزینه تفکیک از متقاضی دریافت می شودو مطابق ماده 150 قانون ثبت هزینه افراز براساس ارزش معاملاتی روز دریافت می شود هر چند بهای معامله بیشتر از ارزش معاملاتی روز باشد .

مرجع رسیدگی به دعاوی تفکیک و افراز

چنانچه بین شرکاء بر سر صحت افراز و تطبیق یا عدم تطبیق با میزان مالکیت مشاعی شریک اختلاف حاصل شود، تعیین تفکیک نهایی آن با دادگاه است. اما تفکیک چون عنوان تشخیص و تمیز حق و جدا کردن سهم مالک مشاعی را ندارد لذا هیچ وقت جنبه قضایی نداشته و همواره در صلاحیت اداره ثبت بوده است.

در صورتیکه ملکی قابل افراز نباشد، شرکاء از چه حقوقی برخوردار هستند؟

در این ارتباط ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر می‌دارد: ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هر یک از شرکاء و به دستور دادگاه عمومی فروخته می‌شود، صرف نظر از اینکه منشأ مالکیت وراثت یا از طریق دیگری باشد. بنابراین در صورتی که اداره ثبت و دادگاه عدم قابلیت افراز آن را تشخیص دهند، در پی ارائه درخواست فروش از سوی یک یا چند نفر از مالکین، دادگاه با صدور یک دستور صرف و اعلام آن به اجرای احکام نسبت به فروش ملک مشاع اقدام خواهد نمود.

چه نکاتی باید در رسیدگی به درخواست‌ دستور فروش، که در بالا ذکر گردید، رعایت گردد؟

1) با عنایت به ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده 9 آیین‌نامه اجرایی این قانون، برای صدور دسـتـور فـروش ملک غیرقابل افراز نیازی به تقدیم دادخـواسـت، پـرداخـت هـزیـنـه دادرسـی، تـعیین وقت رسیدگی و در نهایت، صدور حکم نیست؛ زیرا مانند درخواست اجرای حکم می‌باشد. هم چنین نظر به اینکه تابع تشریفات رسیدگی آیین دادرسی مدنی نمی‌باشد، قابل تجدیدنـظـرخـواهـی و فـرجـام‌خـواهـی نـیـسـت. ضمناً در مرحله اجرا، واحد اجرای احکام می‌تواند برای تعیین حدود اربعه (چهار ضلع شمال، جنوب، شرق و غرب) و قیمت پایه و تنظیم کروکی و غیره رأساً اقدام نماید.

2) با توجه به اینکه ملک به صورت مشاعی است، به منظور تقسیم وجوه نقد حاصل از فروش ملک غیرقابل افراز دادگاه به تناسب سهام آنان، این مبلغ را بین مالکان تقسیم می‌نماید. به همین جهت، اجبار به فروش را نیز می‌‌توان نوعی تقسیم غیرمستقیم به حساب آورد.

دوره پیشنهادی: دوره آموزش مدیریت دعاوی (کلیم کردن)

منظور از صورت مجلس تفکیکی چیست؟

در صورت نیاز به تفکیک زمین و تقسیم آن به چند قطعه یا تفکیک یک مجموعه یا مجتمع ساختمانی به چند واحد آپارتمانی، امروزه به عنوان یک تکلیف در اداره ثبت شیوه ای حاصل شده که مشاعات و مشترکات تعیین شده و با استفاده از قانون تملّک آپارتمان‌ها و آیین نامه اجرایی و بخشنامه‌های ثبتی و دستور العمل‌های ارشادی، بر خلاف گذشته مشکلات در عمل حل و مرتفع شده است.

از این رو از جمله مدارکی که هنگام تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی لازم و ضروری می‌باشد، به غیر از تقسیم نامه و پایان کار، صورتمجلس تفکیکی ملک است که با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر، حدود اربعه ملک و نیز سهم مشاعات هنگام انتقال، مشخص می‌شود.

متن قانون افراز و املاک مشاعی مصوب ۱۳۵۷

• ماده 1- افــراز امــلاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حـوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می‌نماید.
  تبصره: نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
• ماده 2- تصمیم واحــد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابـــلاغ تصمیم مورد اعتراض می‌باشد. دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کــرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود، حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.
• ماده 3- هزینه تفکیک مقرر در ماده ‌۱۵۰ قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک در موقع اجرای تصمیم قطعی بر افراز به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد شد.
• ماده 4- ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.
• ماده 5- ترتیب رسیدگی واحد ثبتی و ابلاغ اوراق و ترتیب فروش املاک غیرقابل افراز و تقسیم وجوه حاصل بین شرکاء و به طور کلی مقررات اجرایی این قانون طبق آیین نامه ای خواهد بود که به تصویب وزارت دادگستری می‌رسد.
• ماده 6- پرونده‌های افراز که در تاریخ اجرای این قانون در دادگاه‌ها مطرح می‌باشد کماکان مورد رسیدگی و صدور حکم قرار می‌گیرد ولی اگر خواهان افراز بخواهد دعوی خود را در واحد ثبتی مطرح کند باید دعوی سابق را از دادگاه استرداد نماید.

آیین نامه‏ قانون افراز و فروش املاک مشاع‏ (مصوب 20 / 2 / 1358 وزارت دادگستری)

آییننامه‏ قانون افراز و فروش املاک مشاع‏ (مصوب 20 اردیبهشت 1358 وزارت دادگستری)

ماده‏ 1: مسؤول هر واحد ثبتی با وصول درخواست افراز از طرف یک یا چند نفر از شرکای ملک مشاعی که در حوزه‏ی ثبتی مزبور واقع شده، رسیدگی به آن را به نماینده‏ی ثبت ارجاع می‏نماید.

ماده 2: نماینده‏ی ثبت با مراجعه به پرونده‏ی ملک، وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده و یا نه و دارای سند مالکیت معارض می‌باشد یا خیر اعلام نظر نموده و پرونده را به نظر مسؤول واحد ثبتی می‏رساند.

ماده 3: پس از تأیید اینکه جریان ثبتی خاتمه یافته و ملک دارای سند مالکیت معارض نمی‌باشد، مسؤول واحد ثبتی به نقشه بردار ثبت مأموریت می‏دهد که با دعوت و حضور متقاضی و سایر شرکا و نماینده‏ی ثبت، محل را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق آنان، نقشه‏ی ملک مورد افراز را ترسیم نموده و به امضای نماینده‏ی ثبت و کلیه‏ی شرکای حاضر می‏رساند.

ماده 4: نقشه‏بردار مکلف است پس از ترسیم نقشه به طوری که در تفکیک معمول است حدود و مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی را نیز تعیین و در صورتمجلس منعکس و به امضای نماینده‏ی ثبت و شرکای حاضر رسانیده و به مسؤول واحد ثبتی تسلیم نماید.

ماده‏ 5: مسؤول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه‏ی صورتمجلس تنظیمی و نقشه‏ی افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی، تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه‏ی افراز اعلام می‏نماید.

ماده‏ 6: تصمیم مسؤول واحد ثبتی به ضمیمه‏ی یک نسخه از صورتمجلس و فتوکپی نقشه‏ی افرازی (در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه‏ی شرکا ابلاغ می‌شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند، وفق مقررات ماده‏ی 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک، تسلیم نمایند.

طریقه‏ ابلاغ مطابق با مقررات ابلاغ در آییننامه‏ی اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‏الاجرا می‌باشد.

ماده 7: رسیدگی به اعتراضات واصله نسبت به تصمیمات متخذه از طرف واحد ثبتی در دادگاه شهرستان، تابع مقررات دادرسی اختصاری است.

ماده 8: اجرای حکم قطعی افراز تابع مقررات اجرای احکام مدنی خواهد بود.

ماده‏ 9: در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا دستور فروش آن را به دایره‏ی اجرای دادگاه خواهد داد. مدیر اجرا نسبت به فروش ملک، بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول، اقدام می‏ نماید.

ماده‏ 10: وجوه حاصله‏ی از فروش ملک غیر قابل افراز، پس از کسر هزینه‏ی عملیات اجرایی، طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکا به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.