ماده 147 قانون ثبت

دریافت سند رسمی برای اراضی و املاک و اثبات مالکیت آنها موضوعی است که آثار و پیامدهای حقوقی مهمی به دنبال دارد و به همین خاطر ، در طول سال های گذشته قوانینی در راستای تدوین سازوکارهای اجرای ثبت املاک در کشور به تصویب می رسید که به عنوان نمونه می توان به قانون ثبت اسناد در سال 1290 اشاره نمود که با توجه به قدیمی بودن قانون مذکور ، در طول سالیان اخیر این قانون دستخوش تغییرات فراوانی شد.

ماده 147 چیست؟

برای تعیین وضع ثبتی ساختمانهایی که تا تاریخ 1370/01/01 بر روی زمین هایی احداث شده که به واسطه موانع قانونی صدور سند مالکیت برای آن ملک میسر نیست و همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسق های زراعی و باغات اعم از شهری و غیر شهری و اراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن که مورد بهره برداری متصرفین است و اشخاص با سند عادی تا تاریخ تصویب این قانون خریداری کرده و به واسطه موانع قانونی صدور سند مالکیت برای آن ملک میسر نیست که این هیأت به شرط توافق طرفین به موضوع رسیدگی و پس از تأئید وقوع معامله مراتب را جهت صدور سند مالکیت به اداره ثبت محل اعلام می نماید و اداره ثبت برای آن ملک طبق مقررات سند مالکیت صادر خواهد کرد .

تبصره 1 ماده 147

مطابق تبصره 1 ماده 147 قانون مالیات مستقیم تمامی اشخاص حقوقی و صاحبان کسب و کار و مشاغل موضوع ماده 95 قانون ملیات مستقیم، وظیفه دارند که دفاتر و اسناد خود را نگهداری نمایند. چون این دفاتر جزو اسناد موسسه به حساب می آیند. هزینه های قابل قبول مالیاتی نیز در مورد سایر صاحبان مشاغل پذیرفته شده است.

تبصره 2 ماده 147

هزینه هایی که از نظر سازمان مورد تایید مالیاتی نخواهند بود، هزینه هایی هستند که معاف از پرداخت مالیات بوده یا مالیات با مبلغ صفر دارند یا با نرخ مقطوع محاسبه می شوند.

مشاوره مالیات

تبصره 3 ماده 147

اگر هزینه های پرداختی موضوع مالیات مستقیم به شیوه تهاتری یا همان معامله پایاپای انجام نشود و مبلغ آن هم بیشتر از 50,000,000 میلیون ریال باشد، پرداخت مبلغ آن حتماً باید از طریق تسویه وجه از طریق سامانه بانکی انجام شود.

اعتبار سند ماده 147 قانون ثبت

باید دانست که سند ماده 147 جزو اسناد رسمی است و طبق ماده 22 قانون ثبت دولت تنها شخصی را که نام او در دفتر املاک به نام مالک ثبت شده است را به رسمیت می شناسد. اما سوال این است که اگر شخصی بر خلاف واقع با تمسک به اسناد جعلی و یا شهادت دروغین گواهان مبادرت به اخذ سند ماده 147 نماید،آیا دعوی ابطال سند ماده 147 قابل استماع است یا خیر؟ در این باره باید گفت مطابق بند 6 ماده مذکور: صدور سند مالکیت جدید مانع ‌مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود. بنابراین طرح دعوا و دادخواستی با عنوان ابطال سند ماده 147 قابل رسیدگی است و دادگاه ها در فرض حقانیت خواهان بایستی مبادرت به صدور حکم بر ابطال سند و رای هیات موضوع ماده 147 بنمایند.

موضوع تبصره 3 ماده 147 چیست؟

مطابق تبصره 3 ماده 147 قانون مالیات مستقیم، مودیان توانایی پرداخت نقدی مبالغ بالاتر از 5 میلیون تومان را ندارد و برای پرداخت مبالغ بالاتر از 5 میلیون تومان باید از طریق حساب بانکی اقدام نمایند. این قانون محدودیت های زیادی برای مودیان به همراه می آورد، چون مودی حتی توان خرج کردن چک های دریافتی خود را نداشته و برای انجام هر کار باید از طریق سیستم بانکی اقدام کند.

به عبارت دیگر مطابق تبصره 3 ماده 147 قانون مالیات مستقیم، پذیرش و پرداخت هزینه های قابل قبول اگر که به شیوه تهاتری یعنی مبادله کالا به کالا انجام نشود در مبالغ بالاتر از پنجاه میلیون ریال منوط به تسویه وجه از طریق سامانه ها و سیستم های بانکی خواهد بود. اگر صرفاً پرداخت هزینه بالاتر از 50 میلیون ریال از طریق سامانه بانکی انجام شود، هزینه قبل قبول مالیاتی تلقی می شود.

بنابراین مطابق این تبصره اگر برای خرید مواد اولیه از طریق خرج چک دریافتی مشتریان استفاده کنید هزینه قابل قوبل به شمار نیامده ولی اگر برای خرید مواد اولیه، برگه سبز یا هر گونه مدرک قابل حمل داشته باشید، هزینه های صرف شده در زمره هزینه های قابل قبول به شمار می رود.

شرایط پذیرش هزینه های تبصره ۳ ماده ۱۴۷

ممیزان مالیاتی هنگام بررسی باید مدارک خرید را بررسی کنند تا هزینه قابل قبول مالیاتی شناسایی شود. در صورتی این هزینه‌ها (خرید بالاتر از ۵ میلیون تومان) از نظر ممیزین تائید می‌شود که تمامی شرایط لازم را داشته باشد. در غیر این صورت رد خواهد شد.

ممیزین مالیاتی برای جلوگیری از اتلاف هزینه‌ها و کاهش جرائم مالیاتی به مدارک زیر نیاز دارند:

• درخواست خرید
• فاکتور خرید
• پیش فاکتور خرید
• بارنامه
• بیجک
• باسکول
• صورت‌حساب بانک، چک یا فیش بانکی

چه هزینه‌هایی بر اساس تبصره ۳ ماده ۱۴۷ قانون مالیات مستقیم قابل قبول است؟

با توجه به این که هزینه‌ها جزو عوامل تعیین کننده و مهم در تعیین میزان مالیات هستند، تعیین اصولی آن‌ها بسیار مهم است. حتی برخی افراد سعی می‌کنند تا با بیشتر نشان دادن هزینه‌ها، میزان مالیات کمتری پرداخت کنند. بر همین اساس، سازمان امور مالیاتی دقت نظر بیشتری روی این مقوله دارد و هر نوع هزینه‌ای را قابل قبول نمی‌داند. هزینه‌های قابل قبول به شرح زیر هستند:

• هزینه‌های متعارف و وابسته به فعالیت‌های مؤسسه، با ارائه مدرک و سند
• هزینه‌های مربوط به تحصیل درآمد در همان دوره مالی
• هزینه در هر دوره مالی باید با رعایت حد نصاب مقرر باشد
• هزینه‌های قابل قبول مالیاتی باید با مبالغ بالاتر از ۵ میلیون تومان و با تراکنش مالی باشند
• هزینه باید در هر دوره شناسایی شده و برای ارائه به سازمان ثبت شوند. این هزینه‌ها باید در دفاتر و اسناد قانونی ثبت شوند تا بتوان آن‌ها را در بین هزینه‌های قابل قبول مالیاتی برشمرد.

چه هزینه‌هایی بر اساس تبصره ۳ ماده ۱۴۷ قانون مالیات مورد قبول نیست؟

بر اساس تبصره ۳ ماده ۱۴۷ قانون مالیات های مستقیم، برخی از هزینه‌ها که گاهی اوقات توسط صاحبان مشاغل و شرکت‌ها ارائه می‌شوند شرایط لازم را ندارند و مورد قبول واقع نمی‌شوند. برخی از این هزینه‌ها شامل موارد زیر هستند:

• هزینه‌های ناشی از زیان و کاهش ارزش موجودی‌ها و سرمایه گذاری‌ها
• پاداش هیئت مدیره
• پرداختی‌های شرکت به دولت و شهرداری‌ها
• هزینه فعالیت‌هایی که معاف از مالیات هستند مانند فعالیت‌های دامپروری، کشاورزی، مطبوعاتی و…
• زیان‌های حاصل از فعالیت خارج از کار اصلی شرکت و با نرخ جداگانه
• هزینه‌هایی که با فعالیت مؤسسه ارتباط نداشته باشد؛ هر چند این هزینه‌ها با ارائه مدرک ثبت شده باشند.
• با توجه به این تبصره و مشخص شدن لیست هزینه‌های قابل قبول و غیر قابل قبول، هزینه‌های بالا نباید در لیست هزینه‌های شرکت ارائه شوند و در صورت لیست شدن هم مورد قبول واقع نخواهند شد.

املاک و اراضی مشمول قانون ماده 147

املاکی که متقاضی می تواند به استناد قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی تقاضای صدور سند مالکیت نماید به شرح زیر می باشد :
1- اراضی کشاورزی، باغات و ساختمان هایی که دارای سابقه ثبت به نام اشخاص است و متقاضی همه یا قسمتی از آن را به صورت عادی خریداری نموده و به دلیل عدم دسترسی و یا فوت مالک رسمی و یا ورثه موفق به اخذ سند مالکیت نشده است.
2- املاکی که دارای سابقه ثبت است و متقاضی مالک رسمی مشاعی است و تصرفات وی در محل مجزا شده و به دلیل عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی و یا فوت مالکین و یا ورثه موفق به اخذ سند مالکیت شش دانگ نشده است.
3- املاکی که عرصه آن وقف است و متقاضی عرصه را با حق احداث اعیانی اجاره نموده و موفق به اخذ سند مالکیت اعیانی نشده است.

نمونه دادخواست ابطال سند مالکیت ماده 147 و 148 قانون ثبت

خواهان : در این قسمت مشخصات خود راوارد کنید .
خواندگان : در ستون خوانده مشخصات ، اشخاص ذیل را ،باید وارد کنید .
خوانده ردیف اول : گیرنده سند ماده 147
خوانده ردیف 2: اداره ثبت اسناد و املاک منطقه ای که در آن سند مالکیت امثنی صادر شده

خواسته :
ابطال سند مالکیت پلاک ثبتی …… فرعی از 97 اصلی مفروز ومجزی از ……… فرعی ثبت شهریار به شماره سند 5203667 الف/97موضوع مواد 146 و 147 از قانون ثبت واقع در بخش ….. تهران و پرداخت کلیه خسارات دادرسی قانونی

دلائل و منضمات:
ارجاع به کارشناسی –کپی مصدق مبایعه نامه

ریاست محترم دادگاه عمومی و حقوقی شهریار

احتراما، اینجانب خواهان پرونده کلاسه فوق به استحضار می رساند:

بموجب قرارداد شماره ……………. مبادرت به خرید یک باغ انگوری واقع در …………… به مساحت 2 هزار متر، از خوانده محترم نموده

و لکن مع الاسف خوانده با علم به اینکه موضوع که، بنده مالک ملک هستم وملک دارای سند مالکیت است، برخلاف واقع از امتیاز موضوع ماده 147 و 148 سوء استفاده نموده و مبادرت به اخذ سند بنحو غیر قانونی نموده

علیهذا با توجه به شرح ماوقع استدعای رسیدگی و صدور حکم ابطال سند مالکیت پلاک ثبتی …… فرعی از 97 اصلی مفروز ومجزی از ……… فرعی ثبت شهریار به شماره سند 5203667 الف/97موضوع مواد 146 و 147 از قانون ثبت واقع به شرح ستون خواسته را دارد

نکات مهم: 

انگیزه و هدف اصلی قانونگذار از ایجاد و تدوین ماده 147 و 148 قانون اصلاحی ثبت ،سهولت در فرآیند دریافت و صدور سند مالکیت بوده در مورد:

• اعیان املاکی
• تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی ، نسق های زراعی و باغات

املاک فاقد سند است

• ماده 147 و 148 قانون ثبت در 18/10/51 به تصویب رسید و سرانجام این قانون مورد بازنگری قرار گرفت.
• دعوای ابطال اسناد ماده 147 دارای مهلت خاص و معین نیست و ذینفع دعوا هر زمان بخواهد می تواند دادخواست ابطال سند را به دادگاه حقوقی بدهد.
• دعوای ابطال سند، دعوای مالی است و بر مبنای قیمت منطقه ای آن ملک، هزینه دادرسی پرداخت گردد البته میزان هزینه دادرسی آن مبلغ زیاد و قابل توجهی نمی شود.
• دعوای ابطال سند ماده 147 میبایست به دادگاه حقوقی که ملک در آن محل واقع شده تقدیم گردد.و این دادخواست از طریق دفاتر خدمات الترونیک قضایی ثبت گردد
• از آنجائیکه رفته رفته اشکالاتی بر این قانون وارد آمد ،مواد 147 و 148 قانون ثبت ،بموجب قانون مصوب سال 1376 اصلاح گردید ( قانون اصلاحی سال 1376 )البته این قانون مانع از این نیست که اگر کسی در سابق بر خلاف قانون ، سند ماده 147 و 148 گرفته باشد ، نتوان آن را ابطال نمود و در حال حاضر رسیدگی به وضعیت ثبتی( املاک فاقد سند در اراضی روستایی و کشاورزی) از طریق هیئت تعیین تکلیف اراضی فاقد سند بعمل می آید.

کلام آخر

صاحبان مشاغل و کسب و کارها باید با توجه به ماده ۱۴۷ قانون مالیات های مستقیم، هزینه‌های واقعی خود را پیدا کرده و در اظهارنامه مالیاتی ثبت کنند. تعیین این مسئله که کدام هزینه‌های واقعی و غیر واقعی هستند، کاملاً باید با دقت انجام گیرد. بر اساس تبصره‌هایی که این ماده پرکاربرد در قانون مالیات‌های مستقیم دارد، می‌توان به راحتی هزینه‌های قابل قبول را پیدا کرد. البته یک مشاوره مالیاتی مناسب در هنگام پر کردن اظهارنامه مالیاتی و برآورد هزینه‌های شرکت، می‌تواند به کارفرمایان و رؤسای شرکت کمک شایانی کند.