آموزش ضوابط ساخت و ساز در تهران – دوره چالش

انواع پروانه های ساختمانی در ضوابط ساخت و ساز در تهران

پروانه‌های ساختمانی در ضوابط ساخت و ساز در تهران انواع مختلفی دارند که بسته به نوع فعالیت عمرانی، شرایط ملک و هدف ساخت‌وساز صادر می‌شوند. پروانه ساختمانی جدید برای ساخت بنای نوساز صادر می‌شود و شامل کلیه مجوزهای لازم برای آغاز عملیات ساخت است. پروانه تخریب و نوسازی برای املاکی صادر می‌شود که نیاز به تخریب کامل و احداث بنای جدید دارند. در این نوع پروانه، ابتدا ساختمان قدیمی تخریب و سپس مطابق ضوابط جدید ساخت‌وساز انجام می‌گیرد.

از دیگر انواع پروانه‌ها می‌توان به پروانه تعمیرات اساسی اشاره کرد که برای تغییرات گسترده در بنا مانند جابجایی دیوارها، تعویض سقف، یا تقویت سازه صادر می‌شود. همچنین پروانه تغییر کاربری در مواردی صادر می‌شود که مالک قصد دارد کاربری ملک را از مسکونی به تجاری یا اداری (یا بالعکس) تغییر دهد. پروانه اضافه بنا نیز به مالکانی تعلق می‌گیرد که با رعایت ضوابط، متقاضی احداث طبقات یا فضاهای جدید به بنای موجود هستند. هر یک از این پروانه‌ها مراحل خاصی در شهرداری دارد و دریافت آن مستلزم ارائه مدارک فنی و قانونی مشخصی است.

مقاله پیشنهادی: مراحل صدور پروانه و جواز ساختمان

روند تشکیل پرونده

تشکیل پرونده در روند ضوابط ساخت و ساز در تهران نخستین مرحله رسمی برای دریافت مجوزهای لازم از شهرداری است. این فرآیند با مراجعه مالک یا وکیل قانونی وی به دفاتر خدمات الکترونیک شهر آغاز می‌شود. در این مرحله، مدارکی مانند سند مالکیت، شناسنامه و کارت ملی مالک، نقشه‌های معماری اولیه، گواهی پایان‌کار قبلی (در صورت وجود) و در برخی موارد وکالت‌نامه یا گواهی انحصار وراثت ارائه می‌گردد. هدف از تشکیل پرونده، بررسی وضعیت حقوقی و فنی ملک و تطابق آن با طرح تفصیلی شهر تهران و سایر ضوابط شهرسازی است.

پس از تشکیل پرونده، ملک مورد بازدید مأمور فنی شهرداری قرار می‌گیرد و گزارش کارشناسی تهیه می‌شود. سپس با توجه به موقعیت ملک، نوع معبر، مساحت زمین و سایر معیارها، تعداد طبقات مجاز، سطح اشغال و سایر الزامات تعیین می‌گردد. این اطلاعات پایه برای ادامه روند صدور پروانه ساختمانی و تهیه نقشه‌های نهایی توسط مهندسین طراح خواهد بود. بدون طی این مرحله، امکان صدور پروانه و آغاز عملیات ساخت‌وساز وجود ندارد.

معابر بر و کف در ضوابط ساخت و ساز در تهران

در ضوابط ساخت و ساز در تهران، اصطلاح “بر” به معنای عرض یا طول جبهه‌ی یک قطعه زمین است که در مجاورت مستقیم با معبر عمومی (مانند خیابان یا کوچه) قرار دارد. عرض بر یکی از عوامل مهم در تعیین ضوابط ساخت‌وساز، از جمله تعداد طبقات مجاز، میزان سطح اشغال و حتی نوع کاربری ملک است. به طور معمول، هرچه عرض بر بیشتر باشد، امکان دریافت مجوز ساخت بنای بلندتر یا با کاربری تجاری بیشتر خواهد بود. همچنین موقعیت زمین در سر نبش یا تقاطع دو معبر می‌تواند ضوابط متفاوت و گاهی آسان‌تری را در پی داشته باشد.

اصطلاح “کف” به ارتفاع زمین نسبت به معبر عمومی اشاره دارد و در تعیین تراز طبقه همکف ساختمان نقش دارد. تفاوت ارتفاع کف زمین با سطح معبر می‌تواند بر نحوه طراحی ورودی‌ها، پارکینگ، رمپ‌ها و دسترسی‌ها تأثیرگذار باشد. اگر تراز کف زمین پایین‌تر یا بالاتر از معبر باشد، لازم است در طراحی نقشه‌های معماری به این اختلاف سطح توجه شود تا الزامات فنی مانند شیب مجاز رمپ پارکینگ و دسترسی معلولین رعایت گردد. همچنین در برخی مناطق، شیب معابر ممکن است در ضوابط مربوط به تعداد طبقات زیرزمین و نحوه زهکشی آب نیز مؤثر باشد.

ضوابط ساخت و ساز در تهران برای پهنه های کاربری

در طرح تفصیلی شهر تهران، زمین‌های شهری بر اساس نوع کاربری و عملکرد به چهار پهنه اصلی تقسیم شده‌اند: پهنه R (مسکونی)، M (مختلط)، S (ویژه) و G (سبز و باز). این پهنه‌بندی‌ها به منظور ساماندهی کاربری زمین، کنترل تراکم جمعیت و حفظ تعادل عملکردهای شهری انجام شده و هر پهنه دارای ضوابط مشخصی برای ساخت‌وساز، تراکم، تعداد طبقات، نوع فعالیت مجاز و سطح اشغال است.

پهنه R مربوط به کاربری‌های مسکونی است و خود به زیرپهنه‌هایی مثل R111، R122 و … تقسیم می‌شود که هر کدام محدودیت‌های متفاوتی در تعداد طبقات، تراکم جمعیتی و نحوه استفاده از بنا دارند. ساخت و ساز در این پهنه‌ها عمدتاً به واحدهای مسکونی اختصاص دارد، ولی در برخی موارد فعالیت‌های خدماتی یا تجاری محدود نیز مجاز است.
پهنه M یا مختلط به مناطقی گفته می‌شود که امکان ترکیب چند نوع کاربری (مانند مسکونی، تجاری و اداری) در آنها وجود دارد. این پهنه برای توسعه فضاهای چندمنظوره شهری مانند مجتمع‌های مسکونی-تجاری یا مراکز محله‌ای طراحی شده و ضوابط آن معمولاً منعطف‌تر از پهنه‌های صرفاً مسکونی است.

پهنه S ویژه به مناطقی اختصاص دارد که دارای کاربری خاص یا عملکرد فراشهری هستند؛ مانند مراکز آموزشی، درمانی، نظامی، صنعتی یا فرهنگی مهم. ضوابط این پهنه‌ها بسته به نوع فعالیت و جایگاه آن در طرح جامع، به‌صورت اختصاصی و با هماهنگی دستگاه‌های مرتبط تعریف می‌شود. در نهایت، پهنه G به فضاهای سبز، بوستان‌ها، باغات، فضای باز عمومی یا حفاظت‌شده اختصاص دارد و ساخت‌وساز در آن‌ها بسیار محدود بوده یا ممنوع است. هدف از پهنه G حفظ محیط زیست شهری و تأمین هوای پاک و فضای تفریحی برای شهروندان است.

ضوابط پارکینگ مسکونی در شهر تهران

ضوابط ساخت و ساز در تهران برای پارکینگ مسکونی  از جمله مهم‌ترین مقررات در فرآیند صدور پروانه ساختمانی به شمار می‌رود و رعایت آن برای دریافت مجوز ساخت الزامی است. طبق این ضوابط، برای هر واحد مسکونی حداقل یک جای پارک اختصاصی باید تأمین شود. در صورتی که متراژ واحد بیش از 150 مترمربع باشد یا در پهنه‌هایی با تراکم بالا واقع شده باشد، ممکن است الزام به تأمین بیش از یک پارکینگ برای هر واحد نیز وجود داشته باشد.

در ضوابط پارکینگ باید در طبقه همکف، زیرزمین یا پیلوت طراحی شود و دسترسی آسان، ایمن و مستقیم به معبر یا رمپ داشته باشد. عرض حداقل هر جای پارک طبق ضوابط 2.5 متر و طول آن 5 متر است. همچنین شیب رمپ پارکینگ نباید از 15 درصد بیشتر باشد و طراحی آن باید به‌گونه‌ای باشد که امکان گردش خودرو بدون مانع وجود داشته باشد. در موارد خاص، مانند زمین‌های با عرض کم یا شیب زیاد، شهرداری ممکن است با ارائه راهکارهای فنی جایگزین مانند استفاده از آسانسور خودرو یا پارکینگ مکانیزه موافقت کند. در صورت عدم تأمین پارکینگ، اخذ جریمه عوارض کسری پارکینگ الزامی است، اما تنها در شرایط خاص و محدود قابل قبول خواهد بود.

ضوابط ساخت ساز در تهران در بافت فرسوده

ضوابط ساخت ساز در تهران در بافت فرسوده با هدف نوسازی، افزایش ایمنی، بهبود کیفیت زندگی و ارتقاء زیرساخت‌های شهری، شرایط ویژه‌ای را برای مالکان و سازندگان در نظر گرفته است. این بافت‌ها که معمولاً شامل بناهای قدیمی، کم‌دوام و معابر باریک هستند، به دلیل خطرپذیری بالا در برابر زلزله و حوادث شهری نیازمند نوسازی اصولی هستند. شهرداری تهران و سازمان نوسازی شهر، برای تشویق به ساخت‌وساز در این مناطق، تسهیلات و امتیازهای خاصی از جمله تراکم تشویقی، معافیت یا تخفیف در عوارض ساخت‌وساز، صدور سریع‌تر مجوزها و تسهیلات بانکی در نظر گرفته‌اند.

در این مناطق، معمولاً تعداد طبقات مجاز بیشتر از پهنه‌های مشابه در خارج از بافت فرسوده است، مشروط بر اینکه شرایط فنی مانند تأمین پارکینگ، نورگیری، و استحکام بنا رعایت شود. همچنین در طراحی جدید، توجه ویژه‌ای به اصلاح شبکه معابر، ایجاد فضاهای عمومی و بهبود کیفیت معماری می‌شود. البته لازم است که قبل از هرگونه اقدام به ساخت، پلاک مورد نظر از سوی سازمان نوسازی یا شهرداری، به عنوان «واقع در بافت فرسوده مصوب» شناسایی و تأیید شده باشد. رعایت این ضوابط علاوه بر افزایش ایمنی، موجب بهبود ارزش اقتصادی ملک در آینده نیز خواهد شد.

مقاله پیشنهادی: بافت فرسوده و ضوابط آن

اخذ رای از شورای معماری

اخذ رأی از شورای معماری یکی از مراحل مهم در فرآیند اخذ مجوز ساخت‌وساز در تهران است، به‌ویژه در مواردی که طرح پیشنهادی مالک یا طراح با ضوابط شهرسازی و معماری متفاوت باشد یا نیاز به بررسی‌های تخصصی داشته باشد. شورای معماری منطقه یک نهاد کارشناسی در شهرداری است که به بررسی طرح‌های خاص، موارد استثنایی، یا درخواست‌های تغییر در ضوابط مانند افزایش طبقات، کسری پارکینگ، اصلاح عقب‌نشینی، یا تغییر در نما و کاربری می‌پردازد.

در این فرآیند، مالک یا نماینده وی نقشه‌ها و مدارک فنی پروژه را به دفتر خدمات الکترونیک شهر ارائه می‌دهد تا به شورای معماری ارجاع شود. اعضای شورا شامل معماران، کارشناسان شهرسازی، نمایندگان شهرداری و گاهی نماینده سازمان نظام مهندسی هستند. در صورت موافقت شورا، رأی مثبت صادر شده و پروژه می‌تواند به مرحله بعدی مانند صدور پروانه یا اصلاح نقشه‌ها وارد شود. در غیر این صورت، طرح باید اصلاح شود یا ممکن است رد شود. رأی شورای معماری معمولاً برای مدت زمان مشخصی اعتبار دارد و نقش کلیدی در شکل‌گیری پروژه‌های خاص یا موارد پیچیده در شهرسازی ایفا می‌کند.

ضوابط ساخت و ساز در تهران در کمیسیون های شهرداری

در فرآیند نظارت بر ضوابط ساخت و ساز در تهران، کمیسیون‌های مختلفی در شهرداری تهران نقش دارند که هر یک وظایف تخصصی خود را در چارچوب قوانین ایفا می‌کنند. کمیسیون ماده 100 یکی از مهم‌ترین این نهادهاست که به تخلفات ساختمانی مانند ساخت بدون پروانه، افزایش غیرمجاز طبقات، تجاوز به معبر عمومی، یا کسری پارکینگ رسیدگی می‌کند. این کمیسیون می‌تواند احکام جریمه، اصلاح، یا حتی تخریب بخشی از بنا را صادر کند.

از دیگر کمیسیون‌های مؤثر، کمیسیون ماده 77 است که به اعتراضات مالکان نسبت به عوارض ساختمانی، مانند عوارض نوسازی یا تغییر کاربری، رسیدگی می‌کند. همچنین کمیسیون ماده 7 وظیفه بررسی حفظ و قطع درختان در محدوده ساخت‌وساز را دارد و بدون تأیید آن، امکان قطع حتی یک درخت وجود ندارد. کمیسیون ماده 12 نیز که تحت نظر سازمان منابع طبیعی فعالیت می‌کند، در خصوص تعیین نوع کاربری زمین (مانند ملی بودن یا مستثنیات بودن آن) اظهارنظر می‌کند که می‌تواند بر امکان ساخت‌وساز تأثیرگذار باشد. این کمیسیون‌ها ابزارهایی برای کنترل، هدایت و نظم‌دهی به توسعه شهری به شمار می‌روند و تصمیمات آن‌ها برای مالکان لازم‌الاجراست.

ضوابط ساخت و ساز تفکیک، تجمیع، افراز

در ضوابط سخت و ساز در تهران، مفاهیم تفکیک، تجمیع و افراز به فرایندهایی مربوط می‌شوند که در آن‌ها شکل، تعداد یا مالکیت قطعات زمین تغییر می‌یابد. هر یک از این فرآیندها ضوابط خاص خود را دارد و باید با تأیید شهرداری و ثبت اسناد انجام شود.

تفکیک به معنای تقسیم یک قطعه زمین به چند قطعه مجزا با حفظ مالکیت واحد است. برای مثال، مالکی که زمینی 600 متری دارد، می‌تواند آن را به دو قطعه 300 متری تقسیم کند، اما مالک هر دو قطعه خود او خواهد بود. این کار نیازمند رعایت حداقل مساحت مجاز برای قطعات جدید و ضوابط مربوط به بر (عرض زمین) و طول معبر است.

افراز به تقسیم زمین میان چند مالک مشترک اطلاق می‌شود. در این حالت، قطعه زمین به صورت رسمی و قانونی بین شرکای مالکیت تفکیک می‌شود و هر کدام صاحب سهم مجزای خود می‌شوند. افراز از طریق اداره ثبت اسناد یا دادگاه انجام می‌شود و باید با ضوابط شهرسازی مطابقت داشته باشد.

تجمیع عکس فرایند تفکیک است و به معنای ادغام دو یا چند قطعه زمین مجاور برای ساخت یک پروژه بزرگ‌تر است. این فرآیند معمولاً در بافت‌های فرسوده یا ناپایدار انجام می‌شود و می‌تواند مزایایی مثل دریافت طبقات بیشتر، سطح اشغال بالاتر یا تراکم تشویقی داشته باشد. در هر سه مورد، ارائه نقشه‌های دقیق، سند مالکیت و استعلام‌های لازم از شهرداری و ثبت اسناد ضروری است.