مشارکت در ساخت و نکاتی که لازم است بدانید

تقسیم عرف درصد مشارکت در ساخت

شرایط مشارکت در ساخت، شهر به شهر و منطقه به منطقه متفاوت است. به طور مثال در پروژه هایی که خود ما درگیر آن هستیم در سطح شهر شهریار با نسبت 70 درصد برای سازنده و 30 درصد برای مالکین مورد مشارکت قرار گرفته است. این در حالی است که در سطح شهر تهران عموما درصد مشارکت در حدود 60 به 40 به نفع مالکین قرار دارد. در مناطق بالاتر تهران این درصد ممکن است به صورت 70 به 30 به سود مالکین تغییر کرده و در مناطق پایین تر این درصد مشارکت برای سازنده تهران به 50 به 50 نیز می رسد. به طور کل می توان بیان کرد قیمت نوساز هر منطقه در خصوص تعیین درصد مشارکت بین سازنده و مالک تعیین کننده است.

بلاعوض در مشارکت ساخت

بلاعوض در مشارکت در ساخت یا وجه اختلاف، به وجهی گفته می شود که از طرف سازنده به مالکین به منظور جبران اختلاف ارزش هزینه ساخت و سهم آورده مالکین پرداخت می گردد. این بلاعوض یا همان وجه اختلاف فرمول مشخصی ندارد و عموما در مناطق مرکزی تهران به بالا مورد پرداخت قرار می گیرد. در مکانی که قیمت ساختمان نوساز عدد بالایی بوده پرداخت این بلاعوض توجیه دارد اما در مناطق متوسط تهران و معادل آنها در سایر شهرها این وجه پرداخت نمی گردد.

قانون مشارکت در ساخت

در سطح کشور و قوانین وضع شده در خصوص مشارکت در ساخت، هیچ قانون مشخصی وجود ندارد که به صورت مستقیم و درست به موضوع مشارکت در ساخت بپردازد. قراردادهای مشارکت در ساخت عموما بر پایه ماده 10 قانون مدنی تنظیم شده و تماما مورد توافق طرفین قرار گرفته و عملیاتی می شود. از این رو تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به گونه ای که تمامی گزینه های فنی و حقوقی در آن در نظر گرفته شود از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است.

داور در قرارداد مشارکت در ساخت

همیشه در سمینارها و مراجعینی که داشته ایم بارها ذکر کرده ام که داور در قراردادهای مشارکت در ساخت باید 2 ویژگی مهم داشته باشد. ویژگی اول اینکه بتواند انصاف و عدالت را رعایت نماید و دوم اینکه از نکات فنی و حقوقی موضوع اطلاعات کافی و درستی داشته باشد. به هیچ عنوان انتخاب افراد سالخورده و در اصطلاح ریش سفید را برای این موضوع پیشنهاد نمی کنم.

نکات مهم در شرایط مشارکت در ساخت

در خصوص شرایط و نحوه مشارکت در ساخت، نکات زیر را باید در نظر داشته باشید:

1. محاسبه میزان مشارکت و درصد سود: باید بر اساس نرخ تورم و تغییرات قیمت مسکن در بازار انجام شود.
2. هزینه‌های پروژه: این هزینه‌ها بسته به شهر و منطقه متفاوت است و بر اساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در همان منطقه محاسبه می‌شود.
3. ارزش‌گذاری ملک و پروژه: قبل از شروع، باید ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه محاسبه شود. این کار با فرمول‌های خاصی انجام می‌شود.
4. قرارداد مشارکت: این قراردادها طبق توافق طرفین تنظیم می‌شوند و می‌توانند شامل جزئیات توافقی دو طرفه مانند میزان سود و… باشند. البته شرایط عرفی جامعه و قوانین مشارکت در ساخت نیز مؤثر هستند.
5. تعیین مسئولیت‌ها و وظایف: از مهم‌ترین شرایط قراردادهای مشارکتی تعیین دقیق مسئولیت‌ها و وظایف طرفین است.
6. اعتبار شرکت پیمانکاری: اگر پیمانکار یک شرکت حقوقی است، مالک باید از اعتبار و عملکرد شرکت مطلع شود تا از خسارات احتمالی جلوگیری شود.
7. امضای رسمی و مهر شرکت: قرارداد با شرکت‌های پیمانکاری باید با امضای رسمی و مهر شرکت منعقد شود.
8. حق فسخ قرارداد: در صورت عدم پایبندی هر یک از طرفین به تعهداتشان، طرف دیگر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
9. چک‌های بانکی معتبر: در مشارکت ساخت، استفاده از چک‌های بانکی معتبر به جای سفته توصیه می‌شود تا در صورت بروز مشکلات، سختی کمتری به وجود آید.
10. گزارش‌دهی مستمر: پیمانکار موظف است در بازه‌های زمانی یک تا دو ماهه، مراحل تکمیل کار را به صورت گزارش به مالک اطلاع دهد.
11. نماینده مالک: اگر نماینده‌ای از طرف مالک فعالیت‌های شرکت پیمانکاری را بررسی می‌کند، نام او باید در قرارداد ذکر شود و شرایط جایگزینی نماینده نیز مشخص شود.
12. فوت مالک: اگر مالک در طول پروژه فوت کند، وراث او ادامه مشارکت در ساخت را بر عهده خواهند داشت.
13. پایان قرارداد: اگر زمان قرارداد به پایان برسد و ساخت و ساز تمام نشده باشد، هر دو طرف تنها در صورتی حق فسخ یا مطالبه ضرر دارند که این شرایط در قرارداد ذکر شده باشد.
14. تنظیم قرارداد بر اساس بودجه: قرارداد مشارکت باید بر اساس بودجه مالک و حیطه فعالیت پیمانکار تنظیم شود.
15. ضمانت اجرا: دریافت ضمانت برای اجرای پروژه و تعهدات از جمله الزامات مشارکت در ساخت است.