آیین نامه آپارتمان نشینی

با گسترش شهرنشینی و افزایش جمعیت در مناطق شهری، زندگی در مجتمع‌های مسکونی و آپارتمان‌ها به یکی از متداول‌ترین شیوه‌های سکونت تبدیل شده است. این سبک زندگی، با وجود مزایای فراوان، نیازمند رعایت اصول و قواعد مشخصی است تا آرامش، نظم و همزیستی مسالمت‌آمیز میان ساکنان حفظ شود. در همین راستا، تدوین و اجرای آیین نامه آپارتمان نشینی ضرورتی اجتناب‌ناپذیر برای مدیریت صحیح فضاهای اشتراکی، جلوگیری از بروز اختلافات، و ارتقاء کیفیت زندگی شهری به شمار می‌آید. این مقاله با هدف بررسی ضرورت‌ها، اصول و محتوای آیین‌نامه آپارتمان‌نشینی نگاشته شده و تلاش دارد تا اهمیت قانون‌مداری در زندگی جمعی را در چارچوب یک نظام منسجم تبیین نماید.

آیین نامه آپارتمان نشینی چیست؟

آیین نامه آپارتمان نشینی مجموعه‌ای از قوانین، مقررات و دستورالعمل‌هاست که به منظور تنظیم روابط میان ساکنان یک مجتمع مسکونی یا آپارتمان تدوین می‌شود. این آیین‌نامه معمولاً بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها و سایر مقررات مربوط به مدیریت ساختمان تنظیم می‌شود و هدف اصلی آن، ایجاد نظم، جلوگیری از تعارضات، و تضمین استفاده درست از فضاهای مشترک است.

مهم‌ترین مواردی که در آیین نامه آپارتمان نشینی به آن پرداخته می‌شود شامل:

• تعریف فضاهای اختصاصی و مشاع (مانند پارکینگ، راه‌پله، پشت‌بام، انباری، حیاط و آسانسور)
• وظایف و اختیارات مدیر یا هیئت‌مدیره ساختمان
• نحوه تقسیم هزینه‌های مشترک و نحوه پرداخت شارژ
• مقررات مربوط به نگهداری و تعمیرات مشترک
• محدودیت‌ها و الزامات رفتاری ساکنان (مانند ساعات سکوت، نگهداری حیوانات خانگی، برگزاری مراسم، استفاده از مشاعات و…)
• نحوه برگزاری جلسات مجمع عمومی ساکنان
• نحوه رسیدگی به تخلفات و برخورد قانونی با متخلفان

۱. تعریف فضاهای اختصاصی و مشاع

• فضای اختصاصی : قسمتی از ساختمان است که مالکیت آن فقط متعلق به یک نفر است؛ مثل واحد مسکونی، انباری یا پارکینگ دارای سند مجزا.
• فضای مشاع در آیین نامه آپارتمان نشینی : فضاهایی که همه ساکنان در آن شریک هستند، مانند:
• راه‌پله، آسانسور، پشت‌بام
• لابی، ورودی ساختمان
• تاسیسات مرکزی (موتورخانه، آنتن مرکزی، لوله‌کشی عمومی)
• حیاط و پارکینگ‌های غیرمسقف بدون شماره
• دیوارهای جداکننده، سقف، کف، نما

نکته: مالک حق دخل‌وتصرف در مشاعات را ندارد، حتی اگر نزدیک به واحد خودش باشد.

۲. وظایف و اختیارات مدیر یا هیئت‌مدیره ساختمان

مدیر ساختمان در آیین نامه آپارتمان نشینی (یا هیئت‌مدیره) توسط مجمع عمومی انتخاب می‌شود.

وظایف اصلی:

• جمع‌آوری شارژ ساختمان
• پیگیری امور نظافت، نگهداری و تعمیرات مشاعات
• رسیدگی به شکایات و مشکلات ساکنان
• نظارت بر مصرف منابع مشترک (آب، برق، گاز مشترک)
• استخدام نگهبان، سرایدار یا شرکت خدماتی در صورت نیاز
• نمایندگی قانونی ساختمان در مراجع قضایی یا اداری (در صورت بروز مشکل)

۳. نحوه تقسیم هزینه‌های مشترک و پرداخت شارژ در آیین نامه آپارتمان نشینی

شارژ ساختمان شامل:

• هزینه‌های جاری (نظافت، نگهبانی، آب و برق مشاع، آسانسور، حشره‌زدایی و…)
• هزینه‌های سرمایه‌ای (تعمیر پشت‌بام، نقاشی نما، تعویض آسانسور و…)

نحوه تقسیم:

• براساس متراژ واحدها (اصل قانونی)
• یا توافق کتبی مالکین (مثلاً مساوی یا درصد ثابت)

عدم پرداخت شارژ:

• مدیر می‌تواند خدمات مشاع (مثل آبگرم، پارکینگ، آسانسور) را محدود کند.
• امکان اقدام حقوقی و صدور اجراییه از طریق اداره ثبت وجود دارد.

۴. مقررات نگهداری و تعمیرات مشترک

در آیین نامه آپارتمان نشینی مالکین موظف‌اند از مشاعات درست استفاده کنند. اگر یک فضای مشاع (مثلاً موتورخانه یا آسانسور) خراب شود، تمام ساکنان موظف به پرداخت هزینه تعمیر هستند حتی اگر از آن قسمت استفاده ای نداشته باشند. در صورت سهل‌انگاری مالک یا مستأجر، مدیر می‌تواند از او هزینه خسارت را مطالبه کند.

۵. محدودیت‌ها و الزامات رفتاری ساکنان در آیین نامه آپارتمان نشینی

۶. نحوه برگزاری جلسات مجمع عمومی ساکنان

• جلسات مجمع عمومی برای تصمیم‌گیری‌های مهم برگزار می‌شود (مثلاً انتخاب مدیر، تعیین شارژ، بازسازی نما).
• با حضور مالکین بیش از ۵۰٪ مساحت کل رسمی می‌شود.
• در صورت عدم حد نصاب، جلسه دوم با هر تعداد حاضران معتبر است.
• دعوت‌نامه باید حداقل ۱۰ روز قبل از جلسه به همه مالکین داده شود (کتبی یا پیامکی).
• تصمیمات با رأی اکثریت حاضران معتبر است.

۷. نحوه رسیدگی به تخلفات و برخورد قانونی با متخلفان

در آیین نامه آپارتمان نشینی  در رابطه ا تخلفات ابتدا مدیر یا هیئت‌مدیره به صورت محترمانه تذکر می‌دهند. در صورت تکرار تخلف، اخطار کتبی داده می‌شود.

در صورت عدم اصلاح، مدیر می‌تواند با استناد به ماده ۱۰ مکرر قانون، به اداره ثبت یا مراجع قضایی شکایت کند.

جرایم رایج :

• نپرداختن شارژ
• ایجاد مزاحمت
• تصرف مشاعات
• تخریب اموال عمومی
• تغییر در نمای ساختمان بدون مجوز

در واقع، آیین نامه آپارتمان نشینی چارچوبی قانونی و اجرایی برای هم‌زیستی مسالمت‌آمیز در محیط‌های آپارتمانی فراهم می‌آورد و رعایت آن برای تمام ساکنان الزام‌آور است. در بسیاری از مجتمع‌ها، این آیین‌نامه به صورت داخلی و با مشارکت ساکنان تدوین می‌شود، اما همچنان باید با قوانین رسمی کشور هماهنگ باشد.

قانون آپارتمان نشینی

قانون آپارتمان نشینی که در سال ۱۳۷۶ اصلاح شد، در واقع به قانون تملک آپارتمان‌ها بازمی‌گردد؛ این قانون در اصل در سال ۱۳۴۳ تصویب شد و در سال‌های بعد از جمله سال ۱۳۷۶ مورد بازنگری و اصلاح قرار گرفت. اصلاحیه سال ۱۳۷۶ جنبه‌های مهم و کاربردی‌تری از مدیریت و بهره‌برداری از ساختمان‌های مشاع را شفاف‌سازی کرد.

قوانین آپارتمان‌نشینی در مورد آسانسور

آسانسور به عنوان یکی از امکانات مشترک در ساختمان‌های چندطبقه، نقش حیاتی در رفاه و دسترسی ساکنان ایفا می‌کند. با این حال، نحوه استفاده، نگهداری و تقسیم هزینه‌های آن همواره از موارد اختلاف‌برانگیز در آپارتمان‌نشینی بوده است. آگاهی از قوانین و مقررات مربوطه می‌تواند به پیشگیری از اختلافات و تعامل بهتر بین ساکنان منجر شود.

مسئولیت‌های مدیر ساختمان

مدیر ساختمان موظف است:

• آسانسور را در مقابل خطرات احتمالی بیمه کند.
• با شرکت‌های معتبر، قرارداد نگهداری و سرویس دوره‌ای منعقد نماید.
• هزینه‌های مربوط به آسانسور (برق، تعمیرات، بازرسی) را از محل شارژ ماهیانه پرداخت کند.
• گواهینامه استاندارد آسانسور را اخذ و نگهداری نماید.
• در صورت بروز خرابی، به‌سرعت نسبت به تعمیر آن اقدام و به ساکنان اطلاع‌رسانی کند.
• هزینه‌ها و شارژ
• سهم هر واحد از هزینه‌ها

طبق ماده ۲۳ قانون تملک آپارتمان‌ها، ساکنان طبقات همکف و اول نمی‌توانند به بهانه عدم استفاده از آسانسور، از پرداخت هزینه‌های نصب، تعمیر و نگهداری آن خودداری کنند.

هزینه‌های مشترک آسانسور (مانند برق، سرویس دوره‌ای و تعمیرات جزئی) باید به طور مساوی بین تمام واحدها تقسیم شود، مگر اینکه توافق دیگری بین ساکنان وجود داشته باشد.

حتی در صورت خالی بودن واحد (به دلیل مسافرت، عدم سکونت و…) مالک موظف به پرداخت سهم خود از شارژ آسانسور است.

جبران خسارات

در صورتی که ساکن یا میهمان یکی از واحدها باعث خرابی عمدی یا سهل‌انگاری در آسانسور شود، هزینه تعمیرات به طور کامل بر عهده همان واحد است.

نصب و نگهداری

• ملاحظات فنی برای نصب در ساختمان‌های قدیمی
• تأمین فضای لازم (مانند حذف پاسیو یا کاهش مساحت آن) با رعایت مقررات شهرداری.
• اخذ مجوز از شهرداری و تأییدیه‌های فنی از سازمان نظام مهندسی.
• تأمین برق مورد نیاز (ترجیحاً استفاده از سیستم‌های هیدرولیک برای کاهش نیاز به برق سه‌فاز).
• انتخاب نوع آسانسور (هیدرولیک برای ساختمان‌های قدیمی due to ایمنی بالاتر  و نیاز به چاهک کم‌عمقتر.)

نگهداری و بازرسی دوره‌ای

بازرسی ماهانه: بررسی درها، آلارم‌ها، تلفن اضطراری، شیرهای اطمینان و قطعات متحرک.

بازرسی سالانه: بررسی عمیق‌تر توسط مهندس ناظر شامل کابل‌ها، سیستم ترمز، ضدوزنه و موتور.

نگهداری پیشگیرانه: روغن‌کاری منظم قطعات و تمیز کردن سیستم.

استفاده ایمن و آداب قوانین ایمنی (برای همه ساکنان)

• رعایت ظرفیت: عدم overload کردن آسانسور و توجه به هشدارهای مربوط به وزن.
• صبر و احتیاط: وارد یا خارج شدن فقط پس از توقف کامل و باز شدن کامل درها.
• مراقبت از کودکان: کودکان باید تحت نظارت باشند و از بازی در لابی یا داخل کابین خودداری کنند.
• عدم استفاده اضطراری در آتش‌سوزی: در صورت بروز آتش‌سوزی، به هیچ عنوان از آسانسور استفاده نشود.

موارد ممنوعه (که می‌تواند منجر منع استفاده شود)

• حمل بارهای سنگین و حجیم که بیش از ظرفیت مجاز است (مانند اثاثیه‌کشی، موتورسیکلت).
• آلودگی و کثیف کردن کابین آسانسور.
• تخریب و تخریب بصری قطعات داخلی (دکمه‌ها، دیوارها).
• ایجاد مزاحمت برای دیگران (سر و صدا، سیگار کشیدن).
• انتقال وسایل خطرناک مانند باتری‌های لیتیومی خودروهای برقی (به دلیل احتمال آتش‌سوزی)

نصب دوربین

نصب دوربین در آسانسور اجباری نیست اما به عنوان یک راهکار برای کنترل تخلفات (حمل بار غیرمجاز، تخریب) و شناسایی مقصر در صورت بروز حادثه توصیه می‌شود.

جمع‌بندی و توصیه‌ها

1. آگاهی جمعی: همه ساکنان، به ویژه اعضای هیأت مدیره، باید با قوانین پایه آسانسور آشنا باشند.
2. قرارداد شفاف: حتماً با یک شرکت معتبر قرارداد سرویس دوره‌ای و نگهداری منعقد شود و گزارش‌های منظم به ساکنان ارائه گردد.
3. شفافیت مالی: هزینه‌های مرتبط با آسانسور باید به طور شفاف در اختیار همه مالکان قرار گیرد و نحوه محاسبه آن مشخص باشد.
4. فرهنگ‌سازی: نصب تابلوی قوانین استفاده از آسانسور به زبان ساده و در معرض دید همه، می‌تواند از بسیاری از تخلفات جلوگیری کند.
5. اولویت ایمنی: هیچگاه ایمنی را فدای هزینه نکنید. بازرسی‌های دوره‌ای و تعمیرات به‌موقع از حوادث جبران‌ناپذیر جلوگیری می‌کند.

نکته پایانی: آسانسور یک ملک شخصی نیست، بلکه ثروت مشترک همه ساکنان است. حفظ و استفاده صحیح از آن، نیازمند مسئولیت‌پذیری جمعی و احترام به حقوق یکدیگر است. با رعایت این قوانین، می‌توانیم محیطی امن و آرام برای همه فراهم کنیم.

برای اطلاعات بیشتر می‌توانید به مواد ۲۳ و ۲۴ قانون تملک آپارتمان‌ها و مقررات مربوطه در مقررات ملی ساختمان مراجعه کنید.