اموال منقول و غیر منقول چیست ؟

اموال منقول و غیر منقول چیست؟

اموال منقول و غیر منقول چیست؟
اموال منقول چیست؟
اموال غیر منقول چیست؟
اموال منقول و غیر منقول چگونه تقسیم می شوند؟
شیوه توقیف و بازداشت اموال منقول و غیرمنقول چگونه است؟
تملک اموال غیر منقول توسط اتباع خارجی چگونه است؟

مال چیست؟

پیش از آنکه بدانیم اموال منقول و غیر منقول چیستند، باید به تعریف واژه « اموال» اشاره ای بکنیم. اموال، جمع کلمه « مال» است و مال عبارت از هرچیزی است که دارای ارزش و قابل داد و ستد باشد. تقریباً هرچیزی به جز انسان که اصلاً مال محسوب نمی شود، دارای ارزش هستند و در نتیجه مال محسوب می شوند. یکی از خصوصیت های اموال این است که قابل تملک هستند و به مالکیت اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی در می آیند بجز مواردی که قانون استثناء کرده باشد. مانند دریاها، دریاچه ها، فضا و مکان های عمومی و خیابان ها و غیره.

اموال به چند دسته تقسیم می شوند؟

اموال در یک دسته بندی به دو دسته ذیل تقسیم می شوند:

اموال منقول
اموال غیر منقول
در بسیاری از نوشته ها، کتاب و مقالات و سایت ها با این دو اصطلاح حقوقی (منقول و غیرمنقول) که بیشتر در حوزه مشکلات و دعاوی ملکی به کار می روند مواجه هستیم اما معنا و مفهوم دقیق آن ها از منظر حقوق و قانون چیست؟ تقسیم بندی اموال به منقول و غیر منقول چه آثار حقوقی و فوایدی را در پی دارد؟ در ادامه این نوشتار به این پرسش ها پاسخ داده می شود.

اموال منقول چیست؟

منظور از اصطلاح حقوقی « منقول» یعنی هر آن چیزی که قابل حمل و نقل و انتقال از محلی یا نقطه ای به محل یا نقطه دیگر باشد. بر همین اساس در ماده ۱۹ قانون مدنی مال منقول این گونه تعریف شده است:

” اشیایی که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد بدون این که به خود یا محل آن خرابی وارد آید منقول است.”
اکثر اشیاء و چیزهایی که در اطراف ما هستند جزء اموال منقول محسوب می شوند. مانند خودرو، موتور سیکیلت، حیوانات قابل تملک، مصالح ساختمانی و غیره. بنابراین اموالی که انتقال آن ها از محل اسقرار فعلی شان به محلی دیگر باعث ورود خسارت و خرابی به خود آن مال یا محل اسقرار فعلی آن نشود در زمره اموال منقول به حساب می آیند. برای مثال وقتی یک میز یا صندلی را در یک کلاس یا اتاقی جا به جا می کنیم، هیچ خسارتی به آن صندلی و میز و یا محل قبلی و یا بعدی آن ها وارد نخواهد شد.

تعریف اموال غیر منقول؟

اموال غیر منقول چیست؟

قانون مدنی در ماده ۱۲ در تعریف اموال غیر منقول این گونه مقرر کرده است:

” مال غیر منقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود اعم از این که استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان به نحوی که‌نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود. در واقع هر مالی که منقول نباشد، غیر منقول است.

یکی از سوالاتی که مکررا پرسیده می شود این است که آپارتمان منقول است یا غیر منقول که بر اساس گفته حاضر آپارتمان غیر منقول دسته بندی می گردد.

اموال غیر منقول به چند دسته تقسیم می شوند؟

اموال غیرمنقول نیز به دو دسته فرعی با عنوان

الف- غیرمنقول ذاتی و

ب- غیرمنقول غیر ذاتی تقسیم می شود.

اموال غیرمنقول ذاتی چیست؟

اموال غیرمنقول ذاتی آن است که از ابتدا و در ذات و ماهیت حقوقی خود از ابتدا غیرمنقول بوده است بدون اینکه انسان یا طبیعت در غیرمنقول بودن آن نقشی داشته باشد و این ویژگی از آن جدایی ناپذیر است. مانند زمین، معادن و کوه ها.

این دسته از اموال از ابتدا تا همیشه غیرمنقول باقی خواهند ماند مثل زمین و عرصه ساختمان که هیچگاه از محل فعلی خود قابل جا به جایی و تغییر مکان نیستند اگر ساختمان و اعیانی روی آن قابل تخریب یا جابجایی است.

اموال غیرمنقول ساختگی و مصنوعی چیست؟

اما غیرمنقول غیر ذاتی که به آن غیرمنقول ساختگی و مصنوعی نیز گفته می شود، عبارت از مالی است که به ذات خود منقول بوده اما در اثر اقدام انسان یا حوادث طبیعی در چهره غیرمنقول ظاهر شده اند با این مزیت و تفاوت که قابلیت بازگشت و تبدیل شدن به اموال منقول را دارند. برای مثال درختان جزء اموال غیرمنقول غیر ذاتی هستد چون بعضی از آن ها به دست انسان کاشته شده و برخی از آن ها نیز در اثر فعل و انفعالات طبیعی رشد کرده اند. اما در هر دو حالت با قطع شده و جدا شدن از زمین تبدیل به اموال منقول می شوند. همچنین مصالح و آهن آلات پای ساختمان تا وقتی که در بنا به کار نرفته اند جزء اموال منقول هستند اما همین که در ساختمان اسقرار یافتند جزء اموال غیرمنقول غیر ذاتی در می آیند و مجدداً اگر ساختمان تخریب بشود مصالح آن در زمره اموال منقول به حساب می آیند.

عرصه و اعیان جزو کدام دسته از اموال محسوب می شوند؟

با این تعریف در باره عرصه و اعیان این نتیجه حاصل می شود که هم عرصه و هم اعیان جز اموال غیرمنقول هستند با این تفاوت که عرصه جزء اموال غیرمنقول ذاتی است ولی اعیانی یا هر آنچه که روی زمین و عرصه احداث شده جزء اموال غیرمنقول غیر ذاتی هستند اما از منظر حقوقی به خصوص هنگام طرح دعوی تفاوتی بین این دو دسته بندی اموال غیرمنقول ذاتی و غیر ذاتی نیست.

آثار و نکات حقوقی تقسیم بندی اموال به منقول و غیرمنقول چیست؟

تقسیم اموال به منقول و غیرمنقول آثار دارد و به همین دلیل حقوقدانان و دادگاه ها در شناسایی آن ها دقت کافی را به عمل می آورند و حتی در موارد ۱۳ به بعد قانون مدنی علاوه بر تعریف معمول اموال غیر منقول و شناسایی آن ها ضوابط دیگری را هم پیش بینی کرده است اما در هر حال بر این تقسیم بندی آثاری مترتب است و نکاتی وجود دارد که در ادامه به مهم ترین آثار و نکات حقوقی تقسیم بندی اموال به منقول و غیرمنقول اشاره می کنیم.

قاعده صلاحیت یا تعیین دادگاه صالح در هنگام دعوا

اگر بین دو نفر یک اختلاف حقوقی وجود داشته باشد و یکی از آن ها بخواهد علیه دیگری در دادگاه حقوقی اقامه دعوا نماید، اولین چیزی که باید در زمان تنظیم دادخواست رعایت بشود آن است که بدانیم که موضوع دعوا راجع به چیست و اینکه آیا جزء اموال منقول است یا غیرمنقول؟ نکته ای که در این قضیه وجود دارد این است که اگر خواسته دعوا راجع به اختلافات ملکی و خانه و زمین و امثال آن ها باشد دعوا در دادگاهی مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت که مال موضوع دعوا یعنی آن ملک در حوزه قضایی آن مستقر باشد. برای مثال اگر موضوع دعوا الزام به تنظیم سند رسمی ملک باشد یا الزام به تحویل ملک یا مبیع باشد صرف نظر از محل سکونت یا اقامت خریدار و فروشنده، دعوا در دادگاهی رسیدگی می شود که آن زمین یا خانه در حوزه قضایی آن واقع شده است. اگر چه ممکن است خواهان یا خوانده دعوا در دو شهر غیر از محل وقوع ملک سکونت داشته باشند.

ولی چنانچه موضوع دعوا جزء اموال منقول باشد، دادگاهی صالح به رسیدگی است که خوانده دعوا در حوزه آن اقامت دارد. برای مثال اگر علی وجهی بابت قرض به جواد بدهکار باشد و با حلول سررسید آن از پرداخت بدهی خود امتناع کند، علی باید در دادگاه محل اقامت جواد اقامه دعوی بکند هرچند محل اقامت علی شهری غیر از شهر محل اقامت جواد (بدهکار) باشد. البته در خصوص چک های برگشتی استثنائاتی وجود دارد که موضوع مقاله حاضر نیست.

شیوه توقیف و بازداشت اموال منقول و غیرمنقول چگونه است ؟

اگر دو نفر با یکدیگر اختلاف حقوقی داشته باشند بسته به آنکه موضوع اختلاف مال منقول است و یا غیرمنقول برای توقیف و بازداشت آن از طریق تامین خواسته یا در راستای اجرای حکم قطعی تفاوت هایی وجود دارد که عدم رعایت آن ها موجب اشکال در رسیدگی و یا احقاق حق خواهد شد. بنابراین به نکاتی که در این قسمت اشاره می شود توجه نمایید.

شیوه توقیف و بازداشت اموال غیر منقول

چنانچه مال موضوع دعوا غیر منقول باشد و خواهان دعوا بخواهد با استفاده از ظرفیت مندرج در ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی آن را هم زمان با طرح دعوا توقیف کند و جلوی نقل و انتقال آن را تا زمان صدور حکم قطعی بگیرد راه سختی در پیش ندارد چون کافی است پلاک ثبتی ملک را به دادگاه اعلام کند تا دادگاه نسبت به توقیف و بازداشت آن ملک از طریق اداره ثبت منطقه اقدام نماید. اگر پلاک ثبتی ملک را نمی دانید می توانید از دادگاه استعلام پلاک ثبتی را بخواهید. اگر پلاک ثبتی ملک مورد نظر به نام خوانده دعوا باشد ثبت نسبت به توقیف آن پیرو دستور دادگاه رسیدگی کننده به دعوا اقدام می کند. البته به شرطی که آن ملک دارای پلاک ثبتی باشد و از ملک های ثبت شده باشد و الا املاکی که در دفتر املاک اداره ثبت به ثبت نرسیده باشند و فاقد پلاک ثبتی باشند از این طریق قابل توقفی و بازداشت نیستند.

اگر ملکی توقیف شد عملاً جلوی نقل و انتقال آن گرفته می شود و قابل خرید و فروش نیست. اما تغییری در محل اسقرار و محل وقوع ملک اتفاق نمی افتد چون ملک جزء اموال غیرمنقول است. چه زمین باشد چه آپارتمان یا باغ یا زمین کشاورزی و غیره.

شیوه توقیف و بازداشت اموال منقول

اما اگر موضوع دعوا جزء اموال منقول باشد شیوه توقیف و بازداشت ان با اموال غیرمنقول فرق دارد. برای مثال اگر موضوع دعوا بر سر مالکیت یک خودرو باشد و دادگاه حکم به توقیف آن صادر بکند در مرحله اجرای حکم دادگاه از طریق پلیس راهور ناجا دستور توقیف فیزیکی و سندی آن را صادر می کند که در نتیجه این دستور خودرو مورد نظر پس از توقیف به پارکینگ منتقل می شود و جلوی نقل و انتقال آن گرفته می شود. پس خودور که جزء اموال منقول است پس از توقیف از محلی به محل دیگر انتقال داده می شود بدون اینکه به خودرو یا محل استقرار فعلی و بعدی آن آسیب یا خسارتی وارد شود.

شیوه محاسبه هزینه دادرسی دعاوی مالی در اموال منقول و غیر منقول

بسته به این که موضوع دعوا در دادخواست، مال منقول باشد یا مال غیرمنقول شیوه محاسبه ی هزینه دادرسی دعوی متفاوت خواهد بود. اگر خواسته دعوی مال منقول مثل وجه نقد یا مطالبه وجه چک برگشتی باشد، هنگام اقامه دعوا به میزان مبلغی که در دادخواست درج شده باید هزینه دادرسی آن در هریک از مراحل رسیدگی بدوی یا تجدیدنظر پرداخت بشود. اما چنانچه خواسته یک مال غیرمنقول باشد یا موضوع دعوا مرتبط با مال غیرمنقول مانند دعوای الزام به تنظیم سند ملک یا الزام به تحویل مبیع (زمین، آپارتمان،خانه یا باغ) یا الزام به تخلیه ملک باشد، با توجه به ارزش منطقه ای آن ملک باید هزینه دادرسی مرحله بدوی یا تجدیدنظر پرداخت شود.

ارزش منطقه ای ملک طبق جدول و شیوه محاسبه مشخصی است که هنگام ثبت دعوا در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مشخص و از خواهان دعوا دریافت می شود. پس ملاک اخذ هزینه دادرسی در دعاوی ملکی قیمت معاملاتی یا قراردادی نیست و معمولا قیمت منطقه ای بسیار پایین تر از قیمت معاملاتی است. برای مثال ملکی که ارزش معاملاتی و روز آن یک میلیارد باشد بسته به موقعیت جغرافیایی و منطقه قرارگیری ممکن است ارزش منطقه ای آن ۳۰ میلیون تومان باشد و به همین دلیل هزینه دادرسی آن طبق این مبلغ محایبه می شود.

اجباری بودن یا نبودن ثبت و انتقال مالکیت اموال منقول و غیرمنقول

اصولاً نحوه انتقال مالکیت و تشریفات نقل و انتقال مالکیت اموال منقول و غیرمنقول با یکدیگر فرق می کند. برای مثال نقل و انتقال خانه و زمین و آپارتمان با سند رسمی و حضور طرفین در دفترخانه اسناد رسمی انجام می شود. ما نقل و انتقال اکثر اموال منقول با قولنامه عادی و مبایعه نامه انجام می شود مانند خرید و فروش لباس و میز و صندلی و خیلی از خوراکی ها.

مطلب پیشنهادی: صفر تا صد گواهی عدم حضور در دفترخانه

تملک اموال غیر منقول توسط اتباع خارجی

طبق آیین نامه چگونگی تملک اموال غیر منقول توسط اتباع خارجی غیر مقیم در جمهوری اسلامی ایران اتباع خارجی که بدون داشتن پروانه اقامت دایمی به منظور سیاحت و استفاده ییلاقی مسافرتهای منظم فصلی در سنوات متعدد و متوالی به ایران‌می‌نمایند هر گاه بخواهند در ایران محلی را برای سکونت شخصی خریداری نمایند باید تقاضای خود را در اظهارنامه‌ای در بر دارنده مشخصات زیر و مدارک و‌اسناد مربوط از طریق یکی از نمایندگی‌های سیاسی و کنسولی جمهوری اسلامی ایران در خراج از کشور و یا استانداری محل وقوع ملک به همراه مدارک و‌اسناد مربوط به وزارت امور خارجه تقدیم دارند. اظهارنامه یاد شده باید دارای مشخصات زیر باشد:

‌الف) نام و نام خانوادگی و شغل متقاضی
ب) تابعیت فعلی و تابعیت اصلی (‌در صورت تغییر تابعیت)
ج) سن، وضعیت، تأهل، تابعیت فعلی همسر متقاضی و تابعیت وی قبل از ازدواج و در صورت
داشتن اولاد تعداد، جنسیت و سن هر یک
‌د) محل اقامت دایمی متقاضی.

مدارک مورد نیاز شامل تصویر اسناد مالکیت و نشانی محل وقوعی ملک و تصویر اوراق گذرنامه متقاضی است. مراجع یاد شده در بالا مکلفند پس از‌دریافت تقاضا و اسناد و مدارک مربوط و بررسی، آنها را به وزارت امور خارجه ارسال کنند. گواهی برابری تصویر مدارک و اسناد مزبور با اصل آنها به عهده‌مراجع یاد شده می‌باشد. وزارت امور خارجه پس از کسب نظر از مراجع مربوط (‌وزارت کشور و وزارت اطلاعات) موضوع را مورد بررسی قرارداده و در خصوص قبولی یا رد‌تقاضا بنا به مقتضیات سیاسی اعلام نظر نموده و در صورت موافقت تقاضا را به منظور تصمیم‌گیری به هیأت وزیران، ارایه خواهد نمود. محل وقوع ملک مورد تقاضا نبایستی در نقاطی که استملاک خارجیان محدود و یا ممنوع اعلام شده، واقع شود.

وزارت کشور با همکاری وزارت اطلاعات و مراجع نظامی و انتظامی کشور، فهرست نقاط ممنوع و یا محدود از نظر استملاک اتباع خارجی را تهیه و به‌وزارت امور خارجه و استانداریهای اعلام خواهد کرد. متقاضیان مکلفند ثمن معامله را به صورت ریالی از طریق انتقال یا فروش ارز از یکی از بانکهای مجاز تحصیل و به فروشنده بپردازند. دفاتر اسناد رسمی‌موظفند هنگام انجام معامله گواهی بانک مجاز را از خریدار مطالبه و مراتب را با ذکر مشخصات در سند قید کنند. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور پس از انتقال سند قطعی ملک به متقاضی، مشخصات مالک و ملک مورد معامله را در دفتر مخصوص، ثبت و جریان امر‌را جهت درج در دفتر خاص به وزارت امور خارجه اعلام می‌دارد. ثبت ملک به نام ورثه متقاضی در دفتر املاک منوط به رعایت مقررات این آیین‌نامه چگونگی تملک اموال غیر منقول توسط اتباع خارجی غیر مقیم در جمهوری اسلامی ایران خواهد بود.

در صورت عدم مراجعه ورثه ظرف دو سال از زمان فوت مالک یا امتناع ورثه ایشان از انجام موارد مقرر در این آیین‌نامه، ملک مورد نظر توسط وزارت‌امور اقتصادی و دارایی با رعایت کلیه مقررات مربوط به مزایده بیع شرطی، از طریق مزایده، به فروش خواهد رسید و وجه حاصل از آن پس از کسر هزینه‌ها،‌مالیات و عوارض قانونی در حساب خاصی نزد خزانه‌داری کل نگهداری و سپس به ورثه یاد شده پرداخت خواهد شد. هر گاه ملک مزبور از طریق مزایده به‌فروش نرود وزارت یاد ده مراتب را یک نوبت در روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران آگهی می‌نماید و پس از انقضای شصت روز از تاریخ درج آگهی مزبور،‌ملک را به بالاترین قیمت پیشنهادی خواهد فروخت و وجه آن را به نحو یاد شده در این ماده به ورثه پرداخت خواهد کرد.