تهاتر یعنی چه؟

فرض کنید شهرداری بواسطه انجام کاری مانند پیمانکاری، مبلغی را به شما بدهکار است و شما هر زمان برای مطالبه آن اقدام می کنید به دلیل کمبود منابع مالی شهرداری موفق به دریافت آن نمی شوید. حال اگر قصد دارید ساختمانی بسازید و برای ساخت آن نیاز به مجوز شهرداری دارید می توانید در قبال تمام یا بخشی از طلبی که از شهرداری دارید درخواست تهاتر نمایید. حال اگر می خواهید بدانید تهاتر چیست و چگونه می توان از آن استفاده کرد پیشنهاد می کنیم در ادامه با ما همراه باشید.

تهاتر در قانون چیست؟

باید توجه داشت تهاتر زمانی قابل اجراست که دو طرف نسبت به یکدیگر، دِین هم موضوع داشته باشند. به تعریف قانونی تَهاتُر عبارت است از رفع دِین بصورت قهری (اجباری) نسبت به یکدیگر با موضوع یکسان، به مقدار متقابل، از یک جنس با اتحاد زمان و مکان مگر به اختلاف سبب که قابلیت معادل سازی آن نیز وجود دارد. تهاتر به سه نوع وجود دارد که بسته به شرایط می توانیم از هر کدام از آنها استفاده نماییم.

مزایای تهاتر ملک

• افزایش سرعت در انجام‌ گرفتن معامله

انجام تهاتر مزیتی که دارد این است که با انجام آن سرعت معامله افزایش می یابد. در خرید و فروشی که به صورت معمول انجام می گیرد، ابتدا شخص به دنبال مشتری می گردد، سپس ملک خود را به فروش رسانده و به دنبال ملک مناسبی برای خود می گردد و در نهاتی آن را خریداری می کند. در معامله ملک به صورت تهاتر، این فرایند کوتاه شده و شخص فروشنده و خریدار مستقیما به هدف نهایی خود می رسند. به طور کلی مزایای تهاتر ملک در موارد زیر خلاصه می شود.

• امنیت بیشتربرای طرفین معامله
• صرفه جویی در صرف هزینه و زمان
• کاهش‌ یافتن خطرات معامله املاک

در وضعیت اقتصادی حاضر، فروش ملک و به دنبال ملک جدیدی گشتن برای خریداری می تواند خطرناک باشد، چراکه در همین فاصله زمانی این امکان وجود دارد که شما از خرید ملک مورد نظر خود فاصله گرفته و متحمل ضرر شوید. برخلاف شرایطی که در خرید و فروش عادی املاک وجود دارد، در تهاتر وقت کمتر هدر می رود و همین افزایش سرعت می تواند ریسک معامله را کمتر کند. در معامله معمولی خرید و فروش ملک، پس از اینکه خریدار را پیدا کردید باید او را تا زمانی که ملک مورد نظر خود را می یابید منتظر نگه داشته و با فروشنده آن ملک به توافق برسید. پس از انجام این کار باید سریعا ملک خود را بفروشید تا ملک دیگری را خریداری نمایید. اینکه مالک و خریدار نیز یکدیگر را برای انجام معامله معتل کنند نیز یکی دیگر از معضلاتی است که در تهاتر ملک وجود ندارد.

معایب تهاتر ملک

• دشواری تعیین ارزش واقعی کالا و خدمات
• تهاتر با ارزش کمتر از نرخ واقعی
• عدم ثبات ارزش کالا و خدمات در طول زمان
• ممکن است، ارزش ملک کمتر از نرخ واقعی آن عرضه شود.
• ابهامات مربوط به کیفیت کالا
• دشوار بودن تعیین ارزش واقعی کالایی که قرار است معامله شود.
  و…

انواع تهاتر

تهاتر قهری

در این نوع، مبنای تهاتر بر قواعد قانونی بوده و رضایت طرفین مطرح نیست. برای تشریح بهتر لازم به ذکر است که در این نوع تهاتر، طرفین بر اساس قوانین در قبال دین متقابل بری (مُبرا) می شوند و هیچگونه روند قضایی برای آن انجام نمی شود. در صورتی که طرفین نسبت به تهاتر صورت گرفته شکایتی داشته باشند امکان طرح آن در محاکم قضایی وجود داشته و در دسته تهاتر قضایی جای می گیرد.

تهاتر قهری چه شرایطی دارد؟

• دو شخص در برابر یکدیگر هم طلب کار و هم بدهکار باشند.
• موضوع دو دین کلی باشد مثل پول و گندم. بنابر این اگر کسی به دیگری یک میلیون بدهکار باشد و در مقابل از او یک تخته فرش طلب کار باشد، نمیتوان به تهاتـر استناد کرد.
• موضوع دو دین از یک جنس باشد مثلاً هر دو گندم یا هر دو پول باشد و گرنه تهاتـر انجام نمی‌گیرد.
• زمان تأدیه و پرداخت دو دین یکی باشد، و اگر یکی مدت‌دار باشد، و دیگری بدون مدت نمی‌توان به تهاتـر استناد کرد.
• مکان تأدیه دو دین یکی باشد، بنابر این اگر یکی در تهران و دیگری در شمال باشد، نمی‌توان به تهاتـر استناد کرد.
• هر دو دین آزاد باشد، و اگر یکی از دیون، به نفع شخص دیگری قبلاً بازداشت شده در این مورد نمی‌توان به استناد تهاتـر و سقوط آن دین به دیگری ضرر زد.
• دعوی هر دو دین قابل استماع باشد، بنابر این اگر یکی مشمول مرور زمان شده، نمی‌تواند به استناد تهاتـر از پرداخت امتناع کند.

تهاتر قهری چه اثراتی دارد؟

سقوط دو دین و تضمینات آن از آثار تهاتر قهری است بدین گونه که پس از تهاتـر ذمۀ هر دو مدیون بریء می‌شود.

تهاتر قراردادی

این نوع تهاتر غالبا برای حل و فصل بهتر مسائل مربوط به دیون تعریف شده است. به اینصورت که طرفین تهاتر می توانند نسبت به تعیین شروط و معادل سازی دیون توافق نمایند. با توجه به اینکه اغلب دیون نسبت به یکدیگر تفاوت هایی دارند این نوع تهاتر راهکار حل موانع تهاتر است.

تهاتر قضایی

زمانی که طرفین تهاتر یا یکی از آنها نسبت به اصل و تهاتر صورت گرفته شکایتی داشته باشند امکان طرح آن در دادگاه وجود دارد. دادگاه نیز بر اساس قانون حکم می دهد که لازم الاجرا بوده و بر انواع دیگر تهاتر ارجعیت دارد.

تهاتر ایقاعی

تهاتر ایقاعی یکی دیگر از انواع قرارداد تهاتر است. این نوع قرارداد زمانی انجام می شود که دو بدهی دارای شرایط اصلی تهاتر نباشند. به طور مثال ممکن است زمان پرداخت یکی از دین ها در ماه های آینده باشد، در حالی که دین دیگر بایستی در حال حاضر پرداخت شود. در چنین شرایطی هر دو طرف تصمیم بگیرند زمان پرداخت دین ها را جلو بیاندازند و در حال حاضر آن را پرداخت نمایند. بنابراین می توان گفت در تهاتر ایقاعی، شرایط تهاتر به رضایت یکی از طرفین قرارداد بستگی دارد.

فرق تهاتر با معاوضه

تهاتر همانطور که گفته شد به معنای معاوضه است، اما نه کاملا. تهاتر، معاوضه ای است که تحت شرایط و قوانینی صورت می پذیرد. تعریف حقوقدان ها از تهاتر این است که، در این نوع معامله دو طرف قرارداد براساس نیازها و خواسته هایشان، چیزهایی که در معامله رد و بدل می شود را تعیین می کنند. این مواردی که بین طرفین معامله بده بستان می شود، چیزهایی هستند که بدهی و دین دو طرف را نسبت به یکدیگر صاف می کنند.

معاوضه ملک چیست؟ در واقع در معاوضه، تنها طرفین قرارداد می توانند به ازای ارائه یک ملک، ملک دیگری را دریافت کنند. بنابراین هر گاه در معامله قرار بر جابجایی دو ملک با یکدیگر باشد، به آن معاوضه می گویند و تهاتر در چنین مواردی وجود ندارد. تهاتر به معنای مبادله و جابجایی ملک با هر چیز دیگری می تواند باشد. بنابراین می توان گفت تفاوت تهاتر با معاوضه در نوع کالا است.

در واقع بر اساس قانون، تهاتر فقط در مورد دو دینی حاصل می شود که موضوع آن ها از یک جنس باشد با اتحاد و زمان و مکان تادیه ولو به اختلاف سبب. و همچنین در قانون آمده که معاوضه به قراردادی گفته می شود که بر اساس آن یکی از طرفین مالی را می دهد و در ازای آن مال دیگری را از طرف اخذ می کند. در معاوضه عوض و معوض وجود دارد، در حالی که اغلب قراردادهای تهاتر ملک عقد بیع است.

تهاتر مشارکت در ساخت

تهاتر مشارکت در ساخت را با ذکر مثال توضیح می‌دهیم. شخصی که قصد دارد مجموعه آپارتمانی را بسازد با دیگری قرارداد تهاتر می نویسد که نفر دوم کلیه تاسیسات ملک را تامین نماید و در آخر یک یا دو واحد از آپارتمان را به عنوان دستمزد خود دریافت نماید. در تهاتر ملک این مورد زیاد دیده می شود و در این صورت طرف دوم، خرید کلیه ابزارها و دستگاه های تاسیسات را برعهده گرفته و همچنین نصب و راه اندازی را نیز انجام می دهد. در حالت دیگر ممکن است پیمانکار ساختمانی برای خرید مصالح خود عیناً مانند این قرارداد را امضا نماید.

ممکن است فرد سازنده نیاز به سرمایه گذار داشته باشد، یا پول کافی برای اتمام پروژه ساختمان سازی را نداشته باشد. ویا حتی پروژه بسیار بزرگ است و به تنهایی امکان پایان پروژه در زمان مشخص وجود ندارد. این نوع تهاتر وهمچنین تهاتر ملک با مصالح ساختمانی در ساخت و ساز بسیار زیاد و رایج است. در این موارد قرارداد دست نویسی بین دو طرف انجام می پذیرد تا در آینده دچار مشکل نشوند.