طرح توجیهی
طرح توجیهی چیست؟
طرح توجیهی یک مطالعه دقیق و تحلیلی است که به منظور ارزیابی و بررسی امکان پروژه‌ها و طرح‌های مختلف انجام می‌شود. هدف اصلی طرح توجیهی این است که مشخص کند آیا یک پروژه مورد نظر اقتصادی و عملی است یا خیر. این تحلیل می‌تواند در مورد پروژه‌های تجاری، صنعتی، عمرانی، زیرساختی، و حتی پروژه‌های اجتماعی و فرهنگی انجام شود.
در این مقاله منظور از طرح توجیهی، ارائه طرح برای کمیسیون ماده ۵ شهرداری به منظور دریافت اضافه طبقه و یا اضافه تراکم ساخت صورت میپذیرد.
ساختار طرح توجیهی
قسمتی از محتوای طرح‌های امکان‌سنجی جهت تحویل به کمیسیون ماده پنج:
- طرح مسأله و تدقیق موضوع طرح
- اطلاعات ملک مورد نظر در این گزارش و هدف از ارائه طرح
- روش‌شناسی و فرایند انجام کار
- روش‌های تشخیص وضعیت
- روش‌های تحلیل وضعیت
- روش‌های برنامه‌ریزی
- شناسایی اسناد فرادست و بررسی‌های پایه
- بررسی اسناد و طرح‌های فرادست
- طرح جامع شهر تهران
- بررسی موقعیت ملک در طرح تفصیلی شهر تهران
- طرح تفصیلی منطقه
- ایستارسنجی توسعۀ سایت
- مطالعات حوزۀ فراگیر، بلافصل و مداخله از ابعاد مختلف
- تشخیص و تحلیل حوزۀ فراگیر، بلافصل و مداخله
- وضعیت کلی طبیعی و محیطی
- وضعیت کلی کالبدی-قضایی
- وضعیت کلی اجتماعی-اقتصادی
- نظام کاربریِ اراضی
- امکان‌سنجی توسعۀ سایت(طبیعی-اجتماعی-اقتصادی-کالبدی-فضایی و…)
- ارزیابی نقاط قوت و ضعف، فرصت‌ها و تهدیدهای توسعۀ سایت
- تدوین چشم‌انداز(Vision) توسعۀ سایت
طرح توجیهی شهرسازی شامل چه مواردی می شود؟
۱- افزایش تراکم ساختمانی ، به عنوان مثال تغییر پنج طبقه یه شش طبقه در برخی مناطق که در ضوابط طرح تفصیلی دیده شده است.
۲- تغییر کاربری ، مانند تغییر کاربری های مسکونی به تجاری به واسطه موقعیت ملک در برخی محدوده ها که ضوابط طرح تفصیلی اجازه داده شده است.
۳- تغییر پهنه شهری ، مانند تغییر پهنه R به S به واسطه کشش کم بازار برای کاربری تجاری و نیز تغییر شرایط زندگی با درخواست مالک و در صورت امکان در ضوابط طرح تفصیلی
طرح توجیهی برای کسب اضافه طبقه
به منظور کسب طبقه اضافه برای زمین هایی که از شرایط مساحتی، بافتی و گذر عبوری برخوردار هستند می توان برای کسب طبقه اضافه طرح توجیهی تهیه کرده و نسبت به اخذ طبقه اضافه اقدام کرد.
برای دریافت مشاوره و یا خدمات از مجموعه مهندس کامرانی می توانید با شماره‌های درج شده در ذیل تماس حاصل فرمایید.
طرح توجیهی برای تغییر کاربری
تغییر پهنه کاربری در سطح شهر تهرای یکی از مواردی است که بسیار مورد توجه مالکین قرار گرفته و به منظور اخذ اضافه طبقات و یا اضافه ساخت می تواند نسبت به انجام تغییر کاربری اقدام نمود.
طرح توجیهی برای راه اندازی مجموعه گردشگری
در زمین های بزرگ ، در محیط های روستایی و بعضا محیطهای شهری می توان از طرح های توجیهی برای راه اندازی مجموعه های گردشگری اقدام نمود.
مراحل و شرح اقدامات طرح توجیهی برای کمیسیون ماه ۵
- ارسال نامه درخواستی از شهرداری.
- نظریه مهندسین مشاور بازنگری طرح تفصیلی.
- ثبت در دبیرخانه اداره کل و ارجاع به واحد شهرسازی و معماری.
- دستور مدیر شهرسازی.
- ارجاع به دفتر واحد دبیرخانه کمیسیون ماده ۵.
- ارسال به کارشناس مسئول.
- بازدید و بررسی کارشناس مسئول از مکان.
- ارجاع به کمیته کارشناسی و اعلام نظر کمیته.
- بنا به نظر مشروط، بررسی مجدد یا استعلام های جدید.
- درصورت نظر قطعی، ارجاع به کمیسیون ماده ۵.
- بررسی و امضاء نقشه های مصوب و تهیه صورت جلسه توسط اعضاء کمیسیون.
- ارسال مصوبات کمیسیون ماده ۵ به دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری (جهت بررسی) و استانداری (جهت استحضار).
- پس از ۲۱ روز چنانچه دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری نظری در مورد مصوبات نداشته باشد. مصوبات به استانداری جهت ابلاغ به شهرداری ارسال میگردد.
- ابلاغ به شهرداری مربوطه توسط استانداری.
وظایف کمیسیون ماده ۵
کمیسیون ماده ۵ به استناد قوانین مختلف چندین وظیفه دارد که اهم وظایف کمیسیون ماده ۵ به شرح زیر می باشند:
- بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری
- بررسی و تصویب تغییرا طرح جزئی طرح های تفصیلی شهری
- بررسی و تصویب تغییر کاربری اراضی یا املاک پیشنهادی شهرداری
- تصویب ضوابط و مقررات تکمیلی (ضوابط و مقررات ارتقاء کیفی سیما و منظر شهری پیشنهادی کمیته مربوطه)
- اصلاح طرح های تفصیلی و ضوابط و مقررات اجرایی (شهرهای بیش از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت)
- بررسی و تصویب طرح های تفصیلی و نقشه های تفکیکی و تغییرات بعدی آنها در شهرهای جدید
- بررسی افزایش تراکم متوسط جمعیتی شهر
- تصویب تغییرات، ضوابط و مقررات ساختمانی مندرج در طرح های توسعه شهری مصوب کمیته های ارتقاء کیفی سیما و منظر شهری
گروه های واجد ارائه درخواست و طرح توجیهی کمیسیون ماده ۵
مواردی که شهرداری درخواست تغییر کاربری را به همراه طرح توجیهی کمیسیون ماده ۵ به کمیسیون اعلام می نماید:
- گاهی اوقات به لحاظ اجبار از جمله عدم تملک املاک توسط صاحب کاربری (ادارات و دستگاههای اجرایی موضوع واحده قانون تعیین وضعیت املاک مصوب ۲۹/۰۸/۱۳۶۷) در مدت تعیین شده حداکثر ۵ سال، متقاضی جهت اخذ مجوز ساخت و ساز به شهرداری مراجعه می نماید.
- در مواقعی که شهرداری حسب ضرورت تصمیم داشته باشد در یک محل با چند کاربری مختلف، مجتمع های تجاری یا مسکونی احداث نماید که اجباراً باید کلیه املاک مورد نظر به یک کاربری واحد اختصاص یابد.
- در مواقعی که مالک یا مالکینی تصمیم بگیرند خود مجتمع تجاری یا مسکونی یا بهداشتی در کاربری های غیر مرتبط ایجاد نمایند.
- در مواقعی که بر اثر گسترش شهر و مهاجرپذیری شهر ضرورت داشته باشد، کاربری مسکونی و یا تجاری اضافه بشود.
- در مواردی که حسب تشخیص شهرداری کاربری های گورستان و کشتارگاه های قدیم نیاز به تغییر کاربری داشته باشند.
- در هر موردی که اشخاص حقیقی یا حقوقی از شهرداری درخواست تغییر کاربری نمایند.
متقاضی تغییر کاربری درخواست خود را به صورت کتبی به شهرداری تحویل نماید.
شهرداری با رعایت قانون تعیین وضعیت املاک و همچنین رعایت مفاد ماده ۴۹ آئیننامه نحوه بررسی و تصویب طرح های توسعه و عمران محلی، ناحیه ای، منطقه ای و ملی و مقررات شهرسازی و معماری کشور مصوب ۱۲/۱۰/۱۳۷۸ با مالک توافقات لازم را به عمل آورده و مدارک مستندات مربوطه و طرح توجیهی کمیسیون ماده پنج را به همراه درخواست کتبی به دبیرخانه کمیسیون ماده ۵ ارسال می نماید.
توسط دبیر کمیسیون ماده ۵ مدارک مربوطه از جمله طرح توجیهی کمیسیون ماده ۵ را جهت انجام کارِ کارشناسی به کارگروه (کمیته) فنی کمیسیون ماده ۵ ارجاع می گردد.
کارگروه (کمیته) کمیسیون ماده ۵ با در نظر گرفتن قوانین و مقررات هر مورد پس از بررسی طرح توجیهی کمیسیون ماده ۵، نظر خود را به صورت مکتوب به دبیرخانه اعلام می نماید.
توسط دبیر کمیسیون ماده ۵ از اعضا دعوت به عمل می آید و در صورت رسمیت یافتن جلسه، طرح توجیهی کمیسیون ماده ۵ که توسط یک یا چند مهندس شهرساز و یا شرکت مهندسان مشاور تهیه شده است، به اعضای کمیسیون ماده ۵ ارائه می گردد.
سوالات متداول
آیا با یک طرح توجیهی برای کمیسیون ماه پنج ، امکان هرگونه تغییری را در املاک واقع در محدوده شهرداری وجود دارد؟
خیر، درخواست تغییرات باید همسو با ضوابط و شرایط طرح تفصیلی مصوب شهر باشد. به عنوان نمونه تغییرات کاربری یا تغییرات پهنه باید با توجیه مناسب و شرایط و ضوابط قانونی ملاک عمل در طرح تفصیلی پیشنهاد شود و هرگونه درخواست تغییری امکان ارائه به کمیسیون ماده پنج را ندارد.
مطالب زیر را حتما مطالعه کنید
کارشناسی ملک
تغییر کاربری مسکونی
کجا زمین بخریم؟
گواهی عدم خلاف
صلح عمری چیست و چگونه باطل می شود؟
دیدگاهتان را بنویسید