انحلال قرارداد از طریق تفاسخ (اِقاله)

خداوند متعال در قرآن کریم با تنزیل ” اوفوا بالعقود” و ”… الا ان تکون تجاره عن تراض ” و آیاتی دیگر، وفای به پیمان را اصلی مسلم شمرده است و به انسانها امر کرده که باید به روابط حقوقی و مالی یکدیگر احترام بگذارند. بنابراین وفای به عقود به عنوان اصلی پایدار در عالم حقوق پذیرفته شده است و در مقابل پیمان شکنی سخت مورد سرزنش قرار گرفته است. چنانکه در مبحث قبلی اشاره شد، از آنجاییکه اصل و قاعده در قراردادها این است که از آنچنان استحکام و استواری برخوردار شوند که اراده یکی از طرفین نتواند آنها را بشکند، به همین جهت اگر مالی در ضمن عقد بیع به ملکیت دیگری در آمده، باید ملتزم به ملکیت ایجاد شده باشیم. با وجود این، اگر طرفین قرارداد پس از انعقاد عقد دریابند که به هدف مورد نظر خود دست نمى یابند و یا به هر دلیلى از انعقاد عقد پشیمان شده اند، با توافق یکدیگر مى‌توانند عقد را برهم زنند. به عبارت دیگر همان گونه که اراده دو طرف در پدید آمدن عقد عامل مهم تلقی می‎شده، در پایان دادن آن نیز تأثیر دارد. لذا اگر طرفین به نتیجه انحلال عقد برسند، آثار آن از بین مى رود و به تعبیر دیگر اقاله می‎شود که تعریف آن عبارت است از توافق طرفین عقد به انحلال و زوال آثار آن در آینده.

مبانی توجیهی اقاله

امروزه در پیمانهای فیمابین عقل سلیم حکم می کند که باید به آنها وفادار بود و از آنجا که انسان به اجتماع وابستگی خاصی دارد، همین وابستگی او را وا می دارد تا به قراردادهای خود ملتزم باشد. به همین جهت است که معاملاتی که مثل بیع (338 قانون مدنی) و اجراء (466 قانون مدنی) از عقود لازم می باشند و هیچیک از طرفین بعد از انعقاد عقد حق بر هم زدن آن را ندارند مگر اینکه قانون به آنها این اجازه را داده باشد یا اینکه طرفین راضی به انحلال آن عقد بشوند، ماده 219 قانون مدنی در این باره می گوید: ” عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه برضای طرفی اقاله یا بعلت قانونی فسخ شود.”

در واقع، با وجود همه دقتی که اشخاص در هنگام تنظیم و انعقاد معامله بکار می‌گیرند، چه بسا اتفاق می‌افتد که یکی و یا هر دو طرف قرارداد به نحوی از ادامه قرارداد و انجام تعهدات ایجاد شده منصرف می‌گردند و همانطور که اقدام به انجام معاملاتی می‌کنند، گاهی نیز به عللی از انجام معامله پشیمان می‌شوند و می‌خواهند که با رضایت یکدیگر معامله را بر هم بزنند. مقنن به منظور احترام به اراده اشخاص و جلب اعتماد و اطمینان آنها نسبت به چارچوب‎های مورد قبول خود در ایجاد روابط حقوقی و تعهدات، به طرفین این امکان را می‌دهند که چنانچه مایل به ادامه پایبندی خویش به قرارداد مورد ‎نظر نباشند، به اراده خویش آن را منحل سازند و خود را از زیر بار پیمان و انجام تعهدات رها سازند.

با این توصیف، اگر کسی از خرید یا فروش کالایی، پشیمان شده و از فروشنده یا خریدار درخواست بهم زدن قرارداد را نماید و طرفین این درخواست را قبول کنند، طبق ماده 283 ” بعد از معامله طرفین می توانند بتراضی آنرا اقاله و تفاسخ کنند.”

البته نا گفته نماند هنگامی که بیان می شود عقود با اقاله فسخ می شوند این قاعده درباره تمام عقود صادق نیست. مثلاً در عقد نکاح به موجب اقاله اجازه داده نشده که آثار عقد زایل شود.

تفاوت فسخ و اقاله

در عرف حاضر، عموم مردم به جای اصطلاح اقاله یا تفاسخ کلمه فسخ را به کار می‎برند در حالیکه از منظر حقوقی معنای آن متفاوت است. زیرا فسخ، اختیار برهم زدن عقدی است که صحیحاً واقع شده و موضوع آن به علت قانونی از قبیل خیار عیب یا خیار غبن و خیار تخلف شرط، می‎باشد و از آنجاییکه ممکن است در آن رضایتی نباشد نوعی ایقاع (عقد یکطرفه) است. به طور کلی اجرای آن بعد از عقود لازم‎الاتباع مانند بیع، اجاره، معاوضه، اجاره اشخاص صورت می‎پذیرد لذا در عقود جائز مانند وکالت و ودیعه کاربرد ندارد. به طور مثال در روابط موجر و مستأجر چنانچه حق انتقال به‎غیر یا تغییر شغل در واحدی تجاری سلب شده باشد، مالک می تواند به مقامات قضایی مراجعه و تقاضای فسخ قرارداد اجاره را نماید.

در حالیکه اقاله عقدی است که موضوع آن از بین بردن آثار عقد اول می‎باشد و در آن رضایت و توافق به همراه اراده طزفین شرط است و به همین جهت اقاله عملی دوجانبه است. به عبارت دیگر با اراده و تصمیم دو طرف یک معامله دائر بر هم زدن آن محقق می‎شود. لذا در صورتی ممکن است که یکی از طرفین معامله از انجام آن معامله یا قرارداد پشیمان شده باشد و از طرف مقابل تقاضای به هم زدن یا فسخ قرارداد را نماید و طرف مقابل نیز بپذیرد. لیکن فسخ به علت قانونی است و شاید رضایت طرف دیگر حائز اهمیت نباشد.

آثار اقاله

حسب ماده 284 قانون مدنی اقاله که یکی از اسباب سقوط تعهدات است، به هر لفظ یا فعلی واقع می شود که دلالت بر به هم زدن معامله کند. لهذا در خصوص غالب معاملات روزمره فاقد سند رسمی، از جمله خرید و فروش کالا یا خدمات گوناگون که مورد نیاز روزمره می‎باشد، هیچگونه تشریفات خاصی لازم ندارد و به صرف قصد و تراضی طرفین پس از مبادله بهای کالا (ثمن) و استرداد آنچه که موضوع معامله بوده (مبیع) واقع می‎شود. همچنین بر اساس ماده ۲۸۵ قانون مذکور موضوع اقاله ممکن است تمام معامله یا فقط مقداری از آن باشد‌.

لازم بذکر است که حسب ماده ۲۸۶ قانون مدنی از بین رفتن کالای موضوع معامله و نیز کالایی که در قبال آن داده شده، مانع اقاله نیست در این صورت به جای آن چیزی که از بین رفته، مثل آن در صورت مثلی ‌بودن و قیمت آن در صورت قیمی‌بودن داده می شود. به طور مثال اگر یخچال فریزری با یک ماشین لباسشویی کاملاً آکبند که هر دو دارای برند ایتالیایی بوده‎اند معاوضه شده و در حین اقاله فرسوده و یا از بین رفته باشند، بدیهی است جهت اینکه مالک وضع پیشین خود را به دست بیاورد باید مثل آنها خریداری و مسترد شود. اما اگر به‎لحاظ تعطیلی نمایندگی آن در ایران، دیگر امکان تهیه مثل مال تلف شده میّسر نباشد، باید قیمت مال تلف شده پرداخت شود.

هم چنین به موجب ماده ۲۸۷ قانون مدنی، منافع منفصله مانند تکثیر و زاد و ولد جوجه، که از زمان عقد تا زمان اقاله در مورد معامله پدید می آید، در مالکیت فردی است که به واسطه‌ عقد مالک شده است ولی منافع متصله مانند ترقی قیمت کالایی که به تعبیر امروزی ارزش افزوده لقب دارد، از آن کسی است که در نتیجه‌ی اقاله مالک می شود.

در نهایت اینکه بر اساس ماده ۲۸۸ قانون فوق اگر مالک، بعد از عقد در مورد معامله تصرفاتی کند که موجب ازدیاد قیمت آن شود، به طور مثال خودروی خریداری شده را مجهز به تجهیزاتی کرده باشد، در زمان اقاله به مقدار قیمتی که به سبب عمل او زیاد شده است، مستحق خواهد بود.

سؤالات متداول

مغازه‌ای را اجاره کردیم که الان اتحادیه به علت تخلف مالک مغازه را بسته است. آیا اجاره به مالک تعلق می‌گیرد؟

با توجه در ملاک مواد 477 و 481 و 483 قانون مدنی اجاره بها به مالک تعلق نمی گیرد.

477-موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه را از آن بکند.

481-هر گاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده باشد و نتوان رفع عیب نمود اجاره فسخ می شود.

483-اگر در مدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود و در صورت تلف بعض آن مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید.

اینجانب یک باب مغازه بصورت سرقفلی خریداری کرده ام. چنانچه کلیه حقوق سرقفلی به بنده واگذار شده باشد آیا برای اجاره دادن آن باید از مالک اجازه بگیرم و اگر این طور است اگر اجازه ندهد چگونه می‎شود؟

اگر رابطه استیجاری شما با مالک ملک مربوط به قبل از سال 1376 و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 باشد در صورت واگذاری مورد اجاره توسط شما بغیر، حق فسخ و تخلیه مورد اجاره برای مالک ایجاد می شود.

شوهرم ویلایی را از شخصی خریداری کرده لیکن قولنامه به نام همسرم بوده ولی سند این ویلا به نام من می‌باشد. بعد از مدتی این شخص آمده و ادعا می‎کند که همسرم خیار شرط انجام داده منظور از خیار شرط چیست و چه اقدامی باید انجام دهیم؟

اگر صاحب حق فسخ در مدت مقرر آنرا اعمال کند مبیع قابل استرداد است. زیرا خریدار نمی تواند در مدت شرط در مورد معامله تصرفاتی کند که منافی با حق فسخ فروشنده باشد. بنابراین فروش مبیع در مدت حق فسخ با فرض اعمال آن از طرف کسیکه حق فسخ داشته، فاقد اعتبار است.

موارد انحلال قراردادها از طریق فسخ و انفساخ

علیرغم باور عمومی مبنی بر اینکه اگر کالایی را خرید‌اری کنند و سپس متوجه عیب آن شوند، دیگر راهی برای جبران ضرر وجود ندارد و باید همان کالای معیوب را بپذیرند، قانونگذار در بیش از ده مورد، اختیار فسخ معامله را داده یا اجازه داده مابه‌التفاوت آن از فروشنده دریافت شود. به‎علاوه در مواردی رابطه قراردادی خود به خود منحل می‎گردد که به آن انفساخ گویند. این انحلال ممکن است به حکم قانون باشد مانند زوال عقد وکالت بر اثر فوت یا جنون هر یک از موکل و وکیل که بصورت قهری یعنی بدون اتکاء به اراده طرفین آن باشد، همچنین می تواند به اراده طرفین معامله باشد. به طوریکه امروزه در معاملات ملکی رواج دارد شرط می‎شود اگر چکی که بابت ارزش ملک ارائه میشود با برگشت مواجه شود عقد منحل گردد که در این حالت بدون اراده طرفین و به مجرد برگشت شدن چک عقد منفسخ گردد، که به آن شرط فاسخ نیز گفته می‎شود.

اقسام فسخ در معاملات

یکی از عوامل گردش ثروت، تضمین پایداری و بقاء معاملات است که در اصطلاح حقوقی به اصل لزوم در قراردادها لقب دارد. از نظر نگاه اجتماعی نیز هنگامى که دو طرف براى برآوردن نیازها و تأمین منافع خود با یکدیگر عقدى را منعقد مى‎کنند، این ارتباط زمانی ارزش دارد که از ثبات لازم برخوردار باشد و الا به قول معروف، سنگ روی سنگ بند نمی‎شود. البته در پاره اوقات مسائل پیش می آید که به جهت جلوگیری از برخی مشکلات قانونگذار اجازه داده که رابطه قراردادی خاتمه یابد. لیکن باید توجه داشت؛ اولاً: این حق مربوط به عقود لازم است، زیرا در عقود جایز هر یک از دو طرف می‌تواند هر زمان که اراده کند، عقد را بر هم بزند. به عبارت دیگر یک طرف به طور مستقل می‌تواند حق فسخ خود را اعمال کند، بدون اینکه نیازی به رضایت طرف دیگر باشد. ثانیاً: در مواردی طرفین دارای حق فسخ هستند که آنرا ضمن قرارداد ساقط نکرده باشند.

چنانکه اشاره شد، از جمله طرق از بین بردن قرارداد، حق اعمال فسخ است. زیرا اگر در قراردادی چنین شرطی وجود نداشته باشد، پایان دادن به قرارداد، که در بعضی مواقع ضرورت پیدا می‌کند، مسأله ساز بوده و طرفین را دچار زیانهای جبران ناپذیری می‌کند. از دیگر مواردی که به رابطه حقوقی طرفین پایان می‌دهد اقاله است که در مبحث پیشین به ابعاد آن پرداخته شد و به معنی توافق دو طرف عقد برای از بین بردن قرارداد (برخلاف فسخ که ناشی از اراده یک‌طرف)، می‌باشد.

فسخ قرارداد دارای انواع گوناگونی است؛ بدین صورت که یا به وسیله توافق طرفین به وجود می‎آید یا به وسیله حکم مستقیم قانون ایجاد می‎شود و این حق برای یکی از طرفین یا هر دو یا شخص ثالث است.

مطابق ماده 396 قانون مدنی، هر یک از طرفین معامله در موارد ذیل می‌توانند آن را بر‎هم زنند:

خیار مجلس؛ از جمله خیارات یعنی اختیار فسخی که در معاملات قطعی پیش بینی شده، خیار مجلس است که به هر یک از خریدار و فروشنده داده شده تا زمانی که متفرق نشده‌اند و در محل عقد حضور دارند، بتوانند معامله را فسخ کنند.
خیار حیوان؛ دومین خیاری که فقط مربوط به خرید و فروش حیوانات است، خیار حیوان لقب دارد و براساس آن، خریدار حیوان می تواند ظرف سه روز از خرید خود پشیمان شده و حیوان را به فروشنده پس بدهد و پول پرداختی را بگیرد.
خیار شرط؛ بر خلاف سایر خیارات که به حکم قانون به وجود می آیند، بدون این که توافق طرفین نقشی در آن ها داشته باشد، این نوع خیار اغلب بنا به توافق در متن قرارداد ذکر می شود و به یکی از طرفین، یا هر دو یا شخص ثالثی اجازه می دهد تا ظرف مدت مشخصی از معامله رجوع کرده و معامله را برهم بزند. در برخی معاملات مسکن یا خرید پوشاک، عرف بر این است که تا 24 ساعت به خریدار این حق داده می شود تا از خرید منصرف شده و با رجوع به فروشنده، پول پرداختی را پس بگیرد. این خیار ممکن است با پرداخت مبلغی به عنوان وجه التزام» همراه باشد. به طور مثال در قرارداد ‏بیع اینگونه شرط می شود که: هریک از طرفین برای مدت 24 ساعت حق پشیمانی داشته و بایستی در صورت فسخ مبلغ بیست میلیون تومان به‎عنوان خسارت به طرف مقابل پرداخت کند.
خیار تأخیر ثمن؛ این اختیار فسخ زمانی کاربرد دارد که خریدار در پرداخت آن تعلل ورزد. در این شرایط است که ماده 402 قانون مدنی می‌گوید هرگاه فروشنده و خریدار زمانی را برای پرداخت پول مشخص نکرده باشند و سه روز از تاریخ معامله بگذرد و فروشنده کالا را در اختیار مشتری نگذارد و مشتری هم قیمت جنس را نپردازد، فروشنده حق دارد معامله را فسخ کند. لیکن چنانچه خریدار ظرف 3 روز ثمن معامله را پرداخت کند، دیگر فروشنده حق فسخ ندارد. نکته مهم در این نوع خیار این است که هرگاه کالا از آن دسته اجناسی باشد که در کمتر از 3 روز فاسد می شود یا افت قیمت پیدا می‌کند، فروشنده هر زمانی که احساس کرد کالا در حال فساد یا کسر قیمت قرار دارد، می‌تواند معامله را برهم زند.
خیار رویت و تخلف وصف؛ موردی است که اگر کالایی که فروشنده نشان داده با کالایی که به خریدار تحویل داده، متفاوت باشد، در این صورت، مشتری می تواند به این نوع از خیار استناد کند و معامله را فسخ کند.
توضیح اینکه گاهی اتفاق می‌افتد که کالایی ندیده خریداری می‎شود و انجام معامله صرفاً مبتنی بر کاتالوگ یا توصیفی بوده که فروشنده از آن کالا ارائه داده، در این موارد نیز مطابق ماده 410 قانون مدنی: “هرگاه کسی مورد معامله را ندیده و آن را فقط با بیان اوصاف توسط فروشنده خریده و بعد از دیدن آن بفهمد جنس مورد معامله دارای اوصاف ذکر شده نیست، می‌تواند معامله را فسخ کند”
لیکن باید توجه داشت اگر مشتری جنس مورد معامله را دیده باشد و بداند مورد معامله، آن اوصاف و خصوصیات را ندارد، دیگر نمی‌تواند معامله را فسخ کند. البته باید توجه داشت هرگاه خریدار جنسی را قبلاً دیده باشد و به اعتماد رؤیت قبلی اقدام به معامله کند؛ اما بعد از معامله متوجه شود که موضوع آن اوصاف قبلی را ندارد، اختیار فسخ معامله را دارد.
خیار تخلف از شرط؛ اگر در قرارداد شرط انجام کاری قید شده باشد، برای مثال، اجاره دهنده تعهد کرده خانه را رنگ آمیزی سپس به مستاجر تحویل دهد، اما از این کار امتناع می کند، در این صورت، مستاجر به دلیل تخلف موجر از شرطی که باید انجام می داده، می تواند اجاره را فسخ کند.
خیار عیب؛ در پاره ای اوقات ممکن است شخصی کالایی را خریداری کند و هنگامیکه قصد دارد از آن استفاده کند، متوجه شود که دارای عیبی پوشیده است. برای مثال ممکن است وسیله ای برقی خریداری ‎شود که هنگام عقد قرارداد عیب آن پوشیده است و بعدها آن عیب معلوم می‎شود. در چنین شرایطی قانون این اختیار را می‌دهد که به موجب عیبی که در مورد معامله (مبیع) وجود دارد و هنگام انعقاد معامله اطلاعی از آن در دست نبوده، ذینفع می‌تواند علیه فروشنده اقامه دعوا کند و یا اینکه کالا را به فروشنده پس داده و همه پولی که پرداخت کرده‌ پس بگیرد. راه دیگر این است که وی می‌تواند کالا را نزد خود نگه داشته و مابه‌التفاوت جنس معیوب نسبت به جنس سالم را (بعضاً با نظر کارشناس رسمی دادگستری) دریافت کند. شایان ذکر است که اگر خریدار در هنگام انعقاد مبایعه نامه از عیب موجود در کالا مطلع باشد، بعد از انعقاد، دیگر نمی‌تواند ادعایی داشته باشد و مجبور است جنس معیوب را همچنان نگه دارد.
خیار تدلیس؛ همچنین اگر فروشنده عملیاتی انجام دهد که موجب فریب خریدار شود مشتری می‌تواند از خیار تدلیس استفاده کند و معامله را فسخ کند. به طور مثال خریدار خودرویی براساس اینکه کم کار کرده است آنرا خریداری کندو متعاقباً مشخص شود که فروشنده با دستکاری در کیلومتر آن، وی را فریب داده است.
در مورد خیار تدلیس دو نکته قابل توجه است اول اینکه؛ عملیات فریب باید پیش از انجام معامله باشد تا رغبت در انجام معامله در مشتری ایجاد کند. دوم اینکه؛ از آنجاییکه این خیار داخل حوزه قراردادی نیست، بلکه در زمره حقوق جامعه است لهذا در کلیه معاملات از جمله هنگام تنظیم اسناد رسمی در دفترخانه ها، به جهت مخالفت با نظم عمومی قابل اسقاط نمی‎باشد.
خیار تَعذّر تسلیم؛ عبارت از موردی است که فروشنده نتواند جنسی را که فروخته است، تحویل بدهد. به عنوان مثال، خودرویی که توسط فروشنده فروخته شده است، سرقت شود که در این صورت مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند.
خیار غبن؛ در برخی معاملات شاهد هستیم که یکی از طرفین آن مغبون شده و این در جائی است که فروشنده کالای خود را به کمتر از قیمت و مشتری آن را به بیش از قیمت خریده باشد. بدیهی است در این موارد خیار غبن یعنی حق فسخ معامله به نجات طرف زیاندیده می آید و این حق وقتی قابل اعمال است که مغبون در هنگام معامله از قیمت واقعی ناآگاه باشد. در این راستا در قانون مدنی ماده 416 آمده است :”هریک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ کند.”

البته در صورتی خیار غبن ثابت است که شخص معامله کننده در هنگام معامله از قیمت واقعی ناآگاه باشد و نداند که قیمت اصلی به چه مقدار است. بنابراین خیار غبن در صورتی موجود می شود که

مغبون (کسی که ضرر کرده) هنگام معامله از قیمت روز مورد معامله در بازار نا آگاه باشد و اِلّا هرگاه عالم به قیمت اصلی بوده ولی به جهتی از جهات به کمتر از آن معامله نموده است، طبق ماده 418 قانون مدنی خیار فسخ معامله را نخواهد داشت. با این توصیف هرگاه کسی در نتیجه اضطرار و پریشانی با علم به قیمت واقعی مال خود را چندین برابر کمتر از قیمت بفروشد نمی تواند باستناد به خیار غبن معامله را فسخ نماید.
خیار غبن یک خیار فوری است و باید بعد از علم به آن، در یک فاصله زمانی عرفی آنرا اجرا کرد و گرنه مطابق ماده 420 قانون مدنی، تأخیر موجب سقوط خیار غبن می شود.
خیار غبن را می توان ضمن عقد ساقط نمود ولی اگر مغبون بتواند اثبات کند که منظور از اِسقاط غبن تفاوت قیمت تاحد مشخصی بوده در حالی که تفاوت ارزش بیش از حد مورد نظر می باشد خیار غبن دوباره برای او ایجاد می‎گردد. بر همین اساس است که هنگام تنظیم سند های خرید و فروش اموال غیر منقول شامل آپارتمان و مستغلات، ضمن عقد اسقاط همه خیارات شرط می شود به خصوص خیار غبن فاحش، و متعاقباً سند رسمی نیز تنظیم می شود.
در همین جاست که دانش حقوقی اجازه می دهد نوشته شود فقط با اسقاط کافه خیارات، که در این صورت خیار غبن افحش باقی و معامله قابل فسخ است؛ زیرا اسقاط کافه خیارات خیار غبن افحش را از بین نمی برد. لازم به ذکر است، غبن افحش به صورتی اطلاق می شود که بیشتر از غبن فاحش، تفاوت قیمت وجود دارد. به طور مثال چنانچه خودرویی که قیمت واقعی آن در بازار پنجاه میلیون تومان است به دو برابر آن فروخته شود، غبن افحش محقق است. در حالیکه غبن فاحش به درصدی بالاتر گفته می‎شود.
در صورتی که مغبون هنگام معامله از قیمت مورد معامله با خبر بوده و با این حال معامله کرده خیار غبن نخواهد داشت زیرا با آگاهی برقیمت حقیقی مورد معامله خود اقدام به ضرر خویش کرده و غبن در این مورد منتفی است.
در موارد ذیل اگر خریدار بفهمد که مال عیبى دارد، نمى‌تواند معامله را بر هم زند اما مى‌تواند تفاوت قیمت بگیرد.

الف – بعد از معامله تغییرى در موضوع معامله بدهد مانند اینکه پارچه ای تبدیل به کت و شلوار شود.
ب – بعد از معامله بفهمد مال عیب دارد و فقط حق برگرداندن آن را ساقط کرده باشد.

البته اگر فقط خریدار تا مدتى که حق به هم زدن معامله را داشته باشد، مال عیب دیگرى پیدا کند، اگر چه آن را تحویل گرفته باشد، مى‌تواند معامله را به هم بزند.

شرایط اقاله چیست؟

تراضی طرفین: اقاله قرارداد تنها با حصول توافق و تراضی طرفین امکان‌پذیر است. این تراضی و توافق، اصلی‌ترین عامل اقاله به شمار می‌آید؛ زیرا تفاسخ قرارداد بدون موافقت هر دو طرف امکان‌پذیر نمی‌باشد.

اعلام اراده: پس از رسیدن به تراضی برای اقاله قرارداد، طرفین ملزم به اعلام اراده‌ی خود برای انجام این امر می‌باشند. این اعلام اراده می‌تواند با استفاده از کلمات یا اعمال مناسب مطابق ماده 284 قانون مدنی صورت گیرد.

مشخص بودن موضوع اقاله: اقاله ممکن است بر روی تمام یا بخشی از موضوع معامله اعمال شود. بنابراین، طرفین باید موضوع اقاله را به دقت تعیین و مشخص کنند تا هر یک از آنها به درستی اجرای اقاله را درک کنند.

اهلیت طرفین:همانند انعقاد قرارداد، برای اقاله قرارداد نیز اهلیت طرفین ضروری است. اهلیت به این معناست که طرفین باید عاقل، بالغ و مختار باشند تا بتوانند به اقاله قرارداد پرداخته و تصمیم‌های مرتبط با آن را بپذیرند.

ارکان قرارداد اقاله

اقاله قرارداد به سه رکن اساسی نیازمند است که به شرح زیر می‌باشند:

انعقاد قرارداد:برای اقاله قرارداد، در ابتدا باید یک قرارداد منعقد شده باشد. این انعقاد، به عنوان رکن اصلی اقاله، پیش‌نیاز اساسی است. بدون وجود قرارداد اولیه، امکان اقاله وجود نخواهد داشت.

انعقاد عقد لازم:عقود به دو دسته لازم و جایز تقسیم می‌شوند. عقود لازم، عقودی هستند که امکان انحلال یک‌طرفه آن‌ها وجود ندارد و تنها با توافق طرفین یا بر اساس قوانین قابل انحلال هستند. اقاله تنها در خصوص این دسته از عقود امکان‌پذیر بوده و نسبت به عقود جایز موضوعیتی ندارد.

توافق کتبی یا شفاهی:حاصل توافق و اعلام اراده از جمله شرایط اقاله است و ضروری است که این توافق به‌صورت کتبی یا شفاهی اعمال و انجام شود. این توافق ممکن است با استفاده از کلمات یا اعمال مناسب صورت گیرد. این رکن، به‌عنوان یکی از اقدامات اساسی در فرآیند اقاله، تضمین‌کننده موافقت مشترک طرفین برای لغو یا تغییر شرایط قرارداد است.

فسخ به موجب قانون

قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد، متوجه یکی از دو طرف معامله می‎شود، به طور مستقیم به متضرر حق می‌دهد که بتواند با فسخ قرارداد، از زیان موجود جلوگیری کند.

ماده 355 قانون مدنى مقرر می‎دارد: “اگر ملکى به شرط داشتن مساحت معین فروخته شود و بعد مشخص شود که کمتر از آن مقدار است، مشترى حق فسخ معامله را خواهد داشت.” به موجب همین ماده متقابلاً فروشنده نیز در صورت اینکه مساحت بیشتری فروخته باشد حق فسخ دارد، مگر اینکه طرفین تراضی بر عقد کنند.

مثال دیگر اینکه، کسی خانه‌ای را اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که سکونت در آن میّسر نیست در اینجا فرد به استناد مواد 478 و 479 قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.

ماده ۴۷۸ در این زمینه می‌گوید؛ هر گاه معلوم شود مورد اجاره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند اما اگر موجر رفع عیب کند، به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد.

همچنین بر اساس ماده ۴۷۹ قانون مدنی، عیبی که موجب فسخ اجاره می شود، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت (سختی) در استفاده باشد.

مفهوم انفساخ

چنانکه امروزه در معاملات ملکی معمول است، طرفین قرارداد می‌توانند ضمن عقد برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند. بر همین اساس استفاده از این ابزار که شرط فاسخ نامیده می‎شود، جهت حمایت از حقوق فروشنده و جلوگیری از عهد شکنی خریدار، رواج زیادی یافته است. مثل این ‌که شخصی آپارتمانی را به دیگری بفروشد و در قرارداد آن شرط شود در صورت عدم پرداخت هر یک از چکهایی که بابت ثمن ارائه شده، یا در صورت عدم حضور در دفترخانه‌ی اسناد رسمی و امثال آن، معامله فسخ (منفسخ) ‎شود.

در مبایعه نامه ها نیز چنین ذکر می شود: ” عدم پرداخت مبلغ مندرج در این مبایعه نامه از سوی خریدار به هر علت موجب منفسخ شدن و بی اعتباری معامله شده و با انفساخ معامله، فروشنده مجاز است مورد معامله را به هر شخص دیگری واگذار کند و در این مورد نیاز به اخذ هیچ گونه مجوز دیگری نیست.”

همچنین جهت اطمینان یافتن حضور خریدار در دفترخانه جهت پرداخت مانده ثمن، چنین درج می‎شود: “هرگاه خریدار در موعد مقرّر در دفترخانه حاضر نشود و مانده ثمن معامله را پرداخت نکند، معامله منفسخ شده و فروشنده می‌تواند مبیع را به هرکس دیگری که بخواهد منتقل کند.” به این حق، همانگونه که در مواد 399 و 400 قانون مدنی اشاره شده، در اصطلاح خیار شرط گفته می شود.

شایان ذکر است، در نظام کنونی قضایی اعلام اراده انفساخ، از طریق ارسال اظهارنامه میسر گردیده و لیکن به هر صورت که به اطلاع طرف مقابل برسد، نیاز به تنفیذ (تأیید) دادگاه دارد.

همچنین از جمله متداول ترین کاربردهای شرط فاسخ معاملات ملکی است، که نکته مهمی که قابل یاد‎آوری است اینکه در فرضی که فروشنده حاضر شود که در قبال استرداد چک برگشت شده، چک دیگری دریافت نماید باید حتماً در پشت بیعنامه تاکید شود که تمامی آثار و شرایط قراردادی بر چک جدید نیز حکم فرماست. در غیر این صورت ممکن است چنین برداشت شود که با جابجایی چک ها، تضمینات و شروط چک نخستین بر چک ثانوی پیش بینی نشده که بطور قطع به زیان فروشنده است.

ناگفته نماند از جمله موارد دیگری که قرارداد منفسخ می‎گردد معاملات اقساطی است که در شرایط کنونی اقتصادی بویژه هنگام اعطای تسهیلات از طرف بانکها بسیار معمول است.

بعلاوه در عقود جایز مانند وکالت، چنانکه فوقاً اشاره شد در فرض فوت موکل یا وکیل، این رابطه قراردادی به صورت غیر ارادی و قهری زوال می یابد و بنابراین انجام موضوع وکالت منتفی می شود.

برای مثال اگر کسی به دیگری وکالت دهد که خودرویی از جانب وی خریداری کند و در صورتیکه وکیل قبل از خرید دیوانه شود یا فوت کند و یا از انجام آن عمل استعفا دهد و یا موکل او را عزل کند، دیگر اجازه انجام معامله خودرو را نخواهد داشت.

لازم بذکر است از حیث آثار زوال عقد، فرقی میان عقد وکالت بلاعزل و یا عقد وکالت ساده نیست. به همین جهت اگر شخصی آپارتمانی را با سند عادی خریداری کند و در قرارداد قید شود که خریدار از جانب فروشنده وکیل است که پس از انجام تشریفات محضری و اداری به دفترخانه مراجعه و رسماً آپارتمان را به نام خود منتقل کند و به اصطلاح خریدار وکالت بلاعزل از فروشنده داشته باشد اما قبل از محضر فروشنده فوت کند این وکالت فاقد اثر است. در این موارد این ورثه فروشنده هستند که باید آپارتمان را منتقل کنند و اگر از انجام این عمل خودداری کنند خریدار باید با طرح دعوی علیه آنان و مراجعه به دادگستری به مقصود خود دست یابد.

در پایان این بحث لازم به اشاره است پدید آمدن شرایط اجتناب ناپذیر مثل وقوع جنگ، زلزله، سیل و طوفان که جزو وقایع غیر‎قابل پیش بینی است، چنانچه اثرش مستمر و دائمی باشد، سبب منفسخ شدن قرارداد و زوال اجباری آثار عقد خواهد شد.

آثار فسخ

مهمترین اثر اجرای حق فسخ، بهم خوردن عقد است و نتیجه آن گسیختن پیوند ناشی از قرارداد نسبت به آینده است و لذا ماهیت عقد را از زمان تولد حذف نمی‎کند. به همین جهت فسخ موجب می شود که عقد از زمان ایجاد این حق منحل شده و آثار آن قطع شود. بر خلاف آن، بطلان نسبت به گذشته تأثیر دارد و با توجه باینکه از ابتدا رابطه ی حقوقی ایجاد نشده، مالکیتی را هم به دنبال نیاورده است.

با این توصیف در فسخ بازگشت به وضعیت قبل از عقد مستلزم تحقق دو امر است؛ یکی اینکه، در قبال پس دادن مورد معامله به فروشنده و استرداد وجه به خریدار، هر دو طرف معامله به تصرف مالک آنها بازگردد. دوم اینکه مالکیت بر کالای فروخته شده تا زمان فسخ، باید متعلق به کسی باشد که به واسطه عقد مالک شده و بر همین اساس منافعی که مورد معامله داشته، متعلق به وی می‎باشد. مانند منافع متصله‌ از قبیل افزایش قیمت خودرو یا منافع منفصله مانند تولد گوساله ای از مادرش، که تا زمان فسخ در ملکیت کسی است که به واسطه عقد مالک شده و پس از فسخ، مورد معامله و منافع آن متعلق به کسی است که به واسطه فسخ مالک شده است.

تشریفات دادرسی

اولین نکته ای که قبل از طرح دعوی نیاز به تاکید مجدد دارد اینکه باید توجه داشت، اگر در هنگام عقد قرارداد خیارات سلب و ساقط شده باشد، طرفین نمی‌توانند ادعایی داشته باشند.

دومین نکته این است که بدانیم بر اساس نوع مالی که خریداری شده اگر جزء اموال غیرمنقول منجمله زمین و آپارتمان است، در دادگاه‌های عمومی حقوقی محل وقوع آن، و چنانچه از اموال منقول باشد مانند خودرو، دعوی علاوه بر اینکه در محل اقامت خوانده مطرح می‎شود، در محلی که عقد منعقد شده و همچنین در محل انجام تعهد نیز، قابل اقامه است.

سومین نکته اینکه، ممکن است خریدار پس از تحویل گرفتن ملک، از پرداخت مانده ثمن در موعد مقرر امتناع نماید که در این صورت با توجه به شرط فسخی که در اکثر قراردادها مشخص گردیده، فروشنده نیز قرارداد را فسخ و تقاضای استرداد ملک را می نماید و در صورت امتناع وی باید در دادگاه اقامه دعوی نماید.

لیکن از آنجایی که انتقال ملک موضوع معامله از طریق سندی عادی به دیگری امکان پذیر است، در صورتیکه فروشنده ملک را تحویل داده می‎تواند ضمن دادخواست تأیید فسخ و استرداد ملک، تقاضای صدور دستور موقت مبنی بر عدم نقل و انتقال نماید. دادگاه نیز پس از رسیدگی و احراز فوریت امر و دریافت خسارت احتمالی ، دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال ملک مورد معامله را صادر می کند.
البته در کنار راه حل فوق، فروشنده ممکن است که از حق فسخ خود استفاده ننماید و به اعتبار قرارداد، تقاضای الزام خریدار را به پرداخت باقی مانده مبلغ مورد توافق کند.

در خصوص دستور موقت، چنانکه در مبحث جداگانه ای بدان پرداخته خواهد شد، باید گفت دستوری است که دادگاه مبنی بر توقیف مال یا انجام عمل یا منع از امری صادر می‌کند. با این توضیح نباید تصور شود که اگر دادگاه به نفع کسی دستور موقت صادر کرد به طور قطع در دعوای اصلی هم پیروز خواهد شد یا برعکس اگر دستور موقت صادر نکرد به این معناست که در دعوای اصلی حقی نخواهد داشت. بلکه دادگاه فقط به اموری که احتیاج به تعیین تکلیف فوری دارند، توجه دارد.

مستثنیات اقاله

در برخی از قراردادها، توافق برای اقاله قرارداد به‌طور کلی ممکن نیست، و این موضوع برای برخی از نوعی عقود استثنائی اعمال می‌شود. به این نوع عقود “مستثنیات اقاله” یا “عقود مستثنا” گفته می‌شود. مستثنیات اقاله برخی از قراردادها عبارتند از:

عقد نکاح:

از آنجایی که عقد نکاح به عنوان یک اتفاق مهم اجتماعی و حقوقی محسوب می‌شود و دارای ارتباط با نظم اجتماعی است، امکان اقاله آن توسط توافق طرفین نمی‌باشد. در این مورد، برای انحلال عقد نکاح، طرق خاصی مانند طلاق بررسی می‌شود.

وقف:

وقف نیز به عنوان یک تعهد مذهبی و اجتماعی با ماهیت خاص شناخته می‌شود و به دلیل اهمیت اجتماعی آن، امکان اقاله توسط توافق طرفین وجود ندارد. برای انحلال وقف، راه‌های خاصی در نظر گرفته می‌شود که به اصطلاح “فسخ وقف” نامیده می‌شود.

ضمان:

ضمان نیز به دلیل ماهیت ویژه‌ای که دارد و ارتباط با امور حقوقی و مالی، از مستثنیات اقاله به شمار می‌آید. توافق برای اقاله در قراردادهای ضمان ممکن نیست و برای حل اختلافات در آنها، رویه‌های خاصی تعیین شده است.

این مستثنیات نشان دهنده ویژگی‌های خاص و حساسیت در برخی از عقود می‌باشند که توافق طرفین برای اقاله آنها ممکن نیست و روش‌های خاصی برای انحلال یا تغییر آنها در نظر گرفته می‌شود.

در نهایت، تفاسخ یا اقاله قرارداد به معنای توافق و تراضی طرفین در خصوص برهم زدن و انحلال قرارداد است. این توافق به صورت دوطرفه باید صورت گیرد و اقاله باعث بازگشت به وضعیت قبل از قرارداد و حذف کلیه آثار قرارداد می‌شود. موضوع تفاسخ قرارداد اهمیت زیادی دارد و این مقاله به منظور آشنایی جامعه با این موضوع تدوین شده است. امیدواریم که این مقاله به شما کمک کند تا مفاهیم مربوط به تفاسخ قرارداد را به‌طور کامل درک کنید. در صورت داشتن سوالات یا نیاز به مشاوره تخصصی بیشتر، می‌توانید سوالات خود را در قسمت دیدگاه‌ها مطرح کنید یا از خدمات مشاوره تخصصی ما بهره‌مند شوید.

انحلال قرارداد از طریق تفاسخ (اِقاله)