تجمیع ساختمان و ملک

در سال‌های اخیر در شهرهای بزرگ موضوع مشارکت در ساخت و تجمیع املاک، خصوصا املاک فرسوده و کلنگی بسیار پررنگ بوده است. همچنین همراه با افزایش جمعیت در کلان‌شهرها، تولید انبوه مسکن هم کلید خورد. در این خصوص، خرد کردن املاک بزرگ به قطعات کوچک‌تر و نیز تجمیع قطعات کوچک به املاک بزرگ‌تر به ویژه در بافت‌های فرسوده رواج پیدا کرد تا مقدمات ساخت‌وساز آپارتمان‌های کوچک با رعایت استانداردهای مقاوم‌سازی و بهینه‌سازی مصرف انرژی و نیز رعایت تعریض معابر و پارکینگ و انباری تفکیک شده، ممکن شود.

سیاست دولت‌ها در این زمینه، ارائه بسته‌های تشویقی و کمک هزینه در جهت نوسازی ساختمان و بازسازی بافت‌های فرسوده و تجمیع املاک فرسوده بوده است. تجمیع املاک قوانین و شرایطی دارد که در این مطلب قصد داریم به آن بپردازیم.

تجمیع ساختمان یا تجمیع ملک به چه معناست؟

کلمه تجمیع به عنوان مصدر و به معنای گردکردن است. منظور از تجمیع ملک این است که چند ملک کوچک کنار هم، با هم ادغام شوند و ساخت‌‌وساز جدیدی در این ملک انجام شود. تجمیع املاکی که در اداره ثبت اسناد و املاک انجام می‌شود به دو صورت است:

به این صورت که مالک چند پلاک یا مالکان چند پلاک، بخواهند همه پلاک‌ها را به یک قطعه تبدیل کنند، به طوری که همه پلاک‌ها در یک محدوده قرار گرفته و با یک حدود تعریف شوند.

روش‌های تجمیع ملک

1. خرید خانه‌های کلنگی از مالکان و سرمایه‌گذاری شرکت‌های خصوصی و بازسازی آن
2. شریک کردن مالکان در پروژه نوسازی: یعنی طی قراردادی مالکان، زمین را به شرکت‌های خصوصی داده و پس از ساخت‌وساز، طبق قرارداد، تعداد مشخصی واحد مسکونی دریافت می‌کنند.

آشنایی با برخی اصطلاحات حقوقی:

• ملک مشاع: به ملکی اطلاق می شود که مالکین در ذره ذره آن شریک می باشند.
• تفکیک: از نگاه ثبتی تقسیم مال غیرمنقول (ملک) به قطعات کوچکتر را تفکیک می گویند. بنابراین در فرضی که مالک یا مالکین قطعه زمینی به مساحت 4000 متر قصد دارند آن را به قطعات 250 متری تقسیم کنند گفته میشود که آن ملک به قطعات 250 متری تفکیک شده است. تفصیل آن در نوشتار مستقلی مورد بحث و گفتگو واقع شده که علاقمندان را دلالت به آن می کنیم.
• افراز: در اصطلاح عبارتست از: جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکاء. به عبارت دیگر به تقسیم اموال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان اطلاق می شود.

بنابراین در تفکیک ، مالک می تواند سهم خود را به قطعات کوچکتر تقسیم نماید و به تنهایی مالک قطعات شود. لیکن در افراز گرچه ملکی به قطعات کوچکتر تقسیم می شود، حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی رود لهذا اگر ملک مشاعی تفکیک شود، شرکا در هر قطعه ای به نسبت سهم خود مالکیت دارند.

شرایط تجمیع املاک

شرایط تجمیع املاک به شرح زیر است:

• تمامی قطعات مورد تجمیع باید سند مالکیت داشته باشند و در دفتر املاک ثبت شده باشند.
• تمامی پلاک‌های مورد تجمیع باید در کنار هم و مجاور هم قرار گرفته باشند که هنگام تجمیع به کوچه و معبر تجاوز نشود.
• تمامی پلاک‌های مورد تجمیع باید دارای کاربری یکسان باشند.
• سند مالکیت هریک از پلاک‌های مورد تجمیع باید با محل مطابقت داشته باشد.
• پلاک‌های مورد تجمیع نباید در قید رهن یا معاملات شرطی یا بازداشت باشند.
• تجمیع حدود باید با رعایت حق ارتفاق غیر باشد و باعث تضییع یا تعطیل حق مذکور نشود.

ضوابط تشویقی قطعات تجمیع شده

در زیر به شرح ضوابط و تبصره‌های مربوط به قطعات تجمیع‌شده بر اساس طرح تفضیلی شهر تهران می‌پردازیم:

طبق طرح تفصیلی قدیم :

به منظور تشویق متقاضیان ساخت‌وساز جهت تجمیع  پلاک‌های مجاور، شهرداری تهران مجاز است طبق جدول زیر در قیمت یک مترمربع تراکم مازاد ساختمانی در کاربری مسکونی، تخفیف را محاسبه و اعمال کند.

حداقل مساحت پلاک‌های تجمیع شده به مترمربع	درصد تخفیف
500	15%
1000	25%
1500	35%
2000	40%
2500	45%
3000	50%
بیش از 3000	50%

همچنین شهرداری تهران مجاز است طبق جدول زیر، نسبت به دریافت عوارض زیربنا و مازاد تراکم در کاربری‌های مسکونی اقدام کند:

تعداد قطعات تجمیع شده	درصد عوارض متعلقه
2	50%
3	40%
4	30%
5	20%
6	10%

تبصره 1: تشویق فوق به املاکی تعلق خواهد گرفت که مساحت میانگین پلاک‌های تجمیع‌شده پس از اصلاح، حداکثر یک صد مترمربع باشد .

تبصره 2: حداقل مجموع مساحت پلاک‌های تجمیع‌شده که از این مصوبه استفاده می‌کند، یک صد و بیست مترمربع می‌باشد .

تبصره 3: چنانچه حاصل تجمیع پلاک‌های تجمیعی بیش از 200 مترمربع باشد، همچنان مشمول تسهیلات پلاک‌های زیر 200 مترمربع به لحاظ پیشروی و نورگیری خواهد بود .

تبصره 4: چنانچه تجمیع پلاک‌ها منجر به حذف گذرهای اختصاصی این املاک شود، شهرداری در قبال عرضه گذر حذف شده، وجهی دریافت نکرده و نسبت به واگذاری آن به مالکین به صورت رایگان اقدام خواهد کرد.

تبصره 5: استفاده از این مصوبه صرفا منوط به تجمیع فیزیکی پلاک‌ها بوده و شهرداری موظف است نسبت به صدور پروانه برای این املاک اقدام کند و مالکین مهلت خواهند داشت تا در خصوص تجمیع ثبتی پلاک‌ها تا مرحله پایان کار اقدام کنند .

طرح تفصیلی جدید

1-6: تفکیک اراضی و املاک در کلیه پهنه‌های شهر، بعد از رعایت بَرهای اصلاحی با وسعت کمتر از 1000 مترمربع در پهنه مسکونی، و با وسعت کمتر از 2000 مترمربع در سایر پهنه‌ها ممنوع است. در صورت درخواست تفکیک برای اراضی و املاک بیش از حد نصاب‌های مذکور، حداقل مساحت کلیه قطعات حاصل از تفکیک نباید از 500 مترمربع در پهنه مسکونی و 1000 مترمربع در سایر پهنه‌ها کمتر باشد .

تبصره 1: حداقل عرض قطعات حاصل از تفکیک اراضی در پهنه‌های مسکونی نباید کمتر از ده متر و همچنین نسبت طول به عرض قطعه نباید از حداکثر 5 به یک، بیشتر باشد. بدیهی است تعیین جهت و راستای تفکیک به عهده شهرداری منطقه است .

تبصره 2: حداقل عرض قطعه حاصل از تفکیک اراضی در پهنه‌های فعالیت و مختلط نباید کمتر از پانزده متر و همچنین نسبت طول به عرض قطعه نباید از حداکثر شش به یک، بیشتر باشد.

2-6: در کلیه پهنه‌های استفاده از زمین شهر تهران، تفکیک اعیان ساختمان‌هایی که طبق ضوابط و مقررات این سند احداث شده، در صورت انطباق با پایان کار صادره از شهردرای، مجاز بوده و هرگونه تفکیک اعیانی مغایر با پایان کار شهرداری ممنوع است .

3-6: کلیه اراضی بزرگ مقیاس ( بیش از یک هکتار )، که در مالکیت اشخاص حقیقی و حقوقی، از جمله تحت مالکیت یا در اختیار دستگاه‌های دولتی، عمومی و نیروهای نظامی و انتظامی است، صرفا با تهیه طرح‌های توجیهی و تصویب آن‌ها در کمیسیون ماده 5 و بر اساس ضوابط پهنه‌های استفاده از اراضی در طرح‌های جامع و تفصیلی، مجاز است. بدیهی است در مواردی که محدوده ملک در اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهری باشد، هرگونه مداخله باید با تهیه طرح‌های توجیهی و تصویب آن‌ها در مراجع مربوطه انجام پذیرد .

تبصره 1: شهرداری تهران مکلف است از اولین سال اجرای طرح تفضیلی، نسبت به تدقیق و تعیین ضوابط تفکیک و افراز اراضی و املاک به تفکیک زیرپهنه‌ها و مناطق اقدام کند. تا زمان تعیین ضوابط تفکیک اراضی، نحوه تفکیک در هر منطقه با توجه به بافت‌های مجاور، به عهده شهرداری منطقه است .

مطلب پیشنهادی: قانون تفکیک زمین و اراضی شهری و کشاورزی

تبصره 2: شهرداری تهران موظف است، حداکثر ظرف مدت قانونی معین به استعلام‌های اداره ثبت اسناد و دادگاه‌ها برای تفکیک و افراز اراضی محدوده شهر( براساس اصلاحیه ماده 101 قانون شهرداری) پاسخ داده و تعیین تکلیف کند .

تبصره 3: در صورت درخواست تفکیک املاک از سوی مالکین، ضمن رعایت حداقل مساحت قطعه حاصل از تفکیک ( به شرح فوق)، به ازای هر قطعه حاصل از تفکیک مازاد بر یک قطعه، 10 درصد از تراکم ساختمانی مجاز کسر می‌شود، تا حدی که در نهایت از تراکم پایه مالی کمتر نشود .

تبصره 4: تفکیک و تجمیع مجموعه‌های ارزشمند تاریخی ممنوع و تفکیک عرصه‌ها در بافت ارزشمند تاریخی طبق ضوابط خاص این عرصه‌ها مشروط بر اینکه خط تفکیک با ساختمان‌ها و بناهای احداث شده ارزشمند تاریخی و حریم آن‌ها، برخوردی نداشته باشد، پس از ارائه طرح توجیهی و تصویب آن در کمیسیون ماده 5، مجاز است .

4-6: تفکیک اراضی مزروعی و باغات موجود شهر تهران، ضمن رعایت قانون اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز شهرها، طبق آیین‌نامه مربوطه و صرفا براساس دستورالعمل اجرایی ماده 14 قانون زمین شهری، مجاز است.

تبصره : به منظور جلوگیری از تفکیک باغات، شهرداری تهران موظف است در نخستین سال اجرای طرح تفصیلی، نسبت به تهیه طرح‌های موضعی برای باغات ویژه شهر تهران اقدام کند .

5-6: از زمان ابلاغ طرح تفصیلی، حداقل نصاب قطعه‌ی حاصل از تجمیع در زیر پهنه‌های مسکونی تا پایان سال 1395 معادل 200 مترمربع، تا پایان سال 1400 معادل 250 مترمربع، تا پایان سال 1405 معادل 300 مترمربع و سرانجام از آغاز سال 1406 به بعد معادل 500 مترمربع است .

تبصره: بافت‌های فرسوده شهر تهران، از ضوابط حداقل نصاب قطعه حاصل از تجمیع مستثنی بوده و حد نصاب قطعه در این محدوده‌ها مبتنی بر ضوابط ویژه بافت‌های فرسوده در طرح تفصیلی شهر تهران است.

6-6: در صورت درخواست تجمیع قطعات از سوی مالکین، مشروط به تحقق حداقل نصاب مساحت قطعه حاصل از تجمیع به ازای هر قطعه مازاد بر یک مورد تجمیع، 20 درصد به تراکم مجاز افزوده می‌شود . بدیهی است که مجموع افزایش تراکم نباید از یک طبقه تجاوز کند .

تعداد قطعات تجمیع شده	میزان حداکثر افزایش تراکم
2 قطعه	20 درصد
3 قطعه	40 درصد حداکثر یک طبقه
4 قطعه	60 درصد حداکثر یک طبقه
5 قطعه و بیشتر	حداکثر یک طبقه

7-6: به منظور جلوگیری از تفکیک اراضی بین 1000 تا 10000 مترمربع، در پهنه‌های سکونت، فعالیت و مختلط، و همچنین تشویق به تجمیع قطعات از سوی مالکین، ساخت‌وساز در اراضی هزار مترمربع به بالا، مشمول سیاست‌های تشویقی سالانه و دائمی شهرداری تهران است که پس از پیشنهاد شهرداری تهران و تصویب در مراجع دارای صلاحیت ابلاغ می‌شود .

8-6: تفکیک عرصه در پهنه حفاظت، صرفا در چارچوب طرح‌های ویژه و مصوب کمیسیون ماده 5 شهر تهران امکان‌پذیر است. تفکیک عرصه املاک در پهنه فضای سبز خصوصی، در چارچوب قانون اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها و با رعایت دستور‌العمل ماده 14 قانون زمین شهری بلامانع است .

(منبع: طرح تفضیلی شهر تهران)

تجمیع حدود ملک

تجمیع حدود ملک به فرآیندی گفته می‌شود که در آن مرزها و حدود ثبتی چند ملک مجاور که قرار است با یکدیگر ادغام شوند، به‌صورت دقیق بررسی، اندازه‌گیری و یکپارچه می‌گردد. در این مرحله، حدود اربعه، مساحت واقعی هر پلاک و نقاط مشترک میان املاک توسط کارشناس رسمی نقشه‌برداری مشخص شده و در قالب یک نقشه واحد تجمیعی ارائه می‌شود.

هدف از تجمیع حدود ملک، تثبیت مرزهای دقیق ملک جدید و جلوگیری از بروز اختلافات حقوقی در آینده است. این اقدام یکی از مراحل ضروری در تجمیع املاک محسوب می‌شود و پیش‌نیاز صدور سند تک‌برگ جدید، اخذ پروانه ساخت و انجام مشارکت در ساخت به‌صورت قانونی و شفاف است

تجمیع حدود دو یا چند پلاک که اجازه ثبت در دفتر املاک و صدور سند مالکیت آن به مدیران ثبت مناطق و شهرستانها و واحدهای ثبتی داده شده در صورتی است که اختیار امضای اسناد مالکیت و ثبت املاک را داشته باشند و در عمل مستلزم دقت و توجه و بررسی کلی و همه جانبه وضعیت پلاکها و شرایطی است که برای تجمیع حدود لازم است.

این شرایط عبارتند از:

1. هرگاه پلاک های مورد تجمیع دارای مالکین مشاعی باشند مالکین باید سهام مشاعی برابر در پلاک­های مورد تجمیع داشته باشند.
2. هیچ یک از پلاک های مورد تجمیع در قید اسناد شرطی و یا رهنی نباشند.
3. هیچ یک از پلاک های مورد تجمیع در قید بازداشت نباشند.
4. اسناد مالکیت پلاک های مورد تجمیع از نظر مساحت و حدود مطابق دفتر املاک باشند.
   بدین معنی چنان که به دلایلی از قبیل طرح تعریض گذر یا اشتباه در مساحت اولیه و یا وجود اضافه مساحت در پلاک و یا عدم تطبیق با مجاورین و یا هر علت دیگر سند مالکیت یا محل تطبیق نکند بدواً بایستی با رعایت مقررات مربوط درخصوص هر مورد نسبت به اصلاح سند مالکیت اقدام و پس از اصلاح و تطبیق کامل اسناد مالکیت صادره با محل و مجاورین، نقشه بردار و نماینده ثبت نسبت به تهیه کروکی تجمیع حدود و گزارش اقدام نمایند و در مواردی که اسناد مالکیت صادره فاقد مساحت و طول ابعاد است دقت کافی به عمل آید و با کنترل دقیق مجاورین و توجه به طول ابعاد آنها و حصول اطمینان از عدم تجاوز و تضییع حق مجاورین و شوارع، مساحت و طول ابعاد برای سند مالکیتی که فاقد مساحت و طول ابعاد بوده است تعیین گردد، سپس نسبت به تجمیع حدود با سایر پلاک ها اقدام شود.
   به همین دلیل در مواردی که حدود پلاک به مسیل یا کوه یا آبریز کوه یا اراضی ملی یا اراضی دولتی محدود است از شمول این دستور خارج و برای تجمیع حدود چنین پلاک هایی باید مراتب به اداره کل ثبت استان گزارش و طبق دستور عمل شود. در چنین حالت های خاصی تعیین مرز بین اراضی ملی و دولتی و یا تعیین حد مسیلها و بسترها با اراضی مورد مالکیت اشخاص باید با حضور نمایندگان دستگاه مربوط و با بررسی نقشه های هوایی و سوابق موجود در ثبت و مدارک و مستندات قانونی باشد به طوری که بیم هیچ گونه تعدی و تجاوز به اراضی ملی و دولتی فراهم نباشد.
5. پلاکهای مورد تجمیع کاربری یکسان داشته باشند لذا چنان که قطعه زمینی با کاربری مسکونی در مجاورت پلاک دیگری قرار گیرد که کاربری مسکونی ندارد با وجود تمام شرایط دیگر با هم قابل تجمیع نخواهند بود.
6. وضعیت مکانی پلاکهای مورد تجمیع به نحوی باشد که بتوان بدون در برگرفتن پلاکهای مجاور و معابر آنها در یک محدوده کادر کرده و یا اصطلاحاً پلاک های تجمیع شده بتوانند با هم کاملاً موزاییک شده و فاصله ای بین آنها نباشد.
7. تجمیع حدود با رعایت مفاد ماده 106 قانون مدنی و حفظ حقوق ارتفاقیه که برای مالک در املاک مجاور یا برای املاک مجاور در ملک مورد تجمیع وجود دارد صورت می گیرد.

مطلب پیشنهادی: شرایط و مقررات صدور پروانه اضافه اشکوب

اهمیت قرارداد مشارکت در ساخت در تجمیع ساختمان

برای تجمیع ساختمان و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، رعایت برخی موارد و نکات کلیدی ضروری است. این موارد به تضمین حقوق و منافع طرفین و جلوگیری از بروز اختلافات و مشکلات احتمالی کمک می‌کند. در زیر، مهمترین مواردی که باید در قرارداد مشارکت در ساخت برای تجمیع ساختمان رعایت شود، آورده شده است:

– اطلاعات کامل و دقیق شرکا، مالکین و سازندگان شامل نام، شماره ملی، آدرس و شماره تماس.

– بررسی هویت و صحت مالکیت طرفین قرارداد.

– ارائه سند مالکیت هر یک از پلاک‌ها و بررسی صحت آنها.

– نقشه‌های ثبتی و شهرداری هر یک از قطعات زمین.

– تعیین دقیق موقعیت، مساحت و حدود هر پلاک.

– توضیح دقیق اهداف تجمیع و مشارکت در ساخت.

– شرح مختصری از پروژه ساختمانی مورد نظر (تعداد طبقات، نوع کاربری، متراژ، و غیره).

– تعیین سهم و میزان مشارکت هر یک از طرفین در پروژه.

– نحوه تقسیم سود و زیان بین طرفین.

– ارائه جدول زمانی برای مراحل مختلف پروژه شامل شروع، اتمام و تحویل پروژه.

– تعیین جریمه‌های تأخیر در انجام پروژه.

رعایت این نکات می‌تواند به حفظ حقوق و منافع طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت کمک کند و از بروز مشکلات و اختلافات احتمالی جلوگیری نماید. همچنین توصیه می‌شود از مشاوره حقوقی و نظرات کارشناسان مجرب در زمینه ساختمان‌سازی و قراردادها استفاده کنید.

مزایای تجمیع املاک برای مالکان، سرمایه‌گذاران و دولت

• مالکان، خانه‌ای نو با شرایط مناسب و استاندارهای شهری مانند پارکینگ، آسانسور، مقاوم در برابر زلزله و خیابان و کوچه استاندارد، دریافت می‌کنند.
• افزایش ارزش آپارتمان نو نسبت به خانه فرسوده قبلی
• ارائه تسهیلات بانکی به سرمایه‌گذاران در مناطق فرسوده شهری
• عدم دریافت مبلغ پروانه و مجوز ساخت از سرمایه‌گذار، برای نوسازی املاک تجمیع‌شده در بافت‌های قدیمی و فرسوده توسط شهرداری
• ارائه تراکم تشویقی برای تجمیع املاک در بافت‌های فرسوده
• بازسازی و تعریض معابر مناطق فرسوده توسط بخش خصوصی و کاهش هزینه‌های دولت در این زمینه
• دریافت عوارض و مالیات بیشتر توسط دولت، با افزایش ساختمان و واحدهای مسکونی بیشتر
• افزایش زیبایی شهر
• افزایش سهولت خدمت‌رسانی به مناطق فرسوده، هنگام بروز حوادث

تجمیع املاک پروژه‌ای به نفع مالکان، سرمایه‌گذاران و دولت‌ها

همانطور که در بالا گفته شد، تجمیع املاک خصوصا در بافت‌های فرسوده شهرها، برای مالکان، سرمایه‌گذاران و دولت، سود به همراه دارد. البته به شرطی که پروژه تجمیع به ‌سرعت صورت پذیرد و خانه‌های جدید سریعاً به صاحبان تحویل داده شوند. در این فرایند تنها هزینه‌ای که برای صاحبان خانه‌های کلنگی وجود دارد، هزینه اجاره یک‌ساله یا دوساله برای آماده شدن و نوسازی ساختمان‌ها است که در بعضی از اوقات این هزینه را سرمایه‌گذار تقبل می‌کند.

تجمیع ملک مشاع

اگر قطعات مورد تجمیع دارای مالکان مشاع باشد، می بایست سهم مشاع هر مالک در همه قطعات مورد تجمیع مساوی باشد. به عبارتی اگر 3 قطعه با پلاک های ثبتی مجزا قرار است تجمیع شوند می بایست تمامی مالکان در هر 3 قطعه سهمی مساوی داشته باشند. این امر به سبب جلوگیری از ضرر و زیان مالکان تعیین شده و برای تعیین تکلیف ملک نهایی و تجمیع شده مطرح می باشد. در این شرایط اگر تجمیع صورت گیرد هر مالک به همان اندازه که در ملک مشاع سهم داشته است، در ملک تجمیع شده نیز سهیم خواهد بود.

امتیازات تجمیع ملک

تجمیع املاک به منظور نوسازی و بهینه شدن شرایط زندگی مزایای بسیاری برای مالکان و سرمایه گذاران داشته و می تواند دلایل خوبی برای ترغیب افراد به این عمل همراه داشته باشد. از جمله مزایای تجمیع املاک می توان به موارد زیر اشاره کرد.

• نوسازی ملک کلنگی بدون صرف هزینه در صورت مشارکت با سازندگان
• بهبود شرایط زندگی افراد در پس نوسازی انجام شده
• ارزش آفرینی برای ملک و افزایش قیمت آن
• از بین رفتن بافت فرسوده در طول زمان
• بهبود معابر شهر با نوسازی املاک
• ارائه تسهیلات بانکی به سرمایه‌گذاران در مناطق فرسوده شهری
• عدم دریافت مبلغ پروانه و مجوز ساخت از سرمایه‌گذار، برای نوسازی املاک تجمیع‌شده در بافت‌های قدیمی و فرسوده توسط شهرداری
• ارائه تراکم تشویقی توسط شهرداری برای تجمیع املاک در بافت‌های فرسوده
• کاهش دریافت عوارض و مالیات

مراحل تجمیع در بافت فرسوده

در صورت درخواست  تجمیع قطعات از سوی مالکین (به ویژه در بافت های فرسوده شهر) و مشروط به رسیدن به حداقل نصاب مساحت قطعه حاصل از تجمیع (از زمان ابلاغ این طرح تا پایان سال 1390-200 مترمربع، از ابتدای سال 1391 تا پایان سال 1395-250 مترمربع، از آغاز سال 1396 تا پایان سال 1400، 300 مترمربع و از آغاز سال 1401 به بعد 500 مترمربع)، به ازای هر قطعه مازاد بر یک، 20 درصد و به نحوی که مجموع این افزایش تراکم، از یک طبقه تجاوز ننماید، تراکم تشویقی تعلق خواهد گرفت.

تجمیع اراضی به ویژه در بافت های فرسوده مسکونی، با اعمال سیاست های تشویقی از جمله کاهش عوارض تراکم تا سقف تراکم ساختمانی مجاز (ما به التفاوت تراکم پایه مالی و تراکم ساختمانی مجاز)، حمایت  می شود که نحوه و میزان آن توسط شورای اسلامی شهر تهران، تعیین می گردد.

در محلات، بافت ها و یا عرصه هایی که به هر علت، امکان تأمین پارکینگ در ساختمان های مسکونی موجود و احداثی وجود ندارد شهرداری تهران موظف است، ترتیبی اتخاذ نماید تا در کنار عرصه های مذکور و در فاصله هایی تا شعاع 250 متر، پارکینگ های عمومی و ترجیحاً به صورت مشاعی و با حق انتقال و واگذاری به اشخاص جهت پلاک هایی که طبق ضوابط قابلیت تأمین پارکینگ ندارند, با مشارکت بخش خصوصی و مصرف کنندگان محلی ایجاد و احداث گردد.

پیش بینی محل احداث پارکینگ های عمومی مورد نیاز شهر به عنوان یکی از فضاهای خدمات عمومی شهر به ویژه در کنار رینگ های شهری و مراکز و گستره های کار و فعالیت (خصوصاً در مقیاس منطقه ای و فرا منطقه ای)، در یک نقشه مستقل در طرح تفصیلی الزامی است. شهرداری موظف است در جهت احداث پارکینگ های مذکور با مشارکت بخش خصوصی و طبق ضوابط مصوب کمیسیون ماده (5) شهر تهران در یک برنامه ای مشخص اقدامات لازم به عمل آورد. نحوه تملک و یا آزادسازی عرصه این فضاها و یا مشارکت با مالکین اینگونه کاربری ها، در اجرای این بند طبق ضوابط و مقررات حاکم بر فضاهای خدمات عمومی واقع در طرح های مصوب خواهد بود.

حفـاظت از میـراث تاریخی هنگام تجمیع

حفاظت از آثار تاریخی، فرهنگی و معاصر شهرها، شامل حفاظت از کلیه آثار ثبت ‎شده و کلیه آثاری که در آینده ثبت خواهند شد و رعایت حریم مجموعه ثبت‎شده دارای حریم، الزامی بوده و هرگونه تغییر در عرصه آثار مذکور منع قانونی دارد.

در این راستا هنگام درخواست تجمیع، یکی از نکاتی که باید ملحوظ نظر واقع شود، حفاظت از آثار معماری معاصر است و اینکه هرگونه مداخله در حدود 2 هزار و 300 خانه مسکونی واجد ارزش با هماهنگی شهرداری و میراث فرهنگی و گردشگری صورت خواهد گرفت. همچنین تغییر در نمای ابنیه ارزشمند تاریخی ممنوع، و هرگونه اقدام برای ایمن ‎سازی این ابنیه و تغییرات در داخل بنا، منوط به مجوز سازمان میراث فرهنگی و گردشگری است.

شایان توجه است که ضوابط ساخت‎وساز شامل مرمت، احیا، بهسازی، نوسازی و بازسازی، در کلیه آثار و محوطه‎های تاریخی و فرهنگی ثبت‎شده توسط سازمان میراث فرهنگی، از جمله پلاک‎‌های واقع در زیر پهنه های مسکونی ارزشمند تاریخی تابع ضوابط و مقررات مصوب میراث فرهنگی است.

بنابراین هرگونه ساخت ‎و ساز در مجاورت یا حریم آثار ثبت‎ شده، با کسب مجوز و رعایت ضوابط و مقررات سازمان میراث فرهنگی و گردشگری، مجاز است.

مستندات قانون تجمیع املاک

ماده ۲۱۹ قانون مدنی

عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند بین متعاملین و قائم مقام  آن لازم الاتباع است .مگر این که به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.

ماده ۲۲۰ قانون مدنی

عقودی نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نمایند ،بلکه متعاملین را به کلیه نتایجی هم که بموجب عرف و عادت و یا بموجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم می کند.

اگر یکی از همسایه‌ها جهت تجمیع ساختمان حاضر نشود چه کنیم؟

یکی از چالش‌های رایج در پروژه‌های تجمیع ساختمان، عدم رضایت یا همکاری یکی از مالکان است. این موضوع می‌تواند کل فرآیند نوسازی را متوقف کند؛ اما بن‌بست نیست و راهکارهای قانونی و اجرایی مشخصی برای آن وجود دارد.

1. گفت‌وگو و شفاف‌سازی منافع: در بسیاری از موارد، مخالفت همسایه ناشی از نگرانی، بی‌اطلاعی یا ترس از ضرر مالی است. توضیح شفاف مزایای تجمیع مثل افزایش ارزش ملک، دریافت واحد نوساز، بهبود ایمنی ساختمان و حتی شرایط بهتر سکونت موقت می‌تواند نظر فرد را تغییر دهد.  گاهی بیان حقوق و تعهدات قانونی مالکان توسط فرد متخصص، باعث جلب اعتماد مالک مخالف می‌شود.

2. بررسی وضعیت فرسودگی ساختمان: اگر ساختمان مشمول بافت فرسوده یا ناپایدار باشد، طبق قوانین شهری امکان اقدام از مسیر قانونی وجود دارد. در این شرایط، نظر اکثریت مالکان می‌تواند ملاک تصمیم‌گیری قرار گیرد.

3. اقدام قانونی در صورت مخالفت غیرمنطقی: در صورتی که یک مالک بدون دلیل منطقی مانع تجمیع شود و سایر مالکان متضرر شوند، امکان پیگیری موضوع از طریق مراجع قانونی، شهرداری یا کمیسیون‌های مربوطه وجود دارد. قانون در بسیاری از موارد از نوسازی و ایمن‌سازی ساختمان حمایت می‌کند.

4. حفظ رویکرد صبورانه و حرفه‌ای: تجمیع ساختمان یک فرآیند زمان‌بر و حساس است. برخورد احساسی یا تنش‌زا معمولاً نتیجه معکوس دارد. تجربه نشان داده گفت‌وگوی مستمر و منطقی، بیشترین تأثیر را در حل اختلافات دارد.

مخالفت یکی از همسایه‌ها پایان راه تجمیع نیست. با ترکیبی از مذاکره، آگاهی حقوقی و استفاده از مسیرهای قانونی می‌توان این مانع را مدیریت و مسیر نوسازی ساختمان را هموار کرد.

مالیات تجمیع ملک؛ مالکان باید چه نکاتی را بدانند؟

یکی از دغدغه‌های مهم مالکان در فرآیند تجمیع ملک و نوسازی ساختمان، موضوع مالیات‌ها و هزینه‌های قانونی مرتبط با آن است. آگاهی از قوانین مالیاتی، می‌تواند از بروز هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده و اختلافات حقوقی جلوگیری کند.

آیا تجمیع ملک مشمول مالیات می‌شود؟

به‌طور کلی، صرفِ تجمیع چند پلاک و مشارکت در ساخت، به‌خودی خود مشمول مالیات مستقیم نیست. اما برخی مراحل و نقل‌وانتقالات مرتبط با تجمیع، ممکن است آثار مالیاتی داشته باشند که باید به آن‌ها توجه شود.

مالیات نقل و انتقال ملک در تجمیع

اگر در فرآیند تجمیع، مالکیت رسمی ملک منتقل شود (مثلاً انتقال سهم به سازنده یا شرکا)، این انتقال می‌تواند مشمول مالیات نقل و انتقال ملک شود. این مالیات معمولاً بر اساس ارزش معاملاتی ملک محاسبه و در زمان تنظیم سند رسمی دریافت می‌شود.

مالیات بر ساخت و فروش واحدهای نوساز

در پروژه‌های تجمیعی که منجر به ساخت واحدهای جدید می‌شود، فروش واحدهای نوساز ممکن است مشمول مالیات بر ساخت و فروش باشد. این مالیات معمولاً بر عهده سازنده است، مگر آنکه در قرارداد مشارکت، توافق دیگری صورت گرفته باشد.

مالیات بر ارزش افزوده

به‌طور معمول، نقل و انتقال املاک مسکونی مشمول مالیات بر ارزش افزوده نیست؛ اما برخی خدمات مرتبط با ساخت‌وساز، مانند خدمات پیمانکاری یا مشاوره فنی، ممکن است مشمول مالیات بر ارزش افزوده باشند که هزینه آن در نهایت در پروژه لحاظ می‌شود.

معافیت‌ها و تسهیلات در بافت فرسوده

در صورتی که تجمیع ملک در محدوده بافت فرسوده یا ناکارآمد شهری انجام شود، طبق مقررات، برخی معافیت‌ها یا تخفیف‌های مالیاتی برای مالکان و سازندگان در نظر گرفته می‌شود. این مشوق‌ها با هدف تسریع نوسازی شهری ارائه می‌شوند.

جمع بندی مهم

• یکی از مزایای اسناد رسمی در این است که، مفاد آن علیه طرفین سند و اشخاص ثالث قابل استناد است، در حالیکه مفاد سند عادی صرفاً میان طرفین آن اعتبار دارد.
• امکان وقوع معاملات معارض در معاملات با سند رسمی به مراتب کمتر است.
• این بخش با بهره گیری از کتاب « حل مشکلات ثبتی» نوشته علی رستمی بوکانی تهیه شده است.