نحوه محاسبه قیمت آپارتمان

تا حالا چند بار به مشاوران املاک برای خرید یا فروش آپارتمان و هر ملک دیگر مراجعه کرده‌اید؟ چند بار سایت‌ها و برنامه‌های ثبت آگهی را زیر و رو کرده‌اید تا بتوانید به کمک آن‌ها قیمت واقعی آپارتمان خود را پیدا کنید؟ یا این که برای خرید آپارتمان با قیمت مناسب مردد مانده‌اید که چه عواملی بر روی قیمت آپارتمان تأثیرگذار بوده و هر کدام چقدر قیمت را پایین یا بالا می‌کند؟ اگر به دنبال یافتن راه حلی مناسب برای این مشکلات هستید تا انتها این مطلب را مطالعه کنید.

چگونگی محاسبه قیمت آپارتمان

در حالت کلی، قیمت هر آپارتمان را بر اساس قیمت آپارتمان نوساز در همان محله محاسبه می‌کنند. به عبارتی دیگر به تعداد سال ساخت، از قیمت واحد نوساز کم شده و قیمت حدودی آپارتمان به دست می‌آید. حال دیگر فاکتورها و شرایط خانه مثل انباری، آسانسور، بالکن و غیره را هم در نظر گرفته و به ازای داشتن یا نداشتن هر کدام به ارزش ملک اضافه یا کم می‌شود. در ادامه هر یک از این عوامل را به صورت تک تک بررسی و نقش آن در ارزش ملک را بیان می‌کنیم.

یکی از مواردی که در تعیین قیمت آپارتمان به ویژه در آپارتمان های کلنگی بسیار مهم است، شیوه حضور آن ملک کلنگی در پروژه های مشارکت در ساخت است. اینکه ملک به صورت تجمیعی باشد و یا تک بلوک، تعداد طبقات ملک و شرایط پارکینگ ها و تعداد واحدهای نهایی در هر طبقه همگی از جمله مواردی هستند که در راستای تعیین قیمت یک ملک کلنگی تاثیرگذار خواهند بود.

بررسی تفاوت قیمت در طبقات مختلف آپارتمان

یک آپارتمان دارای طبقات زیادی می باشد که هریک از آنها دارای ویژگی های مخصوص به خود می باشند و مزایا و معایب خود را دارند. بیشتر افراد ترجیح می دهند تا مثلاً در طبقات پایینی زنگی کنند و برخی دیگر زندگی در طبقات بالایی را دوست دارند. یکی از پارامتر هایی که در انتخاب افراد تاثیر دارد همانا قیمت این طبقات می باشد زیرا بین طبقات پایینی و بالایی تفاوت قیمتی وجود دارد. اما کدامیک از آنها قیمت گرانتر یا ارزانتری دارد.

عوامل مهم و اساسی در تعیین قیمت آپارتمان

سن بنا

برای محاسبه قیمت آپارتمان نو ساز کافی است شما متراژ واحد را در قیمت هر مترمربع در آن منطقه جغرافیایی ضرب کنید. مثلا اگر قیمت هر متر آپارتمان در منطقه پیروزی تهران 20 میلیون باشد و متراژ آپارتمان مورد نظر 70 متر، قیمت آپارتمان نوساز در آن جا 2 میلیارد و 100 میلیون تومان خواهد بود. اما اگر نوساز نیست و قدمت آپارتمان بیشتر از 2 سال است، باید به ازای هر سال به طور متوسط 1.5 درصد از مبلغ کم کنید.

مطلب پیشنهادی: قدمت بنا و عمر مفید ساختمان

موقعیت آپارتمان

در برج‌های مسکونی به دلیل رفاه و امکانات بیشتر، قیمت هر واحد حدود 20 درصد گران‌تر از یک آپارتمان عادی است. اما در مجتمع‌های مسکونی معمولا قیمت‌ها کمی ارزان‌تر خواهد بود. همچنین معمولا برای محاسبه قیمت آپارتمان، ارزش واحدهای جنوبی یک آپارتمان (نه کل ساختمان) 5 الی 7 درصد بیشتر از شمالی است. این موضوع هم به دلیل آفتاب گیری بیشتر این واحدها هست.

پارکینگ

یکی از مهم‌ترین عوامل تأثیرگذار در قیمت آپارتمان، داشتن پارکینگ است. مسلما واحدی که پارکینگ دارد گران‌تر بوده و اگر پارکینگ در سند هم قید شده باشد، ارزش آن بیشتر می‌شود. برای محاسبه ارزش پارکینگ در آپارتمان، معمولا قیمت هر متر پارکینگ، 50 الی 60 درصد قیمت هر متر آپارتمان در آن محله است.

از آن جایی هر متراژ هر پارکینگ به طور متوسط 12 متر است، قیمت آپارتمان با پارکینگ در مثالی که قبلا گفتیم، به شکل زیر محاسبه می‌شود:

• قیمت هر متر آپارتمان نوساز در پیروزی: 20 میلیون
• قیمت هر متر پارکینگ در این محله: 10 میلیون
• کل پارکینگ با متراژ 12 متری: 120 = 12 * 10

پس یک واحد با پارکینگ در مثال گفت شده حدودا 120 میلیون تومان گران‌تر از واحد مشابه‌ای اما بدون پارکینگ است.

مطلب پیشنهادی: فروش پارکینگ و قوانین پارکینگ در سند

انباری

مورد بعدی انباری است. نحوه محاسبه قیمت آپارتمان با انباری هم دقیقا مشابه پارکینگ است. معمولا قیمت هر متر انباری 30 تا 50 درصد هر متر آپارتمان در همان منطقه محاسبه می‌شود.

سال ساخت آپارتمان

قبلا اشاره کردیم که اگر واحد آپارتمان نوساز نباشد، باید از سال دوم به بعد، به ازای هر سال درصدی از قیمت هر متر آپارتمان نوساز در همان محل کم شود. این کسری را نرخ استهلاک و مقدار درصدی که کم می‌شود را ضریب استهلاک می‌گویند.

ضریب استهلاک در سال اول پس از ساخت صفر است. اما از سال دوم تا ششم به طور متوسط 0.5 درصد و از سال هفتم به بعد را یک درصد در نظر می‌گیرند. برای درک بهتر با مثالی این موضوع را روشن می‌کنیم.

محاسبه قیمت آپارتمان چند سال ساخت را با همان مثال قبلی انجام می‌دهیم. فرض کنید شما در همان منطقه پیروزی، آپارتمانی 12 سال ساخت دارید. بدون محاسبه سال اول، شما باید برای 11 سال بعدی استهلاک در نظر بگیرید. باید به ازای سال دوم تا ششم 4 تا 0.5 درصد و برای سال هفتم تا دوازدهم، 6 تا یک درصد محاسبه کرده و با هم جمع بزنید.

2 = 0.5 × 4

6 = 1 × 6

8 = 6 + 2

در مجموع شما 8 درصد استهلاک دارید. حال این مقدار را که از 100 درصد کم کرده و در قیمت هر متر آپارتمان نوساز (در مثال ما 20 میلیون تومان) ضرب کنید.

92 = 8 – 100

18400000 = 92% × 20000000

در این مثال ما، قیمت هر متر آپارتمان 12 سال ساخت در منطقه پیروزی، 18 میلیون و 400 هزار تومان تخمین زده می‌شود.

مطلب پیشنهادی: کتاب قانون مشاورین املاک

نحوه محاسبه قیمت آپارتمان چند سال ساخت

آپارتمان های نوساز با توجه به شرایط کیفی آنها در بالاترین سطح قیمت قرار داشته و با استفاده از آن ها با گذشت زمان دچار افت قیمت می شوند. محاسبه و نحوه افت قیمتی آپارتمان در ازای هر سال دارای فرمول مشخصی نبوده و با توجه به پارامترهای مختلفی ارزیابی می شود. اما در حالت کلی و با توجه به عرف بازار می توان تناسب های زیر را انتظار داشت.

اگر ارزش خانه های نوساز را صد درصد بدانیم با گذشت یک سال، شاهد افت ارزش ملک به اندازه 2 تا 3 درصد ارزش اولیه آن خواهیم بود. این روند را می توان هر سال نسبت به سال گذشته انتظار داشت. به این ترتیب اگر ملکی دارای قدمتی 10 ساله باشد در مقایسه با ملک نوساز و مشابه خود 20-30 درصد تفاوت قیمت خواهد داشت. این روند برای خانه های بالاتر از 10 یا 12 سال با شدت کمتری اتفاق می افت. یعنی ملک 12 ساله و ملک 17 ساله چندان تفاوتی نخواهند داشت.

نکته ای که می بایست مجدد یادآور شد، این است که گذر زمان بر قیمت خانه های کلنگی تاثیر ندارد!

باید توجه داشت که این درصد ها به طور کلی عنوان شده و هنگام قیمت گذاری نمی توان قطعی و با یک دید کلی نظر داد. لذا توصیه می شود تمامی جوانب و ویژگی های ملک را در نظر داشته و به کمک کارشناسان این حوزه اقدام به قیمت گذاری ملک شود.

مطلب پیشنهادی: مشاوره حقوقی املاک

رفت و آمد و دسترسی آسانتر

دسترسی و سهولت در رفت و آمد جزء مواردی می باشد که در تفاوت قیمت طبقات آپارتمان بسیار تاثیرگذارخواهد بود و هر خانواده به دنبال آن است تا خانه ای را جهت خرید یا رهن انتخاب کند. بسیاری از خانواده ها دارای افراد بیمار یا افراد سالمند می باشند و انتخاب طبقات بالایی آنها را به زحمت می اندازد و نمی توانند پله های زیادی را بالا و پایین بروند و دچار مشکل می شوند پس مناسب ترین طبقه برای اینگونه از خانواده ها طبقات پایینی می باشد. البته امروزه بسیاری از اپارتمان ها دارای آسانسور می باشند و افراد به آسانی می توانند رفت و آمد کنند اما نباید این موضوع را فراموش کرد که ممکن است در شرایط اضطراری که بیمار یک خانواده حالش خوب نیست و آسانسور نیز دچار آسیب شده و در حال تعمیر می باشد، این خانواده دچار زحمات و مشکلات فراوانی می شود تا بیمار خود را به پایین منتقل کند .

انتخاب خانه در طبقات بالا و پایین برای جوانانی که مشکلی در رفت و آمد از پله ها ندارند مساله مهمی نیست و می توانند با توجه به بودجه و شرایط خود طبقات اول یا آخر یک آپارتمان را انتخاب کنند.

تاثیر آسانسور در تعیین قیمت خانه

اگر شما اهل رفت و آمدهای فامیلی و دوستانه هستید و برایتان مهمان زیاد می آید انتخاب طبقات پایینی برای شما مناسب تر است. وجود یا عدم وجود آسانسور شاید برای طبقات پایینی خیلی مهم نباشد اما داشتن آسانسور برای طبقات بالایی خیلی مهم و اساسی می باشد. ساختمان هایی که مجهز به سیستم آسانسور می باشند طبیعتاً نسبت به ساختمان هایی که فاقد آسانسور هستند از قیمت گرانتری برخوردار می باشند. مثلاً طبقه ی آخر یک ساختمان آسانسور دار در مقایسه با چنین طبقه ای در یک ساختمان بدون آسانسور خیلی تفاوت می کند و طبیعتاً مورد اولی از قیمت بالاتری برخوردار است.

مطلب پیشنهادی: خرید و نصب آسانسور

تفاوت قیمت طبقات بالایی و پایینی

طبقات پایینی بخصوص طبقه ی اول با توجه به اینکه به تاسیسات ساختمان مثل موتور خانه و … نزدیک تر است و در بیشتر حالات باعث مزاحمت ساکنین این طبقات می شود و از اینرو قیمت رهن، اجاره یا خرید آن نسبت به طبقات بالایی کمتر است. طبقات بالایی به دلیل اینکه از تاسیساتی که باعث آلودگی صوتی در ساختمان می شوند ، دور تر هستند و دارای یکسری از ویژگی های دیگری نیز می باشند، باعث می گردد تا قیمت آنها نسبتاً زیادتر باشد.

هزینه های جاری در طبقات مختلف ساختمان

همانطور که قبلاً نیز ذکر شد طبقات پایینی دارای قیمت فروش یا رهن کمتری هستند. طبقات پایینی به دلیل اینکه در فصل زمستان سردتر از سایر طبقات می باشند گرم کردن آنها هزینه بر است و افرادی که در آنجا زندگی می کنند باید هزینه های زیادی را بابت پرداخت قبوض گاز خود صرف کنند.

طبقات بالایی مشکل سرمایش را در فصول گرم سال دارند و در فصل تابستان هوای اینگونه طبقات خیلی گرم می شود و برای معتدل کردن و خنک کردن منزل باید هزینه های زیادی بابت کار کردن سیستم های سرمایشی صرف کنند. با توجه به این موارد ذکر شده طبقات مختلف یک ساختمان دارای چنین ویژگی های مثبت و منفی می باشند که هریک باعث می گردد تا در قیمت نهایی آنها تاثیر داشته باشد. بسیاری از افراد طبقاتی غیر از طبقه ی اول و آخر را برای زندگی انتخاب می کنند تا میزان هزینه های آنها در طول سال کمتر شود.

با توجه به این شرایط بسیاری از مالکین خانه های خود را در طبقه اول یا اخر به قیمتی کمتر از سایر طبقات، به رهن یا فروش می گذارند تا مشتری تشویق به خرید یا رهن آن خانه شود.

وجود چشم انداز در طبقات مختلف یک ساختمان

طبقات بالایی و مخصوصاً طبقه ی آخر یک ساختمان به دلیل اینکه در مکان بالایی از ساختمان قرار گرفته اند چشم اندازی زیبایی از محل اطرافشان دارند ، که به عنوان یک مزیت برای این طبقات محسوب می گردد. طبقه ی آخر یک ساختمان دارای نور کافی است و افرادی که تمایل به نور گرفتن دارند این طبقات مناسب آنها می باشد. ویژگی هایی مثل چشم انداز خوب داشتن ، نور گیر بودن و سایر ویژگی های مثبت به عنوان یک مزیت محسوب می گردد که می تواند در مقایسه با طبقات پایینی که چنین ویژگی هایی را ندارند ، از قیمت نسبتاً بالاتری برخوردار باشند.

وجود سروصدا در طبقات ساختمان

طبقات پایینی به دلیل اینکه به تاسیسات ساختمانی نظیر موتور خانه و … نزدیک می باشند دارای سروصدای زیادی هستند و از طرفی به دلیل اینکه در طبقات اول بیشترین رفت و آمد ها صورت می گیرد و ساکنین طبقات بالایی از مسیر طبقات پایینی عبور می کنند سروصدای آنها باعث مزاحمت ساکنین این طبقات می شود. با توجه به این نکات منفی که می توان برای طبقه اول در نظر گرفت، مشتریان کمتری نسبت به خرید آنها از خود تمایل نشان می دهند و قیمت آنها به نسبت سایر طبقات پایین تر می باشد. از اینرو بیشتر مالکین تلاش می کنند تا با ارائه تخفیفات لازم ، افراد را تشویق به خرید یا رهن اینگونه منازل بنمایند.

مطلب پیشنهادی: حقوق آپارتمان نشینی

بهترین طبقه‌ آپارتمان و فشار آب

طبقات بالایی به دلیل اینکه در ارتفاع زیادی از زمین قرار دارند دچار افت فشار آب می شوند اگر صاحب خانه ای دوست دارد تا خانه اش در قیمت واقعی به فروش یا رهن درآید باید نسبت به خرید پمپ در این طبقات اقدام کند. میزان هزینه ی این پمپ در قیمت نهایی تمام شده برای اینگونه طبقات موثر است و قیمت آن را بیشتر می‌کند.

جمع بندی

• آپارتمان کلنگی در بین تمامی اپارتمان‌ها قیمت پایین‌تری دارد.
• قیمت آپارتمان چند سال ساخت براساس ضریب استهلاک محاسبه می‌شود.
• عوامل زیادی از جمله سال ساخت، منطقه و موقعیت جغرافیایی،داشتن یا نداشتن پارکینگ و ….روی قیمت ملک تاثیر می‌گذارد.

طبقات بالاتر معمولاً گران‌تر هستند، چون:

• دید و نور بهتر: طبقات بالاتر معمولاً نورگیری و منظره بهتری دارند که در قیمت تأثیرگذار است.
• آلودگی صوتی کمتر: از صدای تردد خیابان و ماشین‌ها دورتر هستند.
• حشرات و گرد و غبار کمتر: نسبت به طبقات پایین، با این مشکلات کمتر مواجه‌اند.
• امنیت بیشتر در برابر سرقت: دسترسی به طبقات بالا برای سارقین دشوارتر است.

اما طبقات پایین ممکن است مزیت‌هایی هم داشته باشند، مانند:

• دسترسی آسان برای سالمندان و افراد دارای ناتوانی حرکتی: مخصوصاً اگر آسانسور نباشد یا خراب شود.
• راحتی در جابه‌جایی وسایل سنگین
• معمولاً قیمت پایین‌تری نسبت به طبقات بالاتر دارند، مخصوصاً در ساختمان‌های بدون آسانسور.

استثناها و عوامل مؤثر دیگر:

• طبقه اول: ممکن است به دلیل سر و صدا، عدم حریم خصوصی، یا مشکلات امنیتی ارزان‌تر از طبقات دیگر باشد.
• پنت‌هاوس (آخرین طبقه): معمولاً گران‌ترین طبقه است، مخصوصاً اگر طراحی خاص، تراس یا دسترسی اختصاصی داشته باشد.
• طبقات میانی (مثلاً دوم یا سوم در یک ساختمان ۵ طبقه): در برخی موارد، متقاضی بیشتری دارند و از نظر قیمت تعادلی هستند.