شرایط مشارکت در ساخت

در خصوص شرایط و نحوه مشارکت لازم است نکات زیر را مد نظر قرار دهید:

• محاسبه میزان مشارکت و همین طور درصد سود هر یک از طرفین قرارداد باید طبق نرخ تورم و تغییرات قیمت مسکن در بازار انجام شود.
• هزینه های پروژه بسته به عوامل مختلفی از جمله شهر و منطقه مورد نظر متفاوت خواهد بود. به همین دلیل هزینه های ساخت و ساز بر اساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در همان شهر و منطقه حساب می شود.
• در قراردادهای مشارکت ساخت و ساز سهم مالک و پیمانکار از میانه ۵۰% تعیین می شود؛ یعنی مالک ۵۵% از پروژه سهم برده و ۴۵% آن نصیب پیمانکار می گردد. البته این تقسیم سهم تنها یک مثال رایج بوده و امکان تغییر آن به درصدهای ۶۰ و ۴۰ نیز وجود دارد.
• در پروژه های مشارکتی پیش از هر اقدامی باید ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه را محاسبه نمود. توجه داشته باشید تعیین میزان سود و همین طور ارزش ملک با بکارگیری فرمول های ویژه ای انجام می گیرد.
• همان طور که گفته شد مشارکت ساخت و ساز نوعی قرارداد است. خاصیت قراردادها را می توان در این دانست که طبق نظر طرفین آن تنظیم می شود. به عنوان مثال طرفین می توانند کلیه شرایط قرارداد از جمله میزان سود و… را با توافقی دو طرفه انجام دهند. با این حال نمی توان منکر تاثیر شرایط عرفی جامعه و همین طور قوانین مشارکت در ساخت ساختمان شد.
• پس از انعقاد قرارداد مشارکت و پیش از شروع ساخت و ساز پیمانکار وجهی بلاعوض را به مالک می دهد. به این علت که بتواند در طول پروژه مکانی را برای سکونت خود و خانواده اش تهیه نماید.
• به توصیه وکلا و افراد خبره در زمان انعقاد قرارداد مشارکت بهتر است شخصی را به عنوان داور تعیین نمایید. این فرد در صورت بروز مشکلات احتمالی به قضاوت میان طرفین خواهد پرداخت. مشروط به این که در ابتدای امر شرایط، وظایف و مسئولیت هایش را به او ابلاغ نمایید. به این ترتیب برای حل و فصل اختلافات لزومی ندارد به دادگاه و مراجع قانونی مراجعه نمایید. مگر در شرایط خاص و استثنائی.
• از جمله مهم ترین شرایط انعقاد قراردادهای مشارکتی تعیین دقیق مسئولیت ها و وظایف هر یک از طرفین قرارداد است.
• چنانچه طرف پیمانکار یک شرکت حقوقی باشد بهتر است مالک ابتدا از اعتبار عملکرد و فعالیت های این شرکت مطلع گردد. به این ترتیب از بروز هر گونه خسارت، ضرر مالی و… جلوگیری خواهد شد.
• انعقاد قرارداد مشارکت با شرکت های پیمانکاری حقوقی باید با امضای رسمی و مهر شرکت انجام گیرد.
• در صورت عدم پایبندی هر یک از طرفین قرارداد به تعهداتشان طرف دیگر از حق فسخ قرارداد برخوردار خواهد بود.
• توصیه می شود در مشارکت ساخت و ساز چک های معتبر بانکی را جایگزین سفته نمایید؛ چرا که به این ترتیب در صورت بروز مشکلات احتمالی دچار سختی و مشقت نخواهید شد.
• اطلاع رسانی مستمر در بازه های زمانی یک الی دو ماهه جزو وظایف پیمانکار است؛ یعنی باید مراحل تکمیل کار را به صورت گزارش یا صورت جلسه به اطلاع مالک یا شرکت های طرف قرارداد برساند.
• چنانچه فرد یا افرادی به عنوان نماینده مالک رسیدگی به فعالیت های شرکت پیمانکاری را عهده دار باشند؛ لازم است نامشان در قرارداد ذکر شود. به اضافه این که بهتر است شرایط جایگزین شدن نماینده به جای مالک اصلی نیز در قرارداد درج گردد.
• با توجه به این که ممکن است صاحب زمین یا ساختمان در طول اجرای پروژه فوت کند؛ در این صورت وراث او ادامه مشارکت در ساخت را عهده دار خواهند شد.
• با پایان یافتن زمان قرارداد اگر ساخت و ساز به اتمام نرسیده باشد؛ هر دو طرف در صورتی حق فسخ یا مطالبه ضرر را خواهند داشت که شرایط آن در قرارداد ذکر شده باشد.
• تنظیم قرارداد مشارکت باید بر اساس بودجه مالی مالک و همین طور حیطه فعالیت پیمانکار انجام گیرد.
• از جمله الزامات مشارکت در ساخت تعیین و دریافت ضمانت برای اجرای پروژه و تعهدات است.

نحوه مشارکت در ساخت

قدرالسهم و میزان سود مالک زمین و سازنده (دو طرف قرارداد) روی چه اصولی محاسبه می‌شود؟

برای تعیین میزان سهم هر کدام از طرفین قرارداد اصول رایجی وجود دارد که در ادامه با آن‌ها آشنا می‌شویم. البته نوسانات بازار مسکن و تزلزل قیمت‌ها، باعث می‌شود خیلی از افراد هنگام عقد قرارداد مشارکت در ساخت با ابهام و تردید مواجه شوند. در هر حال، در حالت عادی مبنای قیمت را بر وضعیت روز قرار می‌دهند.

به طور مثال در شهر تهران، فرمول محاسبۀ مشارکت در ساخت در هر منطقه بر مبنای «قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه» قرار دارد.

با توجه به این اصل، اگر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه‌ای که قرار است مشارکت در ساخت آن‌جا انجام شود تا چهار میلیون و پانصد هزار تومان باشد، معمولاً تقسیم سود به صورت برابر (۵۰-۵۰) انجام می‌شود. در غیر این صورت و اگر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه بین ۴.۵ میلیون تا ۵.۵ میلیون تومان باشد، میزان سود تغییر کرده و سهم مالک زمین ۵۵ درصد و سهم سازنده ۴۵ درصد محاسبه می‌شود.

البته در حال حاضر و با توجه به قیمت مسکن، دیگر در کمتر منطقه‌ای شاهد قیمت‌های زیر ۵ میلیون تومان برای هر مترمربع آپارتمان نوساز هستیم. در این حالت به غیر از تعیین فرمول مشارکت به صورت ۶۰-۴۰ درصدی، مبلغی نیز تحت عنوان «بلاعوض» محاسبه می‌شود. این مبلغ در ابتدای فرآیند مشارکت از طرف سازنده به مالک پرداخت می‌شود که وی بتواند در طول زمان ساخت و آماده‌سازی بنای جدید، در منزل دیگری ساکن شود.

مالک و سازنده‌ای که قرارداد مشارکت در ساخت را امضا می‌کنند، در وهلۀ اول به دنبال سودی هستند که از این توافق حاصل می‌شود. به همین دلیل و بر اساس چند اصل عرفی، محاسبه سود مالک و سازنده همان ابتدا انجام می‌شود.

قانون مشارکت در ساخت

برخی قوانین مشارکت در ساخت می تواند به شرح زیر باشد:

1. مجری باید از واقعی بودن سند مالک اطمینان حاصل کند.
2. سند رسمی برای مشارکت در ساخت الزامی است و تنها در صورت داشتن سند رسمی می توان از راه های قانونی وارد شد.
3. هزینه هایی که طرفین پرداخت می کنند باید در انتهای پروژه مشخص شود. لیست مصالح به کار رفته شده، لیست هزینه های اداری و قانونی و … حتما قید شود.
4. تاریخ شروع و پایان قرارداد حتما قید شود.
5. حتما از مشاوره حقوقی و یا شرکت ساختمان سازی در این زمینه راهنمایی بگیرید.
6. از ضمانت اجرایی حتما استفاده شود. ضمانت هایی مانند حسن انجام کار، تاخیر و توقف در پروژه، تضمین سرمایه و ضمانت نامه بانکی مانند چک و سفته حتما استفاده شود.

منبع مقاله: kelouk.com