اضافه طبقه ساخت (اضافه اشکوب)

اضافه طبقه ساخت، یا به اصطلاح رایج‌تر اضافه اشکوب ، یکی از روش‌های موثر برای افزایش بهره‌وری و ارزش‌افزوده املاک موجود در مناطق شهری پرتراکم است. این روش، که شامل اضافه کردن یک یا چند طبقه به ساختمان‌های موجود می‌باشد، فرصتی منحصر به فرد برای بهره‌برداری بهینه از زمین‌های محدود و پاسخگویی به تقاضای رو به رشد مسکن و فضای اداری و تجاری است. در این راستا، مشارکت در ساخت به عنوان یک راهکار هوشمندانه و مشترک بین مالکان و سازندگان، نقش بسزایی در اجرای موفقیت‌آمیز پروژه‌های اضافه اشکوب ایفا می‌کند.

مشارکت در ساخت، به مالکان املاک این امکان را می‌دهد که بدون نیاز به تأمین کامل منابع مالی و تخصص فنی، از ظرفیت‌های خود برای افزایش تعداد طبقات و بهبود کیفیت ساختمان‌ها بهره‌برداری کنند. از سوی دیگر، سازندگان نیز با سرمایه‌گذاری و ارائه خدمات فنی و اجرایی، سهم قابل توجهی از منافع حاصل از پروژه را به دست می‌آورند. این نوع از همکاری‌ها، ضمن کاهش ریسک‌ها و هزینه‌ها، موجب تسریع در اجرای پروژه‌ها و دستیابی به نتایج مطلوب‌تر می‌شود.

در این مقاله، به بررسی جوانب مختلف اضافه طبقه ساخت، از جمله مزایا، چالش‌ها، و روش‌های اجرای آن و یک سوال مهم که ساخت طبقه اضافی روی طبقات ساختمان چه مراحلی دارد؟ خواهیم پرداخت و نقش مشارکت در ساخت را به عنوان یک استراتژی کارآمد برای تحقق این اهداف مورد تحلیل قرار خواهیم داد.

اضافه اشکوب

در سال‌های اخیر با توجه به افزایش قیمت مسکن و همچنین برای سرمایه گذاری بیشتر، بعضی از صاحبان ملک مصمم به ساخت طبقه اضافی بر روی ملک خود شده‌اند. به ساخت طبقه اضافی در اصطلاح، اضافه کردن اشکوب می‌گویند. برای ساخت طبقه اضافی نیاز به دریافت مجوز طبقه اضافه از شهرداری‌ها است. اگر توسط مالک و سازنده دریافت مجوز طبقه اضافه از شهرداری صورت نپذیرد و مالک شروع به ساخت اضافه اشکوب نماید، ساخت و ساز غیر مجاز انجام داده است. در این صورت شهرداری با کمک گرفتن از اختیارات قانونی خود در مقابل این ساخت و ساز غیر مجاز می‌ایستد و با توجه به راه کارهای قانونی که قانونگذار در اختیار این نهاد قرار داده، برخوردهای لازم را به عمل می‌آورد.
مهم‌ترین عکس‌العملی که شهرداری‌ها در مقابل ساخت طبقه اضافی انجام می‌دهند، متوقف کردن پروژه ساخت و ساز غیر مجاز در هر مرحله‌ای از ساخت است. بعد از توقف ساخت اضافه اشکوب شهرداری اقدام به تخریب ساخت و ساز غیر مجاز می‌کند. در نتیجه برای اینکه در دردسر این مشکلات قرار نگیرید، بهتر است وقتی به فکر ساخت طبقه اضافی افتاده اید با ساز و کار قانونی و مراحل اداری آن آشنا باشید.

ساخت طبقه اضافی

برای ساخت طبقه اضافی نیاز به دریافت مجوز طبقه اضافه از شهرداری است. اگر دریافت مجوز از شهرداری توسط مالک و سازنده صورت نپذیرد و مالک شروع به ساخت اضافه اشکوب نماید، دچار ساخت و ساز غیر مجاز شده است.

اضافه اشکوب چیست؟

گاهی اوقات مالکین و سازنده‌ها به دلایلی گوناگونی از جمله سودآوری مالی درخواست اضافه اشکوب می‌کنند. به مجوز ساخت طبقه‌ای روی طبقه دیگر اضافه اشکوب می‌گویند. به اینگونه که سازنده یا مالک در وهله اول یک پروانه ساخت معین از شهرداری محل مسکونی خود دریافت کرده است؛ اما بعد از چند مدت چه ساختمان آماده شده باشد و چه در حال ساخت باشد به فکر اضافه کردن طبقه یا طبقاتی به وضع موجود می‌کند. در تعریفی دیگر از اضافه اشکوب می‌توان به توسعه بنا در ارتفاع اشاره کرد. توجه داشته باشید که تمامی شرایط دریافت اضافه طبقه باید در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شود.

ساخت طبقه اضافی به همین راحتی‌ها نیست. در سال‌های اخیر شهرداری‌ها سخت گیری بیشتری برای صدور مجوز اضافه اشکوب داشته‌اند. اما در این بین تبصره هایی وجود دارد که درخواست کنندگان با کمک گرفتن از آن ها می‌توانند درخواست خود را ارائه دهند. این تبصره ها با اینکه ساز و کار مشخص دارند، اما تایید شدن یا تایید نشدن درخواست بستگی زیادی به شهرداری محل زندگی شما دارد.

شورای اسلامی شهر و اضافه اشکوب

در ابتدا شورای اسلامی شهر تهران ساخت طبقه اضافی یا اضافه اشکوب را تحت هر حالتی ممنوع اعلام کرده بود، اما مصوبه آن ها توسط هیات عمومی دیوان عدالت اداری لغو گردید. متن این بخشنامه با عنوان بخشنامه صدور پروانه اضافه اشکوب و ممنوعیت صدور آن به شرح زیر است:
پیرو بخشنامه شماره ۱۷۲۰۸۳/۸۷/۸۰ مورخ ۳۱/۶/۸۷ در خصوص ابلاغ مصوبه یکصد و هجدهمین جلسه رسمی علنی فوق العاده از سومین دوره شورای محترم اسلامی شهر تهران
مبنی بر ممنوعیت صدور پروانه اضافه اشکوب، با توجه به لغو مصوبه یاد شده از سوی هیات عمومی دیوان عدالت اداری که مراتب طی نامه شماره ۳۶۰۸۳/۳/۳۱۷ مورخ ۱۰/۹/۸۸ از سوی اداره کل حقوقی به اداره کل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه اعلام شده است، مناطق می‌توانند ضمن تشکیل کمیسیونی متشکل از معاون شهرسازی و معماری، رئیس صدور پروانه، رئیس نظارت فنی، رئیس طرح تفصیلی و نماینده حوزه معاونت شهرسازی و معماری با توجه به اختیارات قانونی و ضوابط مشخص شده نسبت به صدور مجوز اضافه اشکوب اقدام نمایند.

صدور پروانه اضافه اشکوب

در دهه‌های گذشته شهرداری‌ها به راحتی مجوز ساخت طبقه اضافی را به درخواست کنندگان می‌دادند اما بعد از تخریب تعدادی از این خانه‌ها به دلیل رعایت نشدن مسائل سازه‌ای و همچنین ساخت و ساز ناایمن، شورای شهر تهران تصمیم گرفت صدور مجوز برای چنین ساخت و سازهایی را قطع کند و فقط به تعداد محدودی از درخواست کنندگان آن هم با شرایطی خاص مجوز ساخت دهد. این تبصره ها عبارت بود از:

در صورتی که تعداد طبقات ساخته شده در ساختمان کمتر از تعداد طبقاتی باشد که در جواز (پروانه) ساخت قید شده است صدور اجازه تکمیل طبقات ساختمان بر اساس پروانه صادره و محاسبات فنی آن منوط به تحقق شرایط ذیل است:

الف – در صدور پروانه اولیه ضوابط شهرسازی و معماری و طرح‌های تفصیلی رعایت شده باشد.

‌ب – محاسبات فنی ساختمان و اجرای آن مطابق با آخرین ویرایش آیین‌نامه‌های طراحی و مقررات ملی ساختمان و آیین‌نامه زلزله (۱۸۰۰) در زمان درخواست تکمیل ساختمان باشد.

ج – تطابق با آخرین ویرایش آیین‌نامه‌های مذکور مندرج در بند “ب” صدرالذکر توسط مهندسین ذیصلاح حقیقی یا حقوقی (محاسب) دارای اجازه معتبر به‌ صورت رسمی تأیید شود.

دلایل اعضای شورای شهر بر لغو مجوز اضافه اشکوب

دلیل اتخاذ چنین تصمیمی از طرف شواری اسلامی شهر تهران مختلف بود. از طرفی برخی بر این عقیده بودند که ساختمان‌هایی که در حال ساخت و ساز هستند و تقاضای دریافت مجوز طبقه اضافه را دارند، به خودی خود دچار ضعف در ساختار سازه‌ای هستند. و از طرف دیگر با توجه به تلاش‌های فراوان شهرداری و مجموعه‌های زیر مجموعه برای کاهش روند مهاجرت پذیری تهران، ساخت طبقه اضافی خلاف رویه‌ی برنامه ریزی شده‌ی شهرداری است.

رئیس وقت کمسیون توسعه و عمران شورای اسلامی شهر تهران حمزه شکیب بر این عقیده بود که دادن مجوز طبقه اضافه به درخواست کنندگان با شرایط آن سال خطرات بسیار جدی و جبران ناپذیری را برای مردم به ارمغان می آورد. او عقیده داشت بین نهادهای مختلف کشور در زمینه ساخت و ساز طبقه اضافی یک نظر واحد وجود ندارد و هر کدارم رویه‌ی خاص خود را دارند.

در نهایت پس از تصویب ممنوعیت صدور پروانه مجوز طبقه اضافه توسط شورای اسلامی شهر تهران در سال ۱۳۸۷، سال ۱۳۸۸ با رای دیوان عدالت اداری مصوبه تصویب شده لغو گردید و شهرداری ملزم به صدور مجور ساخت طبقه اضافی با مدارک لازم به درخواست کنندگان شد.

ساخت و ساز غیر مجاز

کمیسیونی متشکل از معاون شهرسازی و معماری، رئیس صدور پروانه، رئیس نظارت فنی، رئیس طرح تفصیلی و نماینده حوزه معاونت شهرسازی و معماری با توجه به اختیارات قانونی و ضوابط مشخص شده نسبت به صدور مجوز اضافه اشکوب اقدام نمایند.

شرایط و مقررات صدور پروانه اضافه اشکوب

در مرحله اول باید بررسی شود آیا ساختمان مقاومت لازم برای ساخت طبقه جدیدی بر روی خود را دارد یا خیر. برای این کار باید نزد مهندسین مشاور رفت و با کمک گرفتن از آن‌ها به جواب این سوال رسید. پس از تایید مقاومت ساختمان از لحاظ سازه ای توسط مهندسی مشاور، گواهی تقویت و مقاوم سازی بنا توسط مهندسین مشاور صادر می گردد.

طبق قانون شهرداری یکی از شرایط صدور پروانه ساخت به یک سازنده این است که در نقشه‌های ارائه شده به شهرداری باید برای هر واحد مسکونی یا هر واحد تجاری پارکینگ اخصاصی در نظر گرفته شده باشد. این قانون برای ساخت طبقه اضافی نیز مورد بررسی قرار می‌گیرد و باید رعایت شود. در نتیجه برای صدور مجوز اضافه اشکوب باید به تعداد واحدهای اضافه شده به ساختمان پارکینگ در نظر گرفته شود. از دیگر شرایط اولیه صدور پروانه اضافه اشکوب رعایت اصلاحی بر اساس طرح تفصیلی است.

فاصله درز انقطاع با ساختمان مجاور بر اساس ارتفاع نهایی ساختمان محاسبه می شود و باید رعایت شود. در صدور پروانه اولیه تمام مسائل مربوط به نقشه های معماری، نقشه های تاسیسات الکتریکی و نقشه های تاسیسات مکانیکی به دقت توسط شهرداری مورد بررسی و صحت سنجی قرار می‌گیرد. اما وقتی شخصی درخواست اضافه اشکوب را دارد نقشه های معماری و تاسیسات مکانیکی و الکتریکی دوباره باید بازبینی شود. در نتیجه تمام نقشه‌ها اعم از معماری، مکانیکی و الکتریکی باید کلیه ضوابط شهرسازی و مقررات ملی ساختمان را دوباره رعایت کنند تا پرونده درخواست ساخت طبقه اضافی به مراحل اداری خود ادامه دهد. یکی دیگر از موردهایی که باید سازنده آن را رعایت کند تراکم مجاز پهنه براساس طرح تفصیلی است.

مراحل درخواست اضافه اشکوب

1. تسلیم تقاضای صدور مجوز اضافه اشکوب را به شهرداری همراه با سند مالکیت خانه و همچنین اصل و فتوکپی شناسنامه
2. تشکیل پرونده در واحد تاییدیه استحکام ساختمان شهرداری
3. ارسال پرونده به سازمان نظام مهندسی جهت بررسی استحکام سازه‌ای بنا
4.  ثبت خلاصه پرونده و بازدید فنی ساختمان در مورد مساحت، عرض کوچه، وضعیت ملک و معبر و حدود اربعه
5. رای نهایی در مورد وضعیت استحکام سازه‌ای ساختمان
6. ارزیابی و بررسی نقشه های ارسال شده به شهرداری
7. استعلام از اداره برق (در صورتی که از سمت گذر بالکنی وجود داشته باشد)
8. محاسبه عوارض ساختمانی و نوسازی و پرداخت آن
9. تنظیم فرم بیمه و پرداخت مبلغ تعیین شده
10. صدور پیش‌نویس ساخت طبقه اضافی
11. شماره گذاری و ثبت در دبیرخانه و صدور مجوز نهایی

در نهایت پس از تصویب ممنوعیت صدور پروانه مجوز طبقه اضافه توسط شورای اسلامی شهر تهران در سال ۱۳۸۷، سال ۱۳۸۸ با رای دیوان عدالت اداری مصوبه تصویب شده لغو گردید و شهرداری ملزم به صدور مجور ساخت طبقه اضافی به درخواست کنندگان شد.

در صورتی که ساخت طبقه اضافی بدون دریافت مجوز صورت پذیرد تخلف محسوب می شود. اگر چنین اتفاقی رخ دهد شهرداری به عنوان مسئول متولی به این ساخت و سازها وارد می‌شود. ساخت و ساز غیر مجاز و اضافه اشکوب غیر قانونی در بزرگ‌ترین و معروف‌ترین پاساژ موبایل ایران یعنی علاءالدین صورت پذیرفت. شهرداری پس از صدور اخطاریه‌های پی‌درپی در نهایت از طریق راهکار قانونی وارد عمل شد و طبقه فوقانی ساختمان را که ساخت و ساز غیر مجاز داشت، تخریب نمود.

جمع بندی

1. در سال‌های اخیر با توجه به افزایش قیمت مسکن و برای سرمایه گذاری بیشتر بعضی از صاحبان ملک مصمم به ساخت طبقه اضافی بر روی ملک خود شده‌اند.
   اگر ساخت طبقه فوقانی بدون دریافت مجوز از شهرداری باشد، مالک ساخت و ساز غیر مجاز انجام داده است.
2. به مجوز ساخت طبقه‌ای روی طبقه دیگر اضافه اشکوب می‌گویند.
3. مسئولت رسیدگی به ساخت و ساز غیر مجاز جزء اختیارات شهرداری است و اگر سازنده‌ای مرتکب خلاف شود، ساخت و ساز غیر مجاز توسط شهرداری تخریب می شوند.
4. پس از تصویب ممنوعیت صدور پروانه برای دریافت مجوز طبقه اضافه توسط شورای اسلامی شهر تهران در سال ۱۳۸۷، سال ۱۳۸۸ با رای دیوان عدالت اداری مصوبه تصویب شده لغو گردید و شهرداری ملزم به صدور مجوز ساخت طبقه اضافی به درخواست کنندگان شد.
5. وقتی شخصی درخواست اضافه اشکوب را دارد نقشه های معماری و تاسیسات مکانیکی و الکتریکی دوباره باید بازبینی شود.
6. در مرحله اول برای درخواست صدور پروانه اضافه اشکوب صاحب خانه و یا سازنده و یا نماینده قانونی هر یک از مالکین باید با در دست داشتن سند مالکیت خانه و همچنین اصل و فتوکپی شناسنامه تقاضای صدور مجوز اضافه اشکوب را به شهرداری تسلیم کند.
7. با توجه به اینکه بعد از ساخت طبقه اضافی، بر ارتفاع ساختمان افزوده می‌شود باید فاصله قانونی و تعریف شده درز انقطاع رعایت شود تا در هنگام زلزله خطرات احتمالی برای ساختمان اصلی و ساختمان های مجاور روی ندهد.
8. در صورتی که ساخت طبقه اضافی بدون دریافت مجوز صورت پذیرد تخلف محسوب می شود.