اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی

ثابت کردن مالکیت بر ملک هنگامی طرح می‌شود که در مورد مالکیت مالی اختلاف وجود داشته باشد. مالکیت حقی است که به موجب آن اشخاص می‌توانند در حدودی که قانون به آن‌ها اجازه داده ، در مالی تصرف کرده و از تمام منافع آن مال بهره‌مند گردند.

یکی از پیچیده‌ترین دعاوی ملکی که در مراجع قضایی شاهد آن هستیم دعوای اثبات مالکیت ملک است. به جهت رویه‌های متفاوت و در مواردی متعارض محاکم در رسیدگی به این پرونده‌ها و همچنین عدم آشنایی اشخاص و یا حتی در برخی موارد عدم تسلط کافی وکلا و قضات بر قوانین و رویه‌ها، فرآیند رسیدگی به دعاوی اثبات مالکیت ملک طولانی‌ می‌گردد و باعث می شود که در بسیاری مواقع این پرونده‌ها به نتیجه مطلوب ختم نشود.

قانون اثبات مالکیت

بر مبنای ماده ۳۵ قانون مدنی «تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود». بنابراین اولین نکته در موضوع مالکیت صرف نظر از سند دسترس، تصرف قانونی مالک بر ملک است نه تصرف عدوانی . این امر نشانه ای از مالکیت شناخته میشود. بنابراین اگر کسی در مورد ملک مورد تصرف دیگری، ادعای مالکیت نماید چنانچه اسناد رسمی در اختیار نداشته باشد کار سختی برای اثبات این ادعا خواهد داشت.

ملکبانان یک مرکز تخصصی حقوق در حوزه املاک و مستغلات می باشد.در ملکبانان از گستره وسیع مباحث حقوقی، فقط بر روی مباحث حقوقی حوزه املاک و مستغلات متمرکز هستیم و به صورت تخصصی خدمات خود را ارائه می دهیم.
ماده ۳۷ قانون مدنی، نقل و انتقالات این املاک را مورد بحث قرار داده است:

اگر متصرف فعلی اقرار کند که ملک سابقاً مال مدعی او بوده است در این صورت مشارالیه نمیتواند برای رد ادعای مالکیت شخص‌ مزبور به تصرف خود استناد کند مگر اینکه ثابت نماید که ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.

نقل و انتقالات قانونی چیزی نیست جز همان عقود تملیکی. بنابراین، دعوای اثبات مالکیت در املاک فاقد سابقه ثبتی فقط و فقط قابلیت استماع دارد.

اثبات مالکیت در اسناد فاقد سابقه ثبتی، با سند عادی و سایر ادله قانونی و یا هر یک از آن‌ها امکان‌پذیر است.

استعلام سابقه ثبتی

به این معنا که پلاک ثبتی مادر به پلاک های فرعی تفکیک می شود و هر پلاک فرعی نیز به قطعه های تفکیکی تقسیم می شود که به هر قطعه تفکیکی یک شماره تعلق می گیرد که معمولا با نظم خاصی پشت سر چیده شده اند. این عملیات به عملیات تفکیک زمین معروف است. وقتی هر یک از قطعه زمین ها جهت صدور سند به اداره ثبت مراجعه می کنند اداره ثبت به هر قطعه زمین یک پلاک ثبتی فرعی اختصاص می دهد.

بنابراین بر خلاف شماره قطعه های تفکیکی که زمین های کنار هم شماره قطعه های پشت سر هم دارند، شماره پلاک های فرعی بر اساس ترتیب زمین ها نیست بلکه بر اساس مراجعه مالک ها به اداره ثبت است.

پس شماره پلاک های فرعی از هیچ قاعده ای پیروی نمی کنند  اما در سند همه قطعه های تفکیکی ذکر می شود که مفروز و مجزی شده از چه پلاک فرعی هستند. بنابراین وجه مشترک تمام قطعه هایی که از یک زمین واحد جدا شده اند این است که مفروز و مجزی شده از یک پلاک فرعی واحد هستند.

در این روش پس از تعیین گوشه‌های دقیق ملک در سیستم مختصات یو ‌تی ‌ام UTM ، پلیگون ملک را بر روی اطلاعات و نقشه‌های ثبتی موزاییک‌ شده در سیستم مختصات یو‌ تی‌ ام UTM جانمایی می شود و پلاک ثیتی محل وقوع ملک را استخراج می گردد.

اگر در قطعه زمین مورد نظر ساخت و ساز انجام می گیرد و به واحدهای آپارتمانی تبدیل شود، عملیات تفکیک آپارتمانها صورت می گیرد. بدین ترتیب هر آپارتمان پلاک فرعی جدیدی می گیرد که در واقع مفروز و مجزی شده از پلاک فرعی زمین است.بنابراین استخراج سابقه ثبتی ملک توسط نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی به معنای استخراج پلاک اصلی، پلاک فرعی، شماره قطعه و پلاک مفروزی است.

نتیجه استخراج سابقه پلاک ثبتی به صورت شماره هایی خواهد بود که در نقشه یو تی ام ملک درج می شود و به صورت جمله نیز در نقشه یو تی ام گواهی و ممهور می شود.

نحوه اثبات مالکیت ملک

در صورت بروز اختلاف در مورد املاکی که به صورت رسمی ثبت نشده است و لزوم اثبات، لازم است دعوایی به خواسته اثبات مالکیت در دادگاه طرح نماید. دادگاه در صورتی که با توجه به دلایل و مستندات خواهان، از جمله تصرف ملک، مبایعه نامه عادی و شهادت شهود، مالکیت خواهان را احراز نماید، حکم وی را صادر خواهد کرد.

اثبات مالکیت با سند عادی

در صورتی که ملک مربوطه فاقد سند رسمی باشد، مالک باید اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت نموده و با استناد به مبایعه نامه یا قولنامه، صدور حکم مبنی بر احراز مالکیت را از دادگاه تقاضا نماید.

اثبات مالکیت املاک دارای سابقه ثبتی

در املاک دارای سابقه ثبتی، باید گفت قانون ، کسی را مالک می داند که دارای سند مالکیت باشد. همچنین ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد. از این رو فرض کنید ملکی دارای سابقه ثبتی بود و سند مالکیت داشت. در این صورت، دادگاه ادعای افراد دیگر برای اثبات مالکیت بر چنین ملکی را نمی پذیرد. زیرا اصل بر آن است که ملک مورد نظر بر اساس موازین قانونی قبلاً به ثبت رسیده و دارای مالک قانونی می باشد.

بنابراین، دعوای مورد بحث ما قابلیت استماع ندارد. در واقع این خواسته نسبت به املاک ثبت شده قابل استماع نیست. زیرا طرح چنین دعوایی نسبت به ملکی که سند رسمی دارد برخلاف قانون ثبت بوده و محاکم در این خصوص قرار عدم استماع دعوی صادر می کنند.

اگر قرار باشد در مورد املاک دارای سابقه ثبتی، دعوای اثبات مالکیت مورد پذیرش قرار گیرد و دادگاه حکم به مالکیت فرد مدعی دهد در چنین شرایطی با دو نفر مالک مواجه خواهیم شد. از آنجا که این امر از اساس باطل است لذا دادگاهها در مورد ملکی که مالک آن دارای سند رسمی است، دعوای اثبات مالکیت را نمی پذیرند. این امر مستند به ماده ۲۲ قانون ثبت است. این ماده قانونی مقرر می دارد فرد دارای سند مالکیت که قبلاً ملک او در دفتر املاک به ثبت رسیده، مالک واقعی ملک شناخته می شود.

دعاوی قابل طرح در خصوص املاک دارای سابقه ثبتی

در خصوص املاک دارای سابقه ثبتی، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال قابل طرح است.

فرض کنید، شخص «الف» ملک دارای سابقه ثبتی و سند رسمی مالکیت را به موجب مبایعه‌نامه عادی از شخص «ب» خریداری کند. در صورتی که شخص «ب» از انجام تعهدات خود مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال امتناع کند، خریدار می‎تواند با اقامه دعوی به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال و الزام به تحویل مبیع، حقوق قانونی خود را استیفا کند.

بر اساس مقررات قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، رسیدگی به دعاوی غیرمنقول در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال غیرمنقول است.

برای مثال اگر ملک موضوع دعوی اثبات مالکیت، در حوزه قضایی تهران باشد، رسیدگی به این دعاوی در صلاحیت دادگاه‎‌های حقوقی تهران است و اگر ملک در حوزه قضایی شهر تبریز باشد، رسیدگی به این دعوی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی شهر تبریز خواهد بود.

نکاتی که باید در هنگام طرح دعوی اثبات مالکیت در نظر گرفت

• طرح دعوی اثبات مالکیت برای اموالی که دارای سند رسمی هستند برخلاف قانون است و در صورت طرح دعوی دادگاه دستور عدم استماع صادر خواهد کرد.
• طرح این دعاوی فقط برای املاکی است که ثبت نشده اند و سند رسمی ندارند.
• برای املاکی که سابقه ثبت دارند دادگاه فقط فردی را که نام او در دفتر املاک به عنوان صاحب ملک ثبت شده به عنوان صاحب ملک می شناسد.
• برای اثبات مالکیت ارائه دادن سند یا قرارداد ضروری نیست.
• برای ملکی که به اسم فرد دیگری است فردی که ادعای مالکیت می کند می تواند دعوی اثبات مالکیت و خلع ید را به طور همزمان با هم صادر کند.

مدارک لازم برای اثبات مالکیت

برای اینکه شخصی بتواند دعاوی اثبات مالکیت خود را به دادگاه ارائه دهد مدارکی لازم دارد این مدارک عبارت اند از:

• یک نسخه اصلی سند یا قرارداد
• یک نسخه اصلی از رسید پرداخت وجه یا وجوه پرداختی
• وجود شاهد برای شهادت دادن و استماع شهادت شهود
• درخواست استعلام
• انجام تحقیقات محلی در صورت نیاز