آشنایی با تقسیمات ثبتی املاک

آشنایی با تقسیمات ثبتی املاک

املاک واراضی از تقسیمات مختلفی برخوردار است از جمله این تقسیمات و مهم ترینش تقسیمات ثبتی می‌باشد. اشراف به تقسیمات اراضی و املاک برای ملاکین، سرمایه گذاران و سازندگان ساختمان، کارگزاران (بروکرها) و مهندسین فروش املاک و مستغلات و نیز فعالان صنف مشاورین املاک اهمیت بسزایی دارد. در اینجا نگاهی به تقسیمات ثبتی املاک و اراضی و اهمیت آن در سرمایه گذاری و مدیریت آن انداخته می‌شود. در اسناد رسمی هر ملکی بخش­هایی وجود دارد تحت عنوان:

بخش ثبت

هر شهر براساس مقررات و نقشه­های ثبتی اداره ثبت اسناد و املاک به چنـدین بخش تقسیم می‌­شود که جهت مکان­ یابی یا برای تعیین موقعیت مکانی صورت می­پذیرد. در شهر تهران، املاک به دوازده بخش ثبتی تقسیم شده است: مثلاً املاک واقع در شهرک راه­آهن، کن و … در بخش ۱۰ ثبتی تهران و املاک واقع در فرشته، نیاوران و سعادت­ آباد و … در بخش ۱۱ ثبتی تهران واقع است.

شماره ملک یا پلاک ثبتی اعم از اصلی و فرعی

اداره کل ثبت اسناد و املاک، جهت شناسایی هر ملک، شماره­ای را به صورت اصلی و فرعی در نظر می‌گیرد که این شماره در صفحه دوم سمت راست دفترچه مالکیت درج می‌شود. برای تشخیص، شماره اصلی و فرعی با علامت ممیز (/) از هم جدا می‌شود، شماره اصلی در سمت چپ و شماره فرعی در سمت راست نوشته می‌شود.

مثال: ۱۶۱۷/۷۲ عدد ۷۲ که سمت چپ مُمَیَز نوشته شده، شماره اصلی ملک است و عدد ۱۶۱۷ که در سمت راست ممیز نوشته شده است شماره فرعی محسوب می‌شود.

نکته ۱: فاصله پلاک­ های اصلی و پلاک­های فرعی از هم با خط تیره (ـ) در اسناد مالکیت درج می‌شود:
مثال: ۲۱۱-۲۵۳-۲۵۴/۶۹۳۲-۶۹۳۳
اعداد ۲۱۱-۲۵۳-۲۵۴ سمت راست مُمَیَز، شماره­ های فرعی محسوب می­ شود و اعداد ۶۹۳۲ و ۶۹۳۳ سمت چپ مُمَیَز شماره های اصلی محسوب می‌شوند.

نکته۲: شماره­های پلاک ثبتی املاک عموماً به چهار صورت در اسناد مالکیت درج می‌شود:

• الف) یک شماره اصلی و یک شماره فرعی: مثل ۱۲۷۵/۱۷۲
• ب) یک شماره اصلی و چند شماره فرعی: مثل ۴۷-۴۶-۴۵/۳۲
• ج) یک شماره اصلی، بدون شماره فرعی، (به دلیل فقدان شماره فرعی): مثل ۱۲۶(اصلی)
• د) چند شماره اصلی و چند شماره فرعی: مثل ۲۱۱-۲۵۳-۲۵۴/۶۸۳۲-۶۹۳۳

در صفحه سوم اسناد مالکیت پلاک­های فرعی و اصلی و حدود اربعه ملک (شامل: شمال، شرق، جنوب و غرب) و مساحت کل عرصه (زمین) با حروف درج می‌شود.

نکته ۳: ممکن است برخی از املاک فاقد مساحت و حدود اربعه باشد و تنها دارای پلاک ثبتی باشد. در این صورت برای تعیین مساحت ملک، براساس وضع موجود برای تعیین ابعاد و مساحت آن از نقشه ثبتی توسط کارشناسان ثبتی استفاده می‌شود.

قطعه تفکیکی

شماره قطعه یا شماره تفکیکی

به شماره تفکیکی، شماره قطعه هم گفته می‌شود، در صورتی که ملک ثبت شده­ای توسط اداره کل ثبت اسناد و املاک به دو یا چند قطعه کوچکتر تقسیم شود، در صورتمجلس تنظیمی برای هر قطعه، شماره­ای مشخص می‌شود و آن را شماره قطعه تفکیکی می‌نامند.

حقوق اِرتِفاقی (حقی است برای دیگری در ملک شما مثل حق عبور) و اِنتفاعی (حقی است برای شما در ملک دیگری مثل حق اِنتفاع به سُکنی به عُمری یا رُقبی)
نوع معاملات فعلی و قبلی: مثل رهنی، شرطی و قطعی و وکالتی، وراثتی و …

برخی مشخصات عمومی

حدود اربعه ملک (مشخصات و مختصات چهار طرف ملک اعم شرق، شمال، غرب و جنوب)

حوزه ثبتی (محل وقوع ملک در آن حوزه)

شماره صفحه، تاریخ ثبت سند، نام مالک، مساحت ملک، مشخصات اختصاصی ها، مشخصات مشاعات، مساحت کلی

نکته۱: هر قطعه تفکیکی به صورت مجزا قابلیت تَمَلُک دارد و برای آن می­توان سند مالکیت شش دانگ از اداره ثبت محل دریافت کرد.

نکته۲: شماره قطعه تفکیکی در آپارتمان‌ها، معمولاً همان ردیف صورتمجلس تفکیکی است. این شماره در سند، بنچاق، صورت مجلس و یا نقشه تفکیکی درج و ذکر می‌شود.