همه چیز در مورد تهاتر ملک ( 0 تا 100) به همراه نمونه قرار داد تهاتر ملک PDF

تهاتر ملک و یا در بیان کلی تهاتر، نسخه به روز شده همان مبادله کالا به کالا می باشد. همانطور که اطلاع دارید مبادله کالا به کالا یکی از اولین مدل های معامله در جوامع بشری بوده است. در این نوع معامله کالا در مقابل کال قرار می گیرد. با یکجا نشینی بشر و ساخت خانه، بشر از همین نوع مبادله برای تعویض خانه هم استفاده کرد. در اصطلاح امروزی گفته می شود این خانه با خانه دیگری تاخت زده شده است. در بحث حقوقی اگر شما کالایی را با کالای دیگر معاوضه کنید یا برای خرید یک کالا به جای پول از یک کالای دیگر استفاده کنید، تهاتر شکل گرفته است!

تهاتر ملک چیست؟

در تعریف حقوقی تهاتر بحث دیون مطرح شده است اما در تهاتر ملک از دیون حقوقی خبری نیست و طرفین قصد معاوضه ملک را دارند. در نتیجه بهترین تعریف برای تهاتر ملک همان معاوضه یک ملک با ملک دیگر می باشد. البته این نوع معامله را می توان از منظر حقوقی هم مورد بررسی قرار داد.

“معاوضه، عقدی است که به موجب آن، یکی از طرفین، مالی می دهد به عوض مال دیگر که از طرف دیگر اخذ می کند؛ بدون ملاحظه اینکه یکی از عوضین مبیع و دیگری، ثمن باشد.” بنابراین، زمانی که شخصی، ملک خود را با ملک دیگری، معاوضه می کند، یا ملک خود را با مالی نظیر خودرو، مصالح و… معاوضه می نماید و هیچ یک از طرفین، مبیع یا ثمن بودن عوضین را مد نظر ندارد، عقد معاوضه ملک، محقق شده است.

در صورتی که فرد، ملک خود را در ازای دریافت پول یا عوض معلوم، به دیگری بدهد و قصد آن ها این باشد که یکی از عوضین، مبیع و دیگری، ثمن لحاظ شود، تهاتر ملک، عقد بیع لحاظ خواهد شد و احکام عقد بیع، بر آن، جاری خواهد بود. در واقع، ملاک اینکه تهاتر ملک، بیع لحاظ شود یا معاوضه، تابع قصد طرفین است و عرف، به طور معمول، دریافت پول در ازای ملک را بیع و دریافت مال (غیر از پول) یا کالای دیگر در برابر ملک را معاوضه لحاظ خواهد کرد.

اکنون که با تهاتر ملک به صورت کامل آشنا شدیم، این سوال ها پیش می آید که چه زمانی از تهاتر ملک استفاده می شود؟ یا به طور کلی چرا باید از تهاتر ملک استفاده کنیم؟ تهاتر ملک چه مزایا و معایبی دارد؟ در ادامه مطلب به تمام این سوالات پاسخ خواهیم داد.

چه زمانی از تهاتر ملک استفاده می شود؟

زمانی از تهاتر ملک استفاده می شود که فرد برای خرید ملک با کمبود نقدینگی مواجه است. فرض کنید فردی قصد خرید ملک جدیدی دارد اما پول کافی برای خرید ملک جدید را به صورت نقدی ندارد. همچنین فرد یک ملک دیگر دارد اما زمان کافی برای فروش ملک و تبدیل ملک به نقدینگی برای خرید ملک جدید را ندارد. در این شرایط فرد میتواند از تهاتر ملک استفاده کند. به این صورت که ملک قدیم خود را با ملک جدید که قصد خرید آن را دارد، تهاتر یا معاوضه کند. البته تهاتر ملک مزایا و معایب مربوط به خود را دارد.

مزایا و معایب تهاتر:

در بالا اشاره کردیم یکی از مهم ترین مزایای تهاتر ملک سرعت عمل بالای انجام معامله می باشد. دومین مزیتی که این مدل از معامله دارد این است که طرفین معامله با آگاهی کامل و نظر شخصی خود اقدام به معاوضه ملک نموده اند. در نتیجه با رضایت کامل این معامله صورت می گیرد.

سومین مزیتی که تهاتر دارد این است که ریسک معامله را به شدت کاهش می دهد. با توجه به وضع بازار ملک در ایران و تغییرات آنی قیمت ها، گاهی ممکن است در فاصله فروش ملک قدیم و خرید ملک جدید قیمت ملک افزایش پیدا کند و فرد دچار ضرر و زیان شود. حذف واسطه ها یکی دیگر از مزیت های تهاتر ملک می باشد که به هر دو طرف معامله کمک می کند یک معامله سودمند را تجربه کنند.

گاهی اوقات پیش می آید سازندگان در حین انجام پروژه برای خرید مصالح با کمبود نقدینگی مواجه می شوند. یکی از سودمند ترین راه حل ها برای این مشکل تهاتر ملک با مصالح ساختمانی می باشد. در این تهاتر هر دو طرف ماعمله سود می کنند و همین امر موجب رونق ساخت و ساز می شود.

با توجه به تمام مزایایی که در بالا اشاره کردیم، تهاتر ملک معایبی هم دارد که به آن ها اشاره می کنیم. اولین موردی که به عنوان معایب تهاتر می توان اشاره کرد، نداشتن اطلاعات کافی طرفین برای عقد قرارداد تهاترملک می باشد. همین عدم تسلط باعث می شود که در معامله تهاتر با مشکلات مختلفی رو به رو شوید:

یکی از اصلی ترین مشکلاتی که در تهاتر وجود دارد این است که تعیین قیمت ملک های مورد تهاتر دشوار می باشد و یا طرفین بر روی قیمت ملک ها به توافق نمی رسند. مشکل بعدی این است که یکی از طرفین معامله متناسب با شرایطی که دارد نمی خواهد زمان را ازدست بدهد به همین دلیل امکان دارد در ارزش گذاری ملک دچار ضرر شود. البته جای نگرانی نیست و برای تمام مشکلات ذکر شده راه حلی وجود دارد. بهترین راه حل برای از بین بردن تمام این این مشکلات، استفاده از یک مشاوره با سابقه در تهاتر ملک می باشد.

ما در مجموعه مهندس کامرانی با استفاده از مشاورین مجرب به شما کمک خواهیم کرد که در تمام مراحل تهاتر ملک با آگاهی کامل عمل کنید و یک معامله بدون ریسک و ضرر را تجربه کنید. مشاورین ما با اشراف کامل بر قوانین، مراحل و نحوه عقد قرار داد به شما کمک میکنند تا با آگاهی کامل قرارداد تهاتر خود را منعقد کنید.

قوانین مربوط به تهاتر ملک:

1. تهاتر یا معاوضه املاک نیز همانند دیگر معامله های قانونی و رسمی، مستلزم یک قرارداد رسمی است این قرارداد در زمان درخواست مراجع قانونی، و یا بروز هر گونه اختلافی در معامله، مورد استفاده قرار می گیرد.
2. جهت فسخ قرارداد معاوضه املاک، رضایت هر دو طرف معامله الزامی می باشد.
3. در قرارداد معاوضه املاک ممکن است دو نفر یا بیشتر از دو نفر طرفین معامله باشند به همیت ترتیب دو یا چند دارایی در این معامله مورد مبادله و معاوضه قرار می گیرند. در نتیجه در این قرارداد هر کدام از طرفین معامله، مالکیت چیزی را به دست می آورند. بنابراین در قرارداد معاوضه املاک، امکان فسخ یک طرفه تحت هیچ عنوانی وجود ندارد و تمامی طرفین قرارداد باید برای فسخ رضایت داشته باشند.

مراحل و نحوه عقد قرار داد تهاتر ملک:

حال که با مفهوم تهاتر ملک و قوانین آشنا شده اید نوبت به عقد قرارداد تهاتر و نحوه عقد قرار داد می رسد که طرفین باید اشراف کامل به مراحل و نحوه عقد قرار داد داشته باشند.

مراحل و نحوه تهاتر ملک، اعم از اینکه مقصود طرفین، عقد بیع باشد یا معاوضه، بدین صورت خواهد بود که باید، با یکدیگر، اقدام به انعقاد قرارداد نمایند که این امر، هم به صورت شفاهی و هم به صورت کتبی، با تنظیم سند عادی یا سند رسمی، ممکن و میسر است.

در تنظیم سند رسمی تهاتر ملک، طرفین باید، با در دست داشتن مدارک مثبت حق تصرف در عوضین، به دفاتر اسناد رسمی، مراجعه کنند و پس از درج مشخصات هویتی آن ها، در سند بیع یا معاوضه، همچنین، درج مشخصات عوضین (ملک مورد تهاتر و عوض در مقابل آن)، همچنین، درج تاریخ تنظیم سند و تاریخ تحویل عوضین و شروط ضمن عقد توسط دفتر دار، با مطالعه سند، ذیل آن را امضا نمایند. داشتن دو شاهد در این شرایط نیز، پیشنهاد می گردد.

در تنظیم سند عادی تهاتر ملک، طرفین باید، به صورت دستی، قرارداد خود را تنظیم کنند، با کمک اوراق هویتی، نام و مشخصات طرفین تهاتر ملک را نوشته، ویژگی های عوضین تهاتر را شرح داده، تاریخ انعقاد قرارداد را مشخص کرده و پس از توافق بر سر شروط ضمن عقد، همچنین تعیین تاریخ تحویل عوضین و درج این موارد، ذیل سند عادی تنظیمی را امضا کنند. (بدون امضا، سند تنظیمی، فاقد اعتبار است و تاکید می شود در هنگام تنظیم سند عادی، دو شاهد نیز حضور داشته و ذیل آن را امضا نمایند.)

نکته مهمی که باید، در تهاتر ملک و تنظیم قرارداد آن، مد نظر داشت این است که حتما برای انتقال سند ملک مورد تهاتر، به دفترخانه مراجعه شود و قبل از انعقاد قرارداد، سند ملک، مورد استعلام قرار گیرد. شایان ذکر بوده که بهتر است طرفین، از تهاتر املاک فاقد سند رسمی، خودداری کنند.

مدارک مورد نیاز برای تهاتر:

• مدارک هویتی طرفین، اعم از شناسنامه و کارت ملی
• مدارک مربوط به ملک مورد تهاتر و عوض مقابل آن که در خصوص ملک، شامل سند رسمی، سند عادی اعم از قولنامه یا مبایعه نامه، گواهی پایان کار ساختمان، مفاصا حساب مالیاتی و برگه مربوط به پرداخت عوارض شهرداری بوده و در خصوص سایر اموال در عوض ملک، نظیر خودرو، شامل برگ سبز، برگ کمپانی، بیمه نامه، کارت سوخت، برگه مفاصا حساب مالیاتی و عوارض خودرو می باشد.
• چنانچه ملک مورد تهاتر، ورثه ای است، گواهی انحصار وراثت نیز از دیگر مدارک لازم برای انجام این امر بوده و همچنین، باید، اوراق مربوط به پرداخت مالیات بر ارث نیز ارائه شود.
• در صورتی که فردی، به وکالت از دیگری، اقدام به انعقاد قرارداد معاوضه ملک می نماید، وکالت نامه معتبر، از دیگر مدارک لازم برای تنظیم قرارداد تهاتر ملک، خواهد بود و بهتر است که اصالت و تاریخ وکالت نامه، از دفترخانه، استعلام شود تا فرد، با مسائلی نظیر کلاهبرداری در معامله یا معامله فضولی یا انتقال مال غیر، مواجه نگردد.

هزینه های تهاتر ملک:

از آنجا که طرفین، در نهایت، بعد از انعقاد قرارداد معاوضه و تهاتر ملک، باید برای انتقال سند رسمی به نام دیگری، به دفترخانه مراجعه کنند، یکی از مهم ترین هزینه های تهاتر ملک، مربوط به حق الزحمه دفاتر برای تنظیم سند جدید و ثبت فرآیند و پروسه انتقال است که این هزینه ها، در خصوص سند ملک که مالی غیر منقول است و در خصوص تنظیم سند انتقال خودرو یا هر مال منقولی که در عوض ملک داده می شود، به شرح زیر است:

در خصوص اسناد اموال منقول: تا مبلغ ده میلیون ریال، 350هزار ریال؛ تا مبلغ 200 میلیون ریال نسبت به مازاد 10 میلیون ریال، 6در هزار؛ تا مبلغ یک میلیارد ریال نسبت به مازاد 200 میلیون ریال، 4در هزار؛ بیش از یک میلیارد ریال نسبت به مازاد یک میلیارد ریال، 1در هزار؛

در خصوص انواع سند معاملات غیر منقول و پیش فروش ساختمان و بر طبق ارزش معاملاتی: تا مبلغ ده میلیون ریال مقطوعا، 800هزار ریال؛ تا مبلغ 50 میلیون ریال نسبت به مازاد 10 میلیون ریال، 120در هزار؛ تا مبلغ 100 میلیون ریال نسبت به مازاد 50 میلیون ریال، 40در هزار؛ تا مبلغ 200 میلیون ریال نسبت به مازاد 100 میلیون ریال، 20در هزار؛ تا مبلغ 500 میلیون ریال نسبت به مازاد 200 میلیون ریال، 12در هزار؛ تا مبلغ 1 میلیارد ریال نسبت به مازاد 500 میلیون ریال، 6در هزار؛ بیش از یک میلیارد ریال نسبت به مازاد یک میلیارد ریال، 3در هزار

همچنین، هزینه های مربوط به مالیات و عوارض شهرداری ملک و اخذ گواهی پایان کار یا عوارض خودرو و جریمه ها و مالیات آن (چنانچه عوض در تهاتر، خودرو باشد)، از دیگر هزینه های تهاتر ملک بوده که باید، مد نظر طرفین قرارداد تهاتر ملک، قرار گیرد.

نمونه قرار داد تهاتر ملک:

جمع بندی:

همانطور که در این مطالعه نمودید، تهاتر ملک یکی از سریع ترین و کم ریسک ترین روش ها برای معامله ملک می باشد. البته این روش مشکلات و معایبی هم دارد که برای رفع تمام این مشکل ها شما نیاز به یک مشاور با تجربه خواهید داشت تا در تمام مراحل انجام تهاتر ملک همراه شما باشد. ما در مجموعه مهندس کامرانی می توانیم با مشاورین کارکشته و مجرب خود به شما کمک کنم تا یک معامله سودمند را تجربه کنید و بتوانید با خیال راحت از تمام مزایای این نوع از معامله استفاده کنید. کافیست با ما در ارتباط باشید.