تراکم ساختمان و ضریب سطح اشغال چیست؟

تراکم ساختمان چیست ؟

در ساخت و ساز و مشارکت در ساخت بارها شاید اسم تراکم ساختمان را شنیده باشید. موضوع تراکم در قراردادهای مشارکت درساخت هم یکی از مسائل مورد بحث و اختلاف برانگیز میان مالکان و سازندگان است. اما تراکم ساختمان چیست ؟ و شامل چه قسمتهایی از ساختمان می‌شود و شامل چه قسمتهایی نمی‌شود؟

در یک تعریف خیلی ساده عبارتست از مجموع مساحت کل زیربنای طبقات یک ساختمان بدون احتساب زیرزمین و پارکینگ.

چه قسمت هایی جزء تراکم ساختمان محسوب نمی شود ؟

در محاسبه تراکم ساختمان، بخش‌هایی از ساختمان که شامل مساحت زیربنا می‌شوند، مورد توجه قرار می‌گیرند. اما برخی از قسمت‌ها به عنوان تراکم ساختمان محسوب نمی‌شوند. یکی از این قسمت‌ها زیرزمین با کاربری تجاری و یا اداری است. این نکته مهم هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت بسیار حائز اهمیت می باشد.

به بیان دقیق‌تر، تراکم ساختمان به مجموع مساحت زیربناهای موجود در تمام طبقات یک ساختمان نسبت به مساحت زمین گفته می‌شود. اما برخی از قسمت‌های ساختمان به دلیل ویژگی‌ها و کاربری خاصی که دارند، از محاسبه تراکم مستثنی می‌شوند. برای مثال:

۱. زیرزمین‌ها: در صورتی که زیرزمین‌ها به عنوان پارکینگ، انباری، تاسیسات و یا فضاهای خدماتی استفاده شوند، معمولاً در محاسبه تراکم ساختمان لحاظ نمی‌شوند.

۲. زیرزمین با کاربری تجاری یا اداری: حتی اگر زیرزمین دارای کاربری تجاری یا اداری باشد، باز هم جزء تراکم ساختمان محسوب نمی‌شود. دلیل این امر می‌تواند این باشد که زیرزمین‌ها معمولاً در سطح خیابان دیده نمی‌شوند و تأثیر زیادی بر فضای شهری و تراکم سطحی ندارند.

این مقررات ممکن است بسته به قوانین و مقررات محلی و شهرداری‌ها متفاوت باشد. بنابراین، همیشه بهتر است به دستورالعمل‌ها و مقررات محلی مربوط به تراکم ساختمان مراجعه کنید تا اطلاعات دقیق و به‌روز را بدست آورید.

شاخص های کنترل تراکم

برای کنترل تراکم از شاخص های زیر استفاده می شود:

۱- ضریب سطح اشغال

منظور از این ضریب، نسبت مساحت مجاز ساخت و ساز به مساحت کل زمین است. این ضریب به صورت درصد تعریف شده و معمولا بین ۴۰ تا ۶۰ درصد نسبت به منطقه و عوامل دیگر تعریف می شود. مثلا اگر بخواهیم در زمینی با متراژ ۵۰۰ متر قدام به ساخت و ساز کنیم و ضریب سطح اشتغال در این منطقه ۶۰ درصد باشد، ما فقط می توانیم در ۳۰۰ متر از این زمین ساخت و ساز کنیم.

۲-ضریب سطح زیر بنا (تراکم ساختمانی)

این ضریب هم به صورت درصد بیان می شود و یکی از شاخص های کنترل تراکم جمعیتی در کشور است. منظور از تراکم یک ساختمان همان ضریب سطح زیربنا است. مثلا اگر بخواهیم در زمینی به مساحت ۳۰۰ متر مربع ساخت و ساز انجام دهیم و تراکم ساختمانی مجاز در این منطقه ۱۸۰ درصد اعلام شده باشد می توانیم ساختمانی به میزان ۱۸۰ درصد کل مساحت زمین بسازیم. پس در این مثال مساحت کل ساختمان ۵۴۰ متر مربع می شود.

۳-شاخص طبقات مجاز ساختمانی

از دیگر شاخص هایی که برای کنترل تراکم جمعیتی استفاده می شود، شاخص تعداد طبقات ساختمانی است. تعداد طبقات ساختمان بر خط آسمان و زیبایی بصری در شهر تاثیر مستقیمی دارد و برای طراحان شهری شاخص مهمی به حساب می آید. به طور خلاصه از شاخص تعداد طبقات مجاز ساختمانی در کنار شاخص سطح اشغال مجاز به منظور آزاد سازی زمین استفاده می شود. ضوابط و مقررات بلند مرتبه سازی در ایران نیز بر اساس همین دو شاخص شکل گرفته است.

۴-تراکم واحد مسکونی در سطح

برای کنترل کردن تعداد واحدهای مسکونی و تعداد خانوار ساکن در واحد سطح از این شاخص استفاده می شود. برنامه ریزان شهری از این شاخص برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و…. در یک منطقه استفاده می کنند. شاخص تراکم واحد مسکونی در سطح شاخصی مفیدتر و کارآمدتر نسبت به بقیه شاخص ها می باشد و برنامه ریزان شهری برای کنترل جمعیت مناطق مختلف از این شاخص استفاده می کنند. شاخص هایی که در بالا به آن ها اشاره کردیم به تنهایی نمی توانند کارایی لازم را داشته باشند، بلکه کارایی آن ها در کنار یکدیگر مفهوم پیدا می کند و امکان کنترل کردن تراکم جمعیتی و ساختمانی را می دهد.

انواع تراکم ساختمان

در بخش قبل، به این سوال پاسخ داده که تراکم ساختمان چیست و توضیح دادیم که تراکم ساختمان، به معنی نسبت مساحت زیربنای ساختمان(مجموع تمام طبقه ها) به تمام مساحت زمینی که ساختمان در آن بنا شده، بوده و این نسبت، با درصد نشان داده می شود. همچنین، گفتیم که هنگامی که شخصی، قصد داشته تا ساختمانی را در محدوده قانونی یک شهر، احداث کند، لازم است تا ضمن پرداخت عوارض و دریافت مفاصا حساب شهرداری، برای اخذ مجوز از شهرداری اقدام نماید.

مساله مهم دیگری که در رابطه با تراکم ساختمان مطرح می شود، بحث انواع تراکم ساختمان می باشد. به طور کلی، تراکم، به دو نوع کلی تراکم جمعیت و تراکم ساختمان، تقسیم شده که هر یک از این دو، خود دارای انواعی می باشد. لذا، در ادامه به توضیح انواع تراکم می پردازیم.

• تراکم جمعیتی: تراکم جمعیتی، نسبت میان تعداد افراد ساکن در یک واحد سطح بوده که مقیاس آن، نفر در هکتار می باشد. یکی از مهم ترین کاربردهای تراکم جمعیتی، مشخص کردن تراکم های مسکونی در محدوده شهرها بوده که بر این اساس، انواع تراکم جمعیتی، عبارتند از:
• تراکم ناخالص مسکونی: تراکم ناخالص مسکونی، نسبت میان جمعیت ساکن یک شهر، به تمام مساحت زمین های موجود در محدوده آن شهر، با هر نوع از کاربری می باشد.
• تراکم خالص مسکونی: تراکم خالص مسکونی، نسبت میان جمعیت ساکن یک شهر، به تمام مساحت زمین های موجود در محدوده آن شهر، صرفا با کاربری مسکونی می باشد.
• تراکم ساختمانی: تراکم ساختمانی، نسبت میان تعداد ساختمان های واقع شده در یک واحد سطح بوده که با درصد، بیان می شود. تراکم ساختمان، بر اساس مقررات شهرداری، به دو نوع تراکم مجاز و غیر مجاز، تقسیم شده که تعریف این دو نوع تراکم ساختمان، عبارت است از :
• تراکم ساختمان مجاز: منظور از تراکم ساختمان مجاز، نسبت مساحت زیربنای ساختمان(مجموع تمام طبقه ها) به تمام مساحت زمینی که ساختمان در آن بنا شده، بوده که در محدوده مجاز تعیین شده توسط شهرداری می باشد.
• تراکم ساختمان غیر مجاز: منظور از تراکم ساختمان غیرمجاز، نسبت مساحت زیربنای ساختمان(مجموع تمام طبقه ها) به تمام مساحت زمینی که ساختمان در آن بنا شده، بوده که خارج از محدوده مجاز تعیین شده توسط شهرداری می باشد. این میزان اضافه، گاه با شرایطی، از طریق خرید و فروش مازاد تراکم، قابل خریداری می باشد.

علاوه بر بحث انواع تراکم ساختمان و نحوه خرید و فروش مازاد تراکم در تراکم ساختمانی غیرمجاز، یکی از مسائل مهمی که در رابطه با تراکم ساختمان و خرید و فروش مازاد آن، مطرح می گردد، بحث نحوه محاسبه تراکم ساختمان بوده که در بخش بعد، به توضیح فرمول آن می پردازیم.

ضریب سطح اشغال:

منظور از ضریب سطح اشغال، نسبت سطح مجاز برای ساخت و ساز به مساحت کل زمین است که به بازهم به صورت درصد معرفی می شود. معمولا این ضریب بر اساس طرح های جامع و تفضیلی در هر منطقه متغیر  و متفاوت است. ضریب سطح اشتغال در یک منطقه به طور معمول، بین ۴۰ تا ۶۰ درصد نسبت به منطقه و عوامل دیگر تعریف می شود.  که برخی از این عوامل عبارتند از:مساحت زمین، عرض گذر، درصد مجاز سطح اشغال و پهنه ی محل قرارگیری ملک. مثلا اگر قصد ساخت و ساز در زمینی با متراژ ۵۰۰ متر را داشته باشید و ضریب سطح اشتغال در آن منطقه ۶۰ درصد باشد متراژی را که می توانید در آن ساختمان بسازید بصورت زیر محاسبه می شود:

۵۰۰  متر × ۶۰٪

فرمول محاسبه تراکم ساختمانی

محاسبه تراکم ساختمانی کار بسیار ساده ای است و فقط کافیست یک تقسیم ساده انجام شود، شما باید مساحت کل ساخت را تقسیم بر مساحت زمین کرده و حاصل آن را ضربدر صد کنید. با همین عملیات ریاضی ساده تراکم ساختمان به دست می آید. لازم به ذکر است مبنای محاسبه تراکم ساختمانی، مساحت قید شده در ” سند مالکیت ” مربوط به ملک می باشد. ولی در صورتی که مساحت موجود در محل کمتر از مقدار قید شده در سند مالکیت باشد، مساحت موجود ملاک محاسبه قرار می گیرد.

تراکم ساختمان = (مساحت تمام زیربنای ساختمان ÷ مساحت زمین) × ۱۰۰

با ارائه مثالی این مسئله را به زبانی ساده تر بیان می کنیم:

اگر یک زمین ۳۰۰ متری داشته باشیم که تراکم ساختمانی آن ۱۸۰ درصد باشد، می توان در این زمین ۵۴۰ متر مربع ساخت بنا داشت.

تراکم ساختمانی در هر منطقه متفاوت بوده و به عواملی مانند جمعیت و کاربرد ساختمان بستگی دارد. شما می توانید تراکم منطقه خود را از شهرداری بگیرید.

موضوع تراکم ساختمان در قرارداد مشارکت ؟

معمولاً هنگام تنظیم قرارداد مشارکت درساخت یکی از موضوعاتی که مالک از موضوعاتی که مالک‌ از سازنده می‌خواهد این است که تعهد بدهد تا مجوز ساخت یک یا چند طبقه تراکم اضافی از شهرداری را بگیرد و سازندگان هم برای اینکه هم مالک را راضی نگه دارند تا بتوانند قرارداد را امضاء کنند و هم از سوی دیگر خودشان با چالش و ایراد از سوی مالک مواجه نشوند با ترفندهای زیرکانه‌ای ضمن دادن تعهد در قرارداد لا نوشتن یک شرط با نگارش حرفه‌ای سعی می‎‌کنند حتی اگر شهرداری چنین مجوزی را به آن‌ها ندهد اما بازهم مالک نتواند از او خسارت دریافت کند.

ما در دوره آموزشی استادی مشارکت درساخت همه این ترفندها و تکنیک‌ها را آموزش میدهیم تا هم مالکان و هم سازندگان به ابزار حقوقی و دفاعی مناسبی در مقابل هم مسلح شوند تا مبادا با در تله فنی طرف مقابل گرفتار شوند و راهی جز قبول بی چون و چرای مفاد قرارداد را نداشته باشند.