تراکم اضافه یا اضافه بنا

تراکم اضافه یا اضافه بنا یکی از انواع تخلّف‌های ساختمانی است که در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری به آن رسیدگی شده و در نهایت یا منجر به تخریب می‌شود یا با پرداخت جریمه به انتها می‌رسد.

تراکم اضافه بنا چیست؟

قبل از هر چیز بد نیست بدانید که منظور از تراکم اضافه آن هم در ساده ترین حالت، این است که مساحت ساختمان ساخته شده بیشتر از آن زیربنایی باشد که در پروانه ساخت تعیین شده است.

تذکر: طبق قانون جدید تراکم شهرداری، هیچ فردی حق ندارد که به طور خودسرانه و هر زمان که دلش بخواهد اقدام به ساخت و ساز کند. بلکه ابتدا باید از شهرداری اجازه ساخت بگیرد یعنی همان پروانه ساخت.

تخلّف اضافه بنا با توجه به تأثیر منفی اش بر ظاهر شهر و مهم تر از همه خطرات جانی برای مردم و در مواردی هم مختل کردن رفت و آمد و آرامش افراد جامعه، بسیار حائز اهمیت است و قوانین سفت و سختی نیز برای برخورد با شخص متخلّف وضع شده است.

آشنایی با مفهوم تراکم

تراکم، بیان کننده تعداد ساختمان‌ها و انسان هایی است که باید در یک فضای مشخص زندگی کنند و این که چه اندازه ای از فضای موجود شهری را می‌توانند در اختیار خود بگیرند؟ چنانچه بر خلاف این تراکم اقدام به ساخت و ساز شود، نتیجه اش زیستن تعداد بسیار زیادی از مردم در یک فضای کوچک است و طبیعتاً مشکلات زیادی را به بار خواهد آورد. از زشتی چهره شهر گرفته تا خطرات جانی، شلوغی و ازدحامی که منجر به سلب آرامش مردم می‌شود.

تذکر: تخلّف اضافه بنا تنها محدود به مرحله ساخت نیست. بلکه یک مالک حتی حق ندارد بعدها بیاید مثلاً بالکنی به ساختمانش اضافه کند یا تعداد طبقات را افزایش بدهد و …

بنابراین اگر مالکی، ملکش را بر خلاف حد و حدود مقرر در پروانه بسازد، با توجه به شرایط مقرر قانونی، به تخریب اضافه تراکم و یا جریمه نقدی آن محکوم خواهد شد. توجه داشته باشید چنین تخلّفاتی در شهرهای بزرگی مانند تهران به وفور دیده می‌شود.

کمیسیون ماده ۱۰۰ در چه صورتی دستور تخریب اضافه بنا را می‌دهد؟

همان طور که در ابتدا گفته شد؛ مرجعی که صلاحیت رسیدگی به تخلّف تراکم اضافه را دارد، همان کمیسیون ماده ۱۰۰ است. از آنجایی که کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری با هیچ کسی شوخی ندارد، پس از رسیدگی اش در ۲ صورت حکم به تخریب بنای اضافه می‌دهد. یعنی:

اگر در این متراژی که اضافه بر زیربنای مندرج در پروانه ساخته شده است اصول فنی، شهرسازی و بهداشتی نیز رعایت نشده باشد، شک نکنید که حکم تخریب را در پی دارد.

مثلاً ساختمانی با تعداد طبقات زیاد بر خلاف پروانه ساخته می‌شود. این یعنی تخلّف تراکم اضافه. امّا همین ساختمان فاقد استحکام استاندارد است. این یعنی عدم رعایت اصول سه گانه ذکر شده! اینجاست که کمیسیون ماده ۱۰۰ حکم به تخریب قسمت‌های اضافی را می‌دهد و البته این امر ممکن است منجر به از بین رفتن تمام ملک شود.

تذکر: هزینه تخریب به طور کامل باید توسط مالک متخلّف پرداخت شود.

از طرفی این امکان وجود دارد که کمیسیون ماده ۱۰۰، تخلّف بر تراکم اضافه را قابل چشم پوشی دانسته و حکم به پرداخت جریمه بدهد. چرا که اضافه بنا اگرچه متخلّفانه است امّا برای مردم آنچنان خطرناک نیست. در این حالت که شهرداری کوتاه آمده، اگر مالک بد عهدی کرده و با تقاضای شهرداری مبنی بر دریافت مبلغ جریمه، از پرداخت آن خودداری کند، در این صورت جریمه نقدی تبدیل به حکم تخریب اضافه بنا می‌شود.

چشم پوشی کمیسیون ماده ۱۰۰ از تخریب اضافه بنا

از تخریب که بگذریم، کمیسیون ماده ۱۰۰ در مواردی که تخلّف تراکم اضافی آنقدری حاد نباشد، یعنی اصول فنی – بهداشتی و شهرسازی را خدشه دار نکرده باشد، از خیر تخریب بنای اضافه می‌گذرد. امّا به دلیل تخلّف از قانون، مالک متخلّف را به پرداخت جریمه محکوم می‌کند. البته رعایت شدن اصول سه گانه یک طرف قضیه است. زیرا در تصمیم شهرداری برای حکم به پرداخت جریمه تراکم اضافی فاکتور‌های دیگری نیز نقش دارند.

موقعیت مکانی و محل قرارگیری ملک: منظور این است که ملک دارای تخلّف اضافه بنا در بر خیابان، اعم از اصلی یا فرعی و در داخل کوچه خواه بن بست و باز قرار داشته باشد.

نوع استفاده از فضای احداثی: جریمه ای که کمیسیون ماده ۱۰۰ برای تخلّف تراکم اضافه بنا صادر می‌کند باید متناسب با نوع استفاده ای باشد که از این فضای ایجاد شده می‌شود.

نوع ساختمان بر اساس مصالح: سومین فاکتور این است که جریمه باید متناسب با نوع ساختمان از نظر مصالح به کار رفته در آن باشد.

در نهایت با صدور رأی کمیسیون مبنی بر پرداخت جریمه نقدی، وظیفه وصول کردن این جریمه از مالک متخلّف، بر عهده شهرداری است.

مطلب پیشنهادی: شرایط و مقررات صدور پروانه اضافه اشکوب

مسکونی یا تجاری بودن بنای دارای تراکم اضافه چه تاثیری بر میزان جریمه دارد؟

توجه داشته باشید که نوع بنای احداثی در میزان جریمه نقش دارد. یعنی با وجود اینکه روال صدور رأی به پرداخت جریمه در کمیسیون ماده ۱۰۰ برای زمین‌های مسکونی، تجاری، اداری و صنعتی به طور مشابه است (یعنی همان ۳ مورد ذکر شده در بالا) امّا مقدار جریمه تخلّف بر تراکم اضافه با توجه به تجاری، مسکونی، اداری و صنعتی بودن بنای ساخته شده متفاوت است.

مقدار جریمه تعیین شده برای تخلف اضافه بنا

مقدار جریمه یک حد و حدود قانونی داشته و بر اساس ارزش معاملاتی ساختمان محاسبه می‌شود. فرمول محاسبه جریمه اضافه بنا به این شکل است که؛ اگر تخلّف تراکم اضافه در یک بنای مسکونی رخ داده باشد، جریمه مقرر شده برای هر متر مربع بنای اضافی نباید از یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی آن ساختمان بیشتر باشد.

امّا میزان جریمه تخلّف اضافه بنا برای ساختمان‌های تجاری، اداری و صنعتی برای هر متر مربع بنای اضافی نباید از دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان مذکور کمتر و از چهار برابر آن بیشتر باشد.

در هر حال اگر مالک یا ذینفع، جریمه تخلّف تراکم اضافه را نپردازد، شهرداری وظیفه دارد که بار دیگر پرونده را به همان کمیسیون صادر کننده حکم پرداخت جریمه ارسال کند و از کمیسیون بخواهد که دستور تخریب این ملک را بدهد.

درصورت تمایل به بررسی امکان اضافه تراکم و اضافه طبقه برای ملک خود، از طریق فرم زیر با ما در ارتباط باشید.

جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰ برای پارکینگ

اگر طبق پروانه و نقشه‌های ساختمانی، لازم باشد که برای ساختمان پارکینگی احداث شود، مالکی که پارکینگ نمی سازد تا فضای بیشتری برای ساخت و ساز داشته باشد و یا پارکینگ را به نحوی می‌سازد که امکان استفاده از آن وجود نداشته باشد، (مثلاً پارکینگ را تبدیل به سوئیت کرده و اجاره دهد) با این کار باعث بالا رفتن تراکم اضافه بنا می‌شود.

در این صورت اگر امکان اصلاح وجود داشته باشد که علاوه بر پرداخت جریمه (جریمه کسری پارکینگ) باید اقدام به اصلاح نیز کند. امّا اگر اصلاح آن ممکن نباشد، کمیسیون می‌تواند با توجه به مکان و نوع استفاده از فضای پارکینگ رأی به اخذ جریمه (جریمه نداشتن پارکینگ) بدهد.

میزان این جریمه برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ، حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان است.

تذکر: مساحت هر پارکینگ با محاسبه گردش، ۲۵ متر مربع است.

تذکر: اگر تخلّف نساختن پارکینگ با عدم رعایت اصول بسیار مهم شهرسازی – فنی یا بهداشتی همراه باشد، بی چون و چرا منجر به صدور حکم تخریب خواهد شد.

مطلب پیشنهادی: ضوابط شهرداری پارکینگ

چگونگی تعیین ارزش معاملاتی

اصولاً ارزش معاملاتی به طور سالانه آن هم بر اساس موقعیت جغرافیایی و مکانی ملک مشخص می‌شود. امّا اگر تاریخ احداث بنا معلوم و معین باشد در این صورت میزان جریمه تراکم اضافه بنا طبق ارزش معاملاتی ملک در همان سال ساختش محاسبه خواهد شد.

تخلّف تراکم اضافه، پیشروی در معابر شهری

نوع دیگری از تخلّفات ساختمانی که اتفاقاً جزو تخلّفات تراکم اضافه نیز محسوب می‌شود، پیشروی و تجاوز به معابر شهری است. بر اساس قانون هر مالکی وظیفه دارد که در زمان احداث و یا بازسازی ملکش مطابق پروانه ساخت اقدام کرده و به حریم معبر شهری ورود نکند.

در غیر این صورت، شهرداری باید جلوی این ساخت و ساز را گرفته و موضوع را به کمیسیون ماده ۱۰۰ اطلاع دهد. در این مورد هیچ تفاوتی هم بین ملک مسکونی، تجاری، صنعتی و اداری وجود ندارد.

راه نجاتی به نام گواهی پایان کار ساختمان

تا اینجای کار به تخلّفات مالک و عمد او در انجام بعضی از این تخلّفات اشاره کردم. امّا حالت دیگری نیز وجود دارد، یعنی فریب خوردن شخص خریدار!

هر ساختمانی علاوه بر پروانه ساخت به عنوان مجوزی برای شروع ساخت و ساز، در انتها نیز به گواهی پایان کار نیاز دارد و این گواهی زمانی صادر می‌شود که ساختمان به طور کامل ساخته شده باشد. در واقع طبق گواهی پایان کار تأیید می‌شود که بنای احداثی کاملاً قانونی و بدون هیچ گونه تخلّفی ساخته شده است.

مطلب پیشنهادی: اخذ پایان کار ساختمان کلنگی

بنابراین اگر در مقام خریدار ملکی هستید توجه ویژه ای به گواهی پایان کار ساختمان داشته باشید و حتماً آن را از فروشنده مطالبه کنید تا خدای ناکرده بعداً تخلّفات ساختمانی از جمله تراکم اضافه و خسارت‌های حاصل از تخریب یا جریمه آن گریبان گیرتان نشود.

برای ملکی که دارای تخلّف تراکم اضافه باشد گواهی پایان کار صادر نمی شود مگر این که طبق رأی کمیسیون عمل شده و اقدام به پرداخت جریمه شود.

تذکر: اهمیت پایان کار آنقدری زیاد است که تا قبل از صدور آن، برای ملک هیچ سندی صادر نخواهد شد.

از آنجایی که موضوع “اضافه بنا” دارای اهمیت ویژه‌ای در زمینه عمران می‌باشد، پیشنهاد می‌کنیم در این زمینه حتما از یک شرکت مهندسی معتبر که علاوه بر مسائل فنی، میزان آشنایی بالایی با مسائل حقوقی عمران نیز داشته باشد، مشاوره بگیرید تا از خسارات احتمالی زیادی که در این مسیر وجود دارد، جلوگیری نمایید.