کمیسیون ماده 100

ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها

مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده خدماتی باید قبل از ساخت و ساز از شهرداری‌ها پروانه ساختمان بگیرند و شهرداری موظف است از عملیات های ساختمانی بدون پروانه یا خلاف پروانه بوسیله ماموران خود در زمین محصور یا غیر محصور جلوگیری کنند. در صورت عمل بر خلاف این ماده همان طور که در ماده ۱۰۰ اشاره شد، از عاملان آن جلوگیری شده و پرونده جهت رسیدگی به کمیسیون ماده 100 ارجاع داده می شود.

کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری چیست؟

• کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری دارای شخصیت حقوقی مجزا از شهرداری می باشد.
• محل استقرار این کمیسیون در شهرداری است.
• کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری یکی از مراجع اختصاصی خارج از دادگستری می باشد.
• اعضای تشکیل دهنده آن : نمایندگان وزارت کشور، دادگستری، نماینده شورای اسلامی شهر و روستا، نماینده شهرداری

نکته مهم: در بین این اعضا نماینده شهرداری حق رای ندارد و تنها برای ادای توضیحات در جلسات این کمیسیون حاضر می شود.

مطلب پیشنهادی: دوره آموزش کمیسیون ماده 100

آیا شهرداری تنها مرجع صالح برای طرح تخلفات ساختمانی در کمیسیون است؟

اختصاصی بودن سمت شهرداری در طرح تخلفات ساختمانی بیانگر این است که هر شخصی که از تخلفات ساختمانی متضرر گردد، باید برای اقامه دعوا در کمسیون ابتدا به شهرداری اعتراض خود را اعلام نماید و سپس شهرداری اگر آن تخلف را داخل در صلاحیت کمسیون ماده 100 دانست به کمسیون ارجاع دهد هر چند که رویه موجود در شهرداری‌ها همین است.

قانونگذار نیز در تبصره 1 و 2 و 6 م 100 و تبصره بند 24 م 55 ق. ش متعرض این امر گردیده که شهرداری تخلفات ساختمانی را در کمسیون مطرح کند یا ارجاع دهد و حتی در تبصره 2 م 100 این امر را تکلیف شهرداری قلمداد نموده. مع ذالک قسمت اخیر تبصره م 100 رسیدگی به تقاضای ذی نفع را نیز پذیرفته باید در نتیجه با توجه به روح قانون و قواعد حقوق اختصاصی بودن سمت شهرداری در طرح تخلفات به کمسیون ماده 100 مورد قبول می باشد.

اصولا رسیدگی به تخلفات ساختمانی دو مرحله ای می باشد. رسیدگی در کمسیون بدون رسیدگی در کمسیون تجدید نظر نحوه رسیدگی به این ترتیب است که گزارشهای تخلفات ساختمانی که به شهرداری تسلیم می شود. چنانچه جلسات کمسیون در خود شهرداری منطقه تشکیل شود، به وسیله واحد شهر سازی و فنی یا شخص مسوول اقدام، پرونده به کمسیون ارجاع و در صورتی که شهرداری دارای مناطق چند گانه باشد و کمسیون در شهرداری مرکزی تشکیل گردد. پرونده منطقه شهرداری نخست به دبیرخانه کمسیونهای ماده 100 ارجاع و به وسیله دبیرخانه به کمسیون ارسال و مورد رسیدگی قرار می گیرد.

مطلب پیشنهادی: مشاور حقوقی املاک

انواع تخلفات ساختمانی مرتبط به کمیسیون ماده 100

انواع تخلفات ساختمانی که در کمیسیون ماده 100 مورد بررسی قرار می گیرد به شرح زیر است:

تخلف ساخت بنا بدون اخذ پروانه

هر نوع ساخت و سازی که فاقد مجوز کتبی از شهرداری باشد، بنای بدون پروانه (مجوز ساخت) محسوب می شود. به همین دلیل چنانچه صاحب ملک همه مراحل صدور پروانه و پرداخت عوارض ساختمانی را به صورت کامل انجام داده باشد؛ ولی مبادرت به اخذ مجوز نکرده و ساختمانش را بنا نهاده باشد، در این حالت به آن بنا بنای بدون پروانه گفته می شود.

• اگر محلی فاقد پلاک ثبتی باشد و شما در آنجا ساخت و ساز کرده باشید، به بنای ساخته شده شما بنای بدون پروانه اطلاق می گردد.
• اگر بنای واقع شده در حریم شهری فاقد سند باشد، در این حالت نیز به این ساختمان، بنای بدون پروانه گفته می شود.
• ساختمان هایی که بدون پروانه (مجوز ساخت) خارج از حریم شهرها احداث گردند، طبق قانون تخریب می شوند. مثل ساختمان هایی که در حریم قانونی راه آهن ها، فرودگاه‌ها و … احداث می شوند.

مطلب پیشنهادی: نقشه پلاک ثبتی تهران

عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن

از دیگر تخلفاتی که در کمیسیون ماده صد شهرداری به آن رسیدگی می شود، بحث عدم احداث یا کسری پارکینگ است که مسئله بسیار مهمی است.

با توجه به زیاد شدن خودروها و ایجاد سد معبر، تخلف عدم احداث یا کسری پارکینگ تخلفی بسیار مهم منظور می شود. چرا که این تخلف علاوه بر پر کردن کوچه و سخت کردن عبور و مرور، به همسایگان و به زیبایی شهر نیز آسیب می زند.

چنانچه شما ساختمانی را احداث کنید که برای واحدهای آن پارکینگی را در نظر نگرفته باشید و امکانی هم برای اصلاح کردن پارکینگ به یک پارکینگ قابل استفاده وجود نداشته باشد؛ با توجه به نوع استفاده از آن فضا و همچنین موقعیت ملک شما، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری می تواند رای گرفتن جریمه از مالک ساختمان را صادر نماید و تخلف کسری پارکینگ را برای مالک لحاظ کند.

تذکر: در صورتی که پارکینگ به یک فضای قابل استفاده تبدیل شده باشد، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهردارین می تواند جریمه ای اخذ نماید.

مطلب پیشنهادی: فروش پارکینگ و قوانین پارکینگ در سند

تجاوز به معابر شهری و عمومی

در مورد تجاوز تخلف تجاوز به معابر شهر باید بگوییم که منظور قانون گذار عدم عقب نشینی مالک خود بوده و واژه تجاوز از باب تسامح و تساهل بوده است. چرا که تجاوز به معابر شهر مشمول عناوین کیفری چون تعرف عدوانی موضوع ۶۹۰۴ ق. م. ۱ می شود.

مالکین تخلف تجاوز به معابر شهر مذکور در تبصره ۶ م ۱۰۰ ق.ش زمانی تحقق پیدا می کند که مالک بنا در هنگام نوسازی بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه و با عدم رعایت برهای اصلاحی مصوب شهرداری و مراجع مربوطه را شروع به ساختن ملک جدید کنند و یا به نحوی از آنجا تجاوزی به ملک سابق خود و ملک فعلی شهرداری انجام دهند.

در حقیقت شخصی که تحت عنوان تجاوز به معابر شهر متخلف شناخته شود. در ابتدا به ساکن مالک می باشد و حقیقتا تجاوزی به ملک دیگری انجام ن می ده و فی الواقع تجاوز به ملک سابق خود انجام داده، ولی در اثر گذشت زمان ملک مزبور تماما یا بعضا در طرح های مصوب شهرداری و مراجع مربوطه واقع گردیده که یا چنین طرح هایی فوری و ضربه الاجلی می باشد که دولت با پرداخت ملک به مالک و خراب کردن آن طرح خود را اجرا می کند و یا اینکه چنین طرحی مهم و فوری ن می باشد، ولی حتما باید انجام گیرد. حال اگر مالک ملک، قصد نوسازی یا تجدید بنا کرد باید بر اساس چنین طرحی ساخت کند و اگر خلاف آن ساخت کند، بدون علم به اینکه ملک مزبور تماما یا بعضا مشمول تخلف تجاوز به معابر می گردد. در این صورت شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری کند و طرح دعوا در کمسیون نماید.

• طبق ماده ۱۲: «ریختن مصالح بنّایی در محدوده خارج ملک و در قسمت حریم ملک؛ در مدت زمانی که بیشتر از حدِ ضرورت باشد، به گونه ای که سد معبر نماید، ممنوع است.»
• طبق ماده ۱۳: «ریختن خاک بنّایی در قسمت پیاده رو ممنوع بوده و باید به مکانی که شهرداری تعیین نموده است حمل گردد. متخلفین حکم ماده ۱۳ قانون، به پرداخت جزای نقدی از مبلغ (۲۰۰۰۰۰۰) ریال تا مبلغ (۱۰۰۰۰۰۰۰۰) ریال محکوم می شوند. در صورت تکرار این عمل، به ۲ برابر حداکثر مجازات محکوم خواهند شد. چنانچه این عمل مجدداً نیز تکرار گردد، هر بار به ۲ برابر مجازات قبلی محکوم می شوند.»
• طبق ماده ۱۶: «مخلوط کردن، نگهداری، دفع و صدور پسماندها در محیط، باید در راستای مقررات این قانون صورت گیرد. در غیر این صورت افراد متخلف بنا به حکم قضایی؛ برای بار اول به پرداخت جزای نقدی از (۵۰۰۰۰۰) تا (۱۰۰۰۰۰۰۰۰) ریال و در دیگر پسماندها از مبلغ (۲۰۰۰۰۰۰) ریال تا مبلغ (۱۰۰۰۰۰۰۰۰) ریال محکوم می گردند. در صورتی که این عمل مجدداً تکرار شود، هر بار به ۲ برابر مجازات پیشین محکوم می شوند.»
• طبق ماده ۲۰: «خودرو هایی که در مکان های غیر مجاز اقدام به تخلیه پسماند می کنند، به ۱ تا ۱۰ هفته توقیف محکوم می شوند. چنانچه مکان تخلیه معابر عمومی و شهری و یا بین شهری باشد، به بیشترین میزان توقیف محکوم خواهند شد.»

عدم رعایت عقب نشینی (برهای اصلاحی)

نهرها، چشمه‌ها و جوی‌ها هریک دارای حریمی خاص هستند. ساختمان هایی که در اطراف نهرها، چشمه‌ها و جوی‌ها هستند؛ بایستی در زمان بازسازی، مقدار فاصله لازم و ضروری را عقب نشینی کنند تا حریم نهرها برای استفاده کامل از آن آماده باشد.

همچنین ساختمان های قدیمی در زمان بازسازی، باید حریم را رعایت و به میزان لازم عقب نشینی کنند و ساختمان را در قسمت های غیر حریم بنا نمایند.

ساختمان های ایجاد شده در حریم جاده‌ها و راه آهن‌ها و کانال های آب، حریم های نظامی، دریاچه ها، رودخانه ها، تالاب ها، مرداب‌ها و دریاها؛ چنانچه قبلاً نسبت به تخریبشان اقدامی صورت نگرفته باشد، باید در زمان بازسازی حریم را رعایت کنند.

مالکین موظف اند در زمان نوسازی؛ طبق پروانه ساختمان و طرح های تصویبی، بَرهای اصلاحی را رعایت نموده و چنانچه تجاوزی برخلاف پروانه یا بدون پروانه صورت گیرد، شهرداری باید از ادامه فعالیت ساختمانی جلوگیری به عمل آورده و پرونده را به کمیسیون انتقال دهد.

تخلف عدم استحکام بنا

چنین تخلفی زمانی پیش می آید که مالک رعایت اصول فنی و معماری و …. را نکرده باشد و بنا از استحکام لازم برخوردار نباشد در مورد این تخلف از آنجا که از مصادیق صورت ام ۱۰۰ می باشد حکم تخریب از سوی کمسیون الزامی می باشد.

تخلف عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی

1. اصول فنی شامل آن تعداد از ضوابط شناخته شده و علمی راجع به احداث بنا می شود که عدم لحاظ آن موجب عدم امکان بهره برداری مطلوب از ساختمان و عدم مقاومت و بقای ساختمان در قانونی آن می شود.
2. اصول بهداشتی مربوط به اموری است که رعایت آن به منظور حفظ سلامت جسم و روان استفاده کنندگان از ساختمان ضرورت دارد و تخطی از آن موجب خلل و نقصان در بهداشت جسم و روان انسان می گردد.
3. منظور از اصول شهرسازی رعایت اصول و ضوابطی می باشد که برای حفظ بافت شهر و توسعه فعلی و آتی آن نیاز می باشد.
4. تخلف از موارد فوق الاشعار توسط مالک از موجبات طرح دعوا در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری می باشد که در این نوع از تخلف کمسیون رای به تخریب آن بنا خواهد داد.
5. چنانچه اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی رعایت نشده باشد؛ کمیسیون ماده ۱۰۰ می تواند رای به اخذ جریمه دهد و این مقدار برای بنای بدون مجوز، به ازای هر متر مربع، ۱/۱۰ ارزش ساختمان و یا ۱/۵ از ارزش سرقفلی بناست.

تخلف تغییر کاربری

چنین تخلفی زمانی تحقق پیدا می کند که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی، در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود. در مورد این تخلف شهرداری پس از اطلاع مورد را در کمسیون م ۱۰۰ مطرح می کند و کمسیون پس از احراز تخلف در مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند. در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یکماه اتخاذ تصمیم می کند.

اجرای این تصمیم با مامورین شهرداری است. کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه ای از ۶ ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجددا تعطیل خواهد شد « تبصره بند ۲۴ م ۵۵ ق. ش »

لازم به ذکر است که دائر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب می شود.

نکته دیگری که باید به آن اشاره شود عدم پیش بینی قانونگذار در مورد تغییر کاربری تجاری به غیر تجاری می باشد:
یعنی اینکه اگر کسی محل کسب یا پیشه خود را که مطابق مندرجات پروانه ساختمانی تجاری می باشد را به محل سکنی خود تبدیل کند و یا هر استفاده غیر تجاری دیگری از آن ببردآیا مشمول این ماده می شود یا خیر ؟ مطابق قانون و رویه موجود چنین تغییری کاربری را مشمول مقررات این مادهن می شود.

مطلب پیشنهادی: تغییر پهنه کاربری ساختمان

تخلف تراکم اضافی

تخلف تراکم اضافی که عبارت است از اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی از سوی مالک، یکی دیگر از انواع تخلفات داخل در صلاحیت کمسیون م ۱۰۰ قانون شهرداری می باشد. کمسیون در مورد این نوع از تخلف دو نوع حکم می تواند صادر کند که عبارت است از:

1. تخریب
   الف) در صورتی که رعایت اصول فنی شهرسازی و بهداشتی نشده باشد.
   ب) در صورتی کمسیون حکم به پرداخت جریمه دهد و ذی نفع از پرداخت جریمه پس از تقاضای شهرداری مبنی بر وصول جریمه از ذی نفع خودداری کند.
   در این دو مورد کمسیون مکلف به صدور حکم تخریب است.
2. رای به اخذ جریمه
   کمسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قطع اضافه بنا رای به اخذ جریمه علیه ذی نفع بدهد. در مورد صدور رای به اخذ جریمه از سوی کمسیون علل و عواملی موثر می باشند که به اختصار به آنها پرداخته خواهد شد.

• نوع موقعیت ملک از نظر مکانی، خیابانهای اصلی، خیابانهای فرعی، کوچه بن باز، کوچه بن بست
• نوع استفاده از فضای ایجاد شده
• نوع ساختمان از نظر مصالحی
• نوع حوزه استفاده از اراضی

1. مسکونی باشد: که در این صورت کمسیون می تواند با در نظر گرفتن شرایط‌ها را ذکر و عدم ضرورت قطع، رای به اخذ جریمه ای که نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد.
2. تجاری، صنعتی و اداری باشد: در این صورت نیز کمسیون می تواند با در نظر گرفتن شرایط الاشمار و عدم ضرورت قلع رای به اخذ جریمه ای که نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع اضافی ایجاد شده بیشتر باشد.
3. تخلف مربوط به عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن پارکینگ: این نوع از تخلف زمانی محقق می گردد که احداث پارکینگ با توجه به مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و ضوابط شهرداری محل الزامی باشد ولی مالک ساختمان از احداث پارکینگ خودداری نماید و ابتدا به ساکن پارکینگ را احداث نکند و یا اینکه پارکینگ را به صورتی که امکان اصلاح چنین تخلفی وجود داشته باشد حکم به اصلاح همراه اخذ جریمه می دهد و در صورتی که اصلاح آن ممکن نباشد و کمسیون می تواند باتوجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رای به اخذ جریمه ای که حداقل یکی برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد، صادر نماید «مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش ۲۵ متر مربع است»

جهت یادآوری متعرض این نکته می شویم که اگر تخلف عدم احداث پارکینگ از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی رعایت نشده باشد حکم تخریب در آن مورد الزامی است.

• نوع حوزه استفاده می تواند مسکونی باشد. کمیسیون در این مورد می تواند طرف را به پرداخت جریمه محکوم کند که این مبلغ برای هر ۱ متر مربع بنای اضافه، نباید کمتر از ۱/۲ ارزش ملک یا بیشتر از ۳ برابر ارزش ملک باشد.
• شهرداری‌ها موظف اند طبق تبصره ۴ از قانون؛ بعد از اخذ جریمه بابت تراکم اضافی، گواهی پایان ساخت را صادر نمایند. در مواقعی که شهرداری حکم صادر شده در خصوص جریمه را به اجرا می گذارد، آثارش مجاز شناخته شدن اضافه بنایی است که پیش از این غیر مجاز به حساب می آمده است.

انواع رای صادره در کمیسیون ماده 100

انواع رای های صادره در کمیسیون ماده 100 در این بخش مورد بررسی قرار می گیرد.

تخریب

حکم تخریب در صورتی صادر می شود که مخالف اصول شهرسازی، فنی، بهداشتی باشد.

اخذ جریمه

در صورتی که اصول فنی بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد که در این صورت کمسیون می توان با صدور رای بر اخذ جریمه به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی که ساختمان ارزش سرقفلی داشته باشد هر کدام که مبلغ آن بیشتر است از ذی نفع، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام نماید.

در مورد دو حکم تخریب و اخذ جریمه ذکر این نکته خالی از لطف نیست: در موردی که اصول شهرسازی فنی و بهداشتی رعایت شده باشد حکم به تخریب بدهد و یا اینکه حکم به جزای نقدی بدهد.

مرجع شکایت از تصمیم قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

پس از صدور رای در مرحله تجد ید نظر کمیسیون ماده ١٠٠ شهرداری، اصطلاحاً رای قطعی و قابل اجراست. امّا مطابق بند ٢ ماده ١٠ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب ١٣٩٢، می توان به تصمیم قطعی کمیسیون در دیوان عدالت اداری اعتراض کرد.

از طرفی همانطور که پیش تر عرض کردم، رای قطعی کمیسیون قابل اجراست که می توان دستور موقت مبنی بر توقف اجرای حکم قطعی را نیز هم زمان با اعتراض به رای از د یوان مطالبه کرد.

رسیدگی در دیوان عدالت اداری ۲ مرحله ای و غیر حضوری است. به این معنی که اعتراض به رای کمیسیون ابتدا در مرحله بدوی مورد رسیدگی قرار می گیرد و پس از صدور رای ظرف مدت ٢٠ روز از تاریخ ابلاغ، قابل اعتراض در مرحله تجدید نظر است.

رسیدگی غیر حضوری به این معنی است که اعتراضات و دفاعیات از طریق تبادل لایحه مورد بررسی و نهایتاً رسیدگی قرار میگیرد و نیاز به تعیین وقت و تشکیل جلسه رسیدگی نمی باشد.

در مرحله بدوی، فقط اشخاص حقوقی و حقیقی می توانند شکایت نمایند. امّا در تجدید نظر، علاوه بر اشخاص حقیقی و حقوقی، شهرداری‌ها نیز می توانند نسبت به این رای صادر شده اعتراض کنند.

برای افراد مقیم، مهلت زمان تجدید نظرخواهی ۲۰ روز و برای افراد مقیم خارج کشور، این زمان ۲ ماه از زمان ابلاغ است.

• الف) توجه داشته باشید که اگر مقدار جریمه ماده صد شهرداری برای مالک متخلف بیشتر از مقادیر قانونی باشد، می تواند منجر به ابطال این رای در دیوان عدالت اداری شود. مقادیر این جرایم باید بر اساس ارزش معامله ساختمان در همان تاریخ تخلف معین شود و این طور نیست که کمیسیون بتواند هر مبلغی را که دلش خواست به عنوان جریمه تعیین کند.
• ب) از طرفی اگر مالک با اراده خود بیاید تخلفاتش (آن چه که بر خلاف قانون ساخته) که از نوع اضافه بنا بوده را قلع و قمع کند، کمیسیون ماده ۱۰۰ دیگر حق ندارد حکم به پرداخت جریمه بدهد. اگر چنین کند مالک می تواند برای اعتراض به این رای به دیوان عدالت اداری برود.

مقدار جریمه در کمیسیون ماده 100

1. حداقل یک دوم و حداکثر ۳ برابر ارزش معاملاتی برای هر متر مربع بنای اضافه: در اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی
2. حداقل ۲ برابر و حداکثر ۴ برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی ایجاد شده: در مورد اضافه بنای زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی تجارتی و صنعتی و اداری
3. حداقل ۱ برابر و حداکثر ۲ برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد: در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن
4. به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد هرکدام که مبلغ آن بیشتر است: در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد.

نکته های بسیار مهم که شایان توجه است اینکه باید میان اضافه بنا در حالتی که ساختمان دارای پروانه ساخت است و حالتی که فاقد پروانه است در میزان جرایم تفاوت قائل شد:

الف) اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی اعم از این که در حد تراکم بوده یا مازاد بر آن باشد در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا جریمه بر اساس تبصره ۲ ماده ۱۰۰ به آن تعلق می گیرد.

ب) کسی که بدون پروانه احداث ساختمان نموده است اگر ساختمان مطابق اصول فنی و یا بهداشتی و شهرسازی باشد کمیسیون می تواند به استناد تبصره ۴ ماده ۱۰۰ او را به پرداخت جریمه محکوم نماید این جریمه برای آن مقدار از ساختمان که در حد تراکم مجاز است به ازاء هر متر مربع حسب مورد یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی آن خواهد بود و نسبت به آن مقدار از ساختمان که اضافه بر تراکم مجاز باشد در مورد ساختمان های واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی به قرار هر متر مربع یک دوم تا ۳ برابر ارزش معاملاتی ساختمان و در مورد بنای زائد بر تراکم مجاز واقع در حوزه استفاده از اراضی تجاری و صنعتی و اداری از قرار هر متر مربع دو برابر تا چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان خواهد بود.

نحوه محاسبه خلافی ساختمان در کمیسیون ماده 100

• به موجب تبصره 11 ماده 100 قانون شهرداری « آیین نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری وتصویب شورای اسلامی شهر در مورد اخذ جرایم قابل اجراست و این ارزش معاملاتی سالی یک بار قابل تجدید نظر خواهد بود.»لازم است بدانیم موقعیت ملک از نظر مکانی ، نوع کاربری و مصالح مصرفی در ساختمان و نوع استفاده از مکان به لحاظ کاربری از عوامل مهم در تنظیم آیین نامه فوق است.
• طبق تبصره 2 ماده 100جریمه اضافه بنا در اراضی مسکونی حداقل یک دوم وحداکثر سه برابر ارزش معاملاتی برای هرمترمربع خواهدبود.
• طبق تبصره 3 ماده مذکور جریمه اضافه بنا در اراضی تجاری وصنعتی واداری حداقل دو برابر و حداکثر برابر ارزش معاملاتی است .
• وفق تبصره 4 جریمه احداث بنا بدون پروانه یک دهم ارزش معاملاتی یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان و در مورد عدم احداث پارکینگ ویا غیرقابل استفاده بودن آن وعدم امکان اصلاح طبق تبصره 5 ماده 100 جریمه از حداقل یک برابر تا حداکثر دوبرابر ارزش معاملاتی برای هرمترمربع فضای ازبین رفته تعیین می شود.

بنابراین جریمه مذکور در تبصره های ماده 100قانون شهرداری بسته به نوع تخلف حداکثر تا چهار برابر ارزش معاملاتی قابل دریافت خواهد بود.بر اساس اصول کلی علم حقوق و قوانین جاری ، چنانچه فردی مرتکب تخلف و یا جرمی شود ، قانون حاکم در زمان ارتکاب تخلف و جرم باید ملاک اجرا قرار گیرد و حتی چنانچه قانون جدید به حال متهم یا متخلف خفیف تر باشد، بر طبق قانون مجازات اسلامی، قانون آسانتر اجرا می شود . با استنباط از وحدت ملاک این امر در موضوع تخلف ساختمانی و نحوه محاسبه ارزش معاملاتی و اینکه ارزش معاملاتی کدام زمان باید ملاک و معیار قرار گیرد ، شهرداریها موظفند که ارزش معاملاتی زمان وقوع تخلف را ملاک محاسبه قرار دهند و چنانچه اضافه بر مبلغ مذکور، وجه دیگری از مالکان دریافت شده باشد، باید به پرداخت کنندگان آن مسترد شود .با توجه به تجدید ارزش معاملاتی در هر سال ، زمان محاسبه جریمه تخلفات نیز برمبنای زمان وقوع تخلف و احداث بنا خواهدبود.

نقض و ابطال رای کمیسیون ماده ۱۰۰

بر اساس ماده ۲ قانون: مرجع صالح برای نقض و ابطال رای کمیسیون ماده ۱۰۰؛ دیوان عدالت اداری می باشد و ذینفع می تواند شکایت خود را با عنوان تقاضای نقض و ابطال از رای قطعی کمیسیون، در دیوان عدالت اداری مطرح نماید. همچنین ذینفع می تواند شکایتش از اعضاء کمیسیون را در سازمان تخلفات اداری مطرح کند و بعد از رسیدگی به موضوع پرونده، در دیوان عدالت اداری به طرح دعوی بپردازد. برای این منظور بهتر است از یک وکیل متخصص تخلفات اداری کمک بگیرید.

در این میان برخی نکاتی که برای ابطال و نقض کمیسیون ماده ۱۰۰ وجود دارد عبارت اند از:

• بناهای ساخته شده در ملکی که پیش از تصویب نقشه شهر (پیش از سال ۴۹) ایجاد شده، خارج از ماده ۱۰۰ بوده و نمی شود در این کمیسیون مطرح کرد. ولی اگر اخیراً در این ساختمان قدیمی تخلفی ایجاد شده باشد (مثلاً در سال ۱۳۹۷)، موضوع تخلف قابل طرح در این کمیسیون می باشد.
• یکی از طرفین شکایت شهرداری است که خود شهردار بر اساس قانون یک شخصیت حقوقی محسوب می شود.
  تذکر: شهردار نواحی در هریک از شهرها را بایستی از اجزاء سازمان شهرداری همان شهر محسوب کرد. در نتیجه شهردار مناطق در هریک از شهرها شخصیتی حقوقی مستقل از شهرداری آن مناطق نداشته و به علت فقدان شخصیت مستقل قانونی،ن می تواند جزء طرفین دعوی قرار بگیرد.
• یکی دیگر از طرفین شکایت، کمیسیون ماده صد است. کمیسیون ماده ۱۰۰، کمیسیونی است که در هر شهر به صورت مستقل تشکیل شده و به تخلفات ساختمانی اعلام شده از سوی شهرداری همان شهر رسیدگی می کند.

تذکر: عنوان کمیسیون ماده صد به صورت مطلق صحیح نیست و باید تعیین گردد که طرف شکایت، کمیسیون ایجاد شده در چه شهری است؟! بنابراین زمانی که طرف شکایت؛ کمیسیون تشکیل شده در شهر تهران است، باید حتماً در عنوان طرف شکایت “کمیسیون ماده ۱۰۰ شهر تهران” قید گردد.

به چالش کشیدن کمیسیون ماده 100 توسط دیوان عدالت اداری

وقتی صحبت از حقوق دفاعی می شود؛ یعنی مواردی مثل ابلاغ نشدن فرم تخلّف ساختمانی به مالک، آن هم با توجه به این که چنین فرمی برای مالک فرستاده می شود تا او دفاعیاتش را در قالب این فرم ارسال کند. رای کمیسیون ماده ۱۰۰ باید به مالک ابلاغ شود و اگر این ابلاغ بدون رعایت قوانین باشد، از موارد نقض رای در دیوان عدالت اداری خواهد بود.

تذکر: رای مذکور باید به شخص ذی نفع ابلاغ شود و مالک فقط یکی از ذی نفع‌ها است و هر شخصی که از رای کمیسیون دچار ضرر شود، ذی نفع محسوب شده و حق اعتراض در دیوان عدالت اداری را دارد. حال این ذی نفع می تواند از ورثه مالک تا حتی مستأجر و خریدار و… باشد.

از دیگر موارد سلب کننده حقوق دفاعی، رعایت نکردن مهلت های قانونی زیر توسط شهرداری و کمیسیون ماده ۱۰۰ است.

• پیش تر اشاره کردم که شهرداری بعد از جلوگیری از ساخت و ساز غیرقانونی، مکلف است ظرف یک هفته موضوع را در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح کند، در غیر این صورت شخص ذی نفع می تواند ابطال رای را از دیوان عدالت اداری درخواست کند.
• عدم رعایت مهلت ۱۰ روزه مقرر شده برای ارائه توضیحات توسط ذی نفع و یا رعایت نکردن آن مهلت یک ماهه ای که کمیسیون فرصت دارد ظرف آن تصمیمش را بگیرد.
• عدم رعایت فرصت حداکثر دو ماهه ای که باید برای تخریب بنا به مالک داده شود.

ایرادات قانونی به رای کمیسیون ماده 100

اگر در تشکیل کمیسیون ماده ۱۰۰ و یا در رای صادره توسط این کمیسیون، ایرادات شکلی و قانونی وجود داشته باشد.

الف) طبق قانون، کمیسیون شهرداری باید با حضور سه عضو تشکیل شود. یعنی نماینده ای از وزارت کشور، یک قاضی دادگستری و یک نفر از اعضای انجمن شهر. در غیر این صورت، کمیسیون مذکور اصلاً رسمی نبوده و ایراد شکلی دارد. همچنین اگر جلسه کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری با کمتر از سه نفر تشکیل شود و یا علی رغم حضور هر سه عضو، صورت جلسه توسط همگی آن‌ها امضاء نشده باشد، ذی نفع می تواند به همین ایراد شکلی استناد کرده و دادخواست ابطال رای کمیسیون ماده صد شهرداری را به دیوان عدالت اداری ارائه کند.

ب) نوع دیگر ایراد شکلی بر می گردد به این که اعضای کمیسیون بدوی و تجدیدنظر با هم یکسان باشند. بنابراین اگر همان اعضای کمیسیون بدوی در تجدید نظر نیز حضور داشته و اقدام به صدور رای کنند، این رای قابل ابطال است. چرا که طبق قانون برای رعایت اصل بی طرفی مقام رسیدگی کننده، باید بین اعضای این دو کمیسیون تفاوت وجود داشته باشد.

پ) اگر مقررات شکلی در رای صادره نیز رعایت نشده باشد، نتیجه اش می شود قابل ابطال بودن رای مذکور! به عنوان مثال:

• رای کمیسیون ماده ۱۰۰ در فرم چاپی مخصوصش درج نشود.
• در متن رای به مواد قانونی و حقوقی استناد و استدلال نشده باشد.
• ذکر نشدن شماره پلاک ملک مورد تخلّف.

ت) به پشتوانه یک دلیل دیگر نیز می توان ابطال رای کمیسیون را از دیوان عدالت اداری تقاضا کرد. آن هم در صورتی است که در صدور رای، به اسناد، مدارک و حتی سوابق مالک توجهی نشده باشد.

معافیت از شمول کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری

طبق تبصره 9 ماده 100 قانون شهرداری، ساختمان هایی که پروانه ساخت آن‌ها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده باشد، در صورتی که بنای جدیدی اضافه نکرده و مدارک و اسناد نیز نشان دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد، از شمول تبصره یک این ماده معاف می باشند.

نحوه رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، در واقع از دو کمیسیون بدوی و تجدید نظر تشکل شده است. پرونده تخلفات ابتدا در کمیسیون بدوی مطرح می شود. کمیسیون بدوی اعضایی دارد که یکی از آن‌ها نماینده شهرداری است. نماینده شهرداری فقط برای ادای توضیحات می تواند در جلسات این کمیسیون شرکت کند.

شهروندی که پرونده تخلف او در این کمیسیون مطرح شده است، می تواند با دادن لایحه کتبی از خودش دفاع کند. تصمیماتی که در کمیسیون بدوی گرفته می شود، قابل اعتراض در کمیسیون تجدید نظر است. اگر اعتراضی به تصمیم کمیسیون باشد باید تا ده روز از تاریخ ابلاغ رأی در کمیسیون تجدید نظر مطرح شود. تصمیمات کمیسیون تجدید نظر قطعی و قابل اجراست.

مطلب پیشنهادی: نگارش لایحه دفاعیه کمیسیون ماده 100

نکاتی که باید پیش از مراجعه به کمیسیون ماده 100 به آن توجه کنید:

1. اخطاریه ارسالی و ضمائم آن جهت اطلاع از نوع خلاف، دقیقا مطالعه و دفاعیه در فرم کار ضمیمه تنظیم گردد.
2. فرم دفاعیه تکمیلی حداکثر ظرف مدت ۱۰ روز پس از دریافت اخطاریه، جهت ثبت در دبیرخانه اداره کل ماده 100 ارائه گردد.
3. هنگام ارائه فرم دفاعیه حضور مالک و وکیل قانونی به همراه کارت شناسائی و سند الزامی می باشد.
4. پس از ابلاغ اخطاریه و اتمام مهلت مقرر، عدم ارائه فرم دفاعیه تکمیلی، مانع از صدور رای کمیسیون‌ها نمی گردد.
5. با استناد به تبصره یک ماده 100 قانون شهرداری، ابلاغ و اجرای آراء ماده 100 به عهده منطقه مربوطه می باشد. بنابراین نتیجه رای پس از صدور از طریق شهرداری منطقه به مالک ابلاغ گردیده، لذا جهت اطلاع از مفاد رای و پیگیری های لازم در صورت عدم ابلاغ، به شهرداری منطقه مراجعه گردد.

مراحل بررسی پرونده در کمیسیون ماده 100

1. کمسیونهای ماده 100 باید قبل از رسیدگی ماهیتی به پرونده ها، نخست از وجود صلاحیت محلی خود اطمینان حاصل نمایند و اگر تخلفات واقع شده، به داخل در محدوده شهر یا حریم آن نبوده و یا اینکه در شهر هایی که دارای مناطق متعدد می باشد و شهرداری های متعدد در آن شهر وجود دارد آیا تخلفات واقع شده مربوط به نقاط معین شده از طرف وزارت کشور و مسکن و شهرسازی می باشد که در صلاحیت شهردای آن منطقه است و یا خیر که در صورت اخیر یعنی اگر تخلفات واقع شده در صلاحیت محلی آن شهرداری نباشد باید عدم صلاحیت خود را اعلام کند.
2. با تکیه بر روح قانون و تعداد اعضاء و حاکمیت قاعده « اعتبار اکثریت آراء بصورت نصف بعلاوه یک در اکثر کمسیونها » با حضور 3 عضو خود رسمی پس از آنکه جلسه رسمی گردید پرونده مطروحه بررسی و توضیحات شفاهی از نماینده شهرداری اخذ و لایحه دفاعیه ذینفع در صورت وصول قرائت می گردد. در صورتی که مشکلی برای رسیدگی وجود نداشته باشد، معمولا در همان جلسه نسبت به صدور رای و امضای آن بوسیله اعضای اقدام می شود.
3. در اینجا باید متعرف این نکته گردیم که طبق تبصره 1 ماده 100 کمسیون پس از وصل پرونده به ذینفع اعلام می نماید، ظرف 10 روز توضیحات خود را کتبا ارسال دارد.
4. ولی طبق رویه موجود در شهرداریها، پس از وصول پرونده در شهرداری و قبل از طرح دعوا در کمسیون م 100 دبیرخانه شهرداری به ذی نفع اعلام می کند که ظرف 10 روز توضیحات خود را کتبا اعلام نماید.
5. چنانچه صدور رای در جلسه اول رسیدگی ممکن نباشد کمسیون باید ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اعلام کند.
6. پس از صدور رای ظرف مدت 10 روز نسبت به ان رای اعتراض نمایند مرجع رسیدگی به این اعتراض کمسیون دیگر ماده صد معروف به کمسیون تجدید نظر ماده 100 خواهد بود که اعضای ان غیر از افرادی می باشند، که در صدور رای قبلی شرکت داشته اند.
7. این کمسیون پس از رسیدگی مبادرت به صدور رای می نماید و این رای یا در تائید رای کمسیون بدوی می باشد و یا اینکه بر خلاف رای کمسیون بدوی می باشد.
8. آرای قطعیت یافته از کمسیون ماده 100 قابل شکایت در دیوان عدالت اداری توسط هر ذی نفعی به غیر از شهرداری می باشد. بنابراین آرای صادره از کمسیون بدوی ماده 100 بعد از گذشت مهلت 10 روز و عدم اعتراض در کمسیون تجدید نظر م 100 قابل شکایت در دیوان عدالت اداری می باشد. کمااینکه آرای صادره از کمسیون تجدید نظر م 100 قابل شکایت در دیوان عدالت می باشد.
9. لازم به ذکر است که به موجب بند 2 م 11 قانون دیوان عدالت اداری رسیدگی به اعتراضات و شکایایات داخل در صلاحیت دیوان عدالت اداری منحصرا از حیث نقص قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها می باشد. بنابراین دیوان از رسیدگی ماهوی که خارج از شان آن می باشد ممنوع می باشد. از بحث بیشتر راجع به دیوان به علت اینکه خارج از حوصله این مقام می باشد خودداری می گردد.

کمیسیون بدوی

پرونده تخلفات ابتدا در کمیسیون بدوی مطرح می شود. کمیسیون بدوی اعضایی دارد که یکی از آنها نماینده شهرداری است. نماینده شهرداری فقط برای ادای توضیحات می تواند در جلسات این کمیسیون شرکت کند. شهروندی که پرونده تخلف او در این کمیسیون مطرح شده است، میتواند با دادن لایحه کتبی از خودش دفاع کند. تصمیماتی که در کمیسیون بدوی گرفته می¬ شود، قابل اعتراض در کمیسیون تجدیدنظر است.

کمیسیون تجدید نظر

اگر اعتراضی به تصمیم کمیسیون باشد باید تا ده روز از تاریخ ابلاغ رأی در کمیسیون تجدیدنظر مطرح شود. تصمیمات کمیسیون تجدیدنظر قطعی و قابل اجراست اما اینکه این تصمیمات قابلیت اجرا دارد، به معنای این نیست که دیگرن می توان به آن اعتراض کرد. اگر شخصی ادعا داشته باشد که تصمیم کمیسیون منطبق بر قوانین و مقرراتن می باشد، می تواند طبق بند ب ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری به دیوان عدالت اداری مراجعه و به آن اعتراض کند.

اجرای مجازات کمیسیون م 100 و تبصرهای آن

در حقیقت آرای صادره از کمسیون م 100 ق.ش بعد از قطعیت قابلیت اجرا پیدا می کنند و اجرای آراء آن بر عهده مالک و شهرداری می باشد.

یکی از عوامل اجرایی م 100 مطابق قسمت اخیر تبصره 6 ماده 100 مالک می باشد « هر گاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قطع بنا ننماید » همانگونه که مالک فقط نسبت به قطع تمام یا قسمتی از بنا مجری حکم می باشد. و اجرای حکم وصول جریمه و سپس توسط مالک قابل تصور نمی باشد.

مهمترین و تنها عامل اجرایی دیگر کمسیون م 100 ق.ش شهرداری می باشد. اجرای حکم توسط شهرداری در سه مورد تعطیلی محل قطع بنا و وصول جریمه امکان پذیر می باشد.

• تعطیلی محل کسب یا پیشه و یا تجارت توسط شهرداری مطابق با بند 24 م 55 ق.ش
• قطع تمام یا قسمتی از بناء: مطابق قسمت اخیر تبصره 1 م 100 هر گاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قطع بنا ننماید شهرداری راسا اقدام به قطع تمام یا قسمتی از بنا می نماید همچنین مطابق با قسمت اخیر تبصره های 2 و 3 و سایر موارد مذکور که کمسیون رای به تخریب بنا می دهد شهردای مجری رای تخریب می باشد.
• وصول جریمه به موجب تبصره های 2 و 3 و 4 و 5 و 6 و همچنین سایر مواردی که کمسیون رای به اخذ جریمه می دهد شهرداری مکلف است بر اساس رای صادره از سوی کمسیون نسبت به وصول جریمه اقدام نماید:

همانگونه که گذشت یکی از عوامل اجرایی کمسیون شهرداری می باشد که البته این امر بر خلاف قواعد حاکم بر دادرسی و عدالت می باشد چرا که شهرداری خود طرف دعوا در موضوع مورد رسیدگی در کمسیون می باشد و بودن یکی از صحاب دعوا به عنوان مجری حکم اصل برابری سلاح اصحاب دعوا را به شدت خدشه دار می کند.

بودن نماینده شهرداری در کمسیون م 100 « بدون حق رای » از باب ادای توضیح به جهت مسائل فنی و شهرسازی و مسلط بودن بر چنین اموری قابل توجیه می باشد ولی اجرای حکم صادره از طرف شهرداری به هیچ نحو قابل توجیهن می باشد چرا که در مرحله اجرای حکم اخذ جریمه و تخریب بنا نیازمند تخصصین می باشد. لذا لازم است که قانونگذار در اصلاحات آتی اجرای احکام صادره از کمسیون م 100 را به مرجعی بی طرف واگذار نماید.

از مطالبی که ذکر آن گذشت نباید این شبهه به وجود بیاید که از انجا که مجری احکام دادگاههای عمومی و انقلاب دادسرای می باشد و دادستان نیز طرف دعوا محسوب می شود و اکالی در این مورد به جهت مجری بودن شهرداری نیز وجود ندارد، در جواب باید گفته شود: که در مورد اجرای آرای صادرشده از کمسیون م 100 و صدور دستور موقت برای آن باید به عنوان یادآوری متذکر شوم که آرای قطعیت یافته از کمسیون را با صدور دستور موقت برای آن باید به عنوان یادآوری متذکر شویم که آرای قطعیت یافته را با دستور موقت ار دیوان عدالت اداری می توان به طور موقت از قابلیت اجرا بازداشت ولی طبق رویه موجود در دادگاههای عمومی و انقلاب می توان تقاضای صدور دستور موقت برای آرای کمسیون م 100 را نمود.

آشنایی با نحوه تنظیم و ارائه دفاع یات توسط مالک یا ذ ینفع

دفاع یه در مرحله بدوی:

• الف) در جهت تسریع در امر پاسخگویی در هنگام مراجعه به همراه داشتن اخطار یه و کارت شناسایی معتبر الزامیست.
• ب) مالک /ذینفع می با یست دفاعیات خود را در فرم مخصوص تنظیم و به دبیرخانه کمیسیون و یا شهرداری مناطق ارائه نماید که در این حالت بدون رعایت مهلت ده روزه پرونده در ک میس یون قابل طرح بوده ودر امر طرح تسریع خواهد شد.
• ج)درصورت ارائه دفاع یه توسط وکیل یا مستأجر و به انضمام وکالتنامه مبایعه نامه و مدارک مثبته انتقال مالکیت ضروری خواهد بود.
• د) اگر چه ماده صد در قانون شهرداریها برای حضور متخلفین جایگاهی ندیده است اما مالک ین در موارد لزوم بیان نکات حقوقی و فنی با تشخیص ریاست دبیرخانه کمیسیون ماده صد و ارائه مدارک مثبته با تک میل فرم مخصوص به کمیسیون دعوت می گردند همچنین در پرونده های دارای رأی دیوان عدالت اداری حضور مالک یا ذینفع در کمیسیون با تقاضای وی بلامانع است.

2- اعتراض در مرحله تجدید نظر به استناد تبصره 10 ماده صد: هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ رأی ظرف 10 روز نسبت به رأی اعتراض ننمایند مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده صد خواهد بود، این رأی قطعی و لازم اجراست.

• الف) اعتراض به رأی بدوی در فرم مخصوص اعتراض یه فقط در محل شهرداری مناطق صورت می گیرد.
• ب) جهت آگاهی بیشتر در مورد نحوه تهیه و تنظیم اعتراضیه و مراحل قانونی آن مالکین می توانند به اداره مهندسی بر ساخت و سازها یا مناطق شهرداری یا دبیرخانه کمیسیون مستقر در شهرداری مرکزی مراجعه نما یند.

مراجعه به ماده 100 به عنوان ذینفع

علاوه بر مأمورین شهرداری؛ دسته دیگری از اشخاص نیز امکان مراجعه به کمیسیون و تقاضای رسیدگی امر مربوطه را دارند که در قالب ذینفع شناخته می شوند. منظور از ذینفع هر شخصی است که متأثر از رای کمیسیون ماده ۱۰۰ خواهد بود. بر اساس این تعریف، مالک ملکی که پرونده ساختمانی آن مورد بررسی قرار گرفته و همچنین مستأجر آن، امکان مراجعه و تقاضای بررسی و تعیین تکلیف در خصوص تخلف ساختمانی ملک خود را خواهند داشت.

به عنوان مثال این امکان وجود دارد که مأمور شهرداری بنابر وظیفه قانونی، امری را در ملک شما تخلف تشخیص داده و با تعطیلی محل از ادامه تخلف جلوگیری کرده باشد. امّا با وجود سپری شدن مدت زمان قانونی یک هفته و یا حتی بیشتر از تعطیلی محل، متوجه می شوید هنوز موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح نگردیده.

قطعاً این تعطیلی و در واقع بلاتکلیفی به ویژه اگر مبنای قانونی نداشته باشد و یا به اشتباه از سوی مأمور شهرداری انجام شده باشد، می تواند منجر به خسارت برای شما به عنوان مالک و یا مستأجر محل گردد. در این شرایط این امکان وجود دارد که خودتان برای تعیین تکلیف سریعتر موضوع به کمیسیون ماده ۱۰۰ مراجعه کرده و با ارائه مدارک موجود تقاضای بررسی نمایید.

همچنین ممکن است شما متوجه تخلف ساختمانی در ملک مجاور (همسایه) خود شوید؛ تخلفی که بعضاً بر حقوق همسایگی شما تأثیر گذار است. به عنوان مثال در یکی از طبقات ساختمان مسکونی شما، مالک یا مستأجر ملک همسایه اقدام به راه اندازی واحد تجاری نموده و یا اینکه ملک مجاور شما با ساخت و ساز مخالف پروانه ساخت، موجب سایه اندازی بر ملک شما شده و با وجود تذکر شما این موضوع هنوز از سوی شهرداری پیگیری نشده است. در این حالت نیز شما می توانید به کمیسیون ماده ۱۰۰ مراجعه و تقاضای تعیین تکلیف نمایید.

متن کامل ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

ماده ۱۰۰- مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند. شهرداری می تواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه بوسیله مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد جلوگیری کند.

تبصره ۱

در موارد مذکور فوق که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه شهرداری ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون هایی مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور و یکی از اعضای انجمن شهر، به انتخاب انجمن مطرح می شود.

کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام می کند که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد پس از انقضاء مدت مذکور کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت می کند ظرف مدت یکماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اتخاذ کند در مواردی که شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می کند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح کند در غیر این صورت کمیسیون به تقاضای ذینفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد.

در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه، تجاوز کند تعیین می کند.

شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند. هرگاه مالک درمهلت مقرر اقدام به قلع بناء نکند شهردار رأساً اقدام کرده و هزینه آن را طبق مقررات آیین نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد کرد.

تبصره ۲

در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی کمیسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابانهای اصلی یا خیابانهای فرعی و یا کوچ بن باز یا بن بست) رأی به اخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است بر اساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام کند (جریمه نباید از حداقل یک دوم کم تر و از سه برابر ارزش معاملاتی برای هر متر مربع بنای اضافه بیشتر باشد). در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری کرد، شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را بکند. کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود.

تبصره ۳

در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی تجارتی و صنعتی و اداری کمیسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابانهای اصلی یا خیابانهای فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست) رأی به اخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است بر اساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام کند (جریمه نباید از حداقل دو برابر کم تر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی ایجاد شده بیش تر باشد). در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری کرد شهرداری مکلف است مجدداً پروانه را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب بکند. کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد کرد.

نحوه محاسبه جرائم ساختمانی جهت بناهای مازاد تجاری: X=S.P.K

تبصره ۴

در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد کمیسیون می تواند با صدور رأی اخذ جریمه به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد، هر کدام که مبلغ آن بیش تر است از ذینفع، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام کند. اضافه بنا زائد بر تراکم مجاز بر اساس مفاد تبصره های 2 و 3 عمل خواهد شد.

نحوه محاسبه جرائم ساختمانی برای بناهای مسکونی بدون پروانه:
در حد تراکم : تبصره 4 X=S.P.K
مازاد بر تراکم : تبصره 2 X=S.P.K

تبصره ۵

در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن کمیسیون می تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ، رأی به اخذ جریمه ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد، صادر کند (مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش 25 متر مربع می باشد). شهرداری مکلف به اخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان می باشد.

به استناد بند 24 ماده 55 شهرداری‌ها در هنگام صدور پروانه می بایست نوع استفاده از ساختمان قید گردد در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی مالک در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر نموده یا افزایش دهد تخلف در کمیسیون ماده صد مطرح و رأی به تعطیلی و پلمپ وتبدیل به حالت اول یه برابر پروانه (مجاز) با تعیین مهلت مناسب که نبا ید از 2 ماه تجاوز نما ید صادر می گردد و چنانچه توسط مالک فک پلمپ کند به مجازات مقرر شده در قانون محکوم می شود و محل کسب مجدداً پلمپ می گردد.

تبصره ۶

(اصلاحی ۲۷/۶/۱۳۵۸) – در مورد تجاوز به معابر شهر، مالکین موظف هستند در هنگام نوسازی بر اساس پروانه ساختمان و طرحهای مصوب رعایت برهای اصلاحی را بکند، در صورتی که بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پروانه امر را به کمیسیون ارسال کند. در سایر موارد تخلف ماندن عدم استحکام بنا، عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیونهای ماده 100 است.

تبصره ۷

(اصلاحی ۲۷/۶/۱۳۵۸)- مهندسان ناظر ساختمانی موکلفند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسوولیت آنان احداث می گردد، از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی ضمیمه آن مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی کنند. هر گاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهی کند و یا تخلف را بموقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی بطرح در کمیسیون مندرج در تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و صدور رأی بر جریمه یا تخریب ساختمان گردد، شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعکس کند.

شورای انتظامی نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر برابر قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به ۶ ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورتی که مجدداً مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رأی تخریب به وسیله کمیسیون ماده ۱۰۰ گردد به حداکثر مجازات محکوم کند. مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در یک یا چند مورد از جراید کثیرالانتشار اعلام می گردد.

شهرداری مکلف است تا صدور رأی محکومیت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده کمیسیون ماده ۱۰۰ بمدت حداکثر ۶ ماه از اخذ گواهی امضا مهندس ناظر مربوطه برای ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداری خودداری کند.

مأمورین شهرداری نیز موکلفند در مورد ساختمانها نظارت کند و هر گاه از موارد تخلف در پروانه بموقع جلوگیری نکنند و یا در مورد صدور گواهی انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیری شوند، طبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسیدگی می شود و در صورتی که عمل ارتکابی مهندسان ناظر و مأمورین شهرداری واجد جنبه جزایی هم باشد از این جهت نیز قابل تعقیب خواهند بود.

در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمان است و دستور شهرداری اجرا نشود می تواند با استفاده از مأمورین اجراییات خود و در صورت لزوم مأمورین انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام کند.

تبصره ۸

(اصلاحی ۲۷/۶/۱۳۵۸) دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمانهای گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمانهای ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید کند. در مورد ساختمان هایی که قبل از تصویب قانون ۶ تبصره الحاقی به ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها (۲۴/۱۱/۱۳۵۵) معامله انجام گرفته و از ید مالک اولیه خارج شده باشد، در صورتی که مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نبوده و با ثبت و تصریح آن در سند انجام معامله بلامانع می باشد.

در مورد ساختمان هایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده در صورتی که اضافه بنای جدیدی حادث نگردیده باشد و مدارک و اسناد نشان دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد، با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلامانع می باشد.

تبصره ۹

(الحاقی ۲۷/۶/۱۳۵۸)- ساختمان هایی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر، صادر شده است از شمول تبصره یک ماده 100 قانون شهرداری معاف می باشند.

تبصره ۱۰

(الحاقی ۲۷/۶/۱۳۵۸)- در مورد آراء صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری هر گاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف مدت ده روز نسبت به آن رأی اعتراض کند، مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده ۱۰۰ خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی باشند که در صدور رأی قبلی شرکت داشته اند. رأی این کمیسیون قطعی است.

تبصره ۱۱

(الحاقی ۲۷/۶/۱۳۵۸)- آیین نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجراست و این ارزش معاملاتی سالی یکبار قابل تجدید نظر خواهد بود.

سوالات متداول

آیا کمیسیون ماده 100 جزو سازمان شهرداری است؟

کمیسیون ماده 100 از جمله کمیسیون های اداری است که در رابطه با ماده 100 قانون شهرداری به وجود آمده است. این کمیسیون شخصیت حقوقی مستقل و کاملا مجزا از شهرداری دارد.

چه تخلفاتی در کمیسیون ماده 100 بررسی می شوند؟

احداث بنا بدون پروانه (مجوز) یا احداث بنا خارج از پروانه یا مازاد بر آن، عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ، تجاوز به معابر شهر، استحکام نداشتن بنا یا عدم رعایت ضوابط فنی، بهداشتی و شهرسازی در احداث بنا، تغییر کاربری غیرمجاز، تخلف مهندس ناظر ساختمان در کمیسیون ماده 100 شهرداری بررسی می شود.

اعضای کمیسیون ماده 100 چه کسانی هستند؟

نمایندگان وزارت کشور، دادگستری، نماینده شورا اسلامی و نماینده شهرداری اعضای کمیسیون ماده 100 شهرداری هستند.

اگر شخصی از تخلفات یک نفر در امر ساخت وساز ضرر ببیند، باید به کمیسیون ماده ۱۰۰ مراجعه کند یا به شهرداری؟

تمامی شهروندان اگر از این نوع تخلفات ضرر و زیان ببینند، علاوه بر این که حق مراجعه به مراجع قضایی را دارند، می توانند به شهرداری مراجعه کنند و اگر شهرداری پس از بررسی های لازم رسیدگی به تخلف را در صلاحیت کمیسیون ببیند، پرونده را به آن ارجاع می دهد.

آیا به تصمیمات کمیسیون تجدید نظر می توان اعتراض کرد؟

بله. تصمیمات کمیسیون تجدید نظر قطعی و قابل اجراست اما اینکه این تصمیمات قابلیت اجرا دارد، به معنای این نیست که دیگر نمی توان به آن اعتراض کرد. اگر شخصی ادعا داشته باشد که تصمیم کمیسیون منطبق بر قوانین و مقررات نمی باشد، می تواند طبق بند ب ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری به دیوان عدالت اداری مراجعه و به آن اعتراض کند.