الزام تنظیم سند

مراحل قانونی در الزام تنظیم سند رسمی آپارتمان

بسیاری از مشکلات مردم هنگام معاملات املاک، ریشه در عدم آشنایی به مسائل حقوقی دارد، که نهایتاً ممکن است منجر به بروز اختلافات و در نتیجه اقامه دعوی در مراجع قضایی شود. به همین دلیل پرونده‌های مربوط به املاک در صدر آمار مراجعین به دادگستری هاست و بسیاری از آنها الزام تنظیم سند را خواستار هستند. این در حالی است که تنظیم و نوشتن قرارداد، موضوعی فنی است که از عهده هر کسی بر نمی آید، اما این امکان وجود دارد با کمی تأمل و اخذ مشاوره حقوقی با هزینه ای به مراتب پایین تر از زیان هزینه‌های دادخواهی، تعهدات قراردادی به گونه ای شکل گیرد که از بروز اختلافات جلوگیری شود.

مطلب پیشنهادی: مشاوره حقوقی املاک

این نکته نیز قابل یادآوری است که معاملات جاری نسبت به آپارتمان هایی که در قالب تنظیم بیع نامه تکوین می‌یابد از این جهت قابل تأمل است که مراجع اداری و قضایی فقط شخصی را مالک رسمی آن می‌شناسند، که در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک محل، پلاک ثبتی بنام وی صادر شده باشد. بنابراین توصیه و ترویج فرهنگ تنظیم سند، ضمن برخورداری مالک از مزایا و آثار سند رسمی، از خسارات فردی و اجتماعی جلوگیری و از وقوع اختلافات مرتبط با آن و تشکیل پرونده‌های قضایی بنحو چشمگیری خواهد کاست، که اینک به ذکر جزییات و تفاوت آن با اسناد عادی پرداخته می‌شود.

مطلب پیشنهادی: راه حل تعیین اصالت سند ملکی

مزایای انعقاد قرارداد در قالب سند اسناد رسمی

از نظر قانونی سند رسمی، سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأمورین رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد، و سایر اسناد عادی محسوب می‌شود.
یکی از مزایای اسناد رسمی در این است که، مفاد آن علیه طرفین سند و اشخاص ثالث قابل استناد است، در حالیکه مفاد سند عادی فقط میان طرفین آن اعتبار دارد. بعلاوه اینکه اسناد رسمی در مقام دفاع در دعاوی صرفاً، با خطر ادعای جعل روبرو هستند، اما اسناد عادی علاوه بر ادعای جعل با معضل دیگری یعنی اظهار انکار یا تردید نیز مواجه اند. به بیان ساده تر چنانچه دارنده ی سند عادی با انکار طرف مقابل نسبت به سند مواجه شود مثلاً بگوید امضای ذیل سند متعلق به من نیست و…بار اثبات اصالت سند عادی بر عهده ی دارنده آن می‌باشد. در حالیکه در اسناد رسمی مدعی جعل باید جعلیت و عدم اصالت سند را ثابت نماید. مضافاً اینکه از مزایای دیگر اسناد رسمی امکان بهره گیری از واحد اجراییات ثبت، علاوه بر مراجع دادگستری، در الزام به انجام تعهدات قراردادی است.

در نهایت اینکه، امکان وقوع معاملات معارض در معاملات با سند رسمی به مراتب کمتر است. همچنین در بعضی موارد مانند نقل و انتقال حق کسب و پیشه از مستأجر سابق به مستأجر جدید، فقط با سند رسمی معتبر ممکن خواهد بود.

مطلب پیشنهادی: دوره آموزش سند خوانی و سند شناسی

توصیه‌های ضروری هنگام تنظیم قرارداد در دفاتر مشاورین املاک

قراردادی که تحت عنوان بیع نامه در بنگاه‌های معاملات املاک یا بیرون از آنجا تنظیم می‌شود، سندی عادی است و به همین دلیل طرفین معامله باید ‌‌نهایت دقت را در تنظیم آن داشته باشند تا بعدها دچار مشکل نشوند. گرچه بیعنامه هایی که بصورت چاپی و دارای آرم اتحادیه در مشاورین املاک تنظیم می‌شود، و با هدف پیشگیری از وقوع معاملات مکرر در قالب اخذ کد رهگیری و بر چسب هولوگرام صورت می‌پذیرد، لیکن این امر دلالت بر رسمی بودن آنها ندارد. بنابراین تا زمانیکه منتهی به صدور سند رسمی در دفترخانه نشود، خریدار نمی تواند از امتیازات اسناد رسمی بهره مند شود، لیکن در همین مرحله ابتدایی باید به نکاتی که به برخی از آنها ذیلاً اشاره می‌شود، توجه داشت.

مطلب پیشنهادی: صفر تا صد گواهی عدم حضور در دفترخانه

۱) احراز سمت فروشنده و اختیارات نماینده وی

به عنوان اولین نکته، بهترین حالت در تنظیم قرارداد ملکی این است که خریدار و فروشنده بعنوان اصیل طرفین عقد قرار گیرند و در واقع بدون واسطه اقدام به امضای آن نمایند. اما اگر کسی که بیع نامه را امضا می‌کند، خود مالک نیست، بلکه وکیل یا ولی یا قیم مالک است، خریدار باید دلایل احراز سمت آنها را بررسی کند و مشخص شود، حدود اختیارات وکیل در وکالتنامه شامل حق فروش و گرفتن بهای معامله هم می‌شود. همچنین اگر امضا کننده ولی مالک است، خریدار باید مطمئن شود که هنگام معامله توسط ولی، کودک بالغ نشده است. در جایی نیز که امضاکننده قیم مالک است، باید روشن شود که آیا قیم به تنهایی حق فروش مال وی را دارد یا با دخالت بخش سرپرستی دادستانی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است. مضافاً اینکه در صورت تعدد مالکین، حتماً باید ذیل بیع نامه را همه آنها به نسبت سهم خود امضاء کنند، مگر اینکه یکی یا برخی از آنها از جانب سایرین بنا به روشهای اشاره شده دارای اختیارات قانونی باشد.

بعلاوه، خریدار بایستی اطمینان حاصل کند که فروشنده ممنوع‌المعامله نباشد، و نیز در صورت کهولت سن، بیماری یا حرکات غیرعادی فروشنده، خریدار باید از عدم حجر وی مطمئن و ترجیحاً شهود معامله را از میان وراث وی انتخاب کند.

در نهایت اینکه، اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده باشد، خریدار باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده و نیز هویت وراث را احراز کند و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.

۲) درج مشخصات کامل مورد معامله

خریدار باید مشخصات مالی که قصد خرید آن را دارد، با آنچه در سند قید شده است، مطابقت دهد و درج وصف کامل توابع، منضمات، ملحقات و مشاعات آن مانند انشعاب آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری و غیره که در سند توصیف شده، نیز بسیار ضروری است. بنگاه‌ها نیز باید به طور کلی مشخصات ملک را در بیع نامه ذکر کنند، به خصوص زمانی که این مشخصات مربوط به عیب و نقص مورد معامله است.

مطلب پیشنهادی: فروش پارکینگ و قوانین پارکینگ در سند

همچنین باید تصریح شود که ملک مذکور در تصرف مستأجر نباشد و اگر چنین بود، لازم است ترتیب، مهلت و ضمانت تخلیه مستأجر قید شود. بعلاوه، باید روشن شود که مال در وثیقه یا رهن یا در توقیف نباشد. بخصوص در معاملات بزرگ اخذ تأمین دلیل از طریق شوراهای حل اختلاف مبنی بر استعلام گردش ثبتی بسیار کارگشا خواهد بود.

۳) ادای متقابل تعهدات

لازم است هنگام تنظیم بیع نامه اولیه، انجام تعهدات طرفین بصورت متقابل تنظیم گردد. بطور مثال پرداخت بخشی از بهای ملک همزمان با تنظیم بیعنامه، پرداخت الباقی آن نیز در قبال تحویل مورد معامله و تنظیم سند رسمی انتقال تقسیط گردد. و تا زمانیکه مورد معامله تحویل نشده و یا سند رسمی انتقال نیافته، خریدار از پرداخت کل قیمت مورد معامله خودداری کند. فروشنده نیز باید مورد معامله را قبل از دریافت تمام بهای معامله به خریدار تحویل ندهد.

بهتر است در قرارداد تصریح شود در صورت عدم پرداخت مابقی ثمن در موعد مقرر از طرف خریدار، یا عدم تحویل یا انتقال رسمی مورد معامله در تاریخ مقرر توسط فروشنده، هر یک از طرفین که تعهد بنفع اوست حق فسخ معامله را دارا بوده تا از طریق ارسال اظهارنامه اعلام و پس از تأیید و تنفیذ توسط دادگاه، قادر شود مورد معامله را به دیگری منتقل، یا مبالغ پرداختی را باز پس گیرد. ضمناً لازم است فروشنده جهت دریافت قیمت معامله اطمینان حاصل کند و به شرح بند بعدی، شروطی در قرارداد گنجانده شود که در صورت عدم پرداخت قیمت یا ناتوانی از پرداخت، برای فروشنده حق بر هم زدن معامله وجود داشته باشد.

۴) استفاده از روش‌های پرداخت مطمئن

امروزه با تعبیه سامانه‌های پرداخت و روش‌های الکترونیکی، نقل و انتقال بهای معاملات تسهیل گردیده ولی چنانچه گزینه پرداخت بوسیله چک باشد، باید اطمینان حاصل نمود که چک از حساب مسدود صادر نشده، یا چک سرقتی نبوده و نیز امضای آن مجعول نباشد. به هر حال توصیه می‌شود که حتی الامکان فروشنده در چنین حالتی چکی را که از حساب شخص خریدار و در حضور وی صادر می‌شود، دریافت نماید.

بهای معامله از طریق چک پرداخت می‌شود، باید توجه داشته باشند که در صورت برگشت خوردن چک، تنها وجه چک قابل مطالبه است و اعتبار معامله همچنان به قوت و استحکام خود باقی است. بنابراین نمی‌توانند معامله را بر هم زنند، مگر اینکه به طریق دیگری مانند زوال خود بخودی آثار قرارداد، یعنی شرط انفساخ مورد توافق قرار گرفته باشد.

۵) اطمینان از امکان انتقال رسمی ملک

بایستی دقت شود که در خصوص معامله بر املاک در متن بیع نامه به گونه ای تصریح شود در صورتیکه معلوم گردد مالکیت مورد معامله به هر علتی متعلق به دیگری بوده و ناقل حق فروش آنرا نداشته است، یا به هر شکلی موضوع حق ثالث باشد، فروشنـده موظف به استرداد ثمن معامله معادل قیمت روز ملک می‌باشد. در این راستا بویژه در معاملات بزرگ ترجیح دارد فروشنده در مقام پیشگیری از مسائل این چنینی، با اخذ جریان ثبتی به روز، از طریق تأمین دلیل و درخواست گردش ثبتی از اداره ثبت مربوطه، اطمینان خریدار را جلب کند.

۶) استحکام معاملات با تعیین وجه التزام یا خسارت روزانه

عبارت وجه التزام در اصطلاح عرفی و معمولاً در قرارداد به این معنا است که هرگاه به هر علتی معامله قطعی کلاً انجام نشد، مبلغی به عنوان جریمه که رقم آن بسیار بالاست از طرفی که از انجام معامله امتناع می‌کند، اخذ شود و به طرف دیگر معامله تعلق گیرد. در واقع وجه التزام، خسارت عدم انجام تعهد انتقال رسمی یا تحویل ملک موضوع قرارداد یا عدم امکان دریافت ثمن است، و لذا اخذ آن بدل از انجام تعهد تلقی می‌شود. به عبارت دیگر،کسی که وجه التزام را پرداخت می‌کند، به هیچ شکلی قادر به انجام تعهدش نیست. البته این روش تعیین خسارت در مواقعی نیز که خسارت مقید به زمان معین است و در زمان مذکور انجام نمی شود نیز، قابل اجراست.

در این ارتباط شایسته است طرفین قرارداد به منظور استحکام معاملات خود در ازای عدم انجام تعهد بطور کلی یا در موعد مقرر که ممکن است از سوی هر یک از طرفین واقع شود، اقدام به درج شرط وجه التزام یا تعیین خسارت نمایند. بعبارت دیگر، تعهدات حاصل از یک بیعنامه که شامل تحویل ملک و انتقال سند رسمی از سوی فروشنده و پرداخت ثمن از سوی خریدار می‌باشد ممکن است بصورت کلی منتفی شده یا با تأخیر انجام پذیرد.

در خصوص عدم انجام تعهدات به دو شکل می‌توان وجه التزام یا خسارت در نظر گرفت. در حالت اول ممکن است در قبال عدم انجام تعهد بطور کلی و یا در مهلت مورد توافق، مبلغی قطعی بعنوان خسارت در نظر گرفت. در حالت دوم خسارت از قرار روزانه مبلغ معینی برای هر روز تأخیر، از تاریخ نقض تعهد تعیین می‌گردد، که البته انتخاب این حالت در خصوص مواردی که انجام تعهد بطور کلی منتفی می‌شود، ممکن نمی باشد.

در هر صورت توصیه به حالت اخیر از جهت بازدارندگی، استحکام قرارداد در فرض انجام تعهدات با تأخیر است که به میزان تأخیر از موعد عدم انجام تعهد ذینفع استحقاق دریافت خسارت تأخیر داشته باشد. مانند اینکه در بیع نامه مقرر شود چنانچه طرفین در موعد مقرر در دفتر خانه حاضر نشوند و فروشنده مدارک نقل و انتقال شامل مفاصای دارایی و شهرداری، صورتمجلس تفکیکی و …، را به همراه نیاورد یا ملک را در موعد مقرر تحویل ندهد و نیز در فرضی که خریدار عاجز از پرداخت مانده ثمن در موعد معین باشد، هر یک باید روزانه فلان مبلغ به عنوان خسارت به دیگری بپردازد و پرداخت این خسارت مانع الزام وی به انجام تعهدات نمی باشد.

نکته آخر اینکه وجه التزام مبلغ مشخصی است که قابل افزایش نیست، اما خسارت تأخیر از آنجا که بصورت روزانه محاسبه می‌شود، به ازای هر روز تأخیر افزایش می‌یابد، و این حالت در مواردی کاربرد دارد که زمان در انجام تعهد موضوعیت دارد، که در این وضعیت می‌توان خسارت را بر اساس تعداد روزهای دیر کرد محاسبه و در دادخواست تقدیمی، صدور حکم تا زمان اجرا مورد درخواست قرار گیرد. گرچه رویه قضایی، مطالبه خسارت عدم انجام تعهد در کنار الزام به انجام تعهد را قابل مطالبه نمی داند، لیکن بنا به قوانین جاری مطالبه خسارت یا جریمه تأخیر در تادیه دین، مانع الزام به اجرای قرارداد نمی باشد و در کنار یکدیگر قابل مطالبه می‌باشند.

بدین توضیح که، ماده ۵۱۵ قانون آئین دادرسی مدنی در خصوص خسارت تأخیر در تادیه و وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهد فرقی قائل نشده و هر دو را قابل مطالبه می‌داند. مضافاً اینکه ماده ۲۲۱ قانون مدنی مقرر می‌دارد: اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است، مشروط بر این که جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد، عرفاً به منزله‌ی تصریح باشد و یا بر حسب قانون، موجب ‌ضمان باشد. بنابراین در فرضی که پرداخت خسارت در قرارداد تصریح شده باشد، متخلف مسئول خسارات وارده به طرف مقابل است.

۷) سند رسمی انتقال

اگر فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال سند مالکیت مورد معامله خودداری کند، خریدار می‌تواند با شمارش مانده ثمن نزد سر دفتر گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه تا قبل از پایان وقت اداری بگیرد. در تعاقب آن وی قادر خواهد بود الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه درخواست و پس از قطعیت حکم، درخواست صدور اجراییه کند. بعلاوه، در صورت عدم فراهم شدن مقدمات انتقال از قبیل اخذ خلافی، پایان کار شهرداری و یا صورت مجلس تفکیکی از ثبت مربوطه، این موارد نیز موضوع خواسته قرار می‌گیرد تا در صورت خودداری طرف معامله از حضور در دفترخانه، کلیه تمهیدات لازم جهت امضای نماینده اجرای احکام، اتخاذ شود.

از طرف دیگر، این حق برای فروشنده نیز محفوظ است تا در صورت عدم حضور خریدار در دفترخانه موضوع توافق، کلیه مدارک نقل و انتقال را به سر دفتر ارائه و جهت طرح دادخواست مانده ثمن، گواهی عدم حضور خریدار را بگیرد.

ذکر این نکته ضروری است که امکان بهره مندی از شرایط فوق صرفاً زمانی مقدور خواهد بود که تاریخ تنظیم سند و دفترخانه آن معین باشد و بنابراین باید دقت شود، تاریخ مذکور با روز تعطیلی مصادف نشود.

۸) الزامی بودن تنظیم سند رسمی برای پیش‌فروش ساختمان

همانگونه که در نوشتار مستقلی بررسی شده، پیش‌فروش ساختمان تا قبل از اجرایی شدن قانون مربوطه، و بدنبال معاملات مکرر در پروژه‌های ساختمانی با مشکلات زیادی مواجه بود، بطوریکه برخی شرکت‌ها و اشخاص یک ساختمان را به چند نفر پیش‌فروش می‌کردند. اکنون که در آستانه اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان قرار داریم، تنظیم پیش سند در دفاتر اسناد رسمی الزامی شده و به ‌موجب قانون مذکور، پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند موقت و انعکاس مراتب به اداره ثبت اسناد و املاک، موجب تعقیب کیفری خواهد بود.

در پایان توصیه این است که قبل از تنظیم کلیه قرارداد‌های فوق حتی الامکان با یک نفر حقوقدان در باره آثار مفاهیم حقوقی مانند: خیارات، وجه التزام، حق فسخ، انفساخ، شروط ضمن عقد و غیره مشورت شود.

نمونه بیع نامه‌های رایج در بنگاه‌های مشاورین املاک

ماده ۱ : طرفین قرارداد

۱-۱- فروشنده/فروشندگان………….. فرزند ………….. به شماره شناسنامه ………….. صادره از …………..کدملی ………….. متولد ………….. ساکن ………….. تلفن ………….. با وکالت/قیمومیت/ولایت/وصایت ………….. فرزند ………….. به شماره شناسنامه …………..متولد………….. بموجب …………..
۲-۱- خریدار/خریداران ………….. فرزند ………….. به شماره شناسنامه ………….. صادره از ………….. کدملی ………….. متولد…………..ساکن ………….. تلفن ………….. با وکالت/قیمومیت/ولایت/وصایت ………….. فرزند ………….. به شماره شناسنامه ………….. متولد ………….. بموجب …………..

ماده ۲: موضوع و مشخصات مورد معامله

عبارتست از انتقال………….. دانگ یک ………….. دارای پلاک ثبتی شماره ………….. فرعی از ………….. اصلی قطعه ………….. واقـع در بخش ………….. حوزه ثبتی ………….. به مساحت ………….. متر مربع دارای سند مالکیت به شماره سریال ………….. صفحه ………….. دفتر ………….. بنام ………….. بانضمام ………….. دانگ پارکینگ شماره ………….. فرعی و ………….. دانگ انباری شماره ………….. فرعی از ………….. اصلی طبق سند رهنی شماره ………….. دفتر اسناد رسمی ………….. مورد رهن بانک ………….. دارای حق اشتراک آب / برق / گاز / اختصاصی / اشتراکی / شوفاژ / روشن / غیرروشن / کولر/ تلفن دایر/ غیر دایر به شماره ………….. به نشانی …………..

ماده ۳ : ثمن معامله

1. ثمن مورد معامله به طور مقطوع ………….. ریال به حروف ………….. ریال تعیین گردید.
2. همزمان با این توافق مبلغ …………..ریال معادل ………….. تومان نقداً/طی چک ………….. بانک ………….. شعبه ………….. به فروشنده پرداخت گردید، باقیمانده ثمن ………….. ریال در زمان تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی پرداخت خواهد شد.

ماده ۴ : شرایط مربوط به تنظیم سند

1. طرفین متعهد شدند جهت تنظیم سند طبق قرارداد در تاریخ ………….. در دفتر اسناد رسمی شماره ………….. حاضر شوند و فروشنده متعهد گردید سند را به نام خریدار یا هر کس که خریدار معرفی نماید انتقال دهد، در ضمن اجرای تعهد به تنظیم سند از طرف فروشنده بنام انتقال گیرنده بعدی، موکول به احراز انتقال از طریق ارائه قرارداد می‌باشد. در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفتر خانه اسناد رسمی برای تنظیم سند، گواهی سر دفتر مثبت تخلف نامبرده می‌باشد .
2. عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظیم سند از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن توسط خریدار در حکم عدم حضور است و سر دفتر در موارد مدکور مجاز به صدور گواهی عدم حضور می‌باشد.

ماده ۵ : شرایط تسلیم مورد معامله

۱-۵- فروشنده موظف است مورد معامله را در تاریخ / / ۱۳ با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن تسلیم خریدار کند و هر گونه موانع در استیفاء و بهره برداری کامل از مورد معامله را برطرف کند .
۲-۵- در صورتیکه معلوم گردد مورد معامله به جهت قوه قاهره قابلیت انتقال نداشته و این عامل مربوط به زمان انعقاد مبایعه نامه باشد عقد باطل است و فروشنده موظف است ثمن دریافتی را به خریدار عودت نماید .
۳-۵- در صورتیکه معلوم گردد مورد معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قاهره مانند رهن، مصادره، عملیات اجرائی دادگستری و یا اجرای اسناد رسمی، مستحق للغیر و غصبـی بودن قانونـاً قابل انتقــال به خریـدار نبوده فروشنـده موظف است علاوه بر استرداد ثمن معامله معادل ………….. ریال بعنوان خسارت به خریدار بپردازد.
۴-۵- کلیه هزینه‌های ناشی از تسلیم مورد معامله بر عهده فروشنده است، مگر اینکه به صورت دیگری توافق شده باشد.

ماده ۶ : آثار قرارداد

1. این قرارداد فروشنده را از هرگونه انتقال مورد معامله به هر عنوان و دلیل به غیر از خریدار منع می‌کند. در صورت تخلف و انتقال به غیر، خریدار حق خواهد داشت درخواست فسخ قرارداد را نموده و یا با اقامه دعوی ابطال به طرفیت فروشنده و منتقل الیه، الزام فروشنده را به انتقال مورد معامله بخواهد. در صورتیکه الزام ممکن نباشد خریدار حق فسخ معامله را دارد و فروشنده موظف است کلیه هزینه هایی که خریدار متقبل شده بپردازد و معادل ………….. ریال بعنوان خسارت تخلف از عدم انجام تعهد به وی پرداخت نماید.
2. فروشنده متعهد است قبلاً و یا حداکثر تا زمان مقرر برای تنظیم سند رسمی کلیه مجوزها و مدارک لازم از مراجع مختلف در خصوص مورد معامله از قبیل مفاصاحساب شهرداری، مالیاتی و غیره را اخذ نماید.
3. فروشنده مکلف است کلیه بدهی های احتمالی در خصوص توابع، اعیان، مستحدثات و امکانات موجود در مورد معامله را حداکثر تا زمان تنظیم سند رسمی تصفیه نماید.
4. هزینه‌های نقل و انتقال اعم از دارایی، شهرداری و بعهده فروشنده است و هزینه حق الثبت و حق التحریر بر عهده ………….. می‌باشد.
5. قیمت توافق شده برای معامله در بند ۱ ماده ۳ به هیچ عنوان و به جهت نوسان قیمت مورد معامله قابل تغییر نیست و از این حیث حق و ادعایی برای فروشنده یا خریدار متصور نیست.
6. کلیه خیارات از جمله خیار غبن به استثنای خیار تدلیس با اقرار طرفین اسقاط گردید.
7. در صورتیکه عدم اجرای تعهد از جانب فروشنده باشد وی مکلف است به ازای هر روز تاخیر مبلغ ………….. ریال بعنوان خسارت تاخیر اجرای تعهد به طرف مقابل پرداخت نماید و در صورتیکه ممتنــع خریدار باشد وی مکلف است به ازای هر روز تاخیر مبلغ ………….. ریال بعنوان خسارت تاخیر اجرای تعهد در وجه طرف مقابل پرداخت نماید. خسارت مذکور علاوه بر انجام تعهد اصلی بوده و با آن قابل جمع است.

ماده ۷: حق الزحمه مشاور املاک

حق الزحمه مشاور املاک طبق تعرفه کمیسیون نظارت شهرستان بالمناصفه بعهده طرفین است که همزمان با امضای این قرارداد به موجب قبوض شماره ………….. و ………….. پرداخت شد.

ماده ۸: اسناد قرارداد

این قرارداد در تاریخ / / ۱۳ در دفتر مشاور املاک شماره ………….. به نشانی ………….. در سه نسخه بین طرفین تنظیم و امضاء و مبادله گردید. مشاور املاک موظف است ضمن ممهور نمودن نسخ قرارداد به مهر مخصوص مشاور، نسخه اول و دوم را به خریدار و فروشنده تسلیم نماید و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بایگانی کند و هر سه نسخه دارای اعتبار یکسان است که با تنظیم سند رسمی از درجه اعتبار ساقط است.

توصیه‌های لازم هنگام خرید و فروش و اجاره املاک

• نام و هویت متعاملین: شامل نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه، و کد ملی، آدرس صحیح و تلفن طرفین قرارداد اعم ازخریدار، فروشنده، موجر، مستاجر
• سمت مالک برای انجام معامله: سن، سلامت ظاهری، عدم زوال عقل و دارا بودن اختیار کامل معامله، بعلاوه عـدم ممنوعـیت معاملاتی مالک توسط ارگانهای دولتی
• مورد معامله: ذکر دقیق مورد معامله شامل پلاک ثبتی (شامل شماره‌های اصلی، فرعی، قطعه) آدرس دقیق پستی، شماره سند، شماره دفتر و تمامی مشخصات مندرج در سند مالکیت (در صورت نیاز از اداره ثبت اسناد محل تحقیق گردد)
• قیمت مورد معامله: مبلغ قرارداد و قید میزان پیش پرداخت، نوع پرداخت ثمن مورد معامله و هر نوع توافقات و شروط دیگر
• مدت مورد معامله: مدت انجام معامله بطور روشن و واضح
• ملحقات و متعلقات: انباری، پارکینگ اختصاصی، شماره‌های پرونده قبوض برق، آب، تلفن، گاز
• مورد معامله متعلق حق دیگری نباشد: مورد معامله بدون معارض باشد و شخص یا اشخاص حقوقی یا حقیقی دیگر، ادعای مالکیتی نداشته باشند. هم چنین مورد معامله در توثیق هیچ نهادی اعم از بانکها، قوه قضائیه، اشخاص حقیقی و حقوقی دیگر نباشد.

از آنجایی که موضوع “تنظیم سند” دارای اهمیت ویژه‌ای در زمینه عمران می‌باشد، پیشنهاد می‌کنیم در این زمینه حتما از یک شرکت مهندسی معتبر که علاوه بر مسائل فنی، میزان آشنایی بالایی با مسائل حقوقی عمران نیز داشته باشد، مشاوره بگیرید تا از خسارات احتمالی زیادی که در این مسیر وجود دارد، جلوگیری نمایید.