تغییر کاربری مسکونی

از جمله اختلافات شهرداری‌ ها با مردم، نحوه استفاده مردم از ساختمان‌های مسکونی شان و تغییر کاربری مسکونی است. در حقیقت کاربری ساختمان از جمله مواردی است که در خرید و فروش،اجاره و حتی پروژه های مشارکت در ساخت بسیار حائز اهمیت است و با توجه به قیمت بالای ساختمان‌ها و مقتضیات زمان ممکن است که افراد مجبور شوند تا ملکی که صاحب آن هستند را تغییر پهنه کاربری داده و از آن به نحو دیگری استفاده کنند. با افزایش جمعیت و نیاز روزافزون به فضاهای مسکونی، بسیاری از مناطق شهری به‌طور مداوم تحت تغییرات کاربری قرار می‌گیرند.

این تغییرات می‌تواند تأثیرات گسترده‌ای بر ابعاد مختلف زندگی شهری، از جمله اقتصادی، اجتماعی، زیست‌محیطی و فرهنگی داشته باشد. از منظر اقتصادی، تغییر کاربری مسکونی می‌تواند فرصت‌های جدیدی برای سرمایه‌گذاری و ایجاد اشتغال فراهم کند. اما در عین حال، ممکن است منجر به افزایش هزینه‌های زندگی و جابجایی اقشار کم‌درآمد شود. از دیدگاه زیست‌محیطی، تغییرات نامناسب کاربری می‌تواند تأثیرات منفی بر محیط زیست، کاهش فضای سبز و افزایش آلودگی هوا داشته باشد. همچنین، از نظر اجتماعی و فرهنگی، این تغییرات می‌توانند به تغییر در ساختار اجتماعی و فرهنگی محله‌ها و حتی از بین رفتن هویت محلی منجر شوند.

این مقاله با هدف بررسی جنبه‌های مختلف تغییر کاربری مسکونی و تحلیل تأثیرات آن بر زندگی شهری نگارش یافته است. در این راستا، به بررسی تجربیات موفق و ناموفق در تغییر کاربری مسکونی، شناسایی چالش‌ها و فرصت‌ها و ارائه راهکارهای عملی برای مدیریت بهتر این تغییرات پرداخته خواهد شد. همچنین در این مطلب برانیم تا به مباحث مهمی چون: تعریف کاربری ساختمان، چگونگی، مدارک مورد نیاز، هزینه‌های تخمینی برای تغییر کاربری ساختمان از مسکونی به تجاری و…. بپردازیم. امید است که این مقاله بتواند به عنوان منبعی مفید برای پژوهشگران، برنامه‌ریزان شهری و مدیران محلی در جهت بهبود فرآیندهای تغییر کاربری مسکونی و دستیابی به توسعه‌ی پایدار شهری مورد استفاده قرار گیرد.

منظور از کاربری ملک چیست؟

باید دانست که هر ساختمانی که در شهر می‌بینیم، شناسنامه‌ای دارد و این شناسنامه را پروانه ساخت ساختمان می‌نامند که در آن اطلاعاتی چون مشخصات فنی چون متراژ هر واحد، متراژ کل ساختمان، تعداد طبقات و نوع کاربری ساختمان در آن درج شده است. کاربری یک ملک می تواند یکی از انواع کاربری مسکونی، تجاری، اداری، کشاورزی، صنعتی، خدماتی، ورزشی یا معدن باشد. زمانی که اقدام به ساخت یک ساختمان می شود، باید پروانه ساخت آن کسب شود. قبل از ساخت و ساز باید هدف از ساخت بنا و نحوه استفاده از آن در آینده، مشخص شود. پس از ساخته شده ملک، در سند ملک نیز نوع کاربری آن درج می شود.

عواقب تغییر کاربری ملک به صورت غیرقانونی

زمانی که ملکی با کاربری مشخصی ساخته می شود، نباید از آن به شکل دیگری استفاده کرد. شهرداری موظف است روی کاربری ساختمان نظارت داشته باشد. در صورت مغایرت کاربری ملک با آنچه که در سند ذکر شده، تخلف صورت گرفته است.

در صورتی که بر خلاف قوانین مندرج در قانون شهرداری در ملک غیرتجاری استفاده تجاری صورت بگیرد، بررسی تخلف در کمیسیون مقرر بر تبصره یک بند ۱۰۰ این قانون انجام می‌شود. در صورتی که تخلف اثبات شود مالک یا مستآجری که مرتکب تخلف شده موظف است در مهلت معین (کمتر از دو ماه) کسب‌وکار دایرشده در ملک موردنظر را تعطیل کند. در صورتی که مستأجر یا مالک در مهلت معین اقدام به تعطیل کردن تجارت نکند محکوم به جریمه نقدی و حبس به مدت ۶ ماه تا دوسال خواهد شد.

نکته‌ای که باید بدانید این است که طبق قانون شهرداری تنها اختیار برخورد با مالکینی را دارد که از ملک غیرتجاری استفاده تجاری کرده‌اند و در موارد مربوط به تغییر کاربری به اداری و… حق برخورد با تخلف صورت گرفته در حوزه اختیار شهرداری نیست.  با وجود این در حال حاضر در کلیه موارد تخلف کاربری ملک، شهرداری با متخلفین برخورد می‌کند.

اصل عدم تغییر کاربری ملک

در قانون شهرداری‌ها، تبصره‌ای وجود دارد که به قانون یا اصل عدم تغییر کاربری ملک معروف شده است. در ماده ۵۵ قانون شهرداری، وظایف شهرداری تعریف شده و در بند ۲۴ این ماده، وظیفه صدور پروانه برای کلیه ساختمان‌هایی که در شهر ساخته می‌شود، به شهرداری محول شده است. کاربری ملک در همین پروانه ساخت مشخص می‌شود.

در تبصره بند ۲۴ از ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها، وظایف شهرداری‌ها برای تعیین کاربری و نحوه برخورد با تخلف در این زمینه با جزئیات بیشتری عنوان شده است. این تبصره به عنوان قانون عدم تغییر کاربری ملک شناخته می‌شود. بر اساس این تبصره، موارد زیر مشخص شده‌اند:

1. تعیین کاربری ملک در پروانه ساخت : شهرداری‌ها موظف هستند طبق ضوابط تعیین شده در نقشه جامع شهر، نوع کاربری ساختمان را در پروانه ساخت مشخص کنند.
2. برخورد با تخلفات کاربری : اگر در مناطق غیر تجاری، برخلاف کاربری تعیین شده در پروانه ساخت، محل کسب‌وکار یا تجارت راه‌اندازی شود، شهرداری باید آن را در کمیسیون تعیین شده در تبصره ۱ ماده ۱۰۰ شهرداری مطرح کند.
3. تصمیم‌گیری کمیسیون : اگر تخلف مالک یا مستاجر در این کمیسیون تایید شود، کمیسیون حداکثر ۱ ماه فرصت دارد برای تعطیلی آن ملک تصمیم‌گیری کند.
4. فرصت تعطیلی : حداکثر فرصتی که به مالک یا مستاجر برای تعطیلی داده می‌شود، ۲ ماه است.
5. اجرا توسط شهرداری : وظیفه تعطیلی ملک مورد نظر، بر عهده مامورین شهرداری است.
6. مجازات تخلف مجدد : اگر کسی با اطلاع از تصمیم شهرداری، پس از تعطیلی، از آن ملک همچنان برای کسب‌وکار یا تجارت استفاده کند، به ۶ ماه تا ۲ سال حبس جنحه‌ای و جزای نقدی به عنوان جریمه استفاده تجاری از ملک مسکونی محکوم شده و آن ملک مجدد تعطیل می‌شود.

بنابراین، بهتر است بدون سپری کردن مراحل قانونی، از ملک مسکونی برای مقاصد تجاری استفاده نکنید. در ادامه، مراحل تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری را بررسی می‌کنیم.

انواع کاربری ملک

املاک بر اساس نوع استفاده و کاربرد به دسته‌های مختلفی تقسیم می‌شوند که هر یک از این کاربری‌ها ویژگی‌ها و مقررات خاص خود را دارند. انواع کاربری ملک شامل موارد زیر است:

کاربری مسکونی

آن دسته از املاکی که با نام واحد مسکونی نام گذاری می‌شوند، واحدهایی هستند که به منظور اسکان دائم یا موقت افراد ساخته می‌شود و به لحاظ ترکیب بنا دارای ظاهری خاص مانند اتاق، آشپزخانه، سرویس بهداشتی و غیره هستند. پس کاربری مسکونی به فضاهای پیوسته‌ای گفته می‌شود که مناسب سکونت خانوار است. که در دستور نقشه ها و مدارک شهرداری به پهنه مسکونی یا پهنه R معروف هستند.

ویژگی‌های اصلی کاربری مسکونی شامل موارد زیر است:

• سکونت خانواده‌ها : واحدهای مسکونی برای زندگی روزمره خانوارها مناسب‌اند.
• مراکز خدماتی محلی : در این مناطق معمولاً دسترسی به مدارس، پارک‌ها، فروشگاه‌های محلی و خدمات درمانی فراهم است.
• محیط آرام : طراحی این مناطق به گونه‌ای است که آرامش و راحتی ساکنان را فراهم کند.

کاربری تجاری و اداری

زمانی به یک مکان تجاری یا اداری می‌گویند که کاسب، تاجر یا فردی مشغول یک فعالیت تجاری یا کسب و کاری در آن باشد. با توجه به دستورالعمل وزارت کشور، که با عنوان «دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، تجاری و صنعتی» نام برده می‌شود، واحد تجاری تمام ساختمان‌هایی هستند که برابر تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها با هدف استفاده در کسب و کار، تجارت یا پیشه‌ای ساخته شده باشند که در این صورت تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت فعالیت می‌کنند. این نوع کاربری به پهنه تجاری یا پهنه کاربری S شناخته می شود.

ویژگی‌های اصلی کاربری اداری شامل موارد زیر است:

• فضاهای کاری : شامل دفاتر، اتاق‌های کنفرانس و اتاق‌های کارمندان.
• دسترسی به خدمات تجاری : نزدیکی به خدمات تجاری مانند رستوران‌ها، کافه‌ها و بانک‌ها.
• امکانات ارتباطی : شامل خطوط تلفن، اینترنت پرسرعت و دیگر امکانات ارتباطی.

ویژگی‌های اصلی کاربری تجاری شامل موارد زیر است:

• فعالیت‌های تجاری و بازرگانی : فروش محصولات و خدمات به مشتریان.
• فضاهای فروشگاهی : شامل ویترین‌ها، غرفه‌ها و مغازه‌ها.
• محل‌های تجاری پرتردد : معمولاً در مناطقی با تردد بالا و دسترسی آسان به وسایل حمل و نقل عمومی.

کاربری مختلط

پهنه M یا  پهنه کاربری مختلط (چندمنظوره ) در شهر تهران به مناطقی اطلاق می‌شود که در آن‌ها ترکیبی از کاربری‌های مسکونی، تجاری، اداری و خدماتی مجاز است. این پهنه‌ها با هدف ایجاد فضاهایی که بتوانند نیازهای مختلف شهری را در کنار هم برآورده کنند، طراحی شده‌اند. مزیت این نوع پهنه‌بندی افزایش تعاملات اجتماعی، کاهش نیاز به جابجایی‌های طولانی، و بهره‌وری بهتر از فضاهای شهری است. پهنه‌های “M” اغلب در نقاطی از شهر قرار دارند که از دسترسی خوبی به حمل و نقل عمومی و زیرساخت‌های شهری برخوردارند.

کاربری فضای سبز

پهنه G یا پهنه حفاظت فضای سبز در شهر تهران به مناطقی اشاره دارد که به منظور حفظ و گسترش فضای سبز و تلطیف هوای شهر تعیین شده‌اند. این پهنه‌ها شامل پارک‌ها، بوستان‌ها، باغات، و دیگر مناطق سبز شهری هستند که نقش مهمی در بهبود کیفیت زندگی شهروندان و حفاظت از محیط زیست شهری ایفا می‌کنند. هدف از این پهنه‌بندی، جلوگیری از ساخت و سازهای غیرمجاز در مناطق سبز، حفظ تنوع زیستی، و فراهم کردن فضاهای تفریحی و ورزشی برای مردم است.

کاربری صنعتی

کاربری صنعتی به املاکی اطلاق می‌شود که برای فعالیت‌های تولیدی و صنعتی استفاده می‌شوند. این املاک شامل کارخانجات، کارگاه‌ها و واحدهای تولیدی هستند. ویژگی‌های اصلی کاربری صنعتی عبارت‌اند از:

• فضاهای تولیدی : شامل سالن‌های تولید، انبارها و تأسیسات صنعتی.
• امکانات حمل و نقل : نزدیکی به جاده‌ها، خطوط ریلی و سایر وسایل حمل و نقل سنگین.
• تأسیسات زیرساختی : شامل برق، آب، گاز و دیگر زیرساخت‌های مورد نیاز برای فعالیت‌های صنعتی.

کاربری کشاورزی

کاربری کشاورزی  به املاکی گفته می‌شود که برای فعالیت‌های کشاورزی و دامداری استفاده می‌شوند. این املاک شامل زمین‌های زراعی، باغ‌ها و مزارع دامداری هستند. ویژگی‌های اصلی کاربری کشاورزی شامل موارد زیر است:

• زمین‌های زراعی و باغ‌ها : برای کشت محصولات کشاورزی و باغداری.
• مزارع دامداری : شامل فضاهای مناسب برای پرورش دام و طیور.
• تأسیسات کشاورزی : شامل انبارهای ذخیره‌سازی محصولات، تأسیسات آبیاری و سایر تجهیزات کشاورزی.

نقش شهرداری در تعیین نوع کاربری ملک چیست؟

در شهر ها مناطق برای املاک مسکونی در نظر گرفته شده است و بخش های دیگر برای املاک تجاری و … . در برخی مناطق مجتمع های مسکونی و تجاری نزدیک به هم هستند و اگر فردی بخواهد ملک مسکونی خود را به تجاری تبدیل کند باید یکسری از ضوابط قانونی را طی کند .

بر اساس قانون در شهرهایی که نقشه جامع شهر وجود دارد ، شهرداری موظف است که بر طبق ضوابط نقشه آن ملک ، در پروانه‌ های ساختمانی نوع کاربری یا همان نوع استفاده از ساختمان را عنوان کند و اگر بر خلاف آنچه در پروانه ساختمانی قید شده، در یک منطقه غیر تجاری محلی برای کسب و کار و تجارت شروع به فعالیت کرد شهرداری باید این موضوع را تعقیب کند.

مراحل تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری

با توجه به آنکه ارزش املاک تجاری بسیار بیش تر از املاک مسکونی است؛ در شهرهای بزرگ همواره با پدیده تغییر کاربری مسکونی به تجاری مواجه هستیم. بسیاری از صاحبان املاک مسکونی نیز این دغدغه را دارند که چگونه می توانند تغییر کاربری مسکونی خود را به یک ملک تجاری انجام دهند.

هر نوع تغییر کاربری دارای فرآیند مشخصی است که بایستی به ترتیب انجام گیرد. بنابراین باید به دفاتر خدمات نوسازی در محلی که ملک در آن قرار دارد مراجعه نمود و مراحل اداری آن را به انجام رساند. گفتنی است که تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری می تواند به ۲ روش صورت گیرد؛ روش اول از طریق تخریب و نوسازی صورت می گیرد و روش دوم از طریق تغییر کاربری مسکونی به تجاری با دریافت مجوزهای لازم انجام می شود.

• مرحله اول: پرداخت عوارض

اگر مالک ساختمان عوارض آن را قبلاً پرداخت کرده باشد می تواند به یکی از دفاتر خدمات نوسازی در محله استقرار ملک مراجعه نماید و فرمی را که در آن کاربری جدید و قدیم ملک مورد بررسی قرار می گیرد تکمیل کند؛ سایر مراحل به صورت الکترونیکی انجام خواهند شد. اما در صورتی که عوارض ساختمان پرداخت نشده باشد لازم است که ابتدا به شهرداری مراجعه کرده و عوارض پرداخت گردد و سپس مراحل یاد شده طی شود.

• مرحله دوم: بررسی ملک

مرحله بعدی در تغییر کاربری مسکونی به تجاری شامل بررسی ملک می باشد؛ به این صورت که یک کارشناسان دفاتر نوسازی، ملک مورد نظر را بررسی کرده و مطابقت آن با ضوابط و مقررات شهری را ارزیابی می‌کنند. این بررسی شامل بازدید از محل و ارزیابی شرایط فیزیکی و محیطی ملک است تا اطمینان حاصل شود که تغییر کاربری مورد نظر با نقشه جامع شهر و مقررات مربوطه سازگار است.

• مرحله سوم؛ صدور دستور نقشه

در این مرحله، دفتر خدمات نوسازی دستور تهیه نقشه را صادر می کند. در این دستور، نقشه ملک جدید شامل تعداد طبقات، سطح اشتغال، پارکینگ و نوع کاربری مشخص می شود. در صورتی که مالک به نقشه تعیین شده اعتراضی داشته باشد باید پیش از رسیدن به مرحله چهارم آن را مطرح کند.

• مرحله چهارم: طراحی نقشه توسط مالک

مرحله بعدی در تغییر کاربری مسکونی به تجاری مالک باید نقشه‌های جدید را بر اساس دستور صادر شده توسط شهرداری تهیه کند. این نقشه‌ها باید شامل پلان‌های معماری، نقشه‌های سازه‌ای و سایر نقشه‌های مورد نیاز برای تغییر کاربری باشد. نقشه‌های تهیه شده باید به شهرداری ارائه شوند تا مورد بررسی و تایید قرار گیرند.

• مرحله پنجم: صدور پروانه ساخت برای کاربری جدید

پس از ارائه نقشه اصلی به دفتر خدمات نوسازی، عدم مغایرت نقشه اصلی با دستور نقشه و تأیید کارشناسان؛ پروانه ساخت کاربری جدید صادر می شود. همان طور که پایگاه خبری ملک هفت نیز نشان می دهد؛ پیش از شروع هر گونه عملیات ساخت و ساز لازم است که مجوز تخریب و نوسازی از شهرداری اخذ شود.

مطلب پیشنهادی: اخذ دستور نقشه

• مرحله ششم: تخریب و نوسازی

مرحله نهایی در فرآیند تغییر کاربری مسکونی به تجاری؛ تخریب و نوسازی ملک می باشد. به این ترتیب ملک مسکونی مطابق با مجوز تغییر کاربری تخریب می گردد و بر اساس نقشه جدید نوسازی می گردد.

شایان ذکر است که ملک تجاری جدید مطابق با نقشه دارای شرایط خاصی می باشد که متفاوت از ملک مسکونی قبلی است؛ به عنوان مثال در ملک تجاری جدید فضاهایی برای انبار، پارکینگ و بارگیری در نظر گرفته می شود که در ملک مسکونی الزامی به وجود آن ها نیست. رعایت این مراحل و قوانین مربوطه به شما کمک می‌کند تا فرآیند تغییر کاربری ملک خود را به‌طور قانونی و بدون مشکل به انجام برسانید. همکاری با مهندسین معمار و مشاوران حقوقی می‌تواند به شما در این مسیر کمک کند و از مشکلات احتمالی جلوگیری کند.

مدارک لازم برای تغییر کاربری مسکونی

• مدارک شناسایی مالک (یا نماینده قانونی مالک به همراه وکالت‌نامه)
• اصل سند ملک
• مشخصات کامل ملک (مثل کروکی و کدپستی و…)
• مدارک مالی : اثبات پرداخت هزینه‌ها و عوارض مربوط به تغییر کاربری. (برگه تسویه حساب عوارض شهرداری و مالیات)
• نقشه ملک : شامل پلان‌های موجود و نقشه جدید پیشنهادی برای تغییر کاربری
• مجوزهای لازم برای تغییر کاربری از سازمان‌های مربوطه
• تأییدیه‌های محلی : شامل نظرات و تأییدیه‌های همسایگان و مراجع محلی.
• تأییدیه‌های فنی : نظرات کارشناسان در مورد قابلیت و ایمنی تغییر کاربری.

هزینه تغییر کاربری مسکونی

تغییر کاربری مسکونی به تجاری یا هر نوع کاربری دیگر، هزینه‌های متعددی را به دنبال دارد که این هزینه‌ها در چندین بخش دسته‌بندی می‌شوند و رقم دقیقی نمی‌توان برای آن مشخص کرد. عوامل متعددی بر هزینه‌های تغییر کاربری تأثیرگذارند که به طور کلی می‌توان آن‌ها را به شرح زیر دسته‌بندی کرد:

1. هزینه‌های عوارض و مالیات

این هزینه‌ها براساس موقعیت ملک و نوع کاربری تعیین می‌شوند. مالیات و عوارضی که برای تغییر کاربری ملک باید پرداخت شود، بستگی به متراژ ملک، موقعیت جغرافیایی آن، و نوع کاربری جدید دارد. برای مثال، هزینه تغییر کاربری یک ملک مسکونی به تجاری در یک منطقه پرتردد ممکن است بیشتر از هزینه تغییر کاربری در یک منطقه کم‌تردد باشد.

2. متراژ ملک

متراژ ملک نیز تأثیر زیادی بر هزینه‌های تغییر کاربری دارد. هرچه متراژ ملک بیشتر باشد، هزینه‌های مربوط به تغییر کاربری نیز افزایش می‌یابد. این هزینه‌ها می‌تواند شامل هزینه‌های نقشه‌کشی، بررسی کارشناسان و صدور مجوزهای لازم باشد.

3. موقعیت ملک در بافت شهری

موقعیت ملک از نظر قرار داشتن در بافت شهری و ساختمانی نیز بر هزینه‌ها تأثیر می‌گذارد. برای مثال، هزینه تغییر کاربری در مناطق مرکزی شهر ممکن است بیشتر از مناطق حاشیه‌ای باشد. همچنین، اختلاف هزینه ممکن است حتی برای دو ملک مجاور در یک کوچه یا خیابان نیز وجود داشته باشد.

4. موقعیت جغرافیایی

موقعیت جغرافیایی ملک، مانند نزدیکی به مراکز تجاری، اداری یا مناطق مسکونی پرتردد، نیز می‌تواند بر هزینه‌ها تأثیر بگذارد. ملک‌هایی که در مناطق پرتردد و مراکز تجاری قرار دارند، ممکن است هزینه‌های بیشتری برای تغییر کاربری داشته باشند.

5. نرخ پایه تعیین شده توسط شهرداری

هر ساله یک نرخ پایه برای هزینه تغییر کاربری ملک توسط شهرداری تعیین و تصویب می‌شود. این نرخ پایه بسته به منطقه و نوع کاربری ممکن است متفاوت باشد. برای اطلاع از این نرخ‌ها باید به شهرداری مراجعه کرد. در تهران، هزینه تغییر کاربری ملک اداری یا تجاری می‌تواند از متری ۱۰۰ هزار تومان تا متری ۱۰ میلیون تومان متغیر باشد.

6. تخلفات و نظارت شهرداری

شهرداری وظیفه دارد همیشه بر نوع کاربری نظارت داشته باشد و مانع از تغییر کاربری غیرقانونی شود. تخلف از قوانین مربوط به تغییر کاربری می‌تواند منجر به جریمه‌های سنگین نقدی و حتی حبس شود. اگر در شهرداری یک منطقه کمتر از میزان مصوب شورا از فردی دریافت شود، این عمل تخلف محسوب شده و ممکن است منجر به پیگیری و شکایات شود.

7. هزینه‌های کارشناسی و مشاوره : برای بررسی و تأیید تغییر کاربری.

8. هزینه‌های ساخت و ساز و نوسازی : برای تطبیق ملک با استانداردهای کاربری جدید.
9. هزینه‌های قانونی : شامل هزینه‌های ثبت و تنظیم اسناد قانونی.

به طور کلی هزینه های تغییر کاربری مسکونی شامل هزینه های عوارض و مالیات می باشند که با توجه به موقعیت ملک، بافت محله، بافت ساختمان و متراژ خانه متفاوت است. گفتنی است که هزینه دریافت مجوز تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری از هر منطقه به منطقه دیگر و حتی از خیابانی به خیابان دیگر متفاوت است. حتی ممکن است دو ملک که در مجاورت هم قرار گرفته اند هزینه عوارض و مالیات متفاوتی داشته باشند. توجه به تمامی مراحل و شرایط مذکور می‌تواند به مالکان کمک کند تا فرآیند تغییر کاربری را به‌طور موفقیت‌آمیز و با صرفه اقتصادی به انجام برسانند.

آیا تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری صرفه اقتصادی دارد؟

تغییر کاربری مسکونی به تجاری می‌تواند از نظر اقتصادی بسیار سودآور باشد. قیمت هر متر مربع ملک تجاری یا اداری معمولاً بالاتر از ملک مسکونی است، و این امر می‌تواند به افزایش ارزش کلی ملک منجر شود. همچنین، درآمد ناشی از اجاره یا فروش ملک تجاری ممکن است بیشتر از ملک مسکونی باشد. با این حال، باید توجه داشت که این تغییرات همراه با هزینه‌هایی مانند پرداخت عوارض، هزینه‌های ساخت و ساز و تجهیزات مورد نیاز برای تطبیق با استانداردهای تجاری نیز خواهد بود. بنابراین، صرفه اقتصادی تغییر کاربری بستگی به موقعیت مکانی ملک، تقاضای بازار و میزان سرمایه‌گذاری اولیه دارد.

موارد استثناء استفاده تجاری از ملک مسکونی

• کارهای دفتری که نیازمند فعالیت‌های شدید کاری نیستند; مانند مطب، دفاتر مشاوره و وکالت، کارهای اداری و یا غیره را می‌توان در یک ملک مسکونی بدون تغییر کاربری انجام داد.
• مشاغل خانگی (به شرطی که در حد خانگی باشند) را نیز می‌تواند بدون تغییر کاربری در منزل انجام داد و نیازی به تغییر کاربری نیست.
• ایجاد دفاتر مطبوعاتی نیز در ملک مسکونی بلامانع قلمداد شده است.
• در نظر داشته باشید که این مجوزها صرفا برای عدم تغییر کاربری است و مجوزهای قانونی و صنفی دیگر را شامل نمی شود.
• در ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها، مشاغل خدماتی مانند; دفاتر وکالت، مطلب‌ها، دفاتر اسنادرسمی، دفاتر روزنامه‌ها، مجله‌ها و نیز دفاتر مهندسی می‌توانند در املاک مسکونی شروع به کار نمایند.

تغییر کاربری یک ملک از مسکونی به اداری

تغییر کاربری مسکونی به اداری به دو روش اصلی صورت می‌گیرد: اول از طریق تخریب و نوسازی و دوم از طریق دریافت مجوز تغییر کاربری. به دلیل محدودیت‌های موجود برای دریافت مجوز و همچنین وجود بافت فرسوده که نیاز به بازسازی دارد، بیشتر مواقع تغییر کاربری از طریق تخریب و نوسازی انجام می‌شود.

مراحل تغییر کاربری مسکونی به اداری

مراحل تغییر کاربری مسکونی به اداری به ترتیب زیر است:

۱. مراجعه به شهرداری و پرداخت عوارض سالیانه ملک.

۲. مراجعه به سازمان‌ها و ادارات مربوطه برای تکمیل مدارک اولیه.

۳. مراجعه به دفتر خدمات نوسازی ناحیه و ارائه درخواست با پر کردن فرم مشخصی که در آن کاربری قدیم و جدید ملک ثبت می‌شود. پس از تکمیل فرم و ارائه مدارک، فرآیند تشکیل پرونده به صورت الکترونیکی آغاز می‌شود.

۴. در این مرحله، یک ناظر برای بررسی ملک اعزام می‌شود. ناظر باید اطلاعات فرم درخواست را با وضعیت ملک مطابقت دهد و شرایط لازم برای تغییر کاربری را بررسی کند. در صورت وجود مغایرت، مالک باید ابتدا به رفع آن‌ها اقدام کند و سپس فرآیند درخواست را ادامه دهد.

۵. دفتر خدمات نوسازی در این مرحله دستور نقشه جدید متناسب با کاربری مورد درخواست را صادر می‌کند. اگر مالک نسبت به بخش‌هایی از نقشه اعتراض داشته باشد، باید قبل از ورود به مرحله بعد اعتراض خود را پیگیری کند.

۶. مالک باید طبق نقشه صادر شده، نقشه اصلی را طراحی کند و موارد ذکر شده در دستور نقشه را در آن لحاظ کند. این نقشه پس از بازسازی ملک مورد بررسی مجدد قرار می‌گیرد و در صورت تخلف باید اصلاح شود.

۷. پس از تهیه نقشه اصلی، مالک باید با نقشه ملک جهت دریافت پروانه ساخت به دفتر خدمات نوسازی شهرداری مراجعه کند. این دفاتر پس از بررسی تطابق نقشه با دستور نقشه، پروانه نوسازی و تغییر کاربری ملک را صادر خواهند کرد.

۸. در نهایت، تخریب و نوسازی ملک انجام می‌شود. پس از صدور مجوز تغییر کاربری، ملک مورد نظر تخریب شده و مطابق نقشه تأیید شده نوسازی می‌شود.

جمع بندی

• بر اساس قانون در شهرهایی که نقشه جامع شهر وجود دارد، شهرداری موظف است که بر طبق ضوابط نقشه آن ملک، در پروانه‌های ساختمانی نوع کاربری یا همان نوع استفاده از ساختمان را عنوان کند.
• آن دسته از املاکی که با نام واحد مسکونی نام گذاری می‌شوند، واحدهایی هستند که به منظور اسکان دائم یا موقت افراد ساخته می‌شود و به لحاظ ترکیب بنا دارای ظاهری خاص مانند اتاق، آشپزخانه، سرویس بهداشتی و غیره هستند.
• زمانی به یک مکان تجاری یا اداری می‌گویند که کاسب، تاجر یا فردی مشغول یک فعالیت تجاری یا کسب و کاری در آن باشد.
• بر اساس قوانین شهرداری، برای ساخت هر ملکی ابتدا یک مجوز صادر می‌شود که کاربری ملک به صورت دقیق در آن مشخص می‌شود. به این مجوز پروانه ساخت می‌گویند که دریافت آن پیش از شروع هر گونه عملیات ساخت و ساز لازم است.
• در تبصره بند ۲۴ از ماده ۵۵ قانون شهرداری که در سال ۱۳۵۲ آمده مقرر گردیده است که : ” شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند.”
• هر گونه تغییر کاربری دارای مسیر مشخصی است که باید طی شود. برای انجام این کار باید به دفاتر خدمات نوسازی ناحیه‌ای که ملک در آن قرار دارد مراجعه کرده و روال کار اداری آن را انجام دهید.
• هزینه تغییر کاربری زمین مبلغ مشخصی ندارد و در واقع گرفتن مجوز برای تغییر کاربری به تجاری یا تغییر کاربری به اداری در هر منطقه، خیابان، کوچه و حتی از ساختمانی به ساختمان دیگر متفاوت است.
• در حالت کلی هزینه‌هایی که برای تغییر کاربری خانه وجود دارند، عبارتند از: هزینه‌های مربوط به عوارض و مالیات که با توجه به موقعیت ملک متفاوت است و همچنین عواملی چون موقعیت جغرافیایی، بافت شهری، بافت ساختمانی، متراژ ملک و غیره نیز در این هزینه‌ها تاثیر بسیاری دارد.
• با وجود آنکه تغییر کاربری به تجاری یا تغییر کاربری به اداری نیاز به اخذ مجوز دارد اما در قانون استثناهایی نیز پیش بینی شده است که در آن از یک ملک با کاربری مسکونی می‌توان بهره برداری غیر مسکونی انجام داد. برای مثال مالک می‌تواند از یک ملک با کاربری مسکونی به عنوان دفتر حقوق استفاده کند.