فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

گاهی بین سازنده و مالک اختلافاتی پیش می‌آید که منجر به پایان قرارداد یا فسخ قرارداد می‌شود. در این زمان ضررهای وارد شده از فسخ قرارداد به عهده کدام یک از طرفین قرارداد است؟ آیا به راحتی می‌توان قرارداد را فسخ کرد؟ آیا تنها به خواست یکی از طرفین قرارداد می‌شود قرارداد را فسخ کرد؟ گاهی مالکین که تجربه‌ کمتری در این حوزه دارند فکر می‌کنند می‌توانند در صورت نقض شروط قرارداد از سمت سازنده، قرارداد را فسخ کنند در صورتی که این فکر اشتباه است و قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادی لازم است.

در قرادادهای مشارکت در ساخت که قراردادی لازم است، زمانی می‌توان آن را فسخ کرد که قانون آن را تعیین کرده یا در شروط قرارداد به آن اشاره شده باشد.

گاهی ممکن است در هنگام عقد قرارداد یکی از طرفین به هر دلیلی حق فسخ‌کردن برای خود تعیین نکرده باشد. آیا در چنین شرایطی این فرد نمی‌تواند اقدام به فسخ مشارکت در ساخت کند؟ خیر در چنین شرایطی، فرد با اختیارات قانونی (خیارات) می‌تواند از طریق مجاری قانونی نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند. اما شروط فسخ مشارکت در ساخت برای مالک و سازنده کاملا متفاوت است و برای هریک با توجه به بند قرارداد و دلایل خود است.

مهم‌ترین موردی که در مورد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، باید بدانید این است که تحت هیچ شرایطی، به صورت یک طرفه نمی توانید معامله را فسخ نمایید؛ این امکان در صورتی جایز است که، این حق برای شما یا طرف دیگر معامله در قولنامه ذکر شده باشد. اگر اصرار دارید که این کار را انجام دهید، باید برای فسخ، دلیل موجهی داشته باشید، اگر در توضیحات اظهار داشته باشید که پشیمان هستید و هیچ دلیل موجهی برای انجام فسخ ندارید، از نظر قانون پذیرفتنی نیست، و قانون به شما اجازه فسخ قرارداد را نمی دهد.

شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

مالک می تواند در صورت تخلف سازنده از انجام برخی تعهدات، در موارد معینی که در قرارداد پیش‌بینی می‌گردد، آن را فسخ نماید. به طور معمول موارد زیر از جمله تخلفاتی است که موجب می‌شود مالک حق فسخ مشارکت در ساخت را داشته باشد:

1. تأخیر غیر مجاز سازنده در تجهیز کارگاه به مدت …………. ماه از تاریخ صدور جواز ساخت به تشخیص دستگاه نظارت
2. تأخیر غیر مجاز سازنده در اجرای برنامه زمان بندی قرارداد به میزانی که براساس گزارش دستگاه نظارت موجب افزایش مدت قرارداد به میزان ………….. درصد کل قرارداد شود.
3. عدم رعایت مقررات قرارداد در مورد ضوابط ساخت و ساز، نقشه ها و طرح های اجرایی، فروش و پیش فروش واحدها و مانند اینها به ترتیبی که به تشخیص دستگاه نظارت به طرف دیگر ضرر وارد شود.
4. انتقال و واگذاری موضوع قرارداد به غیر، تحت هر عنوان حقوقی، از قبیل صلح، وکالت، بیع، مشارکت و نمایندگی

لازم به ذکر است که برای انجام فسخ بایستی شرایط فسخ قرارداد مشارکت که شامل موارد زیر است لحاظ گردد.

1. شخصی که قصد دارد قرارداد را فسخ کند باید برای انجام این عمل اراده کند.
2. شخصی که می خواهد فسخ قرارداد کند، این کار را با رضایت کامل و بدون اکراه انجام می دهد، مثلا اگر فسخ کننده قرارداد متوجه اکراه و عدم تمایل فرد حالا به هر دلیلی، برای فسخ قرارداد شود؛ حتی با وجود فسخ قرارداد، این فسخ اثر قانونی ندارد.
3. فسخ قرارداد باید توسط فردی انجام شود که، عاقل، بالغ، و مورد اعتماد باشد.

نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

اگر در هنگام عقد مشارکت در ساخت برای طرفین حق فسخ‌کردن تعیین شود و طرفین بخواهند از حق خود استفاده کنند، با مراجعه به داور یا دادگاه، داور یا دادگاه فسخ مشارکت در ساخت را اعلام می‌نماید. به این نوع فسخ، حق فسخ قراردادی می‌گویند.

اگر در هنگام عقد مشارکت در ساخت برای طرفین حق فسخ‌کردن تعیین نشود باید برای تشخیص حق آن به دادگاه مراجعه کنند. در صورتی که هنگام عقد پیمان، حق فسخ مشارکت در ساخت برای طرفین تعیین شود، زمانی که مالک یا سازنده تصمیم به فسخ آن بگیرند و به یکدیگر اعلام می‌نمایند، این اعلام فسخ بهتر است از طریق ارسال اظهارنامه رسمی باشد.

یکی از مواردی که موجب فسخ‌شدن این قراردادها از طرف مالک می‌شود، تاخیر سازنده در تحویل ملک است. در این زمان مالک به دادگاه مراجعه کرده و درخواست فسخ مشارکت در ساخت و مطالبه خسارت را می‌کند.

اگر مالک تقاضا فسخ مشارکت در ساخت داشته باشد و پروژه در دست احداث باشد چه می‌شود؟ آیا می‌توان آن را فسخ کرد؟ در چنین شرایطی اگر در این قراردادها حق فسخ‌کردن برای مالک تعیین شده باشد یا دادگاه با خیارات قانونی تصمیم به فسخ آن بگیرد. هزینه‌های سازنده محاسبه شده و مالک یا می‌تواند هزینه‌های پرداخت شده را بپردازد یا باید با توجه به آورده‌های سازنده، در ساختمان شریک گردد.

در این قرادادها، معمولا افراد به دلایل زیر دادخواست فسخ مشارکت در ساخت را به دادگاه ارائه می‌دهند، تا دادگاه در مورد فسخ شدن آن تصمیم بگیرد.

• به علت شرط فسخ
• به علت تخلف از شرط
• به علت فوت سازنده
• به علت ورشکستگی سازنده
• به علت توقیف یا مصادره ملک
• به علت فورس ماژور
• به علت غیرمقدور بودن انجام مشارکت

انواع فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

همان‌طور که می‌دانید معنی لغوی فسخ، از اعتبار ساقط شدن، از بین رفتن و به پایان رسیدن است. انواع فسخ نیز همین معنی را می‌دهند اما تفاوت هایی دارند که در ادامه بررسی خواهیم کرد.

فسخ: از بین رفتن تعهدات و از اعتبار ساقط شدن قرارداد به اراده‌ی یکی از طرفین هست. برای مثال هنگام فروش ملک، فروشنده در قرارداد قید می‌کند اگر تا ۵ روز مبلغ بیع (مال) از خریدار دریافت نکند حق فسخ را دارد و ۵ روز می‌گذرد و فروشنده مبلغ بیع را دریافت نمی‌کند. در این زمان فروشنده حق فسخ دارد و می‌تواند آن را فسخ کند.

تفاسخ (اقاله): از بین رفتن تعهدات و از اعتبار ساقط شدن قرارداد به توافق هر دو طرف قرارداد است. برای مثال قرارداد مشارکت در ساختی بسته شده است، در مرحله‌ای از اجرا و به هر دلیلی با توافق دو طرف، قراردادی که بسته شده از اعتبار ساقط می‌شود.

منفسخ (انفساخ): در این حالت از بین رفتن تعهدات و از اعتبار ساقط شدن قرارداد به اراده شخص ثالث (مثل قانون) است. برای مثال فروشنده ملک را به خریدار می‌فروشد، قراردادی تنظیم و امضا می‌شود و در این زمان باقی مانده تا تحویل ملک به خریدار، سیل یا زلزله ملک را ویران می‌کند، در این شرایط با دخالت قانون قرارداد باطل می‌شود. در این نوع، نه فروشنده و نه خریدار خواستار فسخ قرارداد نبودند اما قرارداد به اصطلاح منفسخ شد.

روش اعلام فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در قانون

در قانون کشور ما ایران، برای حق فسخ اراده فرد کافیست، اما اراده فرد زمانی موثر است که، و از طرف فرد اعلام شود. در قانون طبق ماده ۴۴۹ قانون مدنی، فسخ زمانی که لفظا از طرف شخصی که دارای حق فسخ است حاصل شود، انجام می گردد. لذا فرد دارای حق فسخ باید اجرای حق خود را با رفتار یا گفتار نشان دهد. یا به عبارتی، اجرای حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت با اعلان اراده صورت می پذیرد؛ و دادگاه هیچ نقشی در وقوع فسخ ندارد.

فسخ قرارداد زمانی رخ می دهد که:

1. طرفین در مورد این موضوع توافق داشته باشند.
2. مقام رسمی شرایط ایجاد حق فسخ و اجرای به هنگام و درست آن را اجرا و اعلام کند.

(لازم به ذکر است که، طرف قرارداد به راحتی از قرارداد دست نمی کشد، و باب میل اراده صاحب فسخ عمل نمی کند، بنابراین او ناچار است برای اجرای فسخ قرارداد از دادگاه کمک بگیرد.)

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در قانون

طبق ماده ۲۳۹ قانون مدنی اگر اجبار متخلف برای رفع نقایص کافی نباشد و طرف دیگر هم توانایی برطرف کردن نقایص را نداشته باشد، طرف مقابل می‌تواند فسخ قرارداد کند. البته این عکس این مورد هم امکان دارد مثلاً اگر طرف اول قرارداد از تعهدات خود مثل تحویل اسناد و مدارک مربوط در زمان مقرر یا عدم تنظیم سند رسمی نسبت به بعضی از ملک با توجه به پیشرفت کار، در زمان مشخص‌ شده استنکاف کند. در این نوع قرارداد طرفین در قبال تأخیر در انجام تعهدات خود مسئول‌اند و اگر در قرارداد ذکر شده باشد برای هر مدت‌ زمان از تأخیر باید به‌ طرف مقابل خسارت بدهند که از محل تضمینات دریافتی و یا اموال طرف دیگر قابل وصول است.

البته باید در نظر داشت که طبق ماده ۲۲۸ قانون مدنی، شرط مطالبه خسارت این است که طرف متخلف از انجام تعهد نتواند ثابت کند که عدم انجام به‌ موقع، معلول حوادث غیرقابل پیشگیری یا پیش‌بینی بوده و یا ناشی از عمل طرف دیگر و عدم انجام تعهدات وی بوده است.

برای جلوگیری از سوء استفاده های احتمالی ممکن است طرفین قرارداد تضمیناتی مانند چک را در قبال انجام تعهد از یکدیگر اخذ نمایند. به عنوان مثال در امر مشارکت در ساخت طبعاً ممکن است سازنده یا پیمانکار از نظر به بکار بردن مصالح و نوع و مرغوبیت آنها و یا اجرای صحیح عملیات ساخت و ساز ، به تعهدات قراردادی و یا متعارف عمل نکند. مرسوم است که در این باره تضمیناتی از سازنده أخذ شود تا در صورت تخلّف، طرف دیگر بتواند از محل آن، خسارت مربوط به خود را وصول کند. باید دقت کرد که مبنا و منشأ حقوقی مطالبه در چنین مواقعی، خسارت تخلف از انجام تعهد نیست؛ بلکه در واقع أرش عیب می باشد که نحوه محاسبه آن بر طبق ماده ۴۲۷ قانون مدنی است. این نقیصه مربوط به کیفیت است.

باطل شدن قرارداد مشارکت در ساخت

طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی برای صحت هر معامله شرایط زیر اساسی است:

اهلیت طرفین
قصد و رضای طرفین
موضوع معین که مورد معامله باشد
مشروعیت جهت معامله

اگر قراردادی شرایط ذکر شده را نداشته باشد باطل است.

پیشنهاد میکنیم این صفحه از سامانه آرای قوه قضائیه را مطالعه کنید، مطمئنا خالی از لطف نخواهد بود.

اثر فسخ قرارداد مشارکت بر قرارداد بیع بعدی