قانون تفکیک زمین و اراضی شهری و کشاورزی

یکی از مهم ترین مصادیقی که ما امروزه با آن رو به رو هستیم، میزان سهم و شراکت افراد با یک دیگر در خصوص زمین و املاک می باشد. این مسئله گاهی باعث می شود میان افراد و شرکا با یک دیگر اختلاف حاصل شود و راهی جز دعاوی حقوقی برای حل مشکل باقی نماند. اما راه حل هایی همچون تفکیک و افراز اراضی از منظر قانون مطرح است تا هر شخص بتواند به تفکیک و جداسازی و افراز سهم خویش بپردازد . ما در این مقاله قصد داریم به تعریف قوانین تفکیک زمین و اراضی شهری و کشاورزی و قدرالسهم شهرداری ها از منظر قانون بپردازیم.

تفکیک زمین چیست و چگونه انجام می شود؟

تفکیک زمین به معنای تقسیم کردن یک زمین به قطعات کوچکتر است تا سهم هر یک از مالکین مشخص شود. این کار زمانی انجام می‌شود که یک زمین دارای چند مالک با سهم‌های متفاوت باشد. برای این که بتوان برای هر قطعه سند مالکیت گرفت، باید حدود هر قطعه به وضوح مشخص شود.

مراحل تفکیک زمین شامل درخواست مالک یا وکیل او، تهیه نقشه تفکیکی بر اساس سیستم مختصات یو تی ام، و تعیین حدود زمین با دیوار یا فنس است. نقشه یو تی ام برای مشخص کردن دقیق مرزهای زمین کاربرد دارد و به ویژه برای زمین‌های کشاورزی که معمولاً دیوار یا مرز مشخصی ندارند، ضروری است.

برای تهیه این نقشه، مهندسان نقشه‌برداری با تجهیزات پیشرفته به زمین مراجعه می‌کنند و مختصات گوشه‌ها و مرزها را اندازه‌گیری می‌کنند. این مختصات سپس بر روی نقشه پیاده‌سازی می‌شوند.

در ایران، بسیاری از زمین‌های کشاورزی سند مشاعی دارند و دیوارکشی نشده‌اند. به همین دلیل، مهم است که مالکان حدود زمین خود را با همسایگان تطبیق دهند تا از هرگونه تداخل جلوگیری شود. اگر شما اولین مالک در منطقه باشید که اقدام به گرفتن سند می‌کنید، دیگر مالکان نیز مجبور خواهند شد حدود و مساحت ملک خود را با زمین شما تطبیق دهند، که این امر از تعارضات آینده جلوگیری می‌کند.

قانون تفکیک زمین و افراز اراضی چیست؟

اول از همه باید میان تفکیک و افراز تفاوت قائل شد. چرا که تفکیک ارضی به معنای جداسازی و تبدیل یک ساختمان یا ملک و زمین به قطعات کوچک تر است. در حالی که افراز اراضی به معنی جدا کردن سهم مشاع شرکا یک ملک یا زمین از یک دیگر است که در این هنگام هرگاه شرکا بخواهند سهم خود را از زمین یا ملک مشخص نمایند به این صورت است که باید به جدا سازی سهم بپردازند. در اینجا مفهوم و عمل افراز برایمان روشن می شود.

باید عنوان داشت که تفکیک یعنی تقسیم ملک یا زمین که در این حالت مشاع بود یا وجود شرکا حتمی نمی باشد و به صورت واحد و تکی هم می توان تفکیک زمین را انجام داد. اما در افراز مالک بیشتر از یک نفر است و مشاع بودن ملک و زمین مطرح است. در افراز قصد اصلی تعیین سهم هر مالک که به دنبال آن تقسیم زمین و ملک را به دنبال خواهد داشت .

مطلب پیشنهادی: نحوه افراز و تفکیک اراضی

هدف از تفکیک زمین و افراز اراضی

هدف از تفکیک و افراز اراضی را می توان از منظر مسائل فردی و هم از منظر مسائل شهرسازی بیان کرد. در خصوص مسائل فردی هدف این است که مالکیت فردی هر شخص محترم شمرده شود و به عوامل اختلاف آمیز میان مالکینی که در املاک مشاع خود دچار اختلاف هستند پایان دهد. از منظر شهرسازی باید عنوان داشت از جمله مسایل مهـم شـهری و پایـه و اسـاس رشـد مـوزون شـهرها و اجرای طرح های جامع و تفصیلی و ضوابط مقرر در طرح های مذکور می باشد.

مطلب پیشنهادی: طرح تفصیلی تهران

می توان با بـه کار بردن ضوابط اصولی ، از طریق کنترل و نظارت بر تفکیک و افراز اراضی به اهداف طرح های جامع و تفصیلی تحقق بخشید. تفکیک زمین و افراز اراضی شهری در واقع زمینـه شـکل گیـری  فضـای ساختمانی و فرم شهری تا مقیاس محله و ناحیه محسوب مـی شـود.

 تفکیک زمین و افراز اراضی شهری

اول از همه باید گفت که میان اراضی شهری با دیگر اراضی باید تفاوت قائل شد. چرا که نحوه تفکیک و افراز در اراضی شهری با دیگر ارضی متفاوت است.

در این خصوص باید گفت که اراضی شهری به زمین هایی گفته می شود که در محدوده قانونی و حریم استحفاضی شهر ها و شهرک ها اطلاق می شود. این تعریف را باید مستفاد ماده ۲ قانون زمین شهری دانست.

مراحل تفکیک اراضی شهری به این صورت است که مالک یا مالکین و یا وکیل قانونی آن ها تقاضای تفکیک زمین خود را به شهرداری منطقه ای که زمینشان در آن جا واقع شده است می برند و تسلیم می کنند. شهرداری پس از گرفتن مدارک و برسی آن ها بر اساس موضوع ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها اقدام به برسی های قانونی کرده.

سپس صوت جلسه ای تنظیم می کند که نسخه ای از آن را به شما و نسخه دیگر را به اداره ثبت ارسال می کند. پس از آن نقشه مورد تایید شهرداری به اداره ثبت ارجاع داده می شود تا کارشناس رسمی دادگستری و نماینده اداره ثبت از زمین مورد نظر بازدید کرده. در صورت نبود مغایرتی اقدام به تنظیم صورت جلسه تفکیکی کرده. پس از طی شدن مراحل قانونی اقدام به تفکیک زمین به دو یا چند قسمت می نمایند که سند آن پس از طی کردن روال اداری صادر می شود.

مطلب پیشنهادی: الزام تنظیم سند

نحوه افراز اراضی شهری

اول از همه در خواست افراز اراضی خود را به اداره ثبت تقدیم می کنیم که در این خصوص حتما به مواردی همچون مشخصات کامل شریک و شرکای متقاضی افراز باید با تمام جزئیات اشاره کرد و میزان مالکیت و سهم متقاضیان افراز قید شده باشد و دلایلی که شخص قصد افراز سهم خود را دارد عنوان و بیان شود .

پس از تقدیم درخواست به اداره ثبت ، اداره ثبت اقدام به برسی زمین برای افراز می کند و آن را مطابق روال اداری و بر اساس قانون برسی می کند. پس از این به مالکین و شرکا ابلاغ می شود برای بازدید از زمین. پس از آن در صورت نبود مشکلی اقدام به نقشه برداری در حضور نماینده اداره ثبت می شود. پس از آن صورت جلسه افراز با تمام جزئیات از قبیل سهم هر شخص در پرنده ثبتی درج می شود و به امضاء شخص درخواست دهنده و شرکا و یا وکیل قانونی آن ها می رسد.

تفکیک و افراز ارضی کشاورزی

در اینجا باید گفت اراضی کشاورزی به اراضی گفته می شود که اعم از باغ ها ، نهالستان ها ، اراضی زیر کشت آبی ، دیم و آیش که در آنها محصولات زراعی ، باغی ، دامی و شیلاتی تولید  می گردد .

در خصوص تفکیک زمین و افراز اراضی کشاورزی قانون بسیار سخت گیری به عمل آورده است. تفکیک و افراز اراضی کشاورزی با شرایطی خاص و بر اساس وضعیت زمین و برسی های به عمل آمده توسط اداره جهاد کشاورزی این امکان را به شخص می دهد که دست به چنین عملی بزند.

در این خصوص باید به ماده ۲ آیین نامه اجرایی قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی ، اقتصادی اشاره کرد که عنوان داشته : تفکیک زمین ، افراز ، تقسیم و خرد شدن اراضی کشاورزی به قطعات کمتر از حدنصاب‏های فنی و اقتصادی ممنوع است.

شخصی که درخواست افراز و تفکیک زمین کشاورزی خود را دارد پس از تسلیم درخواست باید حتما این مدارک را هم ارائه دهد که این مدارک عبارتند از :

سند مالکیت ، مدارک شناسایی فرد یا افراد و شرکایی که تقاضای تفکیک و افراز را دارند ، ارائه نقشه یو تی ام در مقیاس یک دوهزارم که پس از ارئه مدارک به مراجع مربوطه و بررسی آن ها و استعلام اداره جهادکشاورزی شهرستان محل وقوع زمین در خصوص تأیید نقشه مبنی بر رعایت حد نصاب ‏های فنی و اقتصادی بر اساس کاربری اراضی مزبور و همچنین ملی و دولتی نبودن آنها اقدام به صدور اسناد تفکیکی و سند و تفکیک و افراز مشروط بر اینکه جزء اراضی ملی و دولتی نبوده و نیز هیچ یک از قطعات ، کمتر از حد نصاب‏های فنی و اقتصادی نباشدکه با درج نوع کاربری کشاورزی که در اسناد مالکیت قید می نمایند .

قدر السهم شهرداری

نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه کرده و جهت تصویب در قبال رسید ، تسلیم شهرداری می‌کند ، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین ، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتبا به مالک ابلاغ شود .

بعد از انقضای مهلت مقرر و عدم تعیین‌تکلیف از سوی شهرداری مالک می‌تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم کند. دادگاه با رعایت حداکثر نصاب ‌های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده ۵ ، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌کند. کمیسیون ماده (۵) حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد.

در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طــرح جــامع و تفصیلی در چهــارچــوب سـایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صــادر می‌کند.

لازم به ذکر است که در اراضی با مساحت بیشتر از ۵۰۰  مترمربع که دارای سند شش‌دانگ است ، شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف ۲۵ درصد و برای تأمین اراضی مورد نیاز خود جهت احداث شوارع و معابر عمومی شهر که در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد می شود از عمل تفکیک برای مالک ، تا ۲۵ درصد از باقیمانده اراضی را دریافت ‌کند.

شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را بر اساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت کند.

این نکته را هم باید گفت که شهرداری ها حق تعیین نرخ و درصدی خارج از قانون معین ندارند. در صورت انجام این عمل که خارج از چهارچوب قانونی قلمداد می شود  مالک و یا وکیل قانونی وی می توانند با تقدیم دادخواست به دیوان عدالت اداری و پیگیری آن احقاق حق نمایند.

مدارک مورد نیاز برای تفکیک زمین سنددار

برای تفکیک زمین دارای سند، چه در مناطق شهری و چه در روستاها، نیاز به تهیه نقشه تفکیکی و ارائه مدارک زیر دارید:

۱. درخواست کتبی مالک زمین: درخواست تفکیک زمین باید به صورت رسمی و کتبی از سوی مالک زمین یا وکیل قانونی او ارائه شود.
۲. مدارک شناسایی کلیه مالکین: شامل کارت ملی و شناسنامه تمامی مالکین زمین.
۳. مدارک مربوط به زمین و سند رسمی آن: سند مالکیت رسمی زمین و سایر مدارک مرتبط که وضعیت قانونی و مالکیت زمین را مشخص می‌کند.
۴. نقشه جانمایی سند و زمین: نقشه‌ای که موقعیت زمین را بر روی نقشه‌های رسمی و مختصاتی نشان می‌دهد.
۵. نقشه تفکیکی زمین: نقشه‌ای که نشان‌دهنده تقسیم‌بندی زمین به قطعات کوچکتر است و بر اساس سیستم مختصات یو تی ام تهیه شده باشد.

این مدارک به کمک مهندسان نقشه‌برداری تهیه و ارائه می‌شوند تا فرایند تفکیک زمین به صورت قانونی انجام شود.

سوالات متداول درباره قوانین تفکیک زمین

روش تفکیک زمین در فرض خودداری شهرداری از انجام وظایف خود، چگونه است؟

مطابق ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری، شهرداری محل باید ظرف سه ماه از تاریخ ارائه نقشه تهیه شده توسط مالک که برای تفکیک یا افراز تقدیم شهرداری می نماید؛ پس از کسر سطوح لازم برای معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی، تأیید و به مالک ابلاغ نماید.

بدیهی است که احتمال دارد شهرداری نقشه تفکیکی یا افرازی را تأیید ننماید ولی باید ظرف مدت سه ماه نظر خود را در این مورد، نفیاً یا اثباتاً به مالک ابلاغ نماید.

اگر نقشه ابرازی مالک تأیید گردد دادگاه یا اداره ثبت، تفکیک زمین یا افراز را طبق نقشه تأیید شده توسط شهرداری، انجام خواهند داد. اگر ظرف سه ماه مذکور، به مالک ابلاغ شود که نقشه ابرازی او مورد تأیید نیست، مالک بایستی ایرادات شهرداری را برطرف و با رعایت منویات شهرداری، نقشه تفکیکی یا افرازی را ارائه نماید.

اگر مالک مدعی عدم تایید نقشه توسط شهردار ی بدون توجیج فنی و حقوقی باشد،راه کار حقوقی چیست؟

به نظر می رسد در این فرض می توان علیه شهرداری در دیوان عدالت اداری شکایت نمود.هر چند که با توجه به فنی و مهندسی بودن ضوابط تفکیک و افراز زمین های شهری،بایستی به ایرادات شهرداری توجه نمود و با هر پاسخ منفی شهرداری در قبال نقشه ابرازی مالک،شهرداری را متخلف تلقی ننمود.

نتیجه عدم تعیین شهرداری در مهلت سه ماهه چیست؟

در این باره طبق ماده ۱۰۱ اصلاحی قانونی شهرداری، مالک می تواند راساً تقاضای تفکیک زمین یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه نیز با لحاظ حداکثر نصابهای مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه های عمومی با اخذ نظر کمیسیون ماده ۵ به موضوع رسیدگی و تصمیم گیری می کند.

اگر کمیسیون ماده ۵ نیز ظرف حداکثر دو ماه از تاریخ وصول استعلام دادگاه، جوابیه ای به دادگاه ارسال ندارد، شعبه رسیدگی کننده دادگاه بر اساس طرح جامع و تفصیلی شهر مربوطه و ضوابط و مقررات به موضوع رسیدگی و در مورد تفکیک یا افراز رأی مقتضی صادر می نماید.

بنابراین مرجع رسیدگی به دعوی شکایت از شهرداری بابت عدم تعیین تکلیف و اعلام نظر درباره نقشه ابرازی مالک برای افراز یا تفکیک دادگاه حقوقی محل وقوع ملک می باشد.

حد نصاب تفکیکی و حداقل متراژ تفکیک زمین چیست؟

ضوابط تفکیک اراضی شهری در بردارنده حد نصاب تفکیکی و حداقل متراژ تفکیک زمین نیز می باشد و در طرح تفصیلی شهرها این موارد مشخص شده است.
منظور این است که بعد از افراز و تفکیک اراضی،زمین اولیه به قطعات کوچک تری تقسیم می شود و حداقل متراژ تفکیک زمین نیز بر اساس ضوابط طرح تفصیلی تعیین می گردد و مرجع رسیدگی کننده (اعم از دادگاه،کمیسیون ماده ۵ و به باور ما وزارت راه وشهرسازی )ملزم به رعایت این ضوابط و مقررات می باشند.

قانون تفکیک اراضی زیر ۵۰۰ متر مربع چیست؟

با توجه به متن صریح تبصره ۳ ماده ۱۰۱ قانون شهرداری به اراضی با مساحت ۵۰۰ متر مربع و کمتر از آن هزینه و قدرالسهم افراز و تفکیک شهرداری تعلق نخواهد گرفت.
البته به باور ما در فرضی که زمینی با سند رسمی شش دانگ مالکیت به متراژ بالاتر از ۵۰۰ متر مربع به صورت عادی به قطعاتی تقسیم شده است خواه به غیر واگذار شده باشد یا خیر؛ قدرالسهم شهرداری تعلق می گیرد چون از نظر ثبتی و قانونی ملک مورد نظر(پلاک ثبتی مادر) افراز یا تفکیک نشده است.

متاسفانه این مساله در عمل باعث بروز مشکلاتی برای خریداران اراضی شهری با سند عادی گردیده است.ولیکن در این باره بر اقدام شهرداری نمی توان خرده گرفت و مسئولیت متوجه اشخاصی است که بدون توجه به مشکلات اداری،حقوقی و ثبتی اسناد عادی مبادرت به خرید و فروش زمین می نمایند.

چگونه باید درخواست تفکیک زمین کنید؟

برای درخواست تفکیک زمین باید مراحل زیر را طبق ماده ۱۵۰ قانون ثبت طی کنید:

۱. تهیه درخواست کتبی: ابتدا باید یک تقاضا نامه رسمی تهیه کنید که شامل جزئیات کامل زمین و درخواست تفکیک آن باشد.
۲. تعیین ارزش ملک: در تقاضا نامه باید ارزش ملک خود را بر اساس قیمت‌های روز معاملات مشخص کنید.
۳. پرداخت هزینه‌ها: به عنوان درخواست‌دهنده، باید هزینه‌های مربوط به تفکیک زمین را پرداخت کنید.
۴. ارسال درخواست به اداره ثبت: پس از تکمیل تقاضا نامه و پرداخت هزینه‌ها، درخواست خود را به اداره ثبت محل ارسال کنید.

در موارد افراز (تقسیم ملک مشاع) مراحل به این صورت است:

۱. ملک ثبت‌شده:
– مراجعه به اداره ثبت محلی: طبق ماده ۱ قانون مصوب ۱۳۵۷، اگر ملک ثبت شده باشد، باید به اداره ثبت محل که ملک در آن قرار دارد، مراجعه کنید.

۲. ملک ثبت‌نشده:
– مراجعه به دادگاه عمومی: اگر ملک ثبت نشده باشد، مرجع رسیدگی دادگاه عمومی محل است.

پس از ارائه درخواست و مدارک به مرجع مربوطه (اداره ثبت یا دادگاه)، مراحل اداری و قانونی پیگیری خواهد شد تا فرایند تفکیک یا افراز به نتیجه برسد.

حداقل متراژ تفکیک زمین مسکونی

حداقل متراژ تفکیک زمین‌های مسکونی بسته به تراکم منطقه متفاوت است. در مناطق مسکونی پرتراکم، حداقل متراژ ۱۵۰ متر مربع است. در مناطق کم‌تراکم، این مقدار به ۳۳۰ متر مربع افزایش می‌یابد و در مناطق با تراکم متوسط، حداقل متراژ ۲۰۰ متر مربع تعیین شده است. این حداقل‌ها باید مطابق با طرح‌های تفصیلی و جامع و همچنین قوانین تعریض خیابان‌ها رعایت شوند.

برای مناطق آزاد شده که داخل محدوده ۲۵ ساله قرار دارند، حداقل متراژ تفکیک زمین مسکونی ۳۳۰ متر مربع است.

در مناطقی با کاربری تجاری، حداقل متراژ تفکیک زمین بر اساس موقعیت و جمعیت منطقه و طبق مقررات طرح تفصیلی، ۳۰۰ متر مربع است. در مناطق صنعتی، با رعایت اصول اصلاحی، این مقدار به ۱۰۰۰ متر مربع می‌رسد. همچنین، حداقل متراژ تفکیک زمین‌های متعلق به شهرداری تهران، ۲۰۰ متر مربع تعیین شده است.

کلام آخر

در خصوص افراز و تفکیک زمین حتما باید مدارک و نقشه ها به صورت معتبر و از طریق کارشناسان رسمی دادگستری تهیه شود و باید دانست. برای این کار باید یا خود شخص اقدام کند یا وکیل قانونی آن فرد که پیشنهاد ما به شما مشروت گرفتن از وکلای مجرب در این زمینه می باشد. چرا که انجام اموری همچون تفکیک و افراز گاهی سبب بروز اختلافات میان اشخاص و شرکا و همچنین کشیده شدن کار به محاکم حقوقی می شود که این مسئله سبب زمان بر شدن و طولانی تر شدن این پروسه می شود.

از آنجایی که موضوع “تفکیک اراضی و زمین” دارای اهمیت ویژه‌ای در زمینه عمران می‌باشد، پیشنهاد می‌کنیم در این زمینه حتما از یک شرکت مهندسی معتبر که علاوه بر مسائل فنی، میزان آشنایی بالایی با مسائل حقوقی عمران نیز داشته باشد، مشاوره بگیرید تا از خسارات احتمالی زیادی که در این مسیر وجود دارد، جلوگیری نمایید.