قدرالسهم چیست؟

قدرالسهم چیست‌؟ یکی از عباراتی است که اگر با مشاورین املاک برخورد داشته باشید و یا این که به تازگی قصد خرید ملک را داشته باشید به گوش شما خواهد خورد و البته که بسیار نیز مهم است. در واقع به سهم هر واحد از زمینی که آپارتمان روی آن بنا شده است، گفته می‌شود.
این مفهوم دلالت بر میزان سهم واحدهای ساختمان و نحوه قیمت گذاری آن‌ها در ساخت و ساز شهری دارد. با اینکه این اصطلاح بسیار رایج است اما هنوز هم افرادی هستند که به درستی مفهوم قدرالسهم آپارتمان و زمین را نمی‌دانند. به همین دلیل، ما در این مقاله می‌خواهیم درباره مفهوم قدرالسهم صحبت کنیم.

قدرالسهم زمین چیست؟

قدرالسهم آپارتمان یعنی سهمی که از زمین به هر واحد آپارتمان اختصاص داده میشود. ابتدا بیایید معنی عرصه و اعیان که یکی از اصطلاحات رایج بازار مسکن است را بدانیم. اعیان به هر چیزی گفته می‌شود که روی یک زمین ساخته می‌شود و عرصه زمین ملک است و قدرالسهم یک ملک میزان عرصه از ملک است.

هرچه مساحت یک واحد بیشتر باشد قدرالسهم آن یا سهم زمین آن بیشتر میشود. برای مثال یک آپارتمان ۴ واحدی را در نظر بگیرید که زمین آن مساحت ۲۰۰ متر دارد. هر نفر که مالک یک واحد است از زمین سهم می‌برد. به میزان سهمی که به هر یک از افراد تعلق می‌گیرد قدرالسهم زمین گفته می‌شود. اگر متراژ هر ۴ ملک برابر باشد قدرالسهم هر نفر ۵۰ متر مربع می‌شود.

قدرالسهم زمانی برای خرید یا فروش یک آپارتمان ارزش پیدا میکند که تعداد واحدهای آن کم باشند مثلا یک واحد، دو واحد و غیره. اگر ساختمان قدیمی بوده اما تعداد واحدهای آن زیاد و مثلا ۲۰ واحد باشد به اندازه ملک‌های چند واحدی ارزش ندارد زیرا سهم هر واحد آپارتمانی کاهش پیدا میکند و راضی کردن تمامی واحدها کار سخت‌تری است. معمولا در ایران خانه‌های ۲۰-۲۵ سال به بالا قدرالسهمی هستند و به ارزش زمین آنها محاسبه میشوند.

نحوه محاسبه قدرالسهم

اگر در یک مجتمع آپارتمان یا برج بلند مرتبه تمامی واحدها متراژ برابری داشته باشند، مساحت زمین به طور مساوی بین واحدها تقسیم می‌شود و در نتیجه میزان قدرالسهم همه آن‌ها برابر است؛ اما اگر متراژ واحدها با یکدیگر متفاوت باشد میزان سهمی که هر یک از واحدها از زمین می‌برند نیز متفاوت خواهد بود.

حالت اول: فرمول محاسبه قدرالسهم برای املاک با متراژ واحدهای مشابه برابر عبارت است از:

قدرالسهم هر واحد = تعداد کل واحدهای آپارتمانی ÷ متراژ کل ساختمان

برای مثال، اگر مجتمع آپارتمانی دارای زمینی به مساحت ۴۰۰ مترمربع و ۵ واحد مسکونی باشد، میزان قدرالسهم هر یک از واحدها به شرح زیر است:

۸۰ متر = ۵ ÷ ۴۰۰ متر

حالت دوم: فرمول محاسبه قدرالسهم برای املاک با متراژ واحدهای غیر مشابه برابر عبارت است از:

قدرالسهم هر واحد = جمع مساحت کل واحدهای مسکونی ÷ (متراژ واحد مربوطه × متراژ کل ساختمان)

برای مثال، اگر مجتمعی دارای زمینی به مساحت ۱۲۰۰ مترمربع و ۴ واحد ۱۰۰ متری و ۲ واحد ۲۰۰ متری باشد، میزان قدرالسهم یک واحد ۱۰۰ متری به شرح زیر است:

۷۵ متر = (۴×۱۰۰ متر) + (۲×۲۰۰ متر) ÷ (۱۰۰ متر × ۱۲۰۰ متر)

اگر فردی قصد فروش ملک خود را دارد، در بیشتر موارد بسته به نوع ملک انتظار تفاوت قیمت در ارزش ملک وجود دارد. به این معنا که قیمت ملک در بازار مسکن دارای یک رنج و قیمت ناشی از میزان قدرالسهم محاسبه شده نیز مبلغی متفاوت دارد. اگر ارزش ملک براساس قدرالسهم بیشتر باشد، می‌توان قیمت ملک را براساس این مفهوم ارزش گذاری کرد.

نحوه محاسبه قدرالسهم مشاعات

طبیعتا قدرالسهم از مشاعات برای هر یک از مالکین، معادل قدرالسهم ملک آن‌ها است. برای محاسبه قدرالسهم مشاعات می‌توانید به ترتیب زیر عمل کنید.

ابتدا باید متراژ کل مشاعات ساختمان را از روی نقشه ملک استخراج کنید. سپس هر یک از مالکین به نسب سهمی که از کل اعیان دارند، از مشاعات نیز سهم می‌برند. برای درک بهتر موضوع، به مثال زیر توجه کنید.

فرض کنید در یک آپارتمان، ۴ واحد به متراژ‌های: ۷۰، ۸۰، ۹۰ و ۱۰۰ متر داریم. مجموع این متراژها معادل ۳۴۰ متر است. بنابراین به ترتیب هر یک از مالکین: ۷۰ سهم از ۳۴۰ سهم، ۸۰ سهم از ۳۴۰ سهم، ۹۰ سهم از ۳۴۰ سهم و ۱۰۰ سهم از ۳۴۰ سهم دارند.

بنابراین برای محاسبه قدرالسهم مشاعات آپارتمانی که ۷۰ متر دارد، باید متراژ کل مشاعات که در نقشه ملک مشخص است را بر عدد ۳۴۰ تقسیم و در عدد ۷۰ ضرب کنیم. یعنی اگر متراژ کل مشاعات ۳۰۰ متر مربع باشد، قدر السهم مالک آپارتمان ۷۰ متری معادل ۶۱.۷۶ متر مربع است.

البته توجه داشته باشید که وقتی صحبت از قدرالسهم مشاعات می‌کنیم، منظورمان صرفا قدرالسهم از راهرو، راه پله، پشت بام، آسانسور و موارد مشابه است، نه قدرالسهم از کل زمین.

فرمول محاسبه قدرالسهم زمین

حالا که فهمیدیم قدرالسهم زمین یعنی چه، باید دید که کجا باید قدرالسهم زمین را محاسبه کرد؟ زمانی که قصد خرید آپارتمان با هدف سرمایه‌گذاری دارید، هنگام مقایسه دو آپارتمان، فروش چند واحد با چند مالک به یک خریدار را دارید. حالا نحوه محاسبه قدرالسهم زمین به چه صورت است.

برای آپارتمان‌های تک متراژ (زمانی که متراژ واحدها با هم برابر است) : متراژ کل تقسیم بر تعداد واحدهای آپارتمانی. مثلا فرض کنید آپارتمان ۲۰۰ متری و دارای ۴ طبقه و در هر طبقه دو واحد داریم. در فرمول محاسبه قدرالسهم زمین متراژ ۲۰۰ را باید بر ۸ تقسیم کنید.
برای آپارتمان‌های چند متراژی (زمانی که متراژ آپاتمان ها یکسان نیست): متراژ آپارتمان را بر متراژ کل تقسیم کرده و در عدد ۱۰۰ ضرب کنید که برابر با درصدی می‌شود که آپارتمان مورد نظر از کل زمین سهم دارد.
متراژ پارکینگ و انباری نیز برای واحدهایی که پارکینگ دارند در قدرالسهم زمین محاسبه خواهد شد.

محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت

بسیاری از افرادی که به تازگی وارد این حرفه مشارکت در ساخت شده اند و یا قصد دارند ساختمان قدیمی خود را با کمک این قرارداد نوسازی کنند، پرسشی مبنی بر نحوه محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت و درصد طرفین مطرح می‌کنند.

این درصد با توجه به چند مورد محاسبه می‌شود؛
۱. ارزش ملک در آن منطقه (آورده مالک)
۲. قابلیت ساختمان قدیمی برای ساخت تعداد طبقات و واحد ها (مجوز ساخت چند طبقه را دارد طبق دستور نقشه)
۳. هزینه ساخت (آورده سازنده).

سازندگان با در نظر گرفتن این ۳ عامل و گاها عوامل دیگر، قدرالسهم مشارکت در ساخت را محاسبه کرده و با توافق طرف مقابل درصدی مشخص می‌کنند.
مثلا در یک منطقه این قدرالسهم با توجه به ارزش ملک، ۴۰ – ۶۰ به نفع مالک خواهد بود و در منطقه‌ای دیگر ۵۰ – ۵۰، گاها نیز درصد بالاتر به سازنده تعلق می‌گیرد.

کلام آخر

همان‌طور که در ابتدای این مطلب هم اشاره شد، هر چقدر قدرالسهم آپارتمان بیشتر باشد، بر ارزش نهایی آن ملک افزوده می‌گردد؛ به طور کلی می‌توان گفت که متراژ کلی مجتمع مسکونی بیشتر و تعداد واحدهای آپارتمانی در یک مجتمع مسکونی کمتر باشد، ارزش قدرالسهم ملک بیشتر خواهد بود. خریدار واحد مسکونی تنها هزینه‌ی مربوط به واحد اصلی را پرداخت می‌کند و چیزی بابت قدرالسهم نمی‌پردازد. یکی از مسائلی که معمولاً درباره‌ی قدرالسهم مشکل‌ساز می‌شود، فقدان قوانین مصوب و اسناد قانونی مربوطه است.

در حال حاضر بخش قابل توجهی از پرونده‌هایی که در رابطه با املاک و مسکن در دادگاه‌ها وجود دارد، به دلیل اختلاف در تعیین میزان قدرالسهم است. به همین خاطر لازم است به هنگام ساخت و ساز و یا تقسیم ملک از نظرات یک کارشناس یا مشاور حقوقی املاک استفاده شود تا هرگونه مشکل احتمالی به حداقل برسد. همچنین در هنگام انعقاد هرگونه توافقنامه برای تخریب یا ساخت و ساز باید مسئله‌ی قدرالسهم ملک نیز مورد توجه قرار گیرد تا بعدها موجب اختلافات نگردد. لازم به ذکر است که محاسبه‌ی قدرالسهم مجتمع‌های تجاری با مجتمع‌های مسکونی تفاوت دارد و برای این دسته از مجتمع‌ها فرمول‌های ذکر شده مورد استفاده قرار نمی‌گیرد.