الزامات پیش آمدگی ساختمان (پیش آمدگی روی گذر)

یکی از ضوابط شهرداری‌ها در خصوص مقررات مرتبط با ساختمان، الزامات پیش آمدگی ساختمان است. در واقع به هر نوع از بیرون‌زدگی از نمای ساختمان شامل تغییرات حجمی‌و یا استفاده از سایر عناصر ساختمان پیش‌آمدگی می‌گویند. به صورت کلی 2 نوع پیش آمدگی در ضوابط ملاک عمل است:

اول پیش آمدگی در معابر عمومی‌و دوم پیش آمدگی در محدوده مالکیت

پیش آمدگی در معابر عمومی

1. پیش آمدگی در معابر با پهنای کمتر از ۱۲ متر و در معابر موسوم به بزرگراه مجاز نیست.
2. هیچ گونه لوله کشی و کانال کشی تاسیساتی نباید در جداره خارجی پیش آمدگی طبقات و بام تعبیه شود.
3. پیش آمدگی زیر زمین ساختمان در خارج از محدوده مالکیت و در معابر عمومی‌ممنوع است.
4. درگاهی و لبه کف پنجره ؛ نیم ستون چسبیده به دیوار , قرنیز و لوله های آب باران و پله یا شیبراه ورودی با عمق حداکثر ۱۰ سانتی متر در ارتفاع حداقل ۳.۵ متر از کف معبر مجاز است.
5. پیش آمدگی ساختمان در همکف و طبقات، در خارج از 60% طول مجاز و در داخل زاویه 45درجه، حداکثر به میزان 2 متر بلا مانع است ( رعایت 60% مساحت الزامی‌است ).
6. پیش آمدگی تا عمق حداکثر ۸۰ سانتی متر در ارتفاع بیش از ۳.۵ متر و فاصله افقی بیش از ۸۰ سانتی متر از معابر عمومی‌با پهنای 12 تا 20 متر مجاز است.
7. پیش آمدگی تا عمق حداکثر 120 سانتی متر در ارتفاع بیش از ۳.۵ متر و فاصله افقی بیش از ۸۰ سانتی متر از  معابر عمومی‌با پهنای بیش از 20 متر مجاز است.
8. پیش آمدگی روی پخ دو گذر در محدوده سند مالکیت، به میزان حداکثر 1.5 متر عمود بر پخ و به شرط رعایت 3.5 متر ارتفاع از کف پیاده رو بلامانع است.
9. ارتفاع پیش آمدگی نسبت به کف پیاده رو، نباید از 5/3 متر کمتر باشد و سطح آن مطابق ضوابط مربوطه جزء تراکم محسوب خواهد شد.
10. احداث بنا در حد 60 درصد به علاوه دو متر و چگونگی اجرای پخ 45 درجه ارائه نقشه های معماری ساختمان که با پیش آمدگی 60% طول زمین به علاوه 2 متر و بدون رعایت زاویه 45 درجه به شرط ارائه رضایت نامه محضری از مالکین پلاک های مجاور نمی‌باشد.

مطلب پیشنهادی: کارشناسی رسمی دادگستری

ضوابط پیش آمدگی در تهران

1. طول پیش آمدگی در گذرهای با عرض 10 تا 20 متر، 80 سانتی متر
2. طول پیش آمدگی در گذرهای با عرض 25 تا 36 متر، 120 سانتی متر
3. طول پیش آمدگی در گذرهای با عرض 36 متر و بالاتر، 150 سانتی متر

طریقه محاسبه زیربنا و تراکم پیش آمدگی ها در داخل فضای باز

• الف- پیش آمدگی آخرین سقف ساختمان، به عنوان باران گیر، جزء زیربنا محسوب نمی‌گردد.
• ب- بالکن ها و تراس های مسقف، تا عمق 3 متر، چنانچه سه طرف آن باز باشد، یک دوم مساحت آن جزء زیربنا محسوب می‌گردد، بدیهی است مازاد بر عمق 3 متر تماما زیربنا محسوب می‌گردد.
• ج- در صورتیکه پیش آمدگی سه طرف بسته باشد، دو سوم مساحت آن جزء زیر بنا محاسبه می‌گردد.

مطلب پیشنهادی: الزامات پیش آمدگی ساختمان (پیش آمدگی روی گذر)

پیش آمدگی در محدوده مالکیت

پیش آمدگی طبقات و یا بخشی از آنها از ارتفاع حداقل ۲.۷۰ متر در صورتی که در داخل حدود سطح اشغال اعلام شده از شهرداری باشد مجاز است.

پیش آمدگی سایبان یا بارن گیر بام از حد ساختمان به عمق حداکثر ۸۰ سانتی متر در ارتفاع حداقل ۲.۷۰ متر از کف زمین در صورتی که از حد زمین مجاور حداقل ۸۰ سانتی متر فاصله داشته باشد مجاز است.