خسارت قراردادی

خسارت قراردادی چیست و چه زمانی کاربرد دارد؟ تصور کنید قرارداد‌ مشارکت در ساختی بسته‌اید، اجرای پروژه به تعویق افتاده و قیمت مصالح مورد نیاز پروژه افزایش یافته است. در این شرایط چه باید کرد؟ خسارات قراردادی وارده با کدام طرف قرارداد است؟ آیا به‌ خاطر این موضوع باید قرارداد را فسخ کرد؟ در ادامه این مقاله به تمامی موارد مهم خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت می‌پردازیم.

خسارت قراردادی ناشی از عدم انجام تعهد در قرارداد مشارکت در ساخت

گاهی ممکن است سازنده به تعهدات خود عمل نکند و باعث ضرر به مالک شود، در این حالت سازنده موظف است، خسارت وارد شده بر مالک را جبران کند. به همین دلیل نیاز است هنگام نوشتن قرارداد برای هر تعهد قرارداد، خسارت عدم انجام آن نوشته شده باشد. مواد قانون‌ مدنی که شامل این موضوع می‌شوند در پایان مقاله ذکر شده که توصیه می‌شود حتما مطالعه کنید.

این خسارت وقتی قابل دریافت است که هر ۴ شرط زیر برقرار باشد:

۱) مدت معینی برای انجام هر تعهد پیش بینی شده باشد

به طور مثال نباید مدت کلی برای اجرای پروژه در قرارداد تعیین کرد. یعنی باید برای هر مرحله‌ی اجرا مدت مشخصی، با ذکر تاریخ نوشته شده باشد. به طور مثال نباید در مشارکت در ساخت نوشته شده باشد برای اجرای پروژه به ۲۴ ماه زمان نیاز است که از تاریخ ۱۳۹۹/۱/۱ شروع و تا تاریخ ۱۴۰۰/۱۲/۲۹ پایان می‌یابد، باید نوشته شده باشد برای اجرای اسکلت ۱۲ ماه نیاز است که از تاریخ ۱۳۹۹/۴/۱۲ شروع و تا تاریخ ۱۴۰۰/۴/۱۲ پایان می‌یابد. برای هر یک از موارد اجرای پروژه نیز باید همین گونه مدت تعیین شود.

۲) این مدت منقضی شده باشد، یعنی از مدت تعریف شده در قرارداد گذشته باشد

این شرط زمانی در قرارداد قابل اجرا است که تمام مراحل اجرای پروژه به صورت جداگانه و با ذکر تاریخ نوشته شده باشد. یعنی نوشته شده باشد برای اجرای تخریب و گود برداری ۳ ماه زمان نیاز است که از تاریخ ۹۹/۲/۱۴ شروع و تا تاریخ ۹۹/۵/۱۴ پایان می‌یابد، از تاریخ ۹۹/۵/۱۴ گذشته و سازنده تخریب و گودبرداری را به اتمام نرسانده باشد.

باید برای تمام مراحل اجرایی شامل تخریب، گودبرداری، اسکلت بندی، سفت‌کاری،‌ نازک‌کاری، اتمام نما، محوطه سازی،‌ شروع دوره تضمین، تحویل موقت به مالکین، پایان‌کار و تحویل سند مدت زمان مشخصی در مشارکت در ساخت دیده شده باشد.

۳) لزوم جبران خسارت باید در قرارداد تصریح شده باشد و به حکم قانون یا عرف، متخلف به جبران خسارت مکلف باشد

بهتر است همواره این موضوع در قرارداد ذکر شود تا شریک از اثبات عرف یا قانون، معاف گردد.

یعنی باید قید شود عملیات اجرا تا تاریخ …. اجرا شده ‌باشد، اگر تا آن تاریخ اجرا نشود سازنده موظف است برای جبران خسارت مبلغ … تومان به صورت روزانه به مالک پرداخت کند. جبران خسارت وارد شده به مالک روش‌های مختلفی دارد که در ادامه مقاله ذکر می‌کنیم.

توصیه مهم: در قرارداد ذکر شود که پرداخت خسارت روزانه به معنی ادامه ندادن پروژه نیست و باید پروژه ادامه پیدا کند.

۴) عدم ایفاء تعهد به علت بروز قوه قاهره (فورس ماژور) نباشد

فورس ماژور به مواردی گفته می‌شود که، مقصر آن نه مالک و نه سازنده بوده ولی اجرای پروژه با مشکل رو به رو شده است.

به طور مثال سیل یا زلزله را در نظر بگیرید، وقوع هر یک از این دو تقصیر سازنده یا مالک نیست اما نمی‌توان پروژه را ادامه داد.

وقتی که سازنده از انجام تعهد خود سر باز می‌زند برای جبران خسارت ناشی از این امر می‌توان راه حل‌های مختلفی را در قرارداد پیش‌بینی نمود.

اخذ خسارت از سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

گرفتن خسارت از سازنده به روش‌های مختلفی امکان پذیر است که در ادامه مقاله آن‌ها را بررسی می‌کنیم.

انجام موضوع تعهد از طرف مالک به خرج سازنده

یکی از انواع جبران خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت، انجام موضوع تعهد از طرف مالک به خرج سازنده است که در آن مالک موضوع تعهد را انجام می‌دهد و هزینه‌های این اقدام را از سازنده می‌گیرد. این شرط را در قرارداد به این صورت می‌توان ذکر کرد که، اگر سازنده موضوع قرارداد را اجرا نکند، مالک می‌تواند موضوع قرارداد را اجرا کند و هزینه آن را به اضافه خسارت وارده به خود به حساب بدهی سازنده بگذارد.

برای مثال در قرارداد ذکر شده است سازنده موظف است در بالکن تمامی واحدها یک باربیکیو قرار دهد. اما سازنده از انجام آن سر باز زده است، مالک می‌تواند از وجه التزام سازنده هزینه‌های خرید و نصب باربیکیو‌‌ها را پرداخت کند. همچنین مالک می‌تواند، خسارت تعیین شده در قرارداد را برای انجام ندادن این بند قرارداد دریافت کند که مبلغ این خسارت به درصدی که در قرارداد نوشته شده است بستگی دارد. جهت انجام تعهدات، سازنده ضمانت‌های اجرایی می‌دهد.

تعیین خسارت روزانه در قرارداد مشارکت در ساخت

تعیین خسارت روزانه حالتی از قرارداد است که در آن ذکر می‌شود، بابت هر روز تاخیر در انجام موضوع قرارداد توسط سازنده، وی باید مبلغی را به عنوان خسارت بپردازد. در این شرط قرارداد باید ذکر شود که سازنده از تعهد اصلی خود که ساخت ساختمان است باز نمی‌گردد و سازنده نمی‌تواند پروژه را نیمه کاره رها کند. پرداخت این وجه تا زمانی که تعهد اجرا نشده ادامه خواهد داشت حتی اگر مبلغ پرداخت‌ها از کل مبلغ بیشتر شده و از حقوق مالک بابت انجام قرارداد فراتر رود.

پرداخت مبلغ خسارت مقطوع در قرارداد مشارکت در ساخت

در این حالت مبلغ معینی بابت خسارت به یکی از طرفین پرداخت می‌شود که بر حسب مورد، این پرداخت می‌تواند جایگزین تعهد اصلی طرفین باشد یا نباشد.

به طور مثال تهعد اصلی سازنده محوطه سازی ساختمان بوده و سازنده آن را انجام نداده است، در قرارداد آمده است در صورت عدم انجام محوطه سازی، برای جبران خسارت مبلغ ۲۰ ملیون تومان به طور مقطوع باید توسط سازنده به مالک پرداخت شود.

آن خسارت مقطوع می‌تواند بسته به جبران خسارت نوشته شده در قرارداد جایگزین تعهد اصلی (محوطه سازی ساختمان) باشد یا به عنوان خسارت منظور گردد و سازنده باید محوطه سازی را نیز انجام دهد.

فرض کنید سازنده در قرارداد ذکر کرده تا تاریخ ۹۹/۱۰/۱۸ عملیات تخریب را تمام کرده و در قسمت جبران خسارت قرارداد ذکر کرده برای دیر کرد باید مبلغی به عنوان خسارت مقطوع، پرداخت کند اما این پرداخت به منظور اتمام تعهد اصلی که ساخت ساختمان هست، نیست.

فرض کنید گاهی برای ملک مالک مشکلات معارضی به وجود می‌آید و سند دچار مشکل می‌شود. در این شرایط وظیفه رفع این مشکل با مالک است، همچنین باید مبلغی به ‌عنوان خسارت به طور مقطوع به سازنده پرداخت کند.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از انواع مهم خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت، فسخ قرارداد است مالک زمانی می‌تواند این شرط را اجرا کند که سازنده از انجام برخی تعهدات، در موارد معینی که در قرارداد پیش‌بینی می‌گردد، سر باز زده باشد. به طور معمول موارد زیر از جمله تخلفاتی است که موجب می‌شود مالک حق فسخ قرارداد مشارکت را داشته باشد:

• تأخیر غیر مجاز سازنده در تجهیز کارگاه به مدت … ماه از تاریخ صدور جواز ساخت به تشخیص دستگاه نظارت
• تأخیر غیر مجاز سازنده در اجرای برنامه زمان بندی قرارداد به میزانی که براساس گزارش دستگاه نظارت موجب افزایش مدت قرارداد به میزان … درصد کل قرارداد شود.
• عدم رعایت مقررات قرارداد در مورد ضوابط ساخت و ساز، نقشه ها و طرح های اجرایی، فروش و پیش فروش واحدها و مانند این ها به ترتیبی که به تشخیص دشتگاه نظارت به طرف دیگر ضرر برسد.

مواد قانون مدنی مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت

ماده ۲۲۱ قانون مدنی: اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است‌ مشروط بر اینکه جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد عرفاً به منزله تصریح باشد و یا بر حسب قانون موجب ضمان باشد.

ماده ۲۲۲ قانون مدنی: در صورت عدم ایفاء تعهد با رعایت ماده فوق حاکم میتواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام ‌دهد و متخلف را به تادیه مخارج آن محکوم نماید.

ماده ۲۲۵ قانون مدنی: متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف آن باشد به منزله ذکر در عقد است.

ماده ۲۲۶ قانون مدنی: در مورد عدم ایفاء تعهدات از طرف یکی از متعاملین طرف دیگر نمیتواند ادعای خسارت نماید مگر اینکه برای ایفاء تعهد مدت‌ معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد و اگر برای ایفاء تعهد مدتی مقرر نبوده طرف وقتی میتواند ادعای خسارت نماید که اختیار موقع‌ انجام با او بوده و ثابت نماید که انجام تعهد را مطالبه کرده است.

ماده ۲۲۷ قانون مدنی: متخلف از انجام تعهد وقتی محکوم به تادیه خسارت می‌شود که نتواند ثابت نماید که عدم انجام به واسطه علت خارجی بوده است که‌ نمیتوان مربوط به او نمود.

ماده ۲۲۸ قانون مدنی: در صورتی که موضوع تعهد تادیه وجه نقدی باشد حاکم می‌تواند با رعایت ماده ۲۲۱ مدیون را به جبران خسارت حاصله از تاخیر در‌ تادیه دین محکوم نماید.

ماده ۲۲۹ قانون مدنی: اگر متعهد به واسطه حادثه که دفع آن خارج از حیطه اقتدار اوست نتواند از عهده تعهد خود برآید محکوم به تادیه خسارت نخواهد بود.

ماده ۲۳۰ قانون مدنی: اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف متخلف مبلغی به عنوان خسارت تادیه نماید حاکم نمی‌تواند او را به بیشتر یا‌ کمتر از آن چه که ملزم شده است محکوم کند.