آورده و سهم الشرکه در قرارداد مشارکت ساخت

آورده و سهم الشرکه

اصلی ترین موردی که با توجه به آن مابقی موارد قرارداد مشارکت در ساخت نیز تحت تاثیر قرار خواهد گرفت میزان آورده و سهم الشرکه هریک از طرفین است. هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ساز لازم است حصته‌ای را به عنوان منظور انجام موضوع قرارداد ساخت و ساز بیاورند؛ تا پس از اتمام ساخت و ساز بر اساس آن برآورده‌ها، از آنچه ساخته می‌شود، سهم ببرند. مجموع آورده‌های طرفین جمع کل سرمایه گذاری برای قرارداد مشارکت در ساخت و ساز محسوب می‌شود.

گفته می‌شود که در نظام قانون مدنی ایران، به پیروی از فقه امامیه، آورده طرفین نمی‌تواند چیزی جز حق مالکیت باشد و دو شخص نمی‌توانند با جمع خدمت و اعتبار خود، مشارکت نمایند؛ مگر آن که منجر به مالکیت مشاع آورنده بر مالی گردد. این، در حالی است که آورده در مفهوم قانون تجارت، می‌تواند به اشکال متعدد باشد.

آن چه لازمه اجرای موضوع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز است و به عنوان آورده، ابتدا مکانی (زمین) است برای انجام ساخت و ساز، که از سوی مالک زمین آورده می‌شود. مصالح، مواد و به طور کلی هزینه‌های ساخت از جمله بنا و کارگر ساختمانی، و … نیز که به ساخت و ساز عینیت می‌بخشد، آورده‌ای است که از طرف شریک تأمین می‌شود.

به موجب ماده ۲۹ سابق قانون تجارت «سهام غیرنقدی، سهامی است که در ازای آن به جای وجه نقد چیزی از قبیل کارخانه و اعتبارنامه و غیره داده می‌شود. البته منظور از سهم غیرنقدی، آورده غیرنقدی است؛ و عبارت «از قبیل» نشانگر حصری نبودن مصادیق آورده است.

این مطلب، با تجویز آورده غیرنقدی در تبصره ماده 6 لایحه اصلاحی قسمتی از قانون تجارت (مصوب ۱۳۶۷) راجع به شرکتهای سهامی، ایراد نسخ مواد شرکت سهامی را در قانون تجارت رفع می‌نماید.

آورده مالک

عمده ترین آورده مالک زمین، «زمین» است. با این حال، تحت شرایطی و به موجب قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، لازم است، مالک زمین، بخشی از هزینه‌های ساخت و ساز را نیز تأمین نماید. علاوه بر آن، گاهی هزینه اخذ مجوزها از جمله پروانه ساختمانی بر عهده مالک زمین است. در مواردی نیز، در جریان ساخت و ساز، امتیاز زمین از نظر مقررات شهرسازی بالا یا پایین می‌شود که حسب مورد موجب افزایش یا کاهش آوردهی مالک زمین می‌شود.

مطلب پیشنهادی: هزینه جواز ساخت

زمین

زمین در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، مکانی است که ساخت و ساز بر آن انجام می‌گیرد. تا به حال، قوانین بسیاری راجع به اراضی به تصویب رسیده است که بعضا به مسائلی در خصوص ساخت و ساز بر زمین می‌پردازند. به لحاظ حقوقی آنچه به عنوان زمین، آورده به شمار می‌آید، «عین» و یا «منافع» زمین است. در نتیجه، حسب مورد، قیمت منطقه‌ای (ارزش معاملاتی) عین و یا منفعت زمین، به روز انعقاد قرارداد به عنوان آورده مالک (عین یا منفعت زمین)، محاسبه می‌گردد. بر همین اساس آورده مالک عین زمین از این قرار خواهد بود:

آورده مالک زمین = مساحت زمین ضربدر قیمت تعیین شده هر متر مربع زمین در زمان قرارداد

در شرایط خاص زمین وقفی، اگر آورنده زمین، اداره اوقاف یا مستأجر زمین وقفی (البته با اجازهی ادارهی اوقاف) باشد، به اصطلاح «پذیرهای زمین به عنوان آورده تقویم می‌شود. بدین مفهوم که ارزش زمین با لحاظ وقفیت آن محاسبه می‌گردد؛ که معمولا معادل 80 تا 85 درصد ارزش واقعی آن زمین (با لحاظ ملکیت) می‌باشد.

مطلب پیشنهادی: سند اوقافی

در حیطه وظایف دولت در عرصه مسکن نیز، «وزارت مسکن و شهرسازی موظف است زمین‌های مورد نیاز برای امر مسکن و خدمات عمومی را ضمن استفاده از کلیه اراضی موات و دولتی در شهرهایی که به پیوست این قانون به دلیل عدم تکافوی اراضی مذکور در این شهرها، ضرورت آن حتمی است، به ترتیب از زمین‌های بایر و دایر شهری تأمین نماید…»؛ و «تقویم دولت بر اساس قیمت منطقه‌ای (ارزش معاملاتی) زمین… تعیین می‌گردد».

بخشی از هزینه‌های ساخت و ساز

در برخی موارد، نسبت سهم الشرکه طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، بنا به توافق ایشان ثابت می‌ماند، از این رو در قرارداد پیش بینی می‌شود که چنانچه قرار باشد به دلیل افزایش هزینه‌های ساخت و ساز این تناسب به هم بخورد، ادامه هزینه‌ها را هر دو طرف به همان نسبت تأمین خواهند نمود.

در ساده ترین فرض، اگر سهم الشرکهی طرفین مساوی باشد، تا جایی که هزینه‌های انجام گرفته توسط شریک، با ارزش تقویمی زمین برابری کند، تعهد وی در مقابل آورده مالک زمین، سر به سر می‌شود؛ و از آن به بعد برای ادامه کار، سایر هزینه‌ها بالمناصفه خواهد بود. برای این منظور، دو طرف حساب جاری مشترکی را در بانک افتتاح می‌کنند که برداشت از آن با دو امضا صورت می‌پذیرد.

هزینه اخذ مجوزها

گاهی در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز مقرر می‌شود که مالک زمین متعهد است کلیه مجوزهای لازم به منظور اجرای عملیات ساختمانی را اخذ نماید. از آنجا که بیشتر این مجوزها از سوی شهرداری صادر می‌شود این شخص حقوقی در قراردادهای مشارکت خود در زمینه ساخت و ساز، ارزش اخذ این مجوزها را (بر اساس محاسبات طبق کاربری‌های پیش بینی شده به عنوان آورده خود احتساب می‌کند.

امتیازات مربوط به زمین

فرضی را در نظر بگیرید که مجوز ساخت در بدو انعقاد قرارداد، تا سقف ۵ طبقه را مجاز بداند، و در جریان ساخت و ساز، این امکان تاسقف 6 طبقه افزایش یابد در این حالت باتوجه به افزایش کاربری زمین و ارزش آن، طرفین نسبت به اصلاح قرارداد و افزودن آورده و سهم الشرکه مالک زمین اقدام می‌نمایند.

به عکس، در صورتی که سقف مجاز تعداد طبقات، به 4 کاهش پیدا کند، دو طرف مجبور می‌گردند، برحسب شرایط جدید قرارداد را اصلاح و از آورده و سهم مالک زمین بکاهند.

آورده شریک

شخصی که به عنوان شریک وارد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز می‌شود، می‌بایست توانایی کافی را به ویژه از لحاظ مالی به منظور هزینه کردن در امر ساخت و ساز دارا باشد. یکی از وجوه اهمیت این مطلب آن است که مالک زمین اغلب تنها به آوردن زمین بسنده می‌کند و لذا برای عینیت یافتن بنا در زمین مزبور، این شریک است که باید هزینه کند و برای این کار می‌بایست تمکن مالی لازم را داشته باشد.

آورده اصلی شریک که همانا هزینه ساخت کل مستحدثات می‌باشد، بدین ترتیب احتساب می‌گردد:

آوردهی شریک = زیربنای کل ضربدر به قیمت هر متر مربع زیربنا در زمان قرارداد

شریک قرارداد مشارکت در ساخت و ساز مکلف است علاوه بر هزینه کردن کل ساخت و ساز، تمامی هزینه‌های مقدماتی (از جمله هزینه انجام همه طرحها و مطالعات)، جانبی و فرعی (مانند هزینه خرید و عملیاتی کردن شبکه‌ها (کار تلفن،…) و کلیه هزینه‌های نظارت بر حسن انجام فعالیت‌های کل قرارداد را تقتل به عنوان آورده خود محسوب کند.

از انجا که از هیچ شریکی توقع نمی‌رود که در همان بدو انعقاد قرارداد به میزان و سازهای آتی، وجه نقد در اختیار داشته باشد؛ لذا مقرر می‌گردد که درصدی از کل برآورد هزینه‌های ساخت و ساز را به صورت نقد بیاورد و آن را به شکل اعتبار مشخص نماید. همچنین شریک می‌تواند قسمتی از هزینه‌ها را از محل پیش فروش بخشی از قدرالسهم خود پس از پیشرفت مقدار معینی از عملیات ساخت و ساز تأمین نماید.

آورده نقدی

طبیعت کارهای ساختمانی اقتضای استمرار را دارد. در نتیجه آورده شریک در طول زمان، عینیت می‌یابد و بنابراین لزومی ندارد که شریک، هنگام انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، تمامی هزینه‌های ساخت و ساز را به صورت نقد، بیاورد. اما در این که آورده وجه نقد شریک چه میزان باید باشد، در نمونه قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز به دست آمده، اساسا اشاره‌ای نشده است. بنابراین رویه‌ای در دست نیست.

درصدی که در بند دوم مادهی ۲۰ لایحه اصلاحی قسمتی از قانون تجارت ۱۳۶۷) در خصوص تأمین نقدی لازم برای تشکیل شرکت سهامی خاص مقررشده است به نظر مناسب و متناسب می‌رسد. مقرره مزبور بیان میدارد برای تاسیس شرکت سهامی خاص فقط تسلیم اظهارنامه به ضمیم مدارک زیر به مرجع ثبت شرکت‌ها کافی خواهد بود.

بنابراین بهتر است در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز قید شود که شریک موظف است حداقل ۳۰٪ کل هزینه‌های برآورد شده جهت ساخت و ساز را به صورت وجه نقد، در حساب بانکی که به نام مشارکت باز می‌شود، واریز نماید و گواهی نامه بانک را مبنی بر این اقدام، ارائه نماید.

البته این نکته را نباید از یاد برد که توافق طرفین در این زمینه نیز حرف اول را می‌زند و درصد مزبور، پیشنهادی از سوی نگارنده است که مبنایی قانونی دارد.

تعهد هزینه‌ها

گفتیم که برای شریک این امکان وجود دارد که با تأمین نقدی درصد معینی از کل هزینه‌های برآورد شده ساخت و ساز، اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز نماید؛ با این وجود باید اذعان داشت که مالک زمین نیز نمی‌تواند ریسک کند و با شخصی که توانایی تأمین کل هزینه‌ها را ندارد، وارد قرارداد شود.

راه حلی که در این تنگنا مناسب به نظر می‌رسد، لزوم اخذ تعهد نسبت به تأمین مابقی آورده شریک، از او است. لذا در قرارداد پیش بینی می‌شود که شریک متعهد ضمانت نامه بانکی» را در این خصوص اخذ و ارائه نماید.

پیش فروش بخشی از قدرالسهم به ثالث

معمول است که به منظور امکان تأمین بخشی از هزینه‌های ساخت و ساز، شریک می‌تواند پس از پیشرفت فیزیکی ۳۰ تا 40 درصد از عملیات، تا سقف ۸۰ درصد از قدرالسهم خود را پیش فروش نماید. گفتنی است که ۲۰ درصد مابقی، به منظور تضمین انجام تعهدات شریک ذخیره می‌گردد؛ فروش بخشی از واحدهای ذخیره شده، پس از مرحله تحویل موقت؛ و بخش دیگر، پس از تحویل قطعی امکان پذیر خواهد بود.

مطلب پیشنهادی: قوانین پیش فروش آپارتمان در تهران

سهم الشرکه

در ازای اختصاص حصته (آورده) به مشارکت، هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، متناسب با آورده خود، دارای حقی می‌شوند، که به «سهم الشرکه» یاقدرالسهم» تعبیر می‌گردد. تخصیص قدرالسهم، به ارزش مشارکت هر شریک بستگی دارد.

میان سهم الشرکه طرفین با آورده ایشان، رابطه «همبستگی مثبت» وجود دارد؛ بدین مفهوم که به هر میزان که آورده هرطرف افزایش یا کاهش یابد، بر سهم الشرکه او نیز افزوده یا از آن کاسته می‌گردد. به همین ترتیب رابطهی میان آورده و سهم الشرکه هر یک از طرفین با دیگری، از نوع همبستگی منفی» است؛ یعنی هر چه بر آورده و به تبع آن سهم الشرکه شریک افزوده شود، از آورده و به تبع آن سهم الشرکه مالک زمین کاسته می‌شود؛ و بالعکس.

الف) سهم الشرکه مالک زمین

پس از برآورد ارزش زمین (عین یا منفعت)، و همچنین ارزش کل سرمایه گذاری مجموع ارزش زمین و ارزش هزینه‌های ساخت و ساز)، نسبت این دو ارزش با یکدیگر، سنجیده می‌شود و به عنوان قدرالسهم یا سهم الشرکه آورنده زمین به شمار می‌رود:

قدرالسهم مالک زمین = آورده مالک زمین به مجموع سرمایه گذاری چنانچه مجموع آوردهها را ۱۰۰ فرض کنیم؛ و نسبت آورده زمین به آن، ۶۰ باشد (یعنی 40٪ مجموع آورده‌ها را ارزش زمین تشکیل دهد)؛ به همین نسبت، قدرالسهم مالک زمین از سازه‌ها (آنچه ساخته می‌شود)، 140 خواهد بود. بدین ترتیب، مالک عین زمین، پس از انجام ساخت و ساز، 40٪ عرصه و اعیانی و مالک منافع زمین، 40 اعیانی را (اگر ارزش منافع زمین، 40. کل آوردهها باشد) مالک می‌گردد.

وضعیت خاص زمین وقفی ؛ در خصوص زمین وقفی دو حالت را باید از یکدیگر تفکیک نمود:

1. حالت اول؛ در جایی است که خود متولی موقوفه (ادارهی اوقاف و امور خیریه) به عنوان طرف قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، با شریک (سازنده) مشارکت می‌کند و بدین ترتیب کل زمین و (طبق مثال قبل) ۶۰٪ از اعیانی را می‌برد. لازم به ذکر است که متولی موقوفه، مالک زمین و سهم اعیانی نیست؛ بلکه مالکیت به شخص حقوقی «موقوفه» تعلق دارد.
2. حالت دوم؛ زمانی است که مستأجر موقوفه با کسب مجوز از متولی، اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز می‌نماید، که در این صورت، مستأجر مالک ۶۰٪ اعیانی می‌شود.

ب) سهم الشرکه شریک

برای تعیین قدرالسهم شریک از سازه‌ها، به همان ترتیب تعیین سهم الشرکه مالک عمل می‌شود؛ یعنی آورده شریک به مجموع آوردهها نسبت سنجی می‌گردد و به همان نسبت سهم الشرکه او از کل ساخت و ساز مشخص می‌شود:

• قدرالسهم شریک = آورده شریک به مجموع سرمایه گذاری در نتیجه بنا بر مثال مذکور، سهم الشرکه شریک، 60٪ می‌باشد.
• چنانچه آورنده ی ازمین مالک آن باشد، شریک نیز نسبت به 60٪ زمین نیز به علاوه بر ۹۰٪ اعیانی مالکیت می‌یابد؛
• در غیر این صورت اگر آورده، منافع زمین باشد. در ازای پرداخت مال الاجاره (یا پذیره زمین وقفی)، مالک ۹۰٪ منافع زمین می‌گردد.

از آنجایی که موضوع “آورده و سهم الشرکه در مشارکت ساخت” دارای اهمیت ویژه‌ای در زمینه عمران می‌باشد، پیشنهاد می‌کنیم در این زمینه حتما از یک شرکت مهندسی معتبر که علاوه بر مسائل فنی، میزان آشنایی بالایی با مسائل حقوقی عمران نیز داشته باشد، مشاوره بگیرید تا از خسارات احتمالی زیادی که در این مسیر وجود دارد، جلوگیری نمایید.